30秒でわかる、この記事の答え
- 答え相続から3年目の年末までに売るかを決めるのが得
- 理由その期限内なら最大3,000万円を差し引ける特例が使える
- まずやること家を建てた年と、親が亡くなった年を確かめる
あなたの状況から読む
- 期限が気になる売るときの期限の一覧へ
- 特例を使いたい空き家の特例の条件へ
- そのまま売りたいそのまま売ったときの特例へ
- 兄弟で相続・遠方兄弟・遠方のときの進め方へ
「親が亡くなって、実家が空き家のまま。売るなら早いほうがいいと聞くけれど、何から手をつければいいのか」
「3,000万円の控除が使えると聞いた。うちの古い家でも使えるのか」
結論からお伝えします。
相続した空き家は、相続から3年目の年末までに売るかどうかを決めるのがいちばん得です。
この期限の中なら、「空き家の特例」が使えます。
昭和56年5月31日以前に建てられた家を一定の条件で売れば、売って出た利益から最大3,000万円を差し引ける特例です。
ただし、この特例は「家を売れば自動で使える」ものではありません。家を耐震改修するか取り壊すことが条件です。
ことばの説明：耐震改修
古い家を、今の耐震基準を満たすように直す工事のことです。昭和56年5月31日以前に建てた家は、今より前の基準で建てられています。
2024年1月からは買主側がそれをしてもよくなりましたが、期限までに工事が終わらなければ使えません。
一方で、地方の古い家は売値が数百万円以下のことも多いものです。
特例で減る税金より、解体や改修にかかるお金のほうが大きくなることもあります。
この記事では、相続した空き家を売るときの期限と特例の条件をまず整理します。
そのうえで、「そのまま買い取ってもらう」ときに特例がどうなるかと、実際に相続した実家を買い取った例を、順にお話しします。
遠くに住んでいて、実家の片付けにも行けていません。こんな状態でも売れるんでしょうか。
売れます。リハコでは、相続した築52年の実家で、水道も電気も使えない家を買い取った例があります。荷物が残ったままでも、まず金額と期限を確かめるところから始めましょう。
この記事を読んで理解できること
- 相続した空き家を売るときの期限（相続登記・相続税・特例）の一覧
- 3,000万円控除（空き家の特例）の条件を国税庁の資料で確認
- 「現況のまま買取」で売ったとき、特例が使えるかどうかの考え方
- 特例が使えないとき、150万円で売った場合の税金の計算例
- 兄弟で相続した・遠方に住んでいる場合の進め方
- 相続した実家をそのまま買い取った実例
相続した実家、荷物も片付けもそのままで査定します。
特例の期限に間に合うかも含めて、一緒に整理しましょう。
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この記事の目次
相続した空き家は、いつまでに売ればいい？
売るのに期限なんてあるんですか。
売ること自体に期限はありません。ただ、税金と登記には期限があり、過ぎると損をしたり過料の対象になったりします。まず一覧で見てください。
ことばの説明：過料
決まりを守らなかったときに払うことになるお金です。相続登記を正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になります。
相続した家を売るときに関わる期限は、主に次の4つです。どれも「亡くなった日（相続を知った日）」から数えます。
| 期限 | いつまで | 出典 |
| 相続税の申告 | 亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内（申告が必要な人だけ） | 国税庁 タックスアンサー No.4205 |
| 相続登記 | 相続で取得したことを知った日から3年以内。2024年4月1日より前の相続で未登記のものは2027年3月31日まで | 法務省「相続登記の申請義務化」 |
| 空き家の特例（3,000万円控除） | 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却。制度自体は2027年12月31日までの売却が対象 | 国税庁 タックスアンサー No.3306 |
| 相続税の取得費加算の特例 | 相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの売却（相続税を払った人だけ） | 国税庁 タックスアンサー No.3267 |
いちばん気をつけたいのは、空き家の特例の期限です。
たとえば2024年中に親が亡くなった場合、3年を経過する日は2027年中です。
ですから、その年の12月31日までに売る必要があります。
しかも、この特例そのものに期限があります。
タックスアンサーNo.3306では「平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売ること」とされています。
つまり今の制度のままなら、亡くなった時期にかかわらず、2027年12月31日が最後の締め切りです。
相続した家を売るときの期限
- 10か月以内相続税の申告（必要な人だけ）
- 3年以内相続登記の申請
- 3年目の年末空き家の特例を使える売却の期限
- 2027年末空き家の特例そのものの締め切り
※どれも亡くなった日（相続を知った日）から数えます。
制度が延長されるかどうかは、今の時点では分かりません。
