空き家投資とは｜安く買って直して貸す仕組み・費用・利回り・リスク・始め方

先に、この記事の結論を3行で書いておく。

• 空き家投資とは、使われていない古い家を安く買い、貸せる状態に直して、家賃で回収する投資｜利益の大半は「いくらで買い、いくらで直すか」で決まる
• 費用は「物件代＋リフォーム費＋諸費用」の合計で見る｜リハコが再生した熊谷市の戸建ては、購入180万円・リフォーム600万円・家賃月6万円
• 利回りは表面ではなく、経費と税金を引いた手残りで見る｜株式の年4%と比べて上回るかどうかが、ひとつの物差しになる

この記事は、空き家投資をこれから検討する会社員の方に向けて、全体像を1本にまとめたものだ。

仕組み・費用・利回り・リスク・始め方の順に書き、くわしい話はテーマごとの記事へつないでいる。

まず全体をつかみ、気になるところから深掘りしてほしい。

空き家投資とは｜安く買って直して貸す仕組み

空き家投資とは、人が住まなくなった古い家を安く買い、貸せる状態にリフォームして、入居者から家賃を受け取る投資だ。

家賃で少しずつ回収し、必要になれば売却して現金に戻す。

「築古投資」「空き家再生投資」と呼ばれるものも、中身はほぼ同じである。

なぜ空き家は安く買えるのか

空き家が安く買えるのは、売り手の多くが「早く手放したい」相続人で、買い手が少ない物件だからだ。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8%で、どちらも過去最多・最高になった。

このうち、賃貸用・売却用・別荘などを除いた、使い道の決まっていない空き家は385万戸ある。

こうした家は傷みが進んでいることが多く、住宅ローンを使う一般の買い手には選ばれにくい。

売り手は固定資産税や草刈りの負担から早く逃れたいので、建物にほとんど値段がつかない価格で売りに出ることがある。

この「売りたい人は多いのに、買える人が少ない」ずれが、空き家投資の出発点になる。

空き家の使い道は3つある

使い道	中身	会社員の向き・不向き
直して貸す	戸建て賃貸として入居者に貸し、毎月の家賃を受け取る	向いている。管理を任せれば、本業と両立しやすい
直して売る	リフォームして、自分で住む人に売る	個人が反復して売ると宅建業の免許が問題になる。業者向き
民泊・店舗にする	宿泊施設や店舗として使い、売上を得る	許可や運営の手間が大きく、本業との両立は難しい

この記事で扱うのは、いちばん上の「直して貸す」だ。

毎月の家賃という形で収入が入るので、株の値動きとは別の柱になりやすい。

他の不動産投資との違い：区分マンションや新築アパートは、価格の多くを借入でまかない、家賃から返済していく投資です。空き家投資は物件価格が低いぶん借入が小さく、家賃が多少下がっても手残りが残りやすい構造になります。そのかわり、リフォームと客付けの手間がかかります。

空き家投資のメリットとデメリット

空き家投資のいちばんのメリットは、少ない投下資金で家賃収入をつくれること。いちばんのデメリットは、リフォームと客付けに手間と知識がいることだ。

どちらも、物件が「安くて古い」ことの裏表である。

観点	メリット	デメリット
投下資金	物件価格が低く、数百万円から始められる	リフォーム費が物件代を上回ることが多い
家賃	戸建て賃貸は募集が少なく、ファミリー層に選ばれやすい傾向がある	需要のない場所では、直しても入居が決まらない
借入	借入が小さく、家賃が下がっても持ち出しになりにくい	築古は長期の融資が出にくく、現金やリフォームローンが中心
建物の状態	最初に直せば、入居後の修繕を減らせる	雨漏り・シロアリなど、開けるまで分からない傷みがある
出口	土地値に近い価格で買えば、売値との差が小さい	再建築不可などの物件は、売りたいときに買い手がいない
手間	戸建ては入居期間が長くなる傾向があり、退去の対応が少なくて済む	仕入れと工事の段取りは、本業の片手間では難しい

