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2024.12.29 更新 2024.12.29 公開
空き家リフォームの費用相場|費用を踏まえておすすめしない理由とは
古い空き家の外観

「空き家ってリフォームした方がいいのかな?」
「空き家をリフォームしたいけど、費用はどれくらいなんだろう?」

所有している空き家を、できれば解体せずうまく活用したい。

でもリフォームをすると費用が高いのでは、と考え悩んでいる方も多いのではないでしょうか?

結論から言えば、リフォームの費用は次のとおりです。

費用相場
フルリノベーション1,000万~2,000万円程度
部分的なリフォーム200万~500万円程度
その他諸費用※120万~300万円程度
※リンクをクリックすると各費用の詳細へ移動可能
※1. 大規模なリノベーション・リフォームの場合にかかる費用、状況によりかからないことも多い

このように、フルリフォーム・リノベーションを行う場合はかなり高額になります。

しかし部分的に行う分にはある程度安く抑えられるため、どこをどの程度リフォームするかが重要です。

ただし、リフォーム・リノベーションは家主の独断で行うと、こういった高額な費用がほとんど無駄になる可能性があります。

特に空き家を売却する目的でリフォームを行うと、費用が無駄になる可能性が高いため、リフォーム自体がおすすめできません

そこでこの記事では

  • 空き家リフォームにかかる費用の相場
  • 売却目的で空き家リフォームをすべきでない理由
  • 売却目的の空き家リフォームでよくある失敗例
  • 住む目的で空き家リフォームする場合のポイント
  • 事前にプロへ相談すべき理由

などについて詳しく紹介します。

この記事を読めば、空き家のリフォームにかかる費用相場を理解し、リフォーム費用が無駄になるような事態を回避できます。

大切な思い出のつまった家を、費用を無駄にせずうまく活用していくためにもぜひ読み進めてくださいね。

1.空き家のリフォームにかかる費用相場

空き家のリフォームにかかる費用相場は、次のとおりです。

費用相場
フルリノベーション1,000万~2,000万円程度
部分的なリフォーム200万~500万円程度
その他諸費用20万~300万円程度

空き家全体を修繕し、機能性を高めるフルリノベーションの場合は高額になりやすく、部分的なリフォームの場合は数百万円程度が相場です。

また大規模なリノベーション・リフォームを行う場合は、別途諸費用がかかる可能性があるため注意が必要です。

では各費用の詳細について紹介します。

【リフォームとリノベーションの違い】
リフォームは元(新築)の状態に戻すための工事であるのに対し、リノベーションは機能性を高め、家を新築の状態以上の価値にする工事のことを指します。

1-1.フルリノベーションする場合の費用相場

空き家の水回り設備をすべて入れ替え内装・外装などもやり直すような、フルリノベーションを行う場合の相場は1,000万~2,000万円程度です。

フルリノベーションでは、設備の入れ替えといった工事のほかにも次のような工事が必要です。

  • 間仕切りの撤去
  • 間仕切り(ドア)の新設
  • 和室から洋室に変更
  • 外壁や屋根などの塗り替え(築10年以上経つと必要なケースが多い)
  • クローゼットの設置
  • 階段の撤去・設置 など

またこれらの工事にともない、新たに導線や配管・配線もふまえて室内を設計し直す必要があります。

そのため、これらを総合すると部分的なリフォームと比べ高額になりやすい傾向があります。

ただしこれはあくまでも目安であり、費用の相場は次のような要因によって1,000万円以下に抑えられたり、逆に2,000万円を越えたりする可能性もあります。

  • 家の劣化状況
  • 入れ替える設備・機器のグレード
  • 間取り変更の内容

そのため、正確な金額を知りたい場合にはリフォーム業者に見積もりを依頼するのがおすすめです。

1-2.部分的なリフォーム・リノベーションする場合の費用相場

空き家の築年数が浅い場合や、家の管理状態がいい場合は、部分的なリフォーム・リノベーションだけですむため、費用相場は200万~500万円程度です。

家は特に水回りの設備が劣化しやすいため、これらの設備を最新のものに入れ替えるのが基本で、そのほか壁紙や床の一部貼り替えなどを行います。

水回り以外の設備も含め、部分別のリフォーム費用相場を紹介するため、参考にしてください。

修繕箇所費用相場
畳の交換6万~12万円
壁紙の交換6万~30万円
雨どいの交換5万~40万円
バスタブの交換14万~20万円
シロアリ防止処理15万~30万円
給湯器の交換
洗面化粧台の交換
20万~50万円
トイレの改修
階段の改修
20万~100万円
バルコニーの改修20万~200万円
キッチンの交換40万~80万円
ダイニングの改修
耐震補強工事
100万~200万円
※参考:国土交通省「リフォームの内容と価格について
【リフォームする箇所の判断はプロに相談】
家の中でリフォームする部分を、自分だけで決めるのはおすすめできません。なぜなら次のようなポイントは素人では判断できないからです。

