30秒でわかる、この記事の答え
- 答え売るのが目的なら、リフォームはせずそのまま売るのがよい
- 理由かけた費用が、売る値段にそのまま乗ることはほとんどないから
- まずやること工事を頼む前に、今のままでいくらになるか査定を取る
あなたの状況から読む
- 費用の目安を知りたいリフォーム費用の目安へ
- 直してから売るか迷う売る前の工事をすすめない理由へ
- 補助金を使いたい補助金でどこまで安くなるかへ
- 直さずに売りたい直さずに売った実例へ
「空き家のリフォームって、いくらかかるんだろう？」
「直してから売ったほうが高く売れるのかな？」
結論から言うと、空き家のリフォーム費用は部分的な改装で200万〜500万円が目安です。
フルリノベーションなら1,000万〜2,000万円です。
そして売却が目的なら、リフォームはおすすめしません。
かけた費用がそのまま売却価格に乗ることはほとんどなく、手取りが減りやすいからです。
投資目的の方へ
この記事は空き家を売りたい売主様に向けた内容です。投資目的で空き家を買ってリフォームする方は、買う側の記事（空き家を買う）をご覧ください。利回りの考え方や再生コストの組み立て方をまとめています。
そのままの状態だと、そもそも値段が付かないのでは？
付きます。リハコは水道も電気も使えない空き家も、そのままの状態で買い取っています。直す前に、まず現況の金額をご確認ください。
この記事を読んで理解できること
- 空き家のリフォーム費用の相場（フル・部分・諸費用）
- キッチン・浴室・外壁など箇所別にいくらかかるか
- 古民家再生で費用がオーバーしてしまう理由
- 売却目的のリフォームがおすすめできない3つの理由
- 補助金でどこまで安くなるのか
- リフォームせずに売った場合の実際の買取価格
この記事の目次
空き家のリフォーム費用はいくら？
空き家のリフォーム費用は、だいたいいくらを見ておけばいいですか？
直す範囲で3つに分かれます。部分改装なら200万〜500万円、全部やり直すなら1,000万円以上を見ておいてください。
空き家のリフォーム費用の目安は次のとおりです。
築年数ではなく「どこまで直すか」で金額が決まります。
同じ築50年でも、水回りだけ入れ替えるのか、間取りから作り直すのかで4倍以上ひらきます。
| フルリノベーション | 1,000万〜2,000万円程度（内外装・水回り・間取りまで全面やり直し） |
| 部分的なリフォーム | 200万〜500万円程度（水回りの入れ替え＋壁紙・床の張り替え） |
| その他の諸費用 | 20万〜300万円程度（ローン費用・設計費・確認申請手数料） |
リフォームとは、傷んだ部分を新築当時の状態に戻す工事のことです。
対してリノベーションは、間取りや設備を作り替えて新築時以上の性能・価値にする工事を指します。
リフォームとリノベーションの違い
- 傷んだ部分を直す工事
- 間取りや設備を作り替える工事
「空き家の改装費用」と検索される方の多くは、前者を想定しています。
ただ10年以上放置された家では、結果的に後者に近い規模になることが少なくありません。
実際にかかった費用の実例（埼玉県熊谷市西城）
リハコが再生した埼玉県熊谷市西城の戸建てでは、リフォーム費用は600万円かかりました。
内装・水回り・駐車場まで手を入れた、いわゆるフルリフォームの実例です。
工事は2ヵ月、その後の入居付けが1ヵ月で、着工から3ヵ月で満室になっています（空き家の買取相場）。
この物件の想定賃料は月6万円、表面利回りは9.23%です。
ことばの説明：表面利回り
1年分の家賃が、かけたお金の何％にあたるかを表す数字です。経費を引く前の、ざっくりした目安です。
熊谷市西城の実例
- リフォーム費用600万円
- 想定賃料月6万円
- 表面利回り9.23%
工事2ヵ月、入居付け1ヵ月。着工から3ヵ月で満室になりました。
600万円という金額は、貸して回収する前提だから成立している数字だという点が重要です。
売却が目的の場合、この600万円を売却価格に上乗せできるわけではありません。
築年数では決まらない