相続登記は2024年4月から義務になった
売る前には、亡くなった親の名義から相続人の名義に変える相続登記が必要です。
法務省の案内では、2024年4月1日から相続登記が義務になりました。
正当な理由なく期限内に申請しないと10万円以下の過料の対象になるとされています。
それより前に相続した家でも、登記をしていなければ2027年3月31日までに登記が必要です（法務省「相続登記の申請期限」）。
何年も親の名義のままになっている実家は、売るかどうかに関わらず、ここで動かしておくのが安全です。
期限を過ぎていても売れます
相続から何年もたっていて特例の期限を過ぎていても、家を売ること自体はできます。特例が使えない場合の税金の考え方は、この記事の後半で計算例をお見せします。
「うちは特例が使える？」が分からなくても大丈夫です。
建てた年と、亡くなった年が分かれば、期限の目安からお伝えします。
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3,000万円控除（空き家の特例）の条件を国税庁の資料で確かめる
3,000万円も控除されるなら、使わないと損ですよね。
使えるなら大きな特例です。ただ条件が細かく、特に古い一戸建ては「耐震」の条件で止まりやすいので、ひとつずつ確かめましょう。
主な条件を、国税庁のタックスアンサーに沿って分かりやすく並べます。
出典はNo.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（令和8年4月1日現在法令等）です。
| 条件 | 内容 |
| いつ建てた家か | 昭和56年5月31日以前に建築された家 |
| どんな家か | 区分所有建物の登記がされている建物（マンションなど）でないこと |
| 亡くなる直前 | 亡くなった方以外に住んでいた人がいなかったこと（亡くなった方の一人暮らし） |
| 老人ホームなどに入っていた場合 | 亡くなる直前に住んでいなかった家でも、一定の条件を満たせば対象になる |
| 相続したあと | 相続から売るまで（取り壊す場合は取り壊すまで）、事業・貸付・居住に使っていないこと |
| 売る期限 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日まで |
| 売値 | 売却代金が1億円以下 |
| 買主 | 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと |
| ほかの特例 | 相続財産の取得費加算の特例など、ほかの特例を受けていないこと |
| 控除額 | 最高3,000万円。令和6年1月1日以後の売却で、相続人が3人以上の場合は1人2,000万円まで |
このほか、家のある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を出してもらい、確定申告のときに付ける必要があります。
確認書は、相続のあと空き家のままだったことなどを市区町村が確かめて出す書類です。
申請の窓口や必要書類は市区町村ごとに案内があるので、家のある市区町村の空き家・住宅担当に問い合わせてください。
空き家の特例を使うまでの流れ
- 耐震改修か取壊し売主か買主が行う
- 売る3年目の年末まで
- 確認書をもらう家のある市区町村から
- 確定申告確認書を付けて出す
いちばんつまずくのは「耐震」の条件
国税庁の説明では、特例の対象になる売り方は、大きく次の3つです。
| 売り方 | 国税庁が示している条件 |
| 家と土地をそのまま売る | 売る時点で、家が一定の耐震基準を満たしていること |
| 家を取り壊して土地を売る | 家の全部を取り壊してから土地を売ること |
| 売ったあと買主が耐震改修・取壊しをする（2024年1月1日以後の売却） | 売った時から、売った年の翌年2月15日までに、家が耐震基準を満たすか、全部取り壊されること |
昭和56年5月31日以前に建てられた家は、今の耐震基準より前の基準で建てられています。
今の基準を満たしているかどうかは耐震診断をしないと分かりませんが、「そのまま売る」を選べる家は多くないのが実情です。
そのため、これまでは売主が自分のお金で耐震改修するか、解体して更地にしてから売るのが一般的でした。
解体費用の目安は、解体のページで詳しくまとめています。
「現況のまま買取」で売ると、特例はどうなる？
荷物も残っていて、壊すお金もありません。そのまま買い取ってもらったら、特例は使えないんですか。
使えるかどうかは、買主が期限までに耐震改修か取壊しをするかで決まります。ここは誤解が多いので、はっきりさせておきます。
2024年1月1日以後の売却から、ルールが変わりました（国税庁タックスアンサー No.3306）。
売主が工事をしなくても、買主が売った年の翌年2月15日までに耐震改修か取壊しを終えれば、特例の対象になります。
逆に言えば、買主がその期限までに耐震改修も取壊しもしなければ、売主は特例を使えません。
「そのまま売る」ことと「特例を使う」ことは、買主の工事しだいで両立も不成立もする、というのが正確なところです。
買主が翌年2月15日までに耐震改修か取壊しをする？
※2024年1月1日以後の売却（国税庁タックスアンサー No.3306）
確定申告に必要な書類も、買主の協力が要る
