30秒でわかる、この記事の答え
- 答え売って借入れを返してもお金が残るなら、相続して売るほうが得
- 理由放棄すると、預金などすべての財産を受け取れなくなるから
- まずやること3か月以内に、売ったらいくら残るかを確かめる
あなたの状況から読む
- 期限を知りたい放棄の期限と手続きへ
- 入居者から連絡が来た放棄前にしてよいこと・いけないことへ
- 親の近くに住んでいた放棄したあとも残る管理の義務へ
- 借金があるらしい放棄か売るかの比べ方へ
「親が持っていたアパートを相続したくない。入居者の対応も修繕もできない」
「借金もあるらしい。相続放棄したほうがいいのか、売ったほうがいいのか分からない」
結論からお伝えします。
親のアパートを相続放棄するかどうかは、相続を知った時から3か月以内に決める必要があります。
放棄するとアパートだけでなく預金などすべての財産を受け取れなくなります。
放棄したあとも、アパートを実際に占有していれば管理の義務が残ります。
一方、アパートを売って借入れや敷金を返しても手元にお金が残るなら、放棄せずに相続して売るほうが得です。
ことばの説明：敷金
入居者が部屋を借りるときに大家に預けるお金です。入居者が出ていくときに返す決まりで、この返す義務も相続されます。
まず「売ったらいくら残るか」を3か月以内に確かめてください。
放棄を考える前にやってはいけないこともあります。たとえば、アパートを売る、家賃を自分のために使う、といったことです。
これらをすると、相続を受け入れた（単純承認）とみなされ、放棄できなくなるおそれがあります。
この記事では、アパートを持っていた親が亡くなったときの相続放棄についてお話しします。
期限と手続き、放棄前に気をつけること、放棄後の管理、売って現金化する場合との比べ方を順に見ていきます。
亡くなった方が「部屋を借りていた」場合とは別の話です
「相続放棄 アパート」で調べると、亡くなった方が借りていた部屋の片付けや退去費用の話が多く出てきます。この記事は、亡くなった方がアパート1棟の持ち主（大家）だった場合のお話です。
アパートのことは何も分からないので、放棄してしまえば楽になると思っていました。
放棄で楽になる場合もあります。でも、アパートは売れば借入れを返してもお金が残ることが多い財産です。放棄する前に、残るか残らないかだけ確かめてください。
この記事を読んで理解できること
- 親のアパートを相続放棄できる期限と手続き
- 放棄を決めるまでに、してよいこと・してはいけないこと
- 放棄したあとのアパートと、残る管理の義務
- 放棄するか、相続して売るかの比べ方
- 3か月以内に売った場合の金額を確かめる方法
放棄を決める前に、売ったらいくら残るかだけ確かめてください。査定を受けることは財産の調査です。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
この記事の目次
相続放棄の期限は3か月。手続きは家庭裁判所
まだ親の葬儀が終わったばかりで、何も手をつけられていません。
3か月は、亡くなったことと自分が相続人になったことを知った時から数えます。期限に間に合わない場合は、延ばしてもらう手続きもあります。
相続放棄は、家庭裁判所に申し立てます。
期限は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内です（民法915条、裁判所「相続の放棄の申述」）。
| 項目 | 中身 |
| 期限 | 相続の開始があったことを知った時から3か月以内（民法915条1項） |
| 申し立てる先 | 亡くなった方の最後の住所地の家庭裁判所 |
| 費用 | 収入印紙800円分（申し立てる人1人につき）と、裁判所ごとに決まった郵便切手 |
| 主な書類 | 亡くなった方の住民票除票または戸籍附票、申し立てる人の戸籍謄本など（相続の順位で変わる） |
| 期限を延ばす | 3か月以内に判断できないときは、家庭裁判所に期間の伸長を申し立てられる |
相続放棄をすると、その人は初めから相続人でなかったことになります。
アパートだけを放棄して預金だけ受け取る、ということはできません。
また、自分が放棄すると、次の順位の親族（亡くなった方の兄弟姉妹など）が相続人になることがあります。
放棄するときは、親族にも伝えてください。
相続放棄の期限と費用
※ほかに裁判所ごとに決まった郵便切手が要ります。
アパートの財産と借入れを、3か月でどう調べるか
民法は、相続人が承認か放棄かを決める前に、相続財産を調査できると定めています（民法915条2項）。
アパートの場合、次のものを集めると、プラスとマイナスが見えてきます。
| 調べるもの | どこで分かるか |
| アパートの家賃と入居状況 | 管理会社の送金明細、通帳の入金記録、入居者との契約書 |
| アパートローンの残高 | 金融機関の残高証明。借りた人が亡くなると残高が保険で払われる契約がついていないかも確かめる |