「築50年だから1,000万円」という決まり方はしません。雨漏り・シロアリ・傾きの有無、水回りの位置を動かすかどうかで金額が変わります。相場の幅が広いのはこのためです。
空き家の改装費用は箇所別にいくらかかる？
全部は無理でも、傷んでいる所だけ直すといくらですか？
浴室やキッチンなど水回りが中心になります。1か所ずつなら数十万円、水回りをまとめて入れ替えると200万円前後が目安です。
箇所別のリフォーム費用の目安は次のとおりです。
空き家は人が住んでいない期間に換気が止まるため、浴室・洗面所・トイレといった水回りから傷みます。
見た目がきれいでも、床下や配管が先に寿命を迎えているケースが多くあります。
| 畳の交換 | 6万〜12万円 |
| 壁紙の交換 | 6万〜30万円 |
| 雨どいの交換 | 5万〜40万円 |
| バスタブの交換 | 14万〜20万円 |
| シロアリ防除の処理 | 15万〜30万円 |
| 給湯器・洗面化粧台の交換 | 20万〜50万円 |
| トイレ・階段の改修 | 20万〜100万円 |
| バルコニーの改修 | 20万〜200万円 |
| キッチンの交換 | 40万〜80万円 |
| ダイニングの改修・耐震補強 | 100万〜200万円 |
外壁・屋根の塗り替えは、面積と足場の有無で金額が大きく動くため、相場を調べるより現地で見積もりを取ったほうが早い工事です。
本庄市や高崎市のような関東北部でも、業者によって倍近い差が出ることがあります。
リハコが再生した群馬県高崎市本郷町の戸建てでは、外壁をN45（グレー）、雨樋と破風板を白で仕上げました。
着工から1か月で完工しています（施工事例）。
工事費のほかにかかる諸費用
大規模な工事では、工事費とは別に諸費用が20万〜300万円程度かかることがあります。
見積書の合計欄だけを見ていると、あとから追加される項目です。
| 費用項目 | 費用の目安 | 内容 |
| ローン諸費用 | 20万〜60万円程度（借入額の2〜3%） | リフォームローンの保証料・事務手数料・印紙代など |
| 設計費 | 100万〜400万円程度（工事費の10〜20%） | 間取りや設備配置の設計費。工事費に含む業者と別途の業者がある |
| 確認申請の費用 | 15万〜50万円程度（申請手数料＋設計者への代行費用） | 2025年4月の建築基準法改正で、木造2階建てなどでも主要構造部の過半を直す大規模な修繕・模様替えには建築確認が必要になった |
見積書は内訳で見る
工事費が安い代わりに設計費や諸経費を厚く乗せる見積書もあります。総額だけでなく、項目ごとの単価と数量まで見て、2社以上を並べて比べてください。
古民家再生で費用がオーバーするのはなぜ？
予算300万円のつもりが倍になった、という話を聞いて怖くなりました。
よくあります。原因のほとんどは、壊してみて初めて分かる床下と壁の中の傷みです。
古民家再生や空き家リフォームで費用がオーバーする原因は、大きく3つです。
いずれも「工事が始まってから判明する」種類のもので、最初の見積書には載っていません。
| 費用オーバーの3大パターン |
| ・想像より劣化がひどく、追加工事が発生した ・補助金を見込んでいたが採択されず、全額自己負担になった ・業者選びを誤り、やり直し工事が必要になった |
壊してみたら劣化が想定以上だった
空き家は外から見て傷んでいなくても、床下・壁の中・小屋裏が築年数以上に劣化していることが珍しくありません。
雨漏り跡の下はシロアリが入りやすく、土台まで届いていれば交換が必要になります。
再利用できる部材が減るほど、材料費も手間も増えていきます。
リハコが買い取った群馬県館林市広内町の戸建てでは、機械室に金属加工の機械が残されていました。
他社からは、処分だけで100万円以上と言われていた状態です（施工事例）。
残置物や特殊な設備がある家は、解体・撤去の段階で読み違いが起きやすいところです。
ことばの説明：残置物
家の中に残されたままの家具や家電、道具などのことです。
補助金をあてにしていたが下りなかった