国土交通省の案内（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）には、確定申告の書類のことも書かれています。
買主が耐震改修や取壊しをした場合、売主は確定申告のときに次の書類を付けます。
耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写し、取壊しを証する書類（閉鎖事項証明書など）です。
これらの書類は、工事をした買主の側でそろうものです。
トラブルを防ぐための確認事項として、国土交通省が勧めていることがあります。
売買契約書に「期限までに耐震改修か取壊しをする」といった特約を入れることです。
買主に最初に伝えること
特例を使いたいなら、査定を頼む段階で「空き家の特例を使いたい」と伝えてください。買主が期限までに耐震改修か取壊しをするか、証明書を出せるかを、契約の前に書面で確かめておくことが大切です。あとから「工事はしない」と分かっても、特例は使えません。
直して貸す買主の場合は、事前の確認がとくに大事
リハコは、空き家を壊さずに直し、その街で家を探している人に貸す会社です。
こうした会社は、買ったあとに内装や水まわりは直します。
ただ、耐震基準を満たす改修までするかどうか、期限の翌年2月15日に間に合うかは、物件ごとに違います。
ですから、リハコに相談いただくときも、特例を使いたい場合は最初にお知らせください。
まず、その家で期限までに何ができるかを確かめます。
そのうえで、特例を使う売り方と、特例を使わずそのまま売る売り方の手取りを並べてお見せします。
どちらが得かは、次の章の計算で分かるように、家の値段によって大きく変わります。
特例の適用はご本人の確定申告で決まります。最終的な判断は、税理士または税務署にご確認ください。
特例が使えないと税金はいくら？ 150万円で売った場合の計算
特例が使えなかったら、売ったお金の大半が税金で消えるんじゃないかと心配です。
地方の古い家の値段なら、そこまでにはなりません。実際の数字で計算してみます。
家を売って出た利益（譲渡所得）は、次の式で計算します。
| 譲渡所得 | 売った金額 −（取得費 ＋ 売るためにかかった費用） |
| 取得費 | 親が家を買ったときの代金などを引き継ぐ。分からないときは売った金額の5%でよい |
| 税率（長期） | 所得税15%・住民税5%に、所得税額の2.1%の復興特別所得税（合計20.315%） |
| 長期かどうか | 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるか。相続の場合は親が取得した時期を引き継ぐ |
出典は国税庁タックスアンサーです。取得費と取得時期の引き継ぎはNo.3270に書かれています。
取得費が分からないときの5%はNo.3258、税率はNo.3208に書かれています。
これをもとに、築50年ほどの実家を150万円で売った場合を計算します。
親が何十年も前に建てた家で、買ったときの金額が分からず、売るための費用はかからなかったとします。
| 項目 | 金額 |
| 売った金額 | 150万円 |
| 取得費（売った金額の5%） | 7.5万円 |
| 譲渡所得 | 142.5万円 |
| 税金（142.5万円 × 20.315%） | 約29万円 |
| 空き家の特例が使えた場合の税金 | 0円（ただし確定申告は必要） |
150万円で売ったときの内訳
この例では、特例で減る税金は約29万円です。
150万円で売った場合の税金
- 譲渡所得142.5万円 × 20.315%
- 確定申告は必要
- 解体や耐震改修の費用がかかることがある
小さくはありませんが、特例を使うために自分で解体したり耐震改修したりすると、その費用のほうが大きくなることがあります。
しかも、家を壊して更地にすると、翌年から土地の固定資産税が上がることがあります（空き家の固定資産税が6倍になる条件）。
売れるまでの期間が延びれば、その負担も積み重なります。
判断のしかた
「特例で減る税金」と「特例を使うためにかかるお金・時間」を並べて比べてください。売値が高い都市部の家なら特例の効果は大きく、売値が数百万円以下の地方の家なら、そのまま早く売ったほうが手元に残ることも少なくありません。
相続税を払った方は、特例の代わりに「取得費加算の特例」（国税庁タックスアンサーNo.3267）を検討できる場合があります。
ただし空き家の特例とは一緒に使えません。どちらが有利かは、税理士または税務署にご確認ください。
兄弟で相続した・遠方に住んでいるときの進め方
兄と私の2人で相続しましたが、兄は「そのうちでいい」と言っていて話が進みません。
まず金額が分かると、話し合いは進みやすくなります。査定は相続人のうち1人からでも始められます。
相続した家を売るには、名義を相続人に変えてから、名義人全員で売ることになります。
兄弟で分ける場合は、遺産分割協議で「誰が相続するか」「売って代金を分けるか」を決めておきます。
ことばの説明：遺産分割協議
亡くなった親の家や預金を、相続人どうしでどう分けるか話し合って決めることです。実家を誰が継ぐか、売って代金を分けるかもここで決めます。
| やること | ポイント |
| 相続人と名義を確かめる | 登記簿で今の名義を確認する。親の名義のままなら相続登記が要る |
