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「空き家を売るのに、結局いくらかかるの？」
「費用ばかり引かれて、手元に何も残らないのでは？」
結論から言うと、空き家の売却費用は仲介で売却価格の4〜6%、買取なら1〜2%程度が目安です。
空き家の売却相場・買取相場から費用を引いた手取りで比べてください。
売り方に関係なく残るのは印紙税と登記の費用くらいで、仲介手数料・残置物の処分費・測量費・解体費は、買取を選べば不要になるものがほとんどです。
相場より、先に費用のほうが気になってしまって……。
その順番で正解です。売却相場から費用を引いた手取りで比べないと、どの売り方が得か分かりませんから。
この記事を読んで理解できること
- 空き家の売却費用の総額と、内訳ごとの金額の目安
- 避けられない費用（印紙税・登記費用・譲渡所得税）と、状況によってかかる費用の切り分け
- 解体費・残置物処分費・測量費をかけるべきかどうかの判断基準
- 譲渡所得税を3,000万円の特別控除でゼロにするための要件と期限
- 空き家の売却相場・買取相場と、手取り金額の計算のしかた
- 買取を選ぶと不要になる費用と、費用を抑えて手取りを増やすコツ
この記事の目次
1. 空き家の売却費用は総額いくら？
最初に総額の目安だけでも知っておきたいです。
仲介で売るなら売却価格の4〜6%、買取なら1〜2%程度に収まるケースが多いです。
空き家の売却費用とは、売買契約から引き渡しまでに売主が負担するお金の合計です。
内訳は「税金」「専門家への報酬」「物件を引き渡せる状態にするための実費」の3種類に分かれます。
このうち売り方を変えても避けにくいのは、印紙税と登記の費用です。
譲渡所得税は売却益が出たときだけかかり、特別控除でゼロになるケースが多くあります。
残りはすべて、売り方と物件の状態しだいで発生したりしなかったりします。
| 費用の種類 | 金額の目安 | かかる条件 |
| 印紙税 | 1,000〜1万円（軽減後） | 売買契約書を紙で作れば必ずかかる |
| 譲渡所得税・住民税 | 譲渡所得×20.315%または39.63% | 売却益が出た場合のみ。要件を満たせば特別控除でゼロにできる |
| 相続登記の費用 | 7〜15万円 | 亡くなった親の名義のままの場合 |
| 抵当権抹消の費用 | 1.5〜2万円 | 住宅ローンの抵当権が残っている場合 |
| 仲介手数料 | 売却価格の3%＋6万円＋消費税 | 不動産会社に仲介を依頼した場合。買取なら不要 |
| 残置物の処分費 | 5〜30万円 | 家財を片付けてから引き渡す場合。買取なら不要のことが多い |
| 解体費 | 100〜300万円 | 更地渡しの契約にした場合のみ |
| 確定測量費 | 40〜80万円 | 境界が未確定で、買主から求められた場合 |
たとえば500万円で仲介売却する木造戸建ての場合、印紙税1,000円＋仲介手数料23.1万円（3%＋6万円＋消費税）でおよそ23万円（売却価格の約4.6%）です。
名義が親のままなら相続登記の10万円前後が加わって約34万円、さらに残置物の処分を足すと40〜60万円、解体まで行えば200万円を超えることもあります。
つまり、空き家の売却費用が高くなるかどうかは、解体・残置物処分・測量という3つの「実費」をやるかどうかでほぼ決まります。
税金と登記の費用は、どの売り方を選んでも大きくは変わりません。
この記事では、この3つの実費を減らす方法を中心に説明していきます。
費用は売却代金から払う
売却費用の多くは決済日に代金から差し引いて精算します。手元に現金がなくても売却を進められるケースがほとんどです。
2. 空き家の売却で避けられない費用・税金は？
どうしても避けられない費用はどれですか？
印紙税と登記の費用、それに譲渡所得税です。ただし譲渡所得税は、特別控除を使えばゼロになる方が多いです。
2-1. 印紙税は1,000円〜1万円
印紙税とは、売買契約書などの課税文書を作成したときにかかる税金です。
契約書に収入印紙を貼り、消印をして納めます。
不動産の譲渡契約書は令和9年（2027年）3月31日まで軽減措置の対象で、税額は本則の約半分です（出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」）。
| 契約金額 | 軽減後の印紙税 | 備考 |
| 100万円超〜500万円以下 | 1,000円 | 空き家の売買はこの帯が多い |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 5,000円 | — |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 | — |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 | — |
売買契約書は売主・買主が1通ずつ保管するのが原則で、印紙税はそれぞれが負担します。
原本を1通だけ作成し、売主は写しを保管するという進め方もあります。