| 入居者から預かっている敷金 | 賃貸借契約書。敷金を返す義務も相続される |
| 土地・建物の評価 | 固定資産税の納税通知書 |
| その他の借入れ・未払い | 親あての郵便物、通帳の引き落とし、固定資産税の滞納の有無 |
| アパートが売れる値段 | 不動産会社の査定 |
空き家の相続放棄の考え方は空き家の相続放棄は損か得かでもお話ししています。
この記事では、入居者と家賃があるアパートならではの注意点を中心にお話しします。
放棄を決めるまでに、してよいこと・してはいけないこと
入居者から「水漏れしている」と連絡が来ました。直したら相続を受け入れたことになりますか。
水漏れを止めるような、財産を守るための修理は「保存行為」として、放棄できなくなる行為から外されています。ただ、どこまでが保存かは迷いやすいので、大きな工事や契約は司法書士・弁護士に確かめてからにしてください。
民法921条は、相続人が相続財産の全部または一部を「処分」したときについて定めています。
その場合、相続を受け入れた（単純承認した）ものとみなされます。
ただし「保存行為」と、民法602条の期間（建物は3年）を超えない賃貸は除かれています。
アパートでよくある場面を、目安として整理すると次のようになります。判断に迷うものは、必ず専門家に確かめてください。
| 場面 | 目安 | 理由 |
| アパートを売る・売買契約を結ぶ | してはいけない | 財産の処分にあたる。放棄できなくなるおそれが高い |
| 家賃を受け取って、自分の生活費や借金返済に使う | 避ける | 財産を処分・消費したとみなされるおそれ |
| 家賃を、分けて管理できる口座に保管しておく | 記録を残して慎重に | 財産を守る行為と考えられることが多いが、使わないこと |
| 水漏れ・雨漏りの応急修理 | してよいことが多い | 財産の価値を守る保存行為にあたる |
| 大規模な修繕・リフォーム | 避ける | 保存の範囲を超えるおそれ |
| 建物を解体する | してはいけない | 財産の処分にあたる |
| 3年を超えない期間で部屋を貸す | 法律上は除かれている | 民法921条のただし書き。ただし契約の内容は専門家に確認を |
| 不動産会社に査定を頼む | してよい | 財産の調査にあたる（民法915条2項） |
放棄したあとに財産を隠したり使ったりしても、単純承認になる
民法921条3号は、放棄したあとでも、相続財産を隠したり、勝手に使ったりしたときは、単純承認したものとみなすと定めています。放棄したあとに入ってきた家賃も、自分のものにしないでください。
迷ったときは「アパートの価値を守るための行為か、自分のために使う・手放す行為か」で考えるのが目安です。
放棄を決めるまでの行為の目安
- 水漏れを止める修理など
- 保存行為として外されている
- アパートを売る
- 家賃を生活費などに使う
- 単純承認とみなされるおそれ
※迷うものは、動く前に司法書士・弁護士に確かめてください。
そのうえで、放棄を考えているなら、実際に動く前に司法書士か弁護士に相談してください。
放棄したあとのアパートは、どうなるか
全員が放棄したら、アパートの入居者はどうなるんですか。
入居者との賃貸借契約はそのまま続きます。持ち主がいなくなるわけではなく、次の相続人や、家庭裁判所が選ぶ相続財産清算人が引き継いでいきます。
相続放棄をしても、アパートがすぐに誰のものでもなくなるわけではありません。
放棄したあとのアパートの行き先
- 自分が放棄初めから相続人でなかったことに
- 次の順位の相続人その人も放棄するか決める
- 全員が放棄家庭裁判所が相続財産清算人を選ぶ
| 流れ | 中身 |
| 次の順位の相続人へ | 自分が放棄すると、次の順位の親族が相続人になる。その人も放棄するか決める |
| 全員が放棄したとき | 利害関係のある人などの申し立てで、家庭裁判所が相続財産清算人を選ぶ。清算人が財産を管理・換金し、借入れなどを清算する |
| 入居者 | 賃貸借契約は続く。家賃の受け取りや修繕の窓口が決まらないと、入居者が困る |
放棄したあとも残る、管理の義務
2023年4月から、相続放棄した人の管理の義務がはっきり定められました。
民法940条は、放棄の時に相続財産を現に占有している人の義務を定めています。
ことばの説明：現に占有している
実際にその建物に住んだり、鍵や書類を預かって管理したりしている状態のことです。親に代わって家賃を受け取っていた場合も気をつけます。
相続人や相続財産清算人に引き渡すまでの間、自分の財産と同じ注意をもってその財産を保存しなければなりません。
アパートの場合、特に気をつけたいのは次のようなケースです。
- 親と一緒に、アパートの一室や同じ敷地の家に住んでいた
- 親に代わって、入居者の対応や家賃の受け取りをしていた
