それでは、実際の再生事例から見ていく。

1.埼玉県熊谷市の戸建を4ヵ月で空き家再生できた事例

「古い家が、本当に生まれ変わるの？」という疑問にお答えするために、まずはリハコが手がけた再生事例を公開する。

埼玉県熊谷市といえば猛暑で有名な地域だ。

実は、物件価格が抑えられて入居付けがしやすい穴場の立地である。

この物件は個人投資家に購入いただき、リハコが仕入れからリフォームまでを担当した。

入居付けは管理会社が行い、購入後、リフォームは2ヵ月、入居付けは2ヵ月で完了し合計4ヵ月で満室にすることができている。

実際のビフォーアフターを紹介する。

1-1. 外構から内装までビフォーアフターを公開

このように古い空き家をリノベーションすることで、住みやすいお家ができた。

通常は工期を3ヵ月としているが、この空き家は2ヵ月で完工できている。

「自分の資金で、どんな物件が狙えるのか知りたい」——そう思ったら、まずはお気軽にご相談いただきたい。

非公開物件のご紹介から収支の見立てまで、無料でご案内する。

2. 空き家（戸建て）投資こそ、今始めるべき資産運用だ

数ある投資の中で、なぜ今「空き家（戸建て）」なのか。

結論から言えば、アパート投資の環境が悪化する一方で、戸建てはまだ個人が優位に戦えるからだ。

理由は、投資家自身として運用してきた実感に裏打ちされている。

2-1. 良い一棟アパートは、業者がキャッシュで買っていく時代だ

条件の良い一棟アパートは、近年は買取業者がキャッシュで先に買っていくため、個人投資家はなかなか買えなくなっている。

融資審査を待つ個人では、スピードで太刀打ちできないのが実情だ。

さらに追い打ちをかけるのが金利の上昇だ。

数千万円の融資を前提とする一棟アパート投資は、金利が上がるほど返済額が膨らみ、収益が金利に食われて収支が合わない案件が増えている。

その点、空き家（戸建て）は1戸あたりの価格が低く、業者では利益が出にくいため扱わない。

だからこそ、個人がまだ優位に戦える市場なのだ。

2-2. 戸建て賃貸は「供給が少なく、長く住んでもらえる」

戸建ての賃貸は、アパートやマンションに比べて供給が圧倒的に少ないのが特徴だ。

そのため、多少駅から遠い郊外でも入居者が付く。

とくに「年収200〜500万円で、家を買うほどの余裕はないけれど、戸建てに住みたい」という層は根強くいる。

しかも戸建ては、自分の家のように手入れをしてくれる入居者が多く、長期入居になりやすい傾向がある。

空室リスクと入退去コストを抑えられる——これは経営の安定に直結する。

2-3. 融資を効かせれば、投資効率は一気に上がる

実はリフォームローンが活用できる。

手出しの現金に対するリターン（CCR）で見ると、「人のお金で運用できる」ほど効率の良い投資はない。

例えば埼玉県熊谷市の戸建では、購入価格180万円の物件をリフォーム費用600万円で再生した。

リフォームローンを活用したため実際の手出しは約180万円ほどで、購入からおよそ4ヵ月で入居が決まっている。

債券やインデックス投資と比べても、ピカピカにリノベーションした戸建てを少ない手出しで運用できるのは、なかなか他にはない選択肢だ。

2-4. 1戸からの「スモールスタート」が可能だ

しかも、一棟アパートやマンション投資のように数千万円単位の資金は必要ない。

先ほどの熊谷市の事例のように手出し180万円ほどから始められるケースもあり、初めての不動産投資でも1戸からのスモールスタートが可能だ。

まずは小さく始めて、運用の手応えを確かめながら2戸目・3戸目と買い増していける。

2-5. AI時代に最後まで残る資産は「土地」だ

AIは恐ろしいスピードで進化している。