よく聞かれるのが、「そんなに儲かるなら、なぜ不動産会社が自分でやらないのか」という疑問だ。

答えは、1件あたりの金額が小さく、手間が大きいからである。

数百万円の物件に、仕入れ・残置物の撤去・工事の手配・客付けまで同じ手間がかかるので、大きな会社ほど割に合わない。

だからこそ、手間を引き受けられる個人や小さな会社に、安く買える余地が残っている。

空き家投資の利益は、「手間を引き受けた対価」と考えると分かりやすい。

空き家投資にかかる費用｜物件代・リフォーム費・諸費用

空き家投資の費用は、物件代だけで見ない。「物件代＋リフォーム費＋諸費用」の合計が、本当の投資額になる。

空き家は物件代が安いぶん、リフォーム費が物件代を上回ることが珍しくない。

物件代の安さだけで判断すると、合計で見たときに割高になっていることがある。

費用	中身	見落としやすい点
物件代	土地と建物の購入価格	安さより、直したあとに決まる家賃との釣り合いで見る
リフォーム費	貸せる状態にするための工事費	開けてから見つかる傷みに備え、1〜2割の予備を持つ
購入時の諸費用	仲介手数料・登記費用・不動産取得税・火災保険など	物件代が安くても、登記や保険は一定額かかる
残置物の撤去	前の持ち主の家財の処分	量が多いと工事の前に費用と時間がかかる
持っている間の費用	固定資産税・火災保険・管理委託料・修繕	利回りを計算するときに必ず引く

リフォーム費の相場は3段階

投資用のリフォーム費は、どこまで直すかで大きく変わる。リハコでは、次の3段階で考えている。

どこまで直すかの判断表は、空き家リフォームの費用相場と、どこまで直すかの判断基準でくわしく書いている。

熊谷市の実例

工事費は「回収できる上限」から決めます：リフォーム費は、かけたいだけかけるものではありません。そのエリアで決まる家賃から、何年で回収するかを決め、そこから逆算した額を工事費の上限にします。この順番にすると、物件代が安いだけの割高な買い物を避けられます。

利回りの考え方｜表面ではなく税引き後の手残りで見る

空き家投資の利回りは、表面利回りではなく、経費と税金を引いたあとの手残りで見る。

販売図面や広告に出ている利回りは、多くが年間家賃を物件価格で割っただけの表面利回りだ。

空き家の場合、ここにリフォーム費が入っていないことが多く、実態より大きく見える。

熊谷市の実例で、利回りを3段階に分けて計算する

熊谷市の実例（購入180万円・リフォーム600万円・家賃月6万円）で、割り方による違いを見てみる。

年間家賃は6万円×12ヵ月で72万円だ。

税金の3割は、課税所得が330万〜695万円の人の所得税率20%（国税庁「No.2260 所得税の税率」）に、住民税の10%を足した目安だ。

実際には減価償却費を経費にできるので、税金はこれより少なくなることが多い。ここではあえて控えめに置いている。

株式の年4%と比べる

780万円を株式に投じて、年4%で回ったとすると年31.2万円になる。NISAの中なら税金はかからない。

熊谷市の実例を税引き後で約5.2%と見ると、年約40.3万円で、株式の4%を上回る。

ただし不動産はすぐに現金化できず、空室や大きな修繕で下がることもある。その手間とリスクに見合う差があるかで判断したい。

減価償却について：建物の取得費は、耐用年数に応じて毎年経費にできます。国税庁によると木造住宅の法定耐用年数は22年で、中古で法定耐用年数をすべて過ぎた建物は、簡便法で22年×20%＝4年で償却できます（国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」）。リフォーム費の扱いは工事の中身で変わるので、申告の前に税理士へ確認してください。

空き家投資のリスクと、買う前に潰す方法

空き家投資のリスクは、仕入れ・再生・客付け・運営・外部環境・出口・事業主体の7つに分けると、買う前に潰せるものが多いと分かる。

とくに仕入れと再生のリスクは、買ったあとではほとんど取り返せない。

リスク	何が起きるか	買う前にできること
仕入れ	高く買う、再建築不可など売れない物件を買う	道路と建築の条件を役所で確かめ、家賃から逆算した価格で買う
再生	工事費が膨らむ、業者が工事を止める	床下と天井裏を見て工事費を出し、前金なしの出来高払いで発注する
客付け	想定した家賃で入居が決まらない	地元の管理会社に、その家賃で決まるかを聞いてから買う
運営	滞納・設備の故障・入居者トラブル	壊れやすい設備は最初に直し、家賃保証会社を使う
外部環境	災害・火災・金利の上昇	ハザードマップを確認し、火災保険をかけ、借入を小さくする
出口	売りたいときに買い手がつかない	物件代＋工事費の合計が、将来の売値を大きく超えないようにする
事業主体	資金が尽きる、本人に何かあったときに回らない	手元資金をすべて投じず、家族と情報を共有しておく

