空き家（戸建て）投資は、いま個人が現実的に戦える数少ない不動産投資です。この記事では、実際の再生事例と数字をそのまま公開します。

それでは、実際の再生事例から見ていきましょう。

1.埼玉県熊谷市の戸建を4ヵ月で空き家再生できた事例

「古い家が、本当に生まれ変わるの？」という疑問にお答えするために、まずはリハコが手がけた再生事例を公開します。

埼玉県熊谷市といえば猛暑で有名な地域です。実は、物件価格が抑えられて入居付けがしやすい穴場の立地です。

この物件は個人投資家に購入いただき、リフォームから入居付けまでサポートさせていただきました。購入後、リフォームは2ヵ月、入居付けは2ヵ月で完了し合計4ヵ月で満室にすることができています。

実際のビフォーアフターを紹介します。

1-1. 外構から内装までビフォーアフターを公開

駐車場

キッチン

リビング

洗面所

浴室

和室

このように古い空き家をリノベーションすることで、住みやすいお家ができました。通常は工期を3ヵ月としていますが、この空き家は2ヵ月で完工できています。

「自分の資金で、どんな物件が狙えるのか知りたい」——そう思ったら、まずはお気軽にご相談ください。非公開物件のご紹介から収支の見立てまで、無料でご案内します。

2. 空き家（戸建て）投資こそ、今始めるべき資産運用です

数ある投資の中で、なぜ今「空き家（戸建て）」なのか。結論から言えば、アパート投資の環境が悪化する一方で、戸建てはまだ個人が優位に戦えるからです。理由は、投資家自身として運用してきた実感に裏打ちされています。

2-1. 良い一棟アパートは、業者がキャッシュで買っていく時代です

利回りの良い一棟アパートは、近年は買取業者がキャッシュで先に買っていくため、個人投資家はなかなか買えなくなっています。融資審査を待つ個人では、スピードで太刀打ちできないのが実情です。

さらに追い打ちをかけるのが金利の上昇です。数千万円の融資を前提とする一棟アパート投資は、金利が上がるほど返済額が膨らみ、利回りが金利に食われて収支が合わない案件が増えています。

その点、空き家（戸建て）は1戸あたりの価格が低く、業者では利益が出にくいため扱いません。だからこそ、個人がまだ優位に戦える市場なのです。

2-2. 戸建て賃貸は「供給が少なく、長く住んでもらえる」

戸建ての賃貸は、アパートやマンションに比べて供給が圧倒的に少ないのが特徴です。そのため、多少駅から遠い郊外でも入居者が付きます。とくに「年収200〜500万円で、家を買うほどの余裕はないけれど、戸建てに住みたい」という層は根強くいます。

しかも戸建ては、自分の家のように手入れをしてくれる入居者が多く、長期入居になりやすい傾向があります。空室リスクと入退去コストを抑えられる——これは経営の安定に直結します。

2-3. 融資を効かせれば、投資効率は一気に上がる

実はリフォームローンが活用できます。手出しの現金に対するリターン（CCR）で見ると、「人のお金で運用できる」ほど効率の良い投資はありません。

例えば埼玉県熊谷市の戸建では、購入価格180万円の物件をリノベ費用550万円で再生しました。リフォームローンを活用したため実際の手出しは約180万円ほどで、購入からおよそ4ヵ月で入居が決まっています。こうした案件で、利回りは10％前後を狙えます。

米国債で4％、インデックス投資で年5％も出れば上出来と言われる時代です。ピカピカにリノベーションした戸建てを利回り10％前後で運用できるのは、なかなか他にはない選択肢ではないでしょうか。

2-4. 1戸からの「スモールスタート」が可能です

しかも、一棟アパートやマンション投資のように数千万円単位の資金は必要ありません。先ほどの熊谷市の事例のように手出し180万円ほどから始められるケースもあり、初めての不動産投資でも1戸からのスモールスタートが可能です。まずは小さく始めて、運用の手応えを確かめながら2戸目・3戸目と買い増していけます。

2-5. AI時代に最後まで残る資産は「土地」です

AIは恐ろしいスピードで進化しています。株のトレードをはじめ、ネットで完結する投資や商売は、いずれすべてAIに代替されていくと私たちは考えています。人間が画面の中で優位性を保てる領域は、年々狭くなっています。