ただし写しであっても、契約当事者の署名押印や「原本と相違ない」旨の証明があるものは課税文書として扱われるため、実際の進め方は不動産会社に確認してください。
なお電子契約で締結した場合は、課税文書を作成していないため印紙税はかかりません。
2-2. 譲渡所得税は「売却益」にだけかかる
譲渡所得税とは、不動産を売って得た利益（譲渡所得）にかかる所得税・住民税・復興特別所得税の総称です。
売却価格そのものにかかるわけではありません。
計算式は次のとおりです。
| 譲渡所得の計算 | 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除 |
| 取得費 | その空き家を買ったときの代金や建築費（建物は減価償却後）、購入時の仲介手数料など |
| 譲渡費用 | 売却時の仲介手数料、印紙税、解体費、測量費など、売るために直接かかった費用 |
| 特別控除 | 空き家の3,000万円特別控除など、要件を満たす場合に差し引ける金額 |
税率は売った年の1月1日時点での所有期間で2段階に分かれます。
相続した空き家の場合、親が所有していた期間をそのまま引き継ぐため、実際にはほとんどが長期譲渡所得（20.315%）です。
「相続してすぐ売ると税率が高い」というのは誤解です。
| 所有期間（1月1日時点） | 税率の合計 | 内訳 |
| 5年超（長期譲渡所得） | 20.315% | 所得税15.315%＋住民税5% |
| 5年以下（短期譲渡所得） | 39.63% | 所得税30.63%＋住民税9% |
取得費が分からないとき
親が買った当時の契約書が見つからない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算できます。利益が大きく出やすいため、特別控除の要件を必ず確認してください。
2-3. 相続登記・抵当権抹消の費用
亡くなった方の名義のままでは、空き家を売却できません。
先に相続登記（名義変更）を済ませる必要があります。
費用の内訳は登録免許税が固定資産税評価額の0.4%、司法書士報酬が5〜10万円、戸籍などの取得費が数千円で、合計7〜15万円が目安です。
住宅ローンを完済していても、抵当権は自動では消えません。
抹消手続きの登録免許税は不動産1個につき1,000円で、土地と建物なら2,000円です。
司法書士に依頼した場合の報酬を含めて1.5〜2万円を見ておけば足ります。
相続登記とまとめて依頼すると、書類の取り寄せが1回で済むぶん安くなることがあります。
相続登記は義務です
2024年4月1日から相続登記は義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。売却するかどうかに関わらず、先に手続きを進めてください。
3. 状況によってかかる費用はいくら？解体・残置物・測量
解体や片付けは、やっておいたほうが高く売れますか？
多くの場合は逆です。かけた費用ほどには売却価格が上がりません。
空き家の売却費用が数百万円に膨らむのは、ほぼこの3つが原因です。
そしてこの3つは、いずれも「やらずに売る」という選択肢があります。
順に金額と判断基準を確認します。
3-1. 解体費は100〜300万円
木造戸建ての解体費は坪あたり3〜5万円、30坪で100〜150万円が目安です。
重機が入れない狭い道路、隣家との距離が近い、アスベストの使用があるといった条件が重なると、300万円を超えることもあります。
詳しい相場は空き家の解体費用の記事で解説しています。
注意したいのは、更地にすると土地の固定資産税が上がる点です。
住宅が建っている土地は住宅用地の特例で固定資産税が最大6分の1に軽減されていますが、解体するとこの軽減が外れます。
売れるまでに時間がかかると、解体費に加えて税負担まで増えることになります。
実際に、埼玉県本庄市台町の空き家は解体前提の380万円で3か月間仲介に出しても動きませんでした。
リハコは解体せず、家財を残したまま145万円で買い取り、リノベーションして次のご家族に引き渡しています（ご売却者様の声）。
解体費を先に払わずに済んだぶん、手元に残る金額は大きくなりました。
3-2. 残置物の処分費は5〜30万円
家財や家電をすべて処分してから引き渡す場合、費用は間取りの広さでほぼ決まります。
業者に一括で依頼した場合の目安は次のとおりです。
| 1K・1R | 3〜4万円 |
| 1DK・1LDK・2DK | 5〜10万円 |
| 2LDK・3DK・3LDK | 14〜18万円 |
| 4DK・4LDK以上 | 20万円〜 |
| 特殊なものが残っている場合 | 別途見積もり |
金額が跳ね上がるのは、家庭ごみとして出せないものが残っているケースです。
群馬県館林市広内町の物件では、機械室に金属加工の機械が残っており、他社からは処分に100万円以上かかると言われていました。
リハコはつながりのある職人で撤去し、その部屋を居室として使えるように再生しています（施工事例）。
3-3. 確定測量費は40〜80万円