・家の内部の劣化
・シロアリ被害の有無
・耐震性
・断熱性


自分だけで判断すると、上記のようなポイントで後からトラブルが発生し、追加で工事が必要になったり、地震で倒壊したりする危険性があります。必ず事前にプロへ相談し、どこをリフォームすべきかチェックしてもらいましょう。

1-3.その他必要になる費用

フルリノベーションのような大規模な工事を行う場合には、工事費のほかにも諸費用として20万~300万円程度かかる可能性があります。

費用の内訳と相場を紹介します。

費用項目費用相場概要
ローン諸費用20万~60万円程度
(借入額の2~3%)
リノベーション費用をローンで借りる場合に必要な費用、保証料や事務手数料、印紙代などが含まれる
設計費100万~400万円程度
(工事費用の10~20%)
リフォーム後の間取りや設備配置の設計にかかる費用、工事費に含まれるケースも多いが、別途必要な場合もある
確認申請手数料

15万~50万円程度大規模な修繕・改築を行う場合に、法的な問題がないか確認する審査「建築確認申請」の手続きにかかる費用
※費用相場はリフォーム費用1,000万~2,000万円と想定して計算

業者によっては、工事費が安い代わりに設計費を高く設定しているケースもあります。

そのため、見積書は金額だけを見るのではなく、内容にまでしっかりと目を通し合計でいくらになるのかチェックするのが重要です。

またこれらの費用は状況によってかからない可能性も十分にあるため、あくまでも参考程度に考えましょう。

2.売却目的での空き家のリフォームはおすすめできない

×マークの札を持つ男性

前述したように、リフォーム・リノベーションには高額な費用が必要であるため、実施するかどうかは慎重に判断した方がいいでしょう。

場合によっては費用がすべて無駄になる可能性もあります。

特に空き家の売却を考えている場合、費用が無駄になる可能性は高く基本的にリフォーム自体がおすすめできません

もしやるとしても、不動産会社へ相談してからにしてください。

理由としては、次のことが挙げられます。

  • 費用を回収できない可能性がある
  • 補助金を使っても費用はあまり安くならない可能性がある
  • 逆に買主がつきにくくなる可能性が高い

それぞれ詳しく解説します。

2-1.費用を回収できない可能性がある

空き家はリフォームをしてから売却をすると、費用を回収できない可能性があります。

戸建ては築年数が長くなればなるほど市場価値が下がりやすく、特に古い家はリフォームをしたとしてもほとんど価値を高められないからです。

次の図は、中古戸建て住宅の価格査定の例を示しています。

縦軸が新築時の価値を100%とした場合の価値の割合であり、横軸は築年数です。

出典:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状

「(財)不動産流通近代化センターのマニュアルに基づく試算」のデータでは、築年数10年程度で市場価値は50%まで落ち込み、築25年で約10%まで価値が下がっていることがわかります。

そこからはほぼ横ばいになっていますが、一般的な不動産会社では建物の価値はないと判断されるケースも多く存在します。

当然価値がない状態で空き家にリフォームを行ったとしても、不動産としての価値はほぼ上がりません

そのためリフォームに使った費用を上乗せして売り出し価格を設定するのは難しく、売主が負担する費用が増えるだけの結果になると考えられるでしょう。

2-2.補助金を使っても費用はあまり安くならない可能性がある

近年は全国で空き家が増加していることもあり、リフォームに使える補助金制度が各自治体から提供されています。

しかしこれらの補助金はすべての工事で利用できるわけでなく、それぞれの補助金で細かい要件が指定されています。

また最大でも3分の1や2分の1程度の費用しか補助されないうえ、当然この額よりも低い額しか補助されないケースも多々あるのです。

たとえば、東京都墨田区が行っている「木造住宅耐震改修促進助成事業(耐震改修工事)」では、次のように定められています。

対象となる建築物・平成12年5月31日以前に着工された木造住宅であること
・耐震性が不足すると判断された木造住宅であること
・主要構造部(柱や梁など)の過半が木造であること
・延べ面積の過半が住宅であること
対象となる経費耐震改修工事に要した経費(耐震改修計画作成に要した経費・計画作成者による工事監理に要した経費を含む)
その他満たすべき要件・主要生活道路に敷地が接する木造住宅であること
・主要生活道路への倒壊を防ぐ耐震改修を行うこと
参考:墨田区「木造住宅耐震改修促進助成事業(耐震改修工事)