しかし、土地は違います。土地には「登記」という概念があり、所有権が法によって守られている以上、AIに奪われることはありません。だからこそ、土地の価値はこれからも上がり続けると考えています。

3. 空き家の仕入れ：プロが「買わない物件」

不動産投資は、仕入れの価格で全てが決まると言っても過言ではありません。高値掴みした瞬間に負けが決まります。だからこそ、利回りの数字だけを見て購入してはいけません。リスクを想定しながら、慎重に買い進める必要があります。

3-1. 初心者が絶対に買ってはいけない空き家 3選

「安いから」という理由だけで以下の物件に手を出すと、後悔することになります。

再建築不可

法律上、建て替えができない物件です。大規模なリフォームに制限がかかるだけでなく、将来売却しようとしても買い手が見つかりにくくなります。

借地権

土地が自分のものではないため、毎月の地代が発生します。金融機関からの担保評価も低く、融資を受けたい時に大きな壁となります。

私が区分マンションやタワーマンションの投資をやらないのも、突き詰めれば「土地信者」だからです。土地の価値は、過去も未来も保たれ続けると信じています。建物は年々毀損していきますが、土地は担保になるため、銀行もしっかり評価してくれます。

駐車場なし

地方の戸建て投資において、駐車場がないのは「致命的」です。どれだけ内装が綺麗でも、車社会のエリアでは入居が決まりません。

他にも注意すべき条件はありますが、特にこの3つには気をつけてください。とはいえ、こうした判断をすべてお一人で行うのは大変です。リハコでは、仕入れの段階でこうしたリスクを一つひとつチェックしたうえでご紹介しています。

3-2. 独自の仕入れルートで「非公開のお値打ち物件」をご紹介できます

良い物件は、ポータルサイトに出る前に、プロの間で取引されてしまいます。リハコには独自の仕入れルートがあり、一般の方が手を出せないような非公開の「掘り出し物」を仕入れて投資家様にご紹介できるのが強みです。

そして、ここが一番大事なポイントです。安く仕入れられるからこそ、高利回りの商品になります。どれだけリフォームを頑張っても、仕入れが高ければ利回りは伸びません。

もちろん、ネットに出てきたお値打ち物件を購入することもあります。ただし良い物件はその日のうちに蒸発するため、即断即決が何よりも重要です。

そこでリハコは、その日のうちに担当者が現地へ出向いてリフォームの概算を算出し、投資家様がすぐ判断できるよう情報を整理してお渡しします。この仕組みがあるからこそ、良い物件を先回りして押さえられるのです。

4. 利回りを最大化する「リハコ流」再生術

「リフォームにいくらかかるか分からない」という不安。これを根本から解消するのがリハコの仕組みです。投資家様の目的は、安定した利回りを得ること。そこから逆算して、仕入れ価格・リフォーム価格・想定賃料を決めていきます。

4-1. 投資家の利益を第一に考えた「逆算見積」

「この家賃なら、リフォーム費はここまで」という、利回りから逆算した見積もりを提示します。

賃貸業で実際に経験した運用トラブルを、リフォームの内容に取り込んでいます。入居後のトラブルを減らす急所を、最初の工事でしっかり押さえます。

• 水道管の新設：築古物件は水道管のトラブルが特に多いため、古い配管は使わず新設します
• 害獣の駆除・防除：屋根裏や床下にネズミやコウモリが棲んでいることがあります。最初に駆除・防除を行わないと、入居後の退去リスクにつながります

リハコは自らも賃貸業を行っており、入居者から「屋根裏にネズミがいる」と報告を受けた経験があります。だからこそ、どこに優先してお金をかけるべきかを判断できるのです。

4-2. 最初にしっかりリノベするほうが、経営は安定します

築古の空き家を「ボロのまま」貸すのはおすすめしません。入居者の属性が安定せず、原状回復やランニングコストがかさんで、結局は実質利回りが下がるからです。私たち自身が賃貸経営で経験してきたからこそ、最初にしっかり直すほうが経営は圧倒的に安定すると断言できます。