確定測量とは、隣地所有者の立ち会いのもとで境界を確定し、測量図を作成する手続きです。
買主から求められた場合に売主が負担するのが一般的で、費用は40〜80万円、官有地（道路や水路）が接している場合はさらに高くなります。
期間も3〜6か月かかるため、売却のスケジュール全体に影響します。
空き家の売買では、現況有姿（現状のまま）・境界非明示という条件で契約することも珍しくありません。
測量を求めない買主を選べば、この費用はまるごと不要になります。
買主が投資家や不動産会社の場合、測量なしでも取引が成立するケースが多くあります。
| 実費の項目 | 先にやってから売る | やらずに現況のまま売る |
| 解体（100〜300万円） | 更地の相場では売れるが、費用を回収できないことがある | 0円。建物付きのまま買う投資家がいる |
| 残置物処分（5〜30万円） | 内見の印象は良くなる | 0円。残置物ごと買い取る業者を選ぶ |
| 確定測量（40〜80万円） | 買主の層は広がる | 0円。境界非明示で契約する |
| 売却までの期間 | 3〜6か月の準備期間が上乗せされる | 査定から最短2週間〜1か月 |
4. 譲渡所得税は3,000万円特別控除でゼロにできる？
税金だけで何百万円も取られたら、売る意味がありません。
要件を満たせば譲渡所得から3,000万円を差し引けます。空き家の売買金額なら、税額はゼロになることがほとんどです。
被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例とは、相続した実家を売却した際、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
国税庁「No.3306」に定められており、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。
要件を満たせば、空き家の売却価格が1,000万円以下のケースではこの特例だけで譲渡所得税がゼロになることがほとんどです。
| 対象になる家屋 | 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること |
| 区分所有でないこと | マンションなど区分所有建物の登記がされていないこと |
| 相続直前の状況 | 被相続人が1人で居住していたこと（老人ホーム入所の場合は別途要件あり） |
| 相続後の使い方 | 相続時から譲渡時まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと |
| 売却価格の上限 | 1億円以下であること |
| 売却の期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 建物の扱い | 耐震基準に適合させるか取り壊すこと（譲渡の翌年2月15日までに完了でも可） |
2024年1月1日以後の譲渡からは、買主が引き渡し後に耐震改修または取り壊しを行っても要件を満たす扱いに変わりました。
以前は売主が先に工事を済ませる必要がありましたが、現在は解体費を売主が負担しなくても特例を使えるということです。
この改正は、解体費を理由に売却をあきらめていた方にとって非常に大きな変更点です。
また、相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は1人あたり2,000万円に縮小されます（令和6年1月1日以後の譲渡）。
兄弟姉妹で共有している空き家では、この点を必ず確認してください。
特例の期限に注意
適用対象は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。相続開始から3年を経過する年の年末という期限もあり、どちらか早いほうが締め切りになります。
このほか、自分が住んでいた家を売る場合の「居住用財産の3,000万円特別控除」、相続税を取得費に加算できる「取得費加算の特例」もあります。
ただし特例は選択適用となるものがあり、どれを使うのが有利かはケースによって変わります。
確定申告の前に、必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。
空き家の売却費用は、売り方を変えるだけで大きく減らせます。解体も片付けも測量もせず、現況のままいくらになるかを先にお確かめください。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
5. 空き家の売却相場・買取相場はいくら？手取りの計算方法
空き家の売却相場が分からないと、費用が高いのかも判断できません。
そのとおりです。相場から費用を引いた手取りで比べてください。買取相場は仲介の6〜8割が目安です。
空き家の売却相場とは、仲介で買主を探した場合に成約する価格帯のことです。
築30年を超えた木造戸建ては建物の評価がほぼゼロになるため、相場は土地値から解体費やリフォーム費を差し引いた金額に近づきます。
