30秒でわかる、この記事の答え
- 答え埼玉の古いアパートは、空室や傷みがあっても今のまま売れます
- 理由県南は土地の値段が、県北は直したあとの家賃が値段を支えるから
- まずやること自分の市の地価を見て、今の状態のまま査定を頼む
あなたの状況から読む
- 県南か県北かで違う？地域ごとの買い手の見方へ
- 単身向けが空いてきた学生・工場向けの空室へ
- 市街化調整区域にある調整区域での売り方へ
- 浸水想定に入っている浸水想定区域の扱いへ
「川越の築40年のアパート。空室が増えて雨漏りもある。この状態で売れるのだろうか」
「熊谷にある親のアパートを継いだ。市街化調整区域だと言われ、どこに頼めばいいか分からない」
結論からお伝えします。
埼玉で、古いアパートを買いたい人はいます。
空室や雨漏りがあっても、入居者が住んだままでも、今の状態のまま売れます。
ただ、県南と県北・秩父では、買い手が値段を見るところが違います。
県南は土地の値段、県北・秩父は直したあとの家賃が、値段の支えです。
ただ、会社の一覧や県全体の相場だけでは、どこに頼むかは決めきれません。
けれど埼玉県の地価調査では、川口市と秩父市の住宅地の平均価格に約10倍の差があります。
同じ「築40年の木造アパート」でも、どこにあるかで買い手の顔ぶれが変わるのです。
この記事では、まず埼玉で築古アパートを買い取る会社を、各社の公式サイトの記載で比べます。
次に、古いアパートを買いたい人がいる理由と、地域ごとの違いをお話しします。
そのあと、学生・工場向けの空室、市街化調整区域、浸水想定区域への答えを順に見ていきます。
埼玉の、それも駅から遠い古いアパートなんて、買う人がいるとは思えません。
駅から遠くても、その街で部屋を借りる人がいれば、直して貸す買主には買う理由があります。
この記事を読んで理解できること
- 埼玉で築古アパートを買い取る会社6選と、各社の公式サイトに書いてあること
- 埼玉で、古いアパートを買いたい人がいる理由
- 県南（さいたま・川口・川越・所沢）と県北・秩父で、買い手の見方がどう違うか
- 学生・工場向けのアパートが空いてきたときの考え方
- 市街化調整区域のアパートが売りにくいと言われる理由と、その答え
- 浸水想定区域に入っているアパートを売るときに伝えること
- 埼玉の古いアパートを売るまでの流れと、リハコが買う理由
埼玉の古いアパートを、今の状態のままいくらで売れるか。まず金額を見てから考えてください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
この記事の目次
埼玉で築古アパートを買い取る会社6選
埼玉の古いアパートを買い取ってくれる会社は、どこに頼めばいいのでしょう。
まずは、古いまま・入居者がいるまま・今の状態で買うと書いている会社から見ていきましょう。
ここでは、埼玉のアパートの買取を公式サイトに書いている会社を選びました。
表と説明は、2026年10月時点の各社公式サイトの記載よりまとめています。
リハコを1番目に載せ、ほかの会社は五十音順です。順位ではありません。
比べたのは、売主が気にする4つです。対応エリア、築古、入居者付き、現況のままです。
| 会社（本社） | 公式サイトに書いてあること |
|---|---|
| 株式会社リハコ（川崎市多摩区） | 対応エリア：関東はリハコが直接買い取り、関東外は提携先と進める 築古：築古アパートを買い取る 入居者付き：賃貸借契約を引き継ぐオーナーチェンジで買い取り、立ち退き不要 現況のまま：片付け・修繕不要。契約不適合責任は免責で引き受ける |
| 株式会社インヴァイト（さいたま市中央区） | 対応エリア：範囲の記載なし（サイトの題名は「埼玉・さいたま市で不動産買取」） 築古：相談事例に、築年数が古く借り手が少ないアパートの買取 入居者付き：相談事例に、まだ借主が居るアパートでも直接買取 現況のまま：記載なし |
| 株式会社ウインズホーム（センチュリー21ウインズホーム／川口市） | 対応エリア：実績のエリア一覧は川口市・さいたま市など県南の市と東京23区 築古：築古アパートの案内ページあり 入居者付き：記載なし 現況のまま：現況有姿で買取。残置物があっても買取可 |
| 株式会社英青リアルティ（戸田市） | 対応エリア：首都圏全域（東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県）と北海道 築古：記載なし 入居者付き：賃借人が退去してくれないアパートも買取の対象 現況のまま：契約不適合責任免責・現況渡し（荷物もそのままで可） |