- アパートの鍵や書類を預かって、管理を続けていた
こうした場合、放棄したあとも、次の人に引き渡すまでは建物を保存する義務が残ると考えられます。
入居者からの連絡や、建物の傷みで周りに迷惑をかけないようにする対応が必要になります。
自分が「占有している」にあたるかどうかは、司法書士・弁護士に確かめてください。
入居者の敷金と、家賃の受け取りはどうなるか
親が入居者から預かっていた敷金は、入居者が退去するときに返す義務があり、この義務も相続財産の一部として引き継がれます。
放棄した人は、敷金を返す義務も負いません。
ただ、入居者から見ると「誰に家賃を払い、誰から敷金を返してもらうのか」が分からない状態になります。
放棄を決めたら、管理会社がある場合は管理会社に、ない場合は入居者に知らせてください。
相続人が放棄したことと、次の相続人や清算人が決まるまでの連絡先を伝えておくと、入居者の混乱を防げます。
放棄を決めたら知らせる先
- 管理会社がある管理会社に知らせる
- 管理会社がない入居者に知らせる
- 伝えること放棄したことと、次の人が決まるまでの連絡先
家賃を受け取った場合は、自分のものにせず、次の人に引き渡すまで保管してください。
相続財産清算人の申し立てには、お金がかかることがある
全員が放棄したあと、管理を引き渡すために相続財産清算人を選んでもらう場合、家庭裁判所に予納金を納めるよう求められることがあります。金額は事案ごとに裁判所が決めます。
放棄して管理が残るより、相続して売るほうが残ることもあります。入居者がいるままの金額を確かめましょう。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
放棄するか、相続して売るか。比べ方
借金があるなら、放棄したほうが安全ですよね。
借金の額と、アパートが売れる値段しだいです。アパートを売って借入れと敷金を返しても残るなら、放棄すると、その残る分まで手放すことになります。
放棄するか、相続して売るかは、次の計算でおおよその見当がつきます。
| 計算 | 中身 |
| アパートが売れる値段 | 入居者がいるまま・今の状態のままの査定額 |
| −アパートローンの残高 | 売った代金で返す |
| −入居者に返す敷金 | 買主に引き継ぐ場合は、売買代金から差し引いて精算するのが一般的 |
| −売るための費用・税金 | 仲介手数料、登記費用、売って利益が出れば譲渡所得の税金 |
| −その他の借入れ・未払い | 親のカードローン、税金の滞納など |
| ＋預金・その他の財産 | 放棄すると、これも受け取れない |
この結果がはっきりプラスなら、放棄せずに相続して売るほうが得です。はっきりマイナスなら、放棄が向いています。
放棄するか、相続して売るか
アパートを売って借入れと敷金を返しても、手元にお金が残る？
プラスかマイナスか分からない場合は、相続した財産の範囲で借入れを返す「限定承認」という方法もあります。
限定承認は相続人全員でそろって申し立てる必要があり、手続きも複雑なので、司法書士・弁護士に相談してください。
| 相続放棄 | 相続して売る | |
| 向いている | 借入れがアパートの売値と預金を大きく上回る | 売って借入れ・敷金を返しても手元に残る |
| 預金など他の財産 | 受け取れない | 受け取れる |
| 入居者・管理 | 占有していれば、引き渡すまで保存の義務が残る | 売るまでは大家として対応。売ったあとは買主へ |
| 期限 | 相続を知った時から3か月以内 | 放棄の期限は過ぎても構わない。相続税がかかる場合は10か月以内に申告・納付 |
相続して売る場合の税金や期限は、相続したアパートは売却か、修繕して持つかとアパート売却の税金でお話ししています。
兄弟の一部だけが放棄するとき
兄弟のうち1人だけが放棄すると、その人は初めから相続人でなかったことになり、残った兄弟の相続分が増えます。
アパートを相続して売る兄弟にとっては取り分が増える一方、借入れや敷金を返す負担も増えます。
放棄する人・しない人がいる場合は、放棄の前に兄弟全員で「アパートを売ったらいくら残るか」を共有してください。
あとから「知っていれば放棄しなかった」という揉めごとを防げます。
「放棄したほうが楽」と感じる理由を、ひとつずつ外す
放棄を考える方の多くが挙げるのは、借入れよりも次のような理由です。
「管理が大変そう」「入居者の対応ができない」「建物がボロボロで売れないと思う」。
でも、この3つは売り方で外せることがあります。
- 入居者がいるまま売れる。賃貸借契約と敷金は買主に引き継がれるので、立ち退きの交渉は要らない
- 雨漏り・空室・残置物があるままでも、現況のまま買う会社がある
- 遠方に住んでいても、書類のやりとりは郵送などで進められる
- 入居者の対応入居者がいるまま売れる。立ち退きの交渉は要らない