| 兄弟で方針を決める | 「売る・売らない」「代金をどう分けるか」を決める。金額が分かると決めやすい |
| 査定を受ける | 特例を使う売り方・そのまま売る売り方の両方で金額と期限を聞く |
| 残したい物を持ち出す | 写真・通帳・権利証など、必要な物だけでよい |
| 契約・引き渡し | 遠方なら書類は郵送、鍵は送って済ませられることもある |
相続人が3人以上いる場合は、空き家の特例の控除額に注意してください。
2024年1月1日以後の売却では、控除額が1人2,000万円までになります（国税庁タックスアンサー No.3306）。
空き家の特例で差し引ける額
※2024年1月1日以後の売却（国税庁タックスアンサー No.3306）
片付けは、売る前に全部しなくていい
「荷物を片付けないと売れない」と思って、何年も止まっている方がとても多いです。
買取なら、家具や家電、衣類が残ったままでも売れることが多く、必要な物だけ持ち出せば十分です。
自分で片付けたい場合の費用や業者の選び方は、片付けのページにまとめています。
売る前に片付けにお金をかけるかどうかは、査定額を聞いてから決めても遅くありません。
売らずに相続放棄する前に
「管理できないから相続放棄しよう」と考える方もいます。
ただ、放棄するとその家だけでなく、預金なども含めて全部を手放すことになります。
放棄したあとも、管理の責任が残る場合があります。
売れる家を放棄してしまう前に、空き家の相続放棄は損か得かも読んでみてください。
兄弟の話し合いがまだでも、査定はお一人から始められます。
夜中でもフォームから送れます。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
相続した実家を、そのまま買い取った実例
本当に、うちみたいな古い家を買ってくれる人がいるんでしょうか。
います。直して貸せば、その街で家を探している若い家族が住んでくれるからです。実際に相続した家を買い取った例をお見せします。
群馬県高崎市寺尾町：水道も電気も使えない築52年の実家を現況のまま
売主様は62歳の男性で、相続した築52年の実家は、水道も電気も使えない状態でした。
地元の不動産会社に断られたあと、リハコにご相談いただきました。
リハコが買い取り、売主様の手続きは約1か月で終わりました。直したあとは、ご夫婦とワンちゃんが住んでいます（売却者様の声）。
埼玉県本庄市台町：相続後10年の空き家を解体せずに
相続してから10年空き家になっていた家で、草が伸び、家には傾きもありました。
台風で波板が隣の家に飛んだことをきっかけに、売ると決められたそうです。
仲介では解体を前提に380万円で出していましたが、3か月動きませんでした。
リハコは「築50年以上の空き家は300万円以下で探されている」と説明し、解体せずそのまま買い取りました（売却者様の声）。
千葉県君津市：施設に入って管理できなくなった家を現況のまま
東京の施設に入られた68歳の女性の家で、ゴミ屋敷の状態でした。
地元の不動産会社には「この場所だと売るのは難しい」と言われていました。
リハコが買い取り、解体せずに直して、新しいご家族が住んでいます（売却者様の声）。
そのまま買い取った例
- 高崎市寺尾町水道も電気も使えない築52年の実家
- 本庄市台町相続後10年の空き家を解体せずに
- 君津市ゴミ屋敷の状態の家を現況のまま
リハコの戸建ての買取実績は63件あります。相続した地方の古い家は、思っていたほどの値段にならないことが多いものです。
だからこそ、特例のために大きなお金をかけるより、今のまま早く、確実に手放すほうが手元に残るケースがあるのです。
リハコが、相続した古い家を買い取れる理由
リハコは、古い空き家を買い取り、直して、その街で家を探している人に貸している会社です。
買い取った家のその後
- 買い取る残置物があっても現況のまま
- 直す壊さずに直す
- 貸すその街で家を探している人へ
これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。
その街で住む家を探している人は、毎月います。リハコには、直した空き家を待っている投資家の方もいます。
だから、地元で「売りにくい」と言われた家でも、直したあとにどう使えるかから金額を考えられます。
- 現況のまま買い取ります。残置物・雨漏り・傾き・再建築不可でも、解体も片付けも不要です
- 査定・相談は無料。売主様の持ち出しなしで進められるように考えます
- 特例を使いたい方は最初にお知らせください。期限までにできることを確かめ、手取りを並べてお見せします
- 全国対応。関東はリハコが直接買い取り、関東外は提携先と進めます
- 返信は2営業日以内が目安です。お電話が苦手な方は、お問い合わせフォームからどうぞ
相続した空き家は、放っておくほど建物が傷み、税金と管理の手間がかかり続けます（空き家売却の注意点）。特例の期限もあります。
まずは金額と期限を確かめるところから、一緒に始めましょう。
読み終えたら、まずやること
- 家を建てた年と、親が亡くなった年を書き出す
- 登記簿で今の名義が親のままか確かめる
- 今の状態のまま査定を頼み、金額と期限を聞く
相続した実家を、壊さず、次の家族が住む家に。
特例の期限があるうちに、まずは金額だけ確かめてください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