自治体のリフォーム補助金は、基本的に工事が終わってからの後払いです。
申請が通る前に着工した、対象外の業者に頼んだ、内容を変更したのに変更届を出さなかった。
こうした理由で受け取れないケースがあります。
補助金を受け取るまでの流れ
- 申請着工の前に出す
- 工事内容を変えたら変更届
- 実績報告工事が終わってから
- 振り込み審査を経てから
※条件は自治体ごとに違います。
資金計画を補助金ありきで組むと、そのまま予算オーバーになります。
業者選びを誤ってやり直しになった
フルリノベーションは工程が多く、解体・大工・電気・給排水・内装と職種が横断します。
この規模をまとめられる業者は限られており、施工不良や見積外の追加請求からやり直し工事に発展することがあります。
契約前に、同規模の施工事例を写真で見せてもらってください。
空き家の売却目的でリフォームするのはおすすめ？
売る前にきれいにしたほうが、高く売れるんじゃないですか？
築古の空き家では逆になりやすいです。かけた費用の分だけ価格が上がることは、ほとんどありません。
売却が目的の場合、空き家のリフォームはおすすめできません。理由は3つあります。
かけた費用を売却価格で回収しにくい
国土交通省は、中古戸建て住宅の取引慣行が市場の阻害要因になっていると指摘しています。
「築後20年から25年程度で一律に市場価値がゼロになる」という慣行です。
2014年3月には、建物評価の改善に向けた指針を策定しました。
出典は、国土交通省「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」です。
裏を返せば、築20年を超えた木造戸建てでは建物にほとんど評価が付かない査定が今も一般的だということです。
評価の付かない家にリフォーム費をかけても、その分をそのまま売り出し価格に上乗せするのは難しいのが実情です。
築古の木造戸建てに工事費をかけると
- 築20〜25年建物の市場価値がゼロとされやすい
- 工事費売り出し価格に上乗せしにくい
買主の希望と工事内容がぶつかる
築古の空き家を買う人の多くは、自分の好みや再販計画に合わせて手を入れる前提で探しています。
売主が先に張り替えた壁紙も、間取り変更で壊されれば無駄になります。
中途半端に手を入れた家は「余計な工事の分だけ高い物件」に見えてしまい、候補から外れることさえあります。
工事の期間だけ売却が遅れる
部分改装でも1〜2か月、フルリノベーションなら3〜6ヵ月かかります。
工事で売却が遅れる期間
- 1〜2か月部分改装
- 3〜6ヵ月フルリノベーション
その間も固定資産税・火災保険・電気の基本料金はかかり続けます。
その間も固定資産税・火災保険・電気の基本料金は発生し続け、草木の越境や不法投棄といった管理の負担も終わりません。
| 比較項目 | リフォームしてから売る | 現況のまま売る |
| 手出しの費用 | 200万〜2,000万円を先払い | 工事費の先払いは原則0円 |
| 売却価格 | かけた費用がそのまま乗るとは限らない | 傷みの分は減額される |
| 売却までの期間 | 工事に1〜6ヵ月＋売却活動 | 最短14日で買取（リハコの場合） |
| 失敗したときの損失 | 工事費が回収できず持ち出しになる | 手出しがないため損失は出にくい |
実際に埼玉県本庄市台町の空き家は、仲介で解体前提の380万円として売り出しても3か月動きませんでした。
ことばの説明：仲介
不動産会社に買い手を探してもらい、見つかった人に売る方法です。「買取」は、不動産会社そのものが買い手になります。
リハコが、解体もリフォームもしない現況のまま買い取りました（ご売却者様の声）。
先に工事をしていたら、その費用はまるごと持ち出しになっていた計算です。
リフォームにいくらかけるかを考える前に、そのままの状態でいくらになるかを先にご確認ください。ゴミ屋敷・傾き・雨漏りのある空き家も、現況のまま買い取っています。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