| 株式会社エスエイアシスト（さいたま市浦和区） | 対応エリア：一都三県を中心 築古：「築古買取り」「耐用年数オーバー買取り」を掲げる 入居者付き：記載なし 現況のまま：古い住宅・アパートなどを現況のまま仕入れる |
| センチュリー21ジェイワンホームズ（横浜市西区） | 対応エリア：東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県 築古：築35年以上のアパート向けの案内ページあり 入居者付き：賃借人が入居したまま買い受け（オーナーチェンジ） 現況のまま：現況有姿で買取 |
「記載なし」は、サイトに書いていないという意味で、買わないという意味ではありません。
気になる会社には、自分のアパートの条件で買うかどうかを直接聞いてください。
株式会社リハコ
本社は神奈川県川崎市多摩区です。関東はリハコが直接買い取り、関東外は提携先と進めます。
築古アパートを、賃貸借契約ごと引き継ぐオーナーチェンジで買い取ります。立ち退きは要りません。
片付けや修繕は要らず、契約不適合責任は免責でお引き受けします。
リハコが買主なので仲介手数料はかかりません。最短2週間で現金決済します。
値段は、土地の値段と直したあとの家賃の2つの物差しで、直して貸す前提で出します。
株式会社インヴァイト
本社は埼玉県さいたま市中央区です。対応エリアの範囲は、サイトに記載がありません。
不動産の直接買取を掲げ、買い取る物件の種類にアパートを挙げています。
相談事例には、古くて借り手が少ないアパートや、借主が残るアパートの買取があります。
株式会社ウインズホーム（センチュリー21ウインズホーム）
会社概要に載る店舗は、川口市・さいたま市中央区・さいたま市浦和区の3つです。
実績のエリア一覧は、川口市やさいたま市など県南の市と、東京23区です。
築古アパートの案内ページを設け、現況有姿で買い取ると書いています。
買取の案内では一棟アパートの相談も受けるとし、残置物があっても買い取れるとしています。
株式会社英青リアルティ
本社は埼玉県戸田市です。買取エリアは首都圏全域（東京・埼玉・神奈川・千葉）と北海道です。
買い取る物件の種類に1棟アパートを挙げ、賃借人が退去しないアパートも対象としています。
取引条件として、契約不適合責任の免責と現況渡しを書いています。
株式会社エスエイアシスト
本社は埼玉県さいたま市浦和区です。一都三県を中心に買取を行うと書いています。
築古や耐用年数を過ぎた物件、稼働の低い収益物件などの買取を掲げています。
古い住宅やアパートを現況のまま仕入れ、住宅用地に整えて販売することを得意としています。
センチュリー21ジェイワンホームズ
本社は神奈川県横浜市西区です。対応エリアは東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県です。
築35年以上のアパートを持つ人に向けた、買取の案内ページを設けています。
賃借人が入居したままのオーナーチェンジで、現況有姿のまま買い取ると書いています。
どの会社に聞くときも、確かめたいことは同じです。
会社を選ぶときに聞く3つ
- 入居者入居者がいるまま買うか。立ち退きを先に求められないか
- 今の状態片付けや修繕なしで買うか。売ったあとの責任はどうなるか
- 金額の根拠土地の値段と家賃の両方から、根拠を説明してくれるか
1社に決めず2〜3社に聞き、金額だけでなく、その根拠を比べると安心です。
この一覧をどう見るかは、このあとの章が手がかりになります。
県南と県北の買い手の違いは地域ごとの章で、調整区域は調整区域の章でお話しします。
県南でも県北でも構いません。あなたの市の土地の値段と家賃の両方から、金額の根拠をお見せします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
埼玉で、古いアパートを買いたい人がいる理由
築40年を過ぎて、空室も増えてきました。値段なんてつくんでしょうか。
つきます。埼玉では、部屋を探す人がいることと、土地の値段の両方が、値段を支えるからです。
古いアパートの値段は、家賃から見た値段と、土地から見た値段の2つで考えます。
計算のしかたはアパートの売却相場・買取相場でお話ししています。
ここでは、埼玉という場所が、その2つにどう効くかを見ていきます。
まず、部屋を探す人がいるかどうかです。
県が公表した令和5年住宅・土地統計調査の結果（埼玉県分）では、空き家率は9.3％でした。
