30秒でわかる、この記事の答え
- 答え査定から始め、仲介か買取かを手取りと時期で比べて決めます
- 理由値段は家賃から決まり、期間は買主の融資で大きく変わるから
- まずやること家賃の一覧・固定資産税の通知書・ローンの残りを用意する
あなたの状況から読む
- 初めてアパートを売る住まいの売却との違いへ
- 全体の段取りを知りたい査定から引き継ぎまでの流れへ
- 仲介か買取かで迷う仲介と買取の比べ方へ
- いつ売れるか知りたい期間を左右するものへ
「アパートを1棟売ろうと思うが、何から始めればいいのか分からない」
「入居者がいるし、家を売るのとは勝手が違いそうで不安」
結論からお伝えします。
一棟アパートなどの収益物件の売却は、次の順に進みます。査定、売り方を決める（仲介か買取か）、媒介契約、販売。
そのあと買付と買主の融資、売買契約、決済と入居者の引き継ぎです。
ことばの説明：買付（かいつけ）
買いたい人が「この条件で買いたい」と申し込むことです。いくつか来たら、条件を比べて相手を決めます。
住まいの売却と違うのは3つです。買主が投資家であること、値段が家賃から決まること。
そして、買主の融資と入居者の引き継ぎが期間を左右することです。
期間は、仲介なら買主探しと買主の融資審査しだいで大きく変わり、あらかじめ読むのが難しいのが実際です。
買取なら、買う会社が決まった時点で買主探しと融資の待ち時間がなくなります。
この記事では、一棟アパートを売る流れを段階ごとに、期間を左右するもの、住まいの売却にはない注意点とあわせてお話しします。
アパートを売るのは初めてです。自宅を売ったときと同じように進めればいいんでしょうか。
手続きの形は似ていますが、買う人と値段の決まり方がまったく違います。そこを押さえるだけで、準備の中身が変わります。
この記事を読んで理解できること
- 一棟アパートの売却が、住まいの売却とどこが違うか
- 査定から入居者の引き継ぎまでの流れ
- 仲介と買取、どちらで売るかの決め方
- 売るまでの期間を左右するもの
- 収益物件の売却で気をつけたい注意点
売るかどうか決める前でも構いません。入居者がいるままの金額を、先に確かめてください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
この記事の目次
一棟アパートの売却は、住まいの売却とどこが違うか
近所の家は半年で売れたと聞きました。アパートも同じくらいでしょうか。
住まいとアパートでは、買う人の数も、判断の仕方も違います。比べる相手を変えて考えてください。
自宅や空き家を売るときの買主は、そこに住む人です。
一棟アパートの買主は、家賃収入を目的にした投資家か、買って直して貸す不動産会社です。
ここから、住まいの売却にはない違いがいくつも生まれます。
| 住まい（自宅・空き家） | 一棟アパート（収益物件） | |
| 買う人 | 住む人。家族・通勤・学区で選ぶ | 投資家・不動産会社。利回りで選ぶ |
| 値段の決まり方 | 近くで売れた家の値段と比べる | 年間の家賃と、買主が求める利回りから逆算する。築古は土地の値段も効く |
| 買主が見る資料 | 間取り図・室内の状態 | 家賃の一覧（レントロール）・賃貸借契約・修繕の記録・固定資産税 |
| 室内の見学 | 全部の部屋を見られる | 入居中の部屋は見られない |
| 引き渡し | 空にして鍵を渡す | 入居者がいるまま、貸主の立場と敷金を引き継ぐ |
| 買主の融資 | 住宅ローン | 事業用のローン。築古の木造は審査が厳しくなりやすい |
いちばん大きいのは、値段が「売主の希望」でも「近所の相場」でもなく、家賃から逆算されることです。
年間家賃が300万円のアパートなら、買主が10％の利回りを求めれば3,000万円、12％なら2,500万円です。
ことばの説明：利回り
買った値段に対して、1年でどれだけ家賃が入るかの割合です。同じ家賃なら、求める利回りが高いほど値段は低くなります。
年間家賃300万円のアパートの値段
値段の決まり方と相場の調べ方はアパートの売却相場・買取相場で詳しくお話ししています。
査定から入居者の引き継ぎまでの流れ
全体でどんな段階があるのか、先に知っておきたいです。
7つの段階があります。それぞれ、売主がやることと、法律で決まっていることを表にしました。
一棟アパートを仲介で売る場合の流れは、次のとおりです。
買取の場合は、このうち「媒介契約」「販売」「買主の融資」がなくなります。
一棟アパートを仲介で売る流れ
- 査定複数の会社に値段と根拠を聞く
- 売り方を決める仲介か買取かを手取りと時期で比べる