- ボロボロの建物雨漏り・残置物があるままでも買う会社がある
- 遠方に住んでいる書類のやりとりは郵送などで進められる
「放棄したほうが楽」の理由を外す
入居者がいるまま売る手順は入居者がいるアパートを売却する手順で詳しくお話ししています。
3か月以内に「売ったらいくら」を確かめる進め方
3か月で査定まで間に合うでしょうか。
査定そのものは、住所と分かる範囲の家賃の情報があれば始められます。書類がそろっていなくても大丈夫です。
放棄の期限までに判断するには、次の順で進めると間に合いやすくなります。
3か月で決めるまでの流れ
- 確かめる家賃の入金先・管理会社・ローンの金融機関〜1か月
- 調べるローン残高と敷金の額。アパートの査定〜2か月
- 決める売った場合の手残りを計算して判断〜3か月
| 時期 | やること |
| 亡くなってすぐ〜1か月 | 家賃の入金先・管理会社・ローンの金融機関を確かめる。親あての郵便物を集める |
| 〜2か月 | ローン残高と敷金の額を確かめる。アパートの査定を頼む（財産の調査） |
| 〜3か月 | 売った場合の手残りを計算し、放棄するか決める。間に合わなければ家庭裁判所に期間の伸長を申し立てる |
| 放棄しない場合 | 相続登記をして、売却へ進む。相続税がかかるなら10か月以内に申告・納付 |
査定を頼むときに伝えておくこと
放棄を考えていることは、正直に伝えてください。放棄するかどうか決まる前は、売買契約や手付金の受け取りはしないのが原則です。信頼できる会社なら、放棄を決めるための材料として金額を出してくれます。
リハコが、親のアパートの相続放棄のご相談で大事にしていること
放棄するかもしれないのに、相談していいんですか。
もちろんです。放棄したほうがいい数字なら、そうお伝えします。決めるための材料をそろえるのが私たちの役目です。
リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探している人に貸している会社です。
アパートはこれまでに23件買い取ってきました（うち神奈川14件）。
相続放棄を迷っている方のご相談では、次のことを大事にしています。
- 放棄するかどうか決める前の、財産の調査としての査定をお受けします
- 入居者がいるまま、雨漏りや残置物があるままの金額をお出しします
- ローン残高と敷金を差し引いて、手元にいくら残りそうかを一緒に整理します
- 放棄を決めるまでは、売買の契約はおすすめしません。まず金額だけをお出しします
- 関東はリハコが直接買い取り、関東の外は提携先と進めます
相続放棄や限定承認の手続き、単純承認にあたるかどうかの判断は、司法書士・弁護士の分野です。
相続税がかかるかどうかは税理士に確かめてください。リハコは、その判断に必要な「売ったらいくらか」をお出しします。
3か月は、葬儀や手続きに追われているとすぐに過ぎます。放棄するか迷っている段階で構いません。まずはお話しさせてください。
読み終えたら、まずやること
- 親あての郵便物と、家賃が入る通帳を集める
- ローン残高と、入居者から預かった敷金の額を確かめる
- 契約はせずに、今のままでアパートの査定を頼む
よくある質問
親のアパートを相続放棄するには、いつまでに決めればいいですか？
相続を知った時から3か月以内です。亡くなった方の最後の住所地の家庭裁判所に申し立てます。
3か月以内に判断できないときは、家庭裁判所に期間の伸長を申し立てられます。
アパートだけ相続放棄して、預金は受け取ることはできますか？
できません。相続放棄をすると初めから相続人でなかったことになり、預金などすべての財産を受け取れなくなります。
アパートを売って借入れや敷金を返しても手元に残るなら、放棄せずに相続して売るほうが得です。
放棄を決める前に、アパートの修理や家賃の受け取りをしても大丈夫ですか？
水漏れの応急修理のような、財産の価値を守る保存行為は、してよいことが多いです。
アパートを売る、家賃を生活費に使うといった行為は、単純承認とみなされ放棄できなくなるおそれがあります。
迷うものは、動く前に司法書士・弁護士に確かめてください。
相続放棄したら、アパートの管理はもうしなくていいのですか？
アパートを現に占有していれば、次の人に引き渡すまで保存する義務が残ります。民法940条の定めです。
親と同じ敷地に住んでいた、入居者対応や家賃の受け取りをしていた場合は、専門家に確かめてください。
売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。
あわせて読みたい：兄弟で共有しているアパートを売却するには、アパートの相続税が払えないときの対処法
放棄する前に、売ったら手元に残るかを確かめましょう。放棄を決めるまで売買の契約はおすすめしません。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