株のトレードをはじめ、ネットで完結する投資や商売は、いずれすべてAIに代替されていくと私たちは考えている。

人間が画面の中で優位性を保てる領域は、年々狭くなっている。

しかし、土地は違う。

土地には「登記」という概念があり、所有権が法によって守られている以上、AIに奪われることはない。

だからこそ、土地の価値はこれからも上がり続けると考えている。

3. 空き家の仕入れ：プロが「買わない物件」

不動産投資は、仕入れの価格で全てが決まると言っても過言ではない。

高値掴みした瞬間に負けが決まる。

だからこそ、表面の数字だけを見て購入してはいけない。

リスクを想定しながら、慎重に買い進める必要がある。

3-1. 初心者が絶対に買ってはいけない空き家 3選

「安いから」という理由だけで以下の物件に手を出すと、後悔することになる。

• NG 01再建築不可法律上、建て替えができない物件だ。大規模なリフォームに制限がかかるだけでなく、将来売却しようとしても買い手が見つかりにくくなる。
• NG 02借地権土地が自分のものではないため、毎月の地代が発生する。金融機関からの担保評価も低く、融資を受けたい時に大きな壁となる。
• NG 03駐車場なし地方の戸建て投資において、駐車場がないのは「致命的」だ。どれだけ内装が綺麗でも、車社会のエリアでは入居が決まらない。

私が区分マンションやタワーマンションの投資をやらないのも、突き詰めれば「土地信者」だからだ。

土地の価値は、過去も未来も保たれ続けると信じている。

建物は年々毀損していくが、土地は担保になるため、銀行もしっかり評価してくれる。

他にも注意すべき条件はあるが、特にこの3つには気をつけてほしい。

とはいえ、こうした判断をすべてお一人で行うのは大変だ。

リハコでは、仕入れの段階でこうしたリスクを一つひとつチェックしたうえでご紹介している。

3-2. 独自の仕入れルートで「非公開のお値打ち物件」をご紹介できる

良い物件は、ポータルサイトに出る前に、プロの間で取引されてしまう。

リハコには独自の仕入れルートがあり、一般の方が手を出せないような非公開の「掘り出し物」を仕入れて投資家様にご紹介できるのが強みだ。

そして、ここが一番大事なポイントだ。

安く仕入れられるからこそ、収益性の高い商品になる。

どれだけリフォームを頑張っても、仕入れが高ければ収益は伸びない。

もちろん、ネットに出てきたお値打ち物件を購入することもある。

ただし良い物件はその日のうちに蒸発するため、即断即決が何よりも重要だ。

そこでリハコは、その日のうちに担当者が現地へ出向いてリフォームの概算を算出し、投資家様がすぐ判断できるよう情報を整理してお渡ししている。

この仕組みがあるからこそ、良い物件を先回りして押さえられるのだ。

4. 収益を最大化する「リハコ流」再生術

「リフォームにいくらかかるか分からない」という不安。

これを根本から解消するのがリハコの仕組みだ。

投資家様の目的は、安定した収益を得ること。

そこから逆算して、仕入れ価格・リフォーム価格・想定賃料を決めていく。

4-1. 投資家の利益を第一に考えた「逆算見積」

「この家賃なら、リフォーム費はここまで」という、想定家賃から逆算した見積もりを提示する。

賃貸業で実際に経験した運用トラブルを、リフォームの内容に取り込んでいる。

入居後のトラブルを減らす急所を、最初の工事でしっかり押さえる。

• 水道管の新設築古物件は水道管のトラブルが特に多いため、古い配管は使わず新設する
• 害獣の駆除・防除屋根裏や床下にネズミやコウモリが棲んでいることがある。最初に駆除・防除を行わないと、入居後の退去リスクにつながる