一方の買取相場は、不動産会社が直接買う価格で、仲介の成約価格の6〜8割が目安です。
エリア別の詳しい水準は空き家の売却相場の記事にまとめています。
重要なのは、この2つを価格そのままで比べてはいけないということです。
仲介は仲介手数料・残置物処分費・測量費が売主負担になりやすく、売れるまでの固定資産税や管理費も積み上がります。
買取はこれらが不要なので、価格差が2割あっても手取りは逆転することがあります。
| 項目 | 仲介で500万円で売れた場合 | 買取で400万円の場合 |
| 売却価格 | 500万円 | 400万円 |
| 仲介手数料 | ▲23.1万円（3%＋6万円＋税） | 0円 |
| 残置物の処分費 | ▲15万円 | 0円 |
| 確定測量費 | ▲50万円 | 0円 |
| 印紙税 | ▲1,000円 | ▲1,000円 |
| 売却までの期間と維持費 | 6か月・固定資産税や管理費が継続 | 最短2週間〜1か月 |
| おおよその手取り | 約412万円 | 約400万円 |
この試算では、価格差100万円に対して手取りの差は約12万円まで縮みます。
さらに解体を求められれば手取りは逆転します。
「仲介のほうが高く売れる」という一般論が、空き家では必ずしも当てはまらないのはこのためです。
もちろん、仲介のほうが明確に有利なケースもあります。
群馬県館林市のゴミ屋敷では、他社査定100万円のところをリハコが200万円でネット公開し、1か月目に150万円、2か月目に180万円の申し込みが入って180万円で成約しました。
仲介手数料30万円を払っても、買取100万円より50万円多く手元に残った計算です（選ばれる4つの理由）。
費用の話ばかり気にしていましたが、手取りで比べたら答えがはっきりしました。
つまり、費用を減らすことと高く売ることは、どちらか一方ではなく組み合わせて考えるものです。
そのためには、仲介と買取の両方を同じ会社で比較できる状態が理想になります。
6. 買取なら不要になる費用はどれ？
買取だと、どの費用がなくなるのか整理してほしいです。
仲介手数料・残置物処分費・測量費・解体費の4つです。空き家の売却費用のほとんどがここに集中しています。
買取とは、不動産会社が買主となって直接空き家を購入する取引です。
買主がプロなので、内見も、片付けも、境界の明示も求められません。
その結果、売主が負担する費用は印紙税と、必要な場合の登記費用だけになります。
| 費用の項目 | 仲介で売る場合 | 買取で売る場合 |
| 仲介手数料 | 売却価格の3%＋6万円＋消費税 | 0円（買主が不動産会社のため） |
| 残置物の処分費 | 5〜30万円（片付けを求められることが多い） | 0円（家財を残したまま引き渡せる） |
| 確定測量費 | 40〜80万円（買主の要望による） | 0円（境界非明示で契約できる） |
| 解体費 | 100〜300万円（更地渡しの場合） | 0円（建物付きのまま買い取る） |
| 契約不適合責任 | 売主が負う。引き渡し後の補修費を請求されうる | 免責にできることが多い |
| 印紙税・登記費用 | かかる | かかる |
リハコは家財を残したまま、解体もせずに空き家を買い取っています。
千葉県君津市の築50年・都市計画区域外のゴミ屋敷は、片付けずに50万円で買い取り、解体せずリノベーションして新しいご家族が入居しました（空き家リフォームの費用相場）。
茨城県古河市幸町の築50年・再建築不可の戸建ても、50万円で買い取った実績があります。
リハコが解体も片付けも求めないのは、リノベーション費用まで自社で見積もれるからです。
撤去にいくらかかるか、水まわりの更新にいくらかかるかを実額で把握しているため、「よく分からないから安全側に見ておく」という余計な減額をする必要がありません。
同じ物件でも提示できる金額が高くなりやすいのは、この見積もり精度の差によるものです。
| リハコの2段構え |
| ・まずリハコが投資家ネットワークに紹介し、仲介での売却を試みる ・3か月で買主が見つからなければ、リハコ自身が買い取る ・どちらに転んでも、解体・片付け・測量の費用は売主の負担になりません |
買取のスピードも費用に直結します。
リハコは準備1〜7日を含め最短14日間で買取を進めており、契約完了後は最短即日でお支払いが可能です。
売却が長引くほど固定資産税・火災保険・草刈りの費用が積み上がるので、期間が短いこと自体が費用の削減になります。
7. 空き家の売却費用を抑えて手取りを増やすには？
これから動くとして、何から手をつければいいでしょうか。
工事を発注する前に査定を取ってください。順番を逆にすると、戻せない出費が発生します。
空き家の売却費用を抑える方法は、突き詰めると4つです。いずれも売却活動を始める前に決めておくことで効果が出ます。
- 工事より先に査定を取る…解体・リフォーム・残置物処分の見積もりを取る前に、現況のままの買取価格を確認する。工事費が価格に乗らないと分かれば、その出費は不要になる