これは全国で最も低い数字です。空き家の数も、前回の調査より15,800戸減りました。
次に、土地の値段です。
埼玉県の令和8年度地価調査では、住宅地の平均変動率は1.6％の上昇でした。
住宅地の上昇は5年連続です。63市町村のうち37の市町村で、住宅地の値段が上がりました。
埼玉の住宅地と空き家（県の公表から）
※埼玉県「令和8年度地価調査」（63市町村のうち）と「令和5年住宅・土地統計調査結果（埼玉県分）」より。
土地の値段は、建物がどれだけ古くなっても、建物の古さとは関係なく残ります。
そして空き家の少ない県では、直した部屋を借りる人も見つかりやすくなります。
だから、この街で、あなたのアパートを買いたい人がいるのです。
「古いから売れない」は、建て替える買主の見方
古いアパートを断られるとき、多くは建て替えを前提にした買主の見方です。
建て替えるなら、今の建物は壊す費用がかかるだけのものです。
一方で、直して貸し続ける買主にとって、古い建物は「直せば使える建物」です。
入居者はそのまま引き継ぎ、雨漏りや古い台所は、買ったあとに直す工事として値段に入れます。
県南と県北・秩父で、買い手の見方はこう違う
同じ埼玉でも、場所によって売れやすさは違いますか。
違います。県南は土地の値段で、県北や秩父は直したあとの家賃で値段を考えることが多くなります。
県の地価調査の結果の概要では、県南部の駅の徒歩圏などで上昇が続いていると説明されています。
一方で、秩父市の住宅地は0.7％の下落でした。下がった市町村は21あります。
主な市の住宅地の平均価格を並べると、差の大きさがよく分かります。
住宅地の平均価格（1㎡あたり・令和8年度）
※埼玉県「令和8年度地価調査のあらまし」の市町村別一覧より。
川口市は1㎡あたり271,600円、秩父市は26,800円です。
この差が、古いアパートの値段の決まり方を変えます。
| 地域 | 地価調査での動き（住宅地） | 古いアパートの買主が見るところ |
| さいたま市・川口市 | さいたま市は2.9％、川口市は4.1％の上昇 | 土地の値段が強い下支えになる。建て替えたい買主とも比べられる |
| 川越市・所沢市 | 川越市は1.7％、所沢市は2.6％の上昇 | 駅やバス停までの距離。直したあとの家賃が読みやすいか |
| 熊谷市・本庄市 | 熊谷市は0.7％、本庄市は0.6％の上昇 | 家賃から見た値段が中心。直す費用を抑えて貸せるか |
| 秩父市 | 0.7％の下落 | 土地の値段の支えは小さい。直せば借りる人がいるかを現地で見る |
数字は土地の値段の動きで、古いアパートの売れる値段そのものではありません。
県南は「土地」、県北・秩父は「家賃」で見られる
県南の古いアパートは、土地の値段が高いぶん、建物が傷んでいても下支えがあります。
ただ、土地の値段が強いと、建て替えたい買主とも比べられます。
入居者がいて立ち退きが難しいと、建て替えたい買主は手を引きます。
そこで出番になるのが、入居者ごと引き継いで直して貸す買主です。
県南の買い手／県北・秩父の買い手
- 建て替えたい買主とも比べられる
- 入居者がいると建て替えの買主は手を引く
- 土地の値段だけでは値段が出にくい
- 直す費用を抑えて貸せるかが決め手
県北・秩父は、土地の値段だけでは大きな値段になりにくい地域です。
そのぶん、直す費用をどこまで抑え、いくらで貸せるかが値段を決めます。
県北でも、直せば借りる人がいる場所の建物なら、買い手はつきます。
戸建てですが、リハコは本庄市で、使いにくい旗竿地の家を現況のまま買い取りました。
相続から10年空き家だった本庄市台町の家も、片付けずにそのまま買い取っています。
埼玉の戸建ての実例は埼玉県の空き家買取でまとめています。
単身向けの部屋が空いてきても構いません。空いたままの今の状態で金額をお出しします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
学生・工場向けのアパートが空いてきたとき
近くの学生さんや工場の人が借りていたのに、最近は空いたままです。
借りる人の顔ぶれが変わっただけなら、直し方と貸し方で埋まることがあります。まず空いた理由を分けて考えましょう。
大学や工場の近くには、単身向けの小さなアパートが多く建てられてきました。
こうしたアパートは、近くの学校や工場の事情で、まとめて空くことがあります。
建物が悪くなったのではなく、借りる人の顔ぶれが変わった空室です。
このとき買主が見るのは、その場所に、ほかに借りる人がいるかどうかです。
単身向けが空いてきたとき、買主が見ること