リノベ費用は平均500〜700万円。ここで活用したいのがリフォームローンです。全額を自己資金でまかなう必要はなく、手出しを大きく抑えながら最初にしっかり直せます。金融機関のご紹介までリハコがサポートします。

ピカピカに仕上げれば写真映えも良く、入居付けが早く、数年後の売却でも有利です。最初の一手間が、運用も出口も楽にします。

4-3. 工期は最短2〜3ヵ月という圧倒的なスピード感

工期が短い理由は2つあります。

• 内見の時点で見積もりができる：仕入れの内見時に動画を撮影し、そのまま見積もりまで行うため、購入後の相見積もり・現地調査の工程をまるごと省けます
• 賃貸リノベに特化したパッケージ：賃貸向けにコスパの良い工法をパッケージ化しているため、工事が止まりません。クロスやクッションフロアの品番で個性も出せます

5. 遠方にお住まいでも大丈夫｜仕入れからリノベまでワンストップ

「良い物件があっても、遠方だと自分では動けない」——これは、地方の空き家投資で多くの方がぶつかる壁です。ですが、リハコなら問題ありません。実際に、大阪にお住まいのまま関東の物件を購入・運用されているお客様もいらっしゃいます。

なぜ遠方でも成り立つのか。答えはシンプルで、現地で発生する作業を、すべてリハコと専門会社に任せられるからです。

私たちは多くの職人と直接連携し、仕入れからリノベまで自社で一貫して手がけています。

• 仕入れ：現地の物件調査・内見・リスク確認はリハコが代行します
• リフォーム：見積もりから施工まで一気通貫。現地に足を運ぶ必要はありません
• 入居後の管理：管理は地域の管理会社に任せられるため、日々の対応に追われることはありません

つまり、オーナー様にご用意いただくのはご資金のみ。現地での実務は、リハコか管理会社にお任せいただけます。遠方にいながら意思決定に集中でき、現地対応の手間から解放されます。空き家の仕入れからリノベーションまで丸ごとお任せいただけるのが、リハコの一番の価値です。

5-1. リフォームローンの金融機関もご紹介できます

「自己資金だけでは足りない」という方もご安心ください。リハコは、リフォームローンを扱う金融機関のご紹介が可能です。

前述の熊谷市の事例のように、リフォームローンを活用すれば実際の手出しを大きく圧縮できます。物件購入とリフォームの資金化や、与信を活かした進め方まで一緒に考えます。

5-2. 購入前に「収支シミュレーション」をご提示します

リハコは、物件価格・リフォーム費用・想定家賃をもとにした収支シミュレーションを、ご購入前にご提示できます。「この物件を、この予算で再生したら、利回りはどのくらいになるのか」を、感覚ではなく数字で確認したうえでご判断いただけます。

5-3. こんな方に向いています

リハコの空き家投資は、次のような方と特に相性が良いです。

• 会社員（サラリーマン）の方：年収500万円以上・現金300万円以上あれば、本業と与信を活かして始められます
• 士業の方：安定した信用を活かして、堅実な副収入の柱をつくれます
• 金融機関とお付き合いのある経営者様：融資枠を活かして効率よく資産を増やせます

とりわけ年収1500万円以上の高所得の方は、減価償却による節税効果も見込めるため、税引き後の利回りもさらに良くなります。いずれも「本業が忙しく、現地に張り付けない」方ばかりですが、遠方・多忙でも問題なく取り組めています。

6. まとめ

空き家投資は、正しいステップを踏み、信頼できるパートナーと組めば、決して怖いものではありません。

リハコは、非公開物件の仕入れ・利回りから逆算したリフォーム・金融機関のご紹介・収支シミュレーションのご提示までをワンストップでサポートします。遠方にお住まいでも、本業がお忙しくても大丈夫。手出しを抑えた1戸からのスモールスタートも可能です。オーナー様にご用意いただくのはご資金のみ。現地での実務は、リハコか管理会社にお任せいただけます。

もし今、活用しきれていない資金や与信をお持ちなら、まずはお気軽にご相談ください。テレビ電話やLINEで、どんな疑問にも丁寧にお答えします。しつこい営業は一切いたしません。

ぜひ一緒に、空き家投資ライフを築いていきましょう。ご一読ありがとうございました。