- 媒介契約・販売専任媒介は3か月まで
- 買付と融資買主のローン審査を待つ
- 契約・決済敷金を精算し、入居者を引き継ぐ
※買取では「媒介契約・販売」と「買主の融資」がなくなります。
| 段階 | 売主がやること | 決まっていること・目安 |
| 査定 | 家賃の一覧・固定資産税の通知書・ローンの残りを用意し、複数の会社に値段を聞く | 宅地建物取引業法第34条の2第2項：不動産会社は価格に意見を言うとき、根拠を示さなければならない |
| 売り方を決める | 仲介で広く売るか、買取で早く確実に売るかを、手取りと時期で比べる | ― |
| 媒介契約 | 仲介を頼む会社と契約する（一般・専任・専属専任） | 同条第3項：専任媒介の有効期間は3か月まで。更新はできる |
| 販売 | 買主からの質問に答える。空室があれば見学に立ち会う | 宅地建物取引業法施行規則第15条の10：専任は7日以内、専属専任は5日以内（休業日を除く）にレインズへ登録。同法第34条の2第9項：専任は2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上、売主に状況を報告 |
| 買付と融資 | 購入の申し込み（買付）の条件を比べて、相手を決める | 買主がローンを使う場合、審査の結果が出るまで待つ |
| 売買契約 | 契約書・重要事項説明の中身を確かめ、手付金を受け取る | ローンが通らなければ契約を白紙に戻す「融資特約」がつくことが多い |
| 決済と引き継ぎ | 残りの代金を受け取り、登記を移す。敷金・家賃・鍵・契約書を引き継ぎ、入居者に知らせる | 民法第605条の2：貸主の立場と、敷金を返す義務は買主に移る |
法律で決まっている部分は、宅地建物取引業法（e-Gov法令検索）で確かめられます。
入居者には、決済のあとで知らせる
入居者に売ることを事前に知らせる義務はありません。
民法第605条の3では、貸主の立場は入居者の承諾なしに買主へ移せると定めています。
決済が終わってから、売主と買主の連名で「持ち主が変わりました」「家賃の振込先はこちらです」と知らせるのが一般的な順番です。
入居者に知らせる順番
- 決済持ち主が買主に変わる
- 連名で知らせる売主と買主の名前で
- 振込先を伝える家賃の振込先が変わる
お知らせの文例や管理会社の引き継ぎ方は入居者がいるアパートを売却する手順にまとめています。
仲介と買取、どちらで売るか
仲介のほうが高く売れると聞きます。買取を選ぶ理由はあるんですか。
あります。比べるのは売り出しの値段ではなく、「最終的な手取り」と「それがいつ入るか」です。
一棟アパートの売り方は、仲介（不動産会社に買主を探してもらう）と買取（不動産会社が自分で買う）の2つです。
どちらが向いているかは、アパートの状態と、売主の事情で決まります。
| 仲介 | 買取 | |
| 買主 | 一般の投資家（多くはローンを使う） | 直して貸す・売る前提の不動産会社 |
| 値段 | 条件がよければ買取より高くなりやすい | 直す費用や空室を見込むため、仲介より低くなりやすい |
| 期間 | 買主探しと融資審査しだい。読みにくい | 買う会社が決まれば、日程は売主と相談して決められる |
| 向いているアパート | 入居が安定し、建物の状態がよい。融資がつきやすい | 築古・空室が多い・雨漏りや傷みがある・書類がそろわない |
| 気をつけること | 売れない間も固定資産税・修繕・空室の負担が続く | 会社によって値段の根拠が違う。根拠を聞いて比べる |
築年数が古い木造アパートは、買主がローンを使いにくく、仲介で買付が入っても融資が通らずに話が流れることがあります。
こうしたアパートでは、現金で買う投資家や買取の会社に声をかけるほうが、結果として早く、手取りも読みやすいことがよくあります。
仲介で売り出したまま買取の金額を聞いて比べることもできます。
仲介で売る／買取で売る
- 買主は一般の投資家（多くはローン）
- 期間は買主探しと融資審査しだい
- 買主は直して貸す不動産会社
- 築古・空室・雨漏りがあっても向く
仲介で売れないときの原因の見分け方はオーナーチェンジ物件が売れない理由でお話ししています。
仲介の3つの契約の違い
仲介で売る場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。宅地建物取引業法第34条の2で決められている違いは、次のとおりです。
| 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介 | |