- 800万円以下の物件は仲介手数料の上限を確認する…2024年7月1日の告示改正で、800万円以下の低廉な空家等は媒介報酬の上限が30万円（税別）に引き上げられた。依頼前に金額の説明と合意が必要なので、媒介契約の前に必ず確認する
- 登記はまとめて司法書士に依頼する…相続登記と抵当権抹消を同時に頼むと、戸籍や評価証明の取り寄せが1回で済み、報酬も抑えられる
- 使える特例を先に確認する…3,000万円特別控除の要件と期限を確認してから売却時期を決める。期限を1年またぐだけで税額が変わることがある
7-1. 見積もりは3〜5社を比べる
解体や残置物処分をどうしても行う場合は、3〜5社から相見積もりを取ってください。
総額だけを見て最安値を選ぶのではなく、どこまでの範囲を含む金額なのか、追加費用が発生する条件は何かを確認します。
内訳が「一式」としか書かれていない見積書は、後から追加請求が発生しやすいものです。
見積は内訳で比べる
同じ「解体一式150万円」でも、残置物処分・整地・重機回送費が含まれるかで実際の支払額は変わります。項目ごとの単価が書かれた見積書を出す業者を選んでください。
7-2. 空き家のまま放置すると費用は増え続ける
最後に、何もしないことにもコストがかかる点を押さえてください。
固定資産税、火災保険料、年に数回の草刈り、遠方であれば交通費が毎年発生します。
千葉県流山市のお客様は、草刈り1.2万円と固定資産税4万円で年5.2万円の負担が10年以上続いていました（ご売却者様の声）。
さらに、建物の傷みは年々進みます。
雨漏り・シロアリ・小動物の侵入が重なると、同じ物件でも買取価格は下がっていきます。
売却費用を最も安く抑えられるのは、売ると決めたその時点です。
解体費が用意できずに10年放置していました。そのまま買い取ってもらえると知っていれば、もっと早く動いたと思います。
リハコは群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川で空き家を買い取り、これまでに100戸以上を再生してきました。
電話でのご相談は0120-228-590（09:00〜21:00・土日祝日も受付）で承っています。
費用の見通しだけを聞きたい、というご相談でも構いません。
よくある質問
空き家の売却費用は総額いくらかかりますか？
仲介で売る場合は売却価格の4〜6%が目安です。
500万円の木造戸建てなら、印紙税1,000円と仲介手数料23.1万円で約23万円、名義が親のままなら相続登記の10万円前後が加わって約34万円です。
残置物の処分や解体まで行うと200万円を超えることもありますが、買取であればこれらは不要で、売却価格の1〜2%程度に収まるケースが多くあります。
空き家の売却で避けられない費用はどれですか？
印紙税と登記の費用、そして売却益が出た場合の譲渡所得税です。
印紙税は令和9年3月31日までの軽減措置により、契約金額100万円超〜500万円以下で1,000円、500万円超〜1,000万円以下で5,000円です。
譲渡所得税は売却益が出た場合にかかりますが、3,000万円の特別控除を使えばゼロになるケースが多くあります。
空き家を解体してから売ったほうが高く売れますか？
多くの場合、解体費を回収できません。
木造30坪で100〜150万円かかるうえ、更地にすると住宅用地の特例が外れて固定資産税が上がります。
埼玉県本庄市台町の空き家は解体前提の380万円で3か月間売れず、リハコが解体せず145万円で買い取りました。
まず現況のままの査定額を確認してください。
3,000万円特別控除はいつまで使えますか？
令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続時から譲渡時まで空き家であったこと、売却価格が1億円以下であることなどの要件があり、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
適用の可否は税理士または税務署にご確認ください。
残置物を片付けずに空き家を売却できますか？
売却できます。
リハコは家財や家電を残したままの状態で買い取っています。
千葉県君津市の築50年のゴミ屋敷は片付けずに50万円で買い取り、解体もせずリノベーションしました。
処分に100万円以上と言われた金属加工機械をつながりのある職人で撤去した事例もあります。
群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川であれば現地調査に伺います。
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大手企業のサラリーマンを経て、不動産再生の世界へ。自らアパート14棟・戸建て41戸（計135戸）を運用する現役投資家・宅地建物取引士として、累計200戸以上の空き家・築古物件を買い取り、再生してきました。日々「手放したい売主様」と「買いたい投資家様」の間に立つからこそ、他社で値段がつかなかった物件にも、根拠ある価格と確かな出口をご提案できます。
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