リハコは自らも賃貸業を行っており、入居者から「屋根裏にネズミがいる」と報告を受けた経験がある。

だからこそ、どこに優先してお金をかけるべきかを判断できるのだ。

4-2. 最初にしっかりリノベするほうが、経営は安定する

築古の空き家を「ボロのまま」貸すのはおすすめしない。

入居者の属性が安定せず、原状回復やランニングコストがかさんで、結局は手元に残る収益が減るからだ。

私たち自身が賃貸経営で経験してきたからこそ、最初にしっかり直すほうが経営は圧倒的に安定すると断言できる。

リフォーム費用は600万円ほど。

ここで活用したいのがリフォームローンだ。

全額を自己資金でまかなう必要はなく、手出しを大きく抑えながら最初にしっかり直せる。

金融機関のご紹介までリハコがサポートする。

ピカピカに仕上げれば写真映えも良く、入居付けが早く、数年後の売却でも有利だ。

最初の一手間が、運用も出口も楽にする。

4-3. 工期は最短2〜3ヵ月という圧倒的なスピード感

工期が短い理由は2つある。

1. 内見の時点で見積もりができる仕入れの内見時に動画を撮影し、そのまま見積もりまで行うため、購入後の相見積もり・現地調査の工程をまるごと省ける
2. 賃貸リノベに特化したパッケージ賃貸向けにコスパの良い工法をパッケージ化しているため、工事が止まらない。クロスやクッションフロアの品番で個性も出せる

5. 遠方にお住まいでも大丈夫｜仕入れからリノベまでワンストップ

「良い物件があっても、遠方だと自分では動けない」——これは、地方の空き家投資で多くの方がぶつかる壁だ。

だが、リハコなら問題ない。

実際に、大阪にお住まいのまま関東の物件を購入・運用されているお客様もいらっしゃる。

なぜ遠方でも成り立つのか。

答えはシンプルで、現地で発生する作業を、すべてリハコと専門会社に任せられるからだ。

私たちは多くの職人と直接連携し、仕入れからリノベまで自社で一貫して手がけている。

つまり、オーナー様にご用意いただくのはご資金のみ。

現地での実務は、リハコか管理会社にお任せいただける。

遠方にいながら意思決定に集中でき、現地対応の手間から解放される。

空き家の仕入れからリノベーションまで丸ごとお任せいただけるのが、リハコの一番の価値だ。

5-1. リフォームローンの金融機関もご紹介できる

「自己資金だけでは足りない」という方もご安心いただきたい。

リハコは、リフォームローンを扱う金融機関のご紹介が可能だ。

前述の熊谷市の事例のように、リフォームローンを活用すれば実際の手出しを大きく圧縮できる。

物件購入とリフォームの資金化や、与信を活かした進め方まで一緒に考える。

5-2. 購入前に「収支シミュレーション」をご提示する

リハコは、物件価格・リフォーム費用・想定家賃をもとにした収支シミュレーションを、ご購入前にご提示できる。

「この物件を、この予算で再生したら、収支はどうなるのか」を、感覚ではなく数字で確認したうえでご判断いただける。

5-3. こんな方に向いている

リハコの空き家投資は、次のような方と特に相性が良い。

• 会社員（サラリーマン）の方年収500万円以上・現金300万円以上あれば、本業と与信を活かして始められる
• 士業の方安定した信用を活かして、堅実な副収入の柱をつくれる
• 金融機関とお付き合いのある経営者様融資枠を活かして効率よく資産を増やせる

とりわけ年収1500万円以上の高所得の方は、減価償却による節税効果も見込めるため、税引き後の収益もさらに良くなる。

いずれも「本業が忙しく、現地に張り付けない」方ばかりだが、遠方・多忙でも問題なく取り組めている。

6. まとめ

空き家投資は、正しいステップを踏み、信頼できるパートナーと組めば、決して怖いものではない。

リハコは、非公開物件の仕入れ・想定家賃から逆算したリフォーム・金融機関のご紹介・収支シミュレーションのご提示までをワンストップでサポートする。

遠方にお住まいでも、本業がお忙しくても大丈夫。

手出しを抑えた1戸からのスモールスタートも可能だ。

オーナー様にご用意いただくのはご資金のみ。

現地での実務は、リハコか管理会社にお任せいただける。

もし今、活用しきれていない資金や与信をお持ちなら、まずはお気軽にご相談いただきたい。

テレビ電話やLINEで、どんな疑問にも丁寧にお答えする。

しつこい営業は一切しない。

ぜひ一緒に、空き家投資ライフを築いていこう。

ご一読ありがとうございました。

あわせて読みたい