補助金を使えばリフォーム費用は安くなる？
自治体の補助金を使えば、半額くらいになりませんか？
半額になる制度は限られます。対象工事が絞られていて、総額ではあまり下がらないことが多いです。
補助金を使っても、リフォーム費用の総額はあまり下がらないケースが多くあります。
耐震改修・断熱改修・空き家活用など対象になる工事の種類が決まっているためです。
水回りの入れ替えや内装の一新は対象外になることが多く、工事全体のうち補助が効くのは一部にとどまります。
| 対象工事が限定される | 耐震・断熱・空き家活用など、制度ごとに工事の種類が指定されている |
| 補助率に上限がある | 対象経費の3分の1〜2分の1、かつ上限額ありという設計が多い |
| 原則は後払い | 工事完了後に実績報告を出し、審査を経てから振り込まれる |
| 着工前の申請が必要 | 申請前に工事を始めると対象外になる制度がほとんど |
| 予算枠がある | 年度の予算に達した時点で受付終了になることがある |
制度は自治体で違う
補助の条件・金額・受付期間は市区町村ごとに異なります。お住まいの自治体の建築住宅課や空き家対策の窓口で、着工前に最新の要件をご確認ください。
補助金は「使えたら助かる」程度に見ておくのが安全です。
補助金が下りる前提で工事を発注し、審査に通らずに全額自己負担になる——これが空き家リフォームでもっとも避けたい失敗です。
空き家をリフォームして良いのはどんなとき？
では、リフォームが正解になるのはどういう場合ですか？
自分や家族が住み続ける場合と、貸して家賃で回収する場合です。この2つ以外は、まず売却の金額と比べてください。
リフォーム費用が報われるのは、工事後にその家を使い続ける場合だけです。
使い方が決まっていれば、費用は「支出」ではなく「住まいの性能」や「家賃」に変わります。
工事のあとも、その家を使い続ける？
自分や家族が住む場合
住み続けるなら、費用は生活の快適さとして戻ってきます。
老後のバリアフリー、家族構成の変化、断熱と耐震——この3点を軸に、予算内でどこまでやるかを決めてください。
見た目より、床下・屋根・耐震といった見えない部分を優先したほうが後悔が少なくなります。
賃貸に出して家賃で回収する場合
貸すなら、工事費を家賃で何年かけて回収するかを先に計算します。
リハコが再生した戸建ては、家賃5万〜8万円で戸建て賃貸として貸し出しています（リハコとは）。
千葉県いすみ市大原の築50年の戸建て（土地164㎡・建物103㎡）もフルリフォームしました。
募集開始から約1週間で入居者が決まっています（施工事例）。
ただし賃貸経営は、その地域に賃貸需要があることが前提です。
入居が付かない立地でリフォームすると、工事費だけが残ります。
着工前に、地元の不動産会社で家賃相場と募集状況を確認してください。
使い道が決まらないなら
住むのか貸すのか売るのかが決まっていない段階では、工事を発注しないでください。先に3つの出口それぞれの金額を並べたほうが、判断を間違えにくくなります。
リフォームせずに空き家を売るといくらになる？
何も直していない空き家でも、本当に値段が付くんでしょうか？
付きます。ゴミが残ったまま、傾いたままの状態で買い取った実績があります。片付けもしていただかなくて大丈夫です。
リハコがリフォームせずに買い取った空き家の実績は次のとおりです。
いずれも解体も片付けもせず、現況のまま買い取った金額です。
| 所在地 | 状態 |
| 千葉県君津市（築50年） | 都市計画区域外・ゴミ屋敷 |
| 群馬県高崎市寺尾町（築52年） | 水道と電気が使用不可 |
| 埼玉県本庄市台町 | 10年空き家・草が生い茂る・傾き |
| 群馬県館林市赤生田本町（築40年） | 市街化調整区域・草木が生い茂る |
| 茨城県古河市幸町（築50年） | 再建築不可 |
千葉県君津市の物件は、家主様が東京の施設に入られて管理が難しくなったご相談でした。
地元の不動産会社では「この場所だと売るのは難しい」と断られていました。
ゴミを片付けないまま買い取り、解体せずにリノベーションしています（ご売却者様の声）。