- まわりの家賃近くの同じ広さの部屋が、いくらで募集されているか
- 駅と車駅まで歩けるか、敷地に駐車場が取れるか
- 部屋の古さ和室や古い台所を直せば、選ばれる部屋になるか
- 建物の傷み雨漏りや外階段など、直す費用がどれだけか
駅から遠い街では、車を置けるかどうかで、借りる人が変わることがあります。
敷地に駐車場が取れるなら、それも直して貸す買主には強みになります。
反対に、借りる人がもう見込めない場所なら、値段は土地の値段で考えることになります。
空室が多いときの値段の決まり方は空室だらけ・全空室のアパートは売却できるでお話ししています。
空いた理由を、分かる範囲でメモしておく
部屋ごとに、いつから空いているかを書き出します。
前に住んでいたのが学生か、工場に勤める人か、分かる範囲で添えます。
募集を続けているか、止めているかも大事です。止めているなら、その理由も書きます。
これだけで、買主は「直して募集すれば埋まるか」を考えやすくなります。
満室にしてから売る必要はありません。空いたままの今の状態で、金額を聞いてください。
市街化調整区域のアパートは「建て替えない買主」に売る
市街化調整区域なので、売るのは難しいと言われました。
難しくなるのは、主に建て替えるときです。今の建物を直して貸し続ける買主なら、話が変わります。
埼玉の古いアパートの中には、市街化調整区域に建っているものがあります。
都市計画法7条では、市街化調整区域は「市街化を抑制すべき区域」とされています。
ことばの説明：市街化調整区域
街を広げないように、建物を新しく建てることを抑えている地域です。建てるには、原則として許可が要ります。
同じ法律の43条では、この区域で建物を新しく建てるには、原則として許可が要ります。
建て替え（改築）や、建物の用途を変えるときも同じです。
アパートを壊して建て直したい買主には、許可が下りるかどうかが大きな壁になります。
だから「調整区域は売りにくい」と言われるのです。
買主は、今のアパートを建て替えるつもり？
許可の基準は、市や町ごとに違う
埼玉県では、開発許可の権限を持つ市町が51あります。
県の開発許可事務の許可権者と窓口のページでは、市町ごとに条例や審査基準を定めているとしています。
法令の解釈も、それぞれの市町に任されているとされています。
同じ調整区域のアパートでも、建っている市や町によって答えが変わることがあるのです。
どの基準がかかるかは、建っている市や町の窓口で確かめます。
売主が一人で調べる必要はありません。買う側が役所で確かめることもできます。
調整区域でも、直して貸せば借りる人がいる
戸建てですが、リハコは群馬県の市街化調整区域でも、家を現況のまま買い取ってきました。
建て替えずに直して使うなら、調整区域でも住む人を見込めるからです。
アパートも考え方は同じです。今の建物を直して貸し続ける前提で値段を考えます。
そのとき効くのは、建て替えの許可より、直す費用と、直したあとの家賃です。
浸水や調整区域のことも、分かっている範囲だけ教えてください。今のままの金額をお出しします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
浸水想定区域に入っているとき
ハザードマップを見たら、うちのアパートが色の付いた所に入っていました。
県南にも県北にも、浸水が想定される市町はあります。隠さずに伝えれば、それを前提に値段を決められます。
埼玉県は水防法にもとづいて、川があふれたときに浸水が想定される区域を指定しています。
ことばの説明：洪水浸水想定区域
大雨で川があふれたとき、水につかると想定される区域のことです。水の深さや、水が引くまでの時間も示されます。
以前からの18河川に加え、令和6年5月28日には、それ以外の県管理の河川でも区域が指定されました。
川ごとの図は、県の想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域等についてのページに載っています。
浸水が想定される市町には、県南の川口市・川越市・所沢市も、県北の熊谷市・本庄市も入っています。
県の洪水浸水想定区域図で分かること
- 区域と深さ浸水が想定される区域と、水の深さ
- 浸水継続時間深さ0.5m以上の水が続く時間
- 家屋倒壊等氾濫想定区域激しい流れなどで、家が流されたり倒れたりするおそれがある範囲
※埼玉県「想定最大規模降雨による洪水浸水想定区域等について」より。
売るときは、市町村のハザードマップの上での位置が、重要事項として説明されます。