表を見てもわかるように、この補助金を利用できるのは耐震改修工事のみであり、このほかに設備の入れ替えなどを行っても、補助金は利用できないのです。

このように補助金を利用したとしても補助金の対象範囲が狭く、補助額も少ないために、総合的な費用はあまり安くならないケースも十分に考えられるでしょう。

くわえて、補助金は基本的に後払いなうえ、審査をすれば必ず通るものではありません。

書類の作成や収集など手間も時間もかけて申請を行っても、審査が通らず全額が自腹になる可能性もあるのです。

補助金をあてにして費用を浮かせようと考えるのは危険であり、「少しでも減ったら儲けもの」程度に考えた方がいいでしょう。

2-3.逆に買主がつきにくくなる可能性が高い

売却が目的の場合、リフォームを行うと逆に空き家の買手がつきにくくなる可能性が高いのも、おすすめできない理由の1つです。

そもそも空き家の購入を希望する人の多くは、購入した家を自分の好みに合わせてリフォーム・リノベーションしたいと考えているからです。

最近テレビ・ネットで「田舎の空き家を改装し、移住した家族」や「古民家をリノベーションしたカフェ」の特集などを見かけたことはありませんか?

近年はこういった好みに合わせたリフォーム・リノベーションのニーズが高まっており、空き家の購入を希望するケースが少なくありません

しかし、下手に売る前にリフォーム・リノベーションを行ってしまうと、購入を考えている人から見れば余計なことをされている物件に見え、購入の候補からは外れてしまうのです。

3.実際に空き家のリフォームでよくある失敗

実際に売却目的で空き家をリフォームする場合、どういった失敗が考えられるか、具体的な事例と共に紹介します。

主な事例は次のとおりです。

  • 想像より劣化がひどく予算がオーバーした
  • 補助金を申請したが通らず全額負担になった
  • 業者選びに失敗し、追加で工事が必要になった

それぞれ詳しく紹介します。

3-1.想像より劣化がひどく予算がオーバーした

まず空き家の状態が思ったよりも悪く、結果的に費用がかさんで予算をオーバーしてしまった、というケースがあります。

空き家はとくに築年数が長いと、外観ではそれほど傷んでいるようには見えなかったとしても、床下や壁の裏など見えない部分が築年数以上に劣化しているケースも少なくありません。

内部の劣化が激しければ、再利用できる部分は少なくなり、追加で建材を購入する必要があります。

また予想よりも工事を行う箇所が増えるため、予算をオーバーしやすいのです。

リフォーム費用がオーバーすれば、ある程度高く空き家が売れたとしても利益は少なくなり、最悪費用で利益がマイナスになることも考えられるでしょう。

3-2.補助金を申請したが通らず全額負担になった

リフォームで使える補助金制度を利用したものの、全額負担になってしまうケースも考えられます。

前述したように、補助金は非常に細かく対象となる建物や要件を定めており、さまざまな書類の作成や収集が必要です。

そのため準備がしっかりできていないと、申請が通らなかったり審査に落ちたりする可能性があります。

たとえば補助金が受け取れないケースとしては、次のようなものが考えられます。

  • 定められた要件を満たせていなかった
  • 対象者の所得制限を越えていた
  • 依頼した業者が補助金対象外の業者だった
  • 申請したリフォームの内容を変更したが、変更届を出さずに実施した
  • 申請が通る前にリフォーム工事を始めてしまった

また補助金は基本的に後払いです。

申請書を出した際にも1度審査は行われますが、リフォーム工事が終わり報告書を作成・提出してからも、再度補助金を渡すべきかの審査が行われます。

この審査に落ちると、後からリフォーム自体をキャンセルすることもできないため、結局全額を自腹で支払うケースも少なくないのです。

3-3.業者選びに失敗し、追加で工事が必要になった

リフォームを依頼する業者選びがうまくいかず、結果的に追加で工事が必要になるケースも考えられます。

リフォーム業者のなかにも悪質な業者は存在し、そうでなかったとしても、業者の技術力や得意とする工事はさまざまです。

とくにフルリノベーションのような大がかりな工事では、高い技術と豊富な知識が必要であり、これを十分にこなせる業者は多くありません。

そのため、たとえば施工を依頼しても次のようなトラブルが発生するケースは多々あります。

  • 工事完了後に水漏れやタイルが割れるといった施工不良・不備が発生した
  • デザインのイメージや性能の希望が伝わらず、イメージと違う仕上がりになった
  • 見積もりに書かれていない費用を追加で要求された