| ほかの会社にも頼めるか | 一般媒介：頼める 専任媒介：頼めない 専属専任媒介：頼めない |
| 自分で見つけた買主と直接契約できるか | 一般媒介：できる 専任媒介：できる 専属専任媒介：できない |
| レインズへの登録 | 一般媒介：義務はない 専任媒介：7日以内（休業日を除く） 専属専任媒介：5日以内（休業日を除く） |
| 売主への報告 | 一般媒介：義務の頻度は定めなし 専任媒介：2週間に1回以上 専属専任媒介：1週間に1回以上 |
| 有効期間 | 一般媒介：法律上の上限なし 専任媒介：3か月まで 専属専任媒介：3か月まで |
一棟アパートは買う人が投資家に限られるので、情報が広く回ることが大切です。
専任で頼むなら、レインズの登録証明書を受け取り、売主専用の画面で自分の物件の状況を確かめてください。
ことばの説明：レインズ
不動産会社どうしが、売り出し中の物件の情報を見られる仕組みです。登録されると、ほかの会社も買主を探せます。
入居者や近所に知られたくない場合は、ネット広告を控えてもらうよう、契約のときに伝えておきます。
売るまでの期間を左右するもの
結局、どれくらいの期間を見ておけばいいのでしょう。
期間は「何で止まるか」で決まります。止まりやすいところを先につぶしておけば、短くできます。
一棟アパートの売却期間を一言で言うのは難しいものです。
同じ地域・同じ築年数でも、すぐに買主が決まるものもあれば、長く売れ残るものもあります。
仲介の媒介契約は3か月ごとの区切りなので、3か月たって動きがなければ、何で止まっているかを見直す合図です。
期間を延ばすのは、次の4つです。
| 止まるところ | 何が起きるか | 先にできること |
| 値段 | 利回りから見て高く、問い合わせが来ない | 年間家賃と、近くの売り出し物件の利回りから、値段の幅を先に知っておく |
| 資料 | 家賃・修繕・契約の資料がそろわず、買主が判断できない | レントロール・修繕の記録・賃貸借契約書・固定資産税の通知書を先にそろえる |
| 買主の融資 | 買付が入っても、審査が通らず話が流れる | 融資がつきにくい物件なら、現金で買う投資家や買取の会社にも声をかける |
| 権利関係 | 共有の名義人が同意しない、借地で地主の承諾が要る、相続の登記が済んでいない | 名義と同意、地主の承諾の要否を、売り出す前に確かめる |
4つめの権利関係は、売り出してから分かると、買主が決まっていても何か月も止まってしまいます。
名義や同意を、売り出す前に確かめた？
借地のアパートなら、地主の承諾と譲渡承諾料の話し合いも必要になります。
収益物件の売却で気をつけたい注意点
売るときに、あとで後悔しやすいのはどんなところですか。
住まいの売却にはない、家賃と入居者にまつわる部分です。8つにまとめました。
満室にするために、家賃を下げない
「満室のほうが高く売れる」と考えて、家賃を下げて空室を埋める方がいます。
フリーレント（一定期間の家賃無料）をつけるのも同じです。こうすると、かえって値段が下がることがあります。
買主は直近の契約条件も確かめるので、「家賃の水準が低いアパート」と見られるからです。
レントロールは、正確に書く
部屋ごとの家賃・共益費・敷金・入居の時期・滞納の有無を正確に書きます。
レントロールに書くこと
- 部屋ごとに家賃・共益費・敷金
- 入居の様子入居の時期・滞納の有無
- 空室空室と正直に書く
空室は空室と書き、相場より高い家賃で長く住んでいる部屋があれば、それも書いておくと買主の計算とかみ合います。
数字が契約書と合わないと、ほかの数字まで疑われます。
敷金の額を確かめる
民法第605条の2第4項では、敷金を返す義務は買主に引き継がれると定めています。
引き継ぐ額をめぐって、決済の日に売主と買主が精算します。
古い契約で敷金の額が分からない部屋は、契約書や通帳で確かめ、分からなければ分からないと伝えてください。
家賃と固定資産税の精算を決めておく
決済の月の家賃や、その年の固定資産税・都市計画税は、決済の日を境に日割りで精算するのが一般的です。
どちらが何日分を持つのか、起算日をいつにするのかは、売買契約で決めておきます。
決済の日に精算するもの
- 敷金返す義務は買主に引き継がれる
- 家賃決済の日を境に日割り
- 固定資産税都市計画税とあわせて日割り
知っている不具合は、先に伝える
民法第562条・第563条の定めでは、引き渡した物件が契約の内容と違っていたとき、買主は修理や代金の減額を求められます。
責任を負わない特約をつけても、民法第572条により、知りながら告げなかった事実については責任を免れません。