リハコが工事前の空き家を買える理由
リハコは買取・リノベーション・売却をすべて自社で行っています。
そのため査定の段階でリノベーション費用まで自社の単価で見積もれます。
「どこまで直すといくらかかり、いくらで貸せるか」が計算できるので、工事費を過大に見積もって価格を下げる必要がありません。
これまでに100戸以上の空き家を再生してきました（選ばれる理由）。
| リノベ費まで自社見積 | 工事の単価を自社で把握しているため、査定で過度な安全を見ない |
| まず仲介から | 仲介で3ヵ月売れなければリハコが買い取る流れで進めている |
| 最短14日で買取 | 準備1〜7日＋売却手続き約14日。契約完了後は最短即日でお支払い可能 |
| 片付け不要 | 残置物・ゴミ・草木はそのままで結構です。撤去は当社で行います |
| 写真のアルバム | リノベ完了後、ビフォーアフターのお写真を売主様にお渡ししています |
高く売りたいなら、まず仲介という手もあります
急いでいないのであれば、買取より仲介のほうが手取りが多くなることもあります。
群馬県館林市のゴミ屋敷の空き家は、他社査定が100万円でした。
これを200万円でネット公開したところ、1ヵ月目に150万円の申し込みが入りました。
2ヵ月目に180万円の申し込みが入り、180万円で成約しました。
館林市の空き家を仲介で売った例
仲介手数料30万円を支払っても、買取より50万円多く手元に残っています（選ばれる理由）。
リフォーム代を用意できないまま相談しても、いいんでしょうか？
そのままご相談ください。工事費を売主様にご負担いただくことはありません。
リノベーションはリハコの負担で行い、期間は3〜6ヵ月です。
売主様の持ち出しはありません。
「思い出の家をきれいにしてから引き渡したい」というお気持ちは、工事ではなく、再生後のアルバムという形でお返ししています。
対応エリアは関東（東京・神奈川・埼玉・千葉・群馬・茨城・栃木）です。
読み終えたら、まずやること
- 住む・貸す・売るのどれにするかを、家族で話して決める
- 工事を頼む前に、今の状態のまま査定を頼む
- リフォームを考えるなら、見積書を2社以上もらって内訳で比べる
よくある質問
空き家のリフォーム費用はいくらですか？
部分的なリフォームで200万〜500万円、フルリノベーションで1,000万〜2,000万円が目安です。
これに加えてローン諸費用・設計費・確認申請手数料として20万〜300万円程度がかかることがあります。
リハコが再生した埼玉県熊谷市西城の戸建てでは、実際のリフォーム費用は600万円でした。
売る前に空き家をリフォームしたほうが高く売れますか？
築古の空き家では、かけた費用がそのまま売却価格に乗るとは限りません。
中古戸建ては、築後20〜25年程度で建物の市場価値がゼロとみなされる取引慣行が今も残っています。
買主も、自分の計画に合わせて手を入れる前提で探しています。
工事を発注する前に、現況のままの査定額と比べることをおすすめします。
空き家のリフォームに使える補助金はありますか？
耐震改修・断熱改修・空き家活用などを対象にした補助制度が、多くの市区町村に用意されています。
ただし対象工事が限定され、補助率は対象経費の3分の1〜2分の1で上限額が設けられているのが一般的です。
原則として着工前の申請と工事完了後の後払いになるため、着工前に自治体の窓口でご確認ください。
ゴミや残置物がある空き家でも、片付けずに売れますか？
売れます。
リハコは千葉県君津市の築50年・ゴミ屋敷状態の戸建てを、片付けないまま買い取りました。
残置物・草木の撤去は当社で行いますので、事前の片付けは不要です。
リフォームせずに売る場合、どのくらいの期間がかかりますか？
リハコの買取では、準備に1〜7日、売却手続きに約14日で、最短14日での買取が可能です。
契約完了後は最短即日でお支払いできます。
仲介で高く売ることを優先する場合は、3ヵ月を目安に売却活動を行い、売れなければリハコが買い取る流れでご案内しています。