こういったトラブルが発生し、後から工事をやり直したり追加で工事を行ったりすると、その分費用もかさみます。

結果空き家を売却できても利益が少なくなったり、費用が増えすぎて利益がマイナスになることも考えられるでしょう。

4.空き家リフォームをして良いのは「自分で住む」場合のみ

前述したように、売却目的で空き家をリフォームするのは損になる可能性が高いと考えられます。

そのため空き家リフォームは基本的に、その後も自分で住み続ける場合のみ行ったほうがいいでしょう。

自分で住むのであれば、リフォーム・リノベーションを行って機能性を高めることで、長く快適に家で過ごせるようになります。

この時どこまでどの程度リフォームすべきか予算や範囲を考えるのが重要です。

設備の欠陥や暮らしやすさ、見た目はもちろん、将来的な人生設計も考えながら、予算の中でどこまでリフォームできるか考えましょう。

たとえば、次のようなポイントをチェックします。

  • 老後のバリアフリー
  • 家族が増える予定・減る予定(子どもの誕生、ニ世帯での同居、子どもの独立など)
  • 趣味や仕事など今後力を入れたいものと、必要な広さ

こういったポイントについて考えると、どういった間取りや設備にすべきかがイメージしやすく、長く住みやすい家にリフォームできます。

5.独断で空き家をリフォームする前にまずはプロに相談しよう

基本的に空き家をリフォームする場合は、その前にまずプロへ相談するのが重要です。

とくに賃貸としての活用や売却を考えている場合には、独断でリフォームをすると大きな失敗につながる可能性があるため注意が必要です。

それぞれプロへ相談するポイントを紹介するため、ぜひ参考にしてください。

5-1.賃貸に出すなら地元の不動産会社に相談

空き家をリフォームして、賃貸として貸し出す場合、まず地元の不動産会社へ1度相談するのがおすすめです。

なぜなら、賃貸事業を行う場合次のようなポイントを事前に確認しなければならないからです。

  • そもそも賃貸としての需要が高い地域なのか
  • どういった層のニーズが高いか(1人暮らしやファミリー層など、需要によって間取りや設備は変わる)
  • 家賃収入とローン返済額のバランス(理想的な返済比率は40~50%)
  • 定期的な修繕・メンテナンスにかかる費用 など

こういったことを考えず独断でリフォームすると、そもそも入居者が集まらなかったり、家賃が低すぎて収益を挙げられなかったりと、事業として成り立たなくなる危険性もあります。

そのため、地域性や賃貸の需要などに詳しい不動産会社へ1度相談し、リフォームの方針を含む詳細な事業計画を立てるところから始めましょう。

5-2.売却するならそのまま売却できるところを探そう

もし空き家の売却が目的の場合、リフォームをせずそのまま売却ができる不動産買取業者を探すのがおすすめです。

前述したように空き家は下手にリフォームをすると買主がつきにくくなり、リフォームの費用を回収できない可能性が高くなります。

ただし築年数が長い空き家は不動産の価値がないと判断されるケースが多く、一般的な不動産会社では

「0円なら買い取れる」
「100万円の解体費用を支払うなら、引き取れる」

などと言われることも少なくありません。

そのため、当社リハコのような訳あり物件専門の不動産買取業者を探しましょう

訳あり物件専門の不動産買取業者であれば、空き家を有効活用できる知識・ノウハウも豊富であり、高額での買取も可能です。

6.リハコならリフォーム前の空き家をそのまま買取可能

株式会社リハコ_トップページ

もし空き家の売却を考えているのであれば、訳あり物件を扱うプロであるリハコにぜひご相談ください!