知っている不具合を伝えずに売る？
雨漏り・シロアリ・滞納などは、先に伝えて値段に入れてしまうほうが安心です。
消費税と税金を、先に確かめる
アパートを売って利益が出ると、所得税・住民税がかかります。
さらに、消費税の課税事業者になっている人は、建物の売値に消費税がかかることがあります。
手取りは、税金を引いたあとの金額で比べてください。
詳しくはアパート売却の税金をご覧のうえ、実際の申告は税理士にご確認ください。
買主に「なぜ売るのか」を聞かれる準備をする
投資家は必ず、売る理由を聞きます。「大きな修繕の前に手放そうとしているのでは」と疑うからです。
相続した、高齢で管理が難しい、といった事情はそのまま伝えます。
修繕が近いならその見積もりも見せると、疑いが値引きに変わるのを防げます。
管理会社と家賃保証会社の契約を確かめる
管理会社に任せている場合、売ったあとも同じ管理会社が続けるのか、買主が別の会社に替えるのかで、入居者への案内が変わります。
管理の契約をいつまでに、どう終わらせるかを確かめておきます。
家賃保証会社を使っている部屋があれば、保証の契約が買主に引き継げるかどうかも、保証会社ごとに確かめてください。
8つの注意点のうちどれが気になるかだけでも構いません。今の状態のまま査定します。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
リハコに売る場合の流れ
仲介で出す前に、買取だといくらになるかを聞いてもいいですか。
もちろんです。仲介と比べていただいたうえで、選んでください。
リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、自分で直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。
これまでにアパートを23件買い取り、そのうち14件が神奈川県のアパートです。
リハコ自身が買主になるので、買主の融資を待つ必要がありません。
| 段階 | 内容 |
| お問い合わせ | 所在地・部屋数・家賃・築年数など、分かる範囲で。2営業日以内にご連絡します |
| 査定 | 家賃から見た値段と、土地から見た値段の両方を出し、根拠をお見せします |
| 現地の確認 | 建物と空室の状態を確かめます |
| 売買契約 | 今の状態のまま。雨漏りや空室も、値段に入れたうえで契約します |
| 決済と引き継ぎ | 敷金と家賃を精算し、入居者へのご案内はこちらで用意します |
- 入居者がいるまま、立ち退きのお願いなしで買い取ります
- 空室が多い・雨漏り・シロアリ・滞納があっても、そのまま買い取ります
- 書類がそろっていなくても、通帳や管理会社の記録から一緒に組み立てます
- 全国対応。関東はリハコが直接買い取り、関東外は提携先と進めます
初めてアパートを売るとき、分からないことだらけなのは当然です。どの段階からでも構いません。
あなたのアパートの話を、お話しさせてください。
読み終えたら、まずやること
- 部屋ごとの家賃・敷金・滞納の有無を書き出す
- 固定資産税の通知書と、ローンの残りが分かる書類を出す
- 今の状態のまま、買取だといくらか査定を頼む
よくある質問
一棟アパートを売るときは、何から始めればいいですか？
査定から始めます。家賃の一覧、固定資産税の通知書、ローンの残りを用意してください。
そのうえで複数の会社に値段と根拠を聞き、仲介か買取かを手取りと時期で比べて決めます。
一棟アパートを売るには、どれくらいの期間がかかりますか？
仲介では、買主探しと買主の融資審査しだいで大きく変わり、前もって読むのは難しいのが実際です。
買取なら、買う会社が決まった時点で買主探しと融資の待ち時間がなくなります。
期間を延ばすのは、値段、資料、買主の融資、権利関係の4つです。
アパートを売ることを、入居者に先に知らせないといけませんか？
知らせなくてかまいません。入居者に事前に知らせる義務はありません。
民法605条の3で、貸主の立場は入居者の承諾なしに買主へ移せると定められています。
決済のあと、売主と買主の連名で持ち主の変更と家賃の振込先を知らせるのが一般的です。
売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。
あわせて読みたい：アパートの査定方法、アパートの売却タイミングはいつ
仲介と比べてから決めて構いません。買主の融資を待たない買取の金額をお出しします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