根拠は宅地建物取引業法施行規則16条の4の3です。
ことばの説明：重要事項
売買の契約の前に、不動産会社が買主へ説明しなければならない大事な事柄です。ハザードマップでの位置も、その一つです。
隠して売ることはできませんし、隠す必要もありません。
大事なのは、過去に水が入ったことがあるかを、分かる範囲で伝えることです。
いつ、どの部屋に、どの高さまで水が来たか。直したことがあれば、その時期も書き出します。
浸水想定を重く見るのは、建て替える買主
建て替える買主は、新しい建物にかける費用と、浸水のおそれを並べて考えます。
今の建物を直して貸す買主は、1階の部屋の床や設備を、どこまで直すかを考えます。
浸水想定区域のアパート：建て替える買主／直して貸す買主
- 浸水のおそれを、建て替えの費用と一緒に考える
- 1階の床や設備をどこまで直すかで値段を出す
- 入居者はそのまま引き継ぐ
どちらの買主も、浸水想定に入っていることを前提に値段を出します。
浸水想定に入っているからといって、買い手がいなくなるわけではありません。
埼玉のアパートを売るまでの流れと、リハコが買う理由
リハコは、古いアパートや空き家を買い取り、直して、その街で部屋を探す人に貸している会社です。
これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生し、アパートは23件買い取ってきました。
埼玉では、本庄市の戸建てを現況のまま買い取り、鳩山町の戸建ても直して再生しました。
私たちは建て替えのためではなく、直して貸し続けるために買います。
埼玉の古いアパートを売るまでの流れ
- 住所と状況を伝える部屋数・空室・分かっている傷み
- 役所と現地で確かめる調整区域・浸水想定・道路を買う側が調べる
- 金額と根拠を聞く家賃と土地の値段の両方で
- 契約と引き渡し入居者はそのまま引き継ぐ
最初から書類を全部そろえる必要はありません。
固定資産税の納税通知書と、部屋ごとの家賃のメモがあれば、話を始められます。
頼む先の選び方はアパートの買取業者はどこがいい？で、確かめる点をまとめています。
- 入居者がいるまま買い取ります。立ち退きは要りません
- 空室・雨漏り・残置物があっても、修理や片付けをせずに現況のまま買い取ります
- 市街化調整区域や浸水想定は、役所と現地で確かめたうえで金額をお出しします
- 家賃から見た値段と、土地から見た値段の両方で、価格の根拠をご説明します
- 入居者への「持ち主が変わります」というご案内も、こちらで行います
- 関東のアパートは、リハコが直接買い取ります。2営業日以内にご連絡します
「埼玉の古いアパートだから」と、売るのをあきらめかけているなら、一度お話しさせてください。
埼玉で、古いアパートを買いたい人はいます。
この街で、あなたのアパートを買いたい人がいることを、金額と根拠でお見せします。
読み終えたら、まずやること
- 県の地価調査で、アパートのある市や町の住宅地の数字を見る
- 空いている部屋ごとに、いつから・なぜ空いているかをメモする
- 市や町のハザードマップで、アパートの場所を確かめる
よくある質問
埼玉の築40年を過ぎたアパートでも、買取で売れますか？
売れます。空室や雨漏りがあっても、入居者が住んだままでも、今の状態のまま売れます。
直して貸し続ける買主には、古い建物も直せば使える建物だからです。
埼玉は空き家率が9.3％と全国で最も低く、直した部屋を借りる人も見つかりやすい県です。
県北や秩父のアパートは、県南より売りにくいですか？
買い手はいます。ただ、値段を支えるものが県南とは違います。
県南は土地の値段が支えになり、県北・秩父は直したあとに取れる家賃が支えになります。
そのため県北・秩父では、直す費用を抑えていくらで貸せるかが値段を決めます。
市街化調整区域や浸水想定区域にあるアパートでも売れますか？
売れます。調整区域で許可が要るのは、主に建て替えや用途を変えるときです。
直して貸し続ける買主なら、建て替えの許可は値段の決め手になりにくくなります。
浸水想定区域は隠さず伝え、過去に水が入ったことがあれば分かる範囲で書き出しておきます。
売り方の全体像は、築古アパートの売却・買取のまとめでご案内しています。
あわせて読みたい：入居者がいるアパートを売却する手順、遠方のアパートを売却する進め方
県南でも県北でも、この街で部屋を借りたい人はいます。直して貸す前提の金額を、今の状態のままお伝えします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