リハコではこれまで100件以上の空き家を売却・買取してきた実績があり、あなたの空き家を価値のある物件へと再生し次の世代へと引き継げます。

リハコの強み
・リノベーション前提の買取で、高額査定を実現
・思い出の家を機能的でおしゃれなリノベで次の世代へ

6-1.リノベーション前提の買取で、高額査定を実現

リハコは空き家の買取からリノベーション、売却までをワンストップで行っている不動産会社です。

これまで100件以上の空き家を買い取って、独自のノウハウや知識によって低コストでおしゃれかつ機能的な物件へと再生し、価値を高めたうえで売却してきました。

そのため、どのような状態の空き家であっても価値を高く見積もって査定を行えるのです。

実際過去には次のような買取・リノベーションを行った事例も存在します。

6-1-1.事例1.【埼玉県本庄市台町】10年空き家の傾き物件

こちらは埼玉県本庄市台町にある物件です。

埼玉県本庄市台町 外観 ビフォー
  • 築年数:54年
  • 悩み:草が生い茂る、10年空き家、傾き
  • 売却価格:145万円

築年数が長いうえ長年空き家として放置されていた物件で、草が生い茂り家の傾きも目立つ状態でした。

不動産に相談したところ解体が必要と言われ、解体前提で売りに出してみたものの買手がつかず、リハコへ相談に来られました。

リハコではリノベーションで十分に対応できると考え、買取をさせていただき、次のようなリノベーションを実施。

埼玉県本庄市台町 リビング ビフォー
埼玉県本庄市台町 リビング アフター
埼玉県本庄市台町 外観 ビフォー
埼玉県本庄市台町 外観 アフター

このように再生ができたことで、今では若いご夫婦がここで新しい生活をスタートされています。

6-1-2.事例2.【千葉県君津市】築50年のゴミ屋敷

こちらは千葉県君津市の事例です。

千葉県君津市末吉の物件の外観_リフォーム前
  • 築年数:50年
  • 悩み:都市計画区域外、ゴミ屋敷
  • 売却価格:50万円

家主様は東京の施設に入っており、管理が難しくなったことで売却を決意されました。

しかし地元の不動産会社に相談したことろ「この場所だと売るのは難しい」と断られ、リハコへ相談に来られました。

リハコとしても、ゴミが多いなど非常に難しい条件ではあったものの、お客様の大切な思い出が詰まった家を解体せず活かしたいと思い、買取を決断。

次のようにリノベーションを行いました。

千葉県君津市 ゴミ屋敷 ビフォー
千葉県君津市 ゴミ屋敷 アフター

今では新しいご家族様が入居されており、売主様も新しい家族に使っていただけることを大変喜んでくださいました。

6-2.思い出の家を機能的でおしゃれなリノベで次の世代へ

リハコでは、上記のような機能性抜群のおしゃれリノベーションにより、売主様の自己負担ゼロで次の世代へと引き継ぐことができます

実は買取がされた空き家の多くは、最低限のリフォームだけされて、安く貸出するケースが少なくありません。

しかし、そのような貸し出し方だと、「家に愛着を求めない、最低限住めればよい」という人が住んでしまう可能性もあります。

結果、ゴミ捨てのルール違反や騒音などが原因でご近所の方から不満が出ることもあり、当社でもこういった事例を度々耳にします。

一方リハコでは、日本の若いファミリーが住みたくなるような、おしゃれかつ機能的なリノベーションが大得意です。

しかも売主様にはリノベーションにかかる費用負担が一切ありません

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7.まとめ

いかがでしたでしょうか。

空き家のリフォームにかかる費用の相場や、売却目的でのリフォームがおすすめできないことをおわかりいただけたかと思います。

では最後に記事の要点をまとめましょう。

空き家リフォームにかかる費用は次のとおりです。

  • フルリノベーション:1,000万~2,000万円程度
  • 部分的なリフォーム:200万~500万円程度
  • その他諸費用:20万~300万円程度

また売却目的でのリフォームがおすすめできない理由は次のとおりです。

  • 費用を回収できない可能性がある
  • 補助金を使っても費用はあまり安くならない可能性がある
  • 逆に買主がつきにくくなる可能性が高い

実際にリフォームでよくある失敗事例としては、次のようなものがあります。

  • 想像より劣化がひどく予算がオーバーした
  • 補助金を申請したが通らず全額負担になった
  • 業者選びに失敗し、追加で工事が必要になった

そのため、基本的にリフォームは自分で住み続ける場合におすすめです。

またリフォームを行いたい場合には、必ず事前にプロへ相談を行いましょう。

この記事が空き家リフォームにかかる費用相場を理解し、リフォームをすべきか、する場合はどのように行動すればいいか判断するための助力になることを願っております。

藤本 祐輔
記事監修
藤本 祐輔
代表取締役

同志社大学を卒業後、株式会社光通信に入社し営業職に従事。2019年から不動産賃貸業をはじめ、築古戸建の再生を主とした賃貸業を営む大家さんの一面を持つ。空き家問題をさらに大きな枠組みで解決するために、「空き家を復活させ、街を復活させ、活気あふれる日本をつくる」という理念で株式会社リハコを設立。保有資格は宅地建物取引士と空き家相談士。

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