「再建築不可」とは、建築基準法の道路に2m以上接していないなどの理由で、建て替えができない土地のことだ（建築基準法第43条）。

価格は安いが、融資が使いにくく、売るときの買い手も限られる。初めての1件では避けたほうがよい。

もうひとつ、買った空き家を直さずに放置するのもリスクだ。

2023年12月に施行された改正空家法では、放置すると特定空家になるおそれのある「管理不全空家」も市町村の勧告の対象になった。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れる（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）。

7つのリスクの対策は、空き家再生の教科書｜空き家投資で絶対に見るべきリスク7分類と対策法にまとめている。

よくある失敗の形は、不動産投資の失敗例と失敗率も参考にしてほしい。

空き家投資は儲かるか｜向いている人・向かない人

空き家投資は、仕入れ価格と工事費を家賃から逆算して買えれば、手残りが出る投資だ。ただし、短期で大きく儲ける投資ではない。

熊谷市の実例でも、家賃だけで780万円を回収するには、経費と税金を引く前の単純計算で約10.8年かかる。

そのあいだ、毎月の家賃が値動きなしに積み上がっていく。この性格が合うかどうかで、向き不向きが分かれる。

株と不動産は、値動きの理由がまったく違う。だから両方を持つと、資産全体の揺れが小さくなる。

空き家投資を「儲けるための賭け」ではなく、資産を分けておく先のひとつとして考えると、判断を誤りにくい。

この考え方は、投資は「分散」がすべて｜その一つに、あえて「空き家再生」を入れる理由でくわしく書いている。

空き家投資の始め方｜会社員が現地に通わずに進める5つの手順

空き家投資は、「資金を決める→エリアと家賃を決める→仕入れる→直す→貸して管理する」の5つの手順で進める。

会社員にとって難しいのは、仕入れと工事だ。どちらも現地での判断が多く、平日に動けないと進まない。

逆に言えば、この2つを任せられる相手がいれば、遠方からでも始められる。

手順	自分で決めること	人に任せられること
資金を決める	自己資金のうち、いくらまで投じるか	リフォームローンを扱う金融機関の紹介
エリアと家賃	どの地域で、どのくらいの家賃帯を狙うか	地元の管理会社への家賃の聞き取り
仕入れる	最終的に買うかどうか	物件探し・建物の確認・道路と建築の条件の調査
直す	工事の範囲と予算の上限	見積もり・工事の手配・現場の管理
貸して管理する	家賃と募集条件	入居者募集・家賃の集金・修繕の手配（管理会社）

リハコが請け負うのは、仕入れからリフォームまでだ。

関東の非公開の築古物件を、工事費と家賃の見立てをつけてご紹介し、買っていただいたあとのリフォームを担当する。リフォームは投資家ご自身の資金（リフォームローンなど）で行う。

客付けと管理は、地元の管理会社のご紹介などでサポートしている。

融資の使い方は不動産投資の融資｜築古戸建て・空き家でも借りられる？に、遠方からの進め方は遠方でもできる空き家投資に書いている。

全手順を1本にまとめた空き家投資は仕入れで決まる｜非公開物件を安く仕入れ、直して貸すもあわせて読んでほしい。

最初の1件は小さく：はじめから複数の物件を同時に進めると、工事と客付けが重なって判断が雑になります。まず1件を最後までやり、実際の家賃・経費・手残りを確かめてから、次の物件に進むのがおすすめです。

まとめ｜空き家投資は「買う前の数字」で決まる

空き家投資は、安く買って直して貸す、仕組みとしては単純な投資だ。

結果を分けるのは、買う前に家賃・工事費・手残りを数字にしたかどうかである。

1. 仕組みは「安く買う・直す・貸す」相続などで手放される空き家を安く仕入れ、貸せる状態に直して家賃で回収する。
2. 安く買える理由がある空き家は全国900万戸。使い道の決まっていない家は、買い手が少ないぶん価格が下がりやすい。
3. 費用は合計で見る物件代・リフォーム費・諸費用の合計が投資額。熊谷市の実例は購入180万円・リフォーム600万円。
4. 利回りは税引き後の手残りで同じ物件でも、物件代だけで割ると40%、工事費込みの表面で約9.2%。経費と税金まで引いて比べる。
5. 株の年4%と比べる手間と換金のしにくさに見合う差があるかで判断する。
6. リスクは7つに分けて潰す仕入れと再生のリスクは買ったあとで取り返せない。道路・建物・家賃を買う前に確かめる。
7. 仕入れと工事は任せられる会社員が苦手な現地の判断は人に任せ、自分は資金と判断に集中する。

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