不動産投資は副業にあたる？会社員の判断基準「5棟10室」と始め方

先に、この記事の結論を3行で書いておく。

• 不動産投資は、多くの会社で「副業」ではなく「資産運用」として扱われる｜働いて稼ぐのではなく、持っている資産から家賃を得るものだからだ。ただし最後は勤め先の就業規則で決まる
• 規模の目安は「5棟10室」｜これを超えると税金の上でも「事業」になり、会社から副業と見られやすい。公務員は戸建て5棟以上・家賃の年額1,000万円以上（2026年4月改正）などで承認が必要になる
• 会社員の本当の壁は規則より「時間」｜物件探しとリフォームに手間がかかる。会社員に現実的なのは、築古の戸建てを3〜4戸、手間のかかる部分を任せて持つ形だ

この記事は、会社員を続けながら不動産投資を始めたい方に向けて書いている。

「副業にあたるか」の解説は多いが、この記事では本業を続けたまま、本当に回せるのかまで踏み込んで書く。

書いているのは、会社員時代に不動産を持ち始め、いまはアパート14棟・戸建て41戸を運用する森田だ。

不動産投資は副業にあたる？会社員が確かめる3つ

不動産投資は、多くの会社で副業ではなく資産運用として扱われる。

ただし、会社員が自分で確かめるべき点が3つある。「就業規則の文言」「規模」「本業への影響」だ。

副業禁止の規定は、本業の時間や体力を削る兼業、会社の情報を持ち出すおそれのある仕事、会社の信用を傷つける仕事を止めるためのものだ。

家賃を受け取る不動産投資は、働いて対価を得るものではない。

株や投資信託と同じく、持っている資産から収入を得る運用に近い。

相続で親の家を引き継ぎ、そのまま貸すこともある。

こうした事情から、不動産の賃貸を禁止の対象から外している会社は多い。

確かめること	見る場所・中身	問題になりやすい例
就業規則の文言	「副業」「兼業」「営利企業」「許可」の書き方。届出が要るかどうか	「一切の兼業を禁ずる」「事前の許可を要する」と書かれているのに黙って始める
規模	戸建ての数、部屋の数、家賃の合計	5棟10室を超え、事業として営んでいると見られる
本業への影響	平日の勤務時間中に、物件の対応をしていないか	勤務中に業者や入居者と電話をし続ける、現地に行くために休みが増える

3つのうち、いちばん大事なのは就業規則の文言だ。

「不動産の賃貸は対象外」と書いてあれば、それで決まる。

「許可を要する」と書いてあれば、届け出てから始めればよい。

迷ったら届け出てください：「黙っていれば知られない」と考えるより、就業規則に沿って届け出たほうが安全です。届け出ておけば、あとで規模が大きくなったときも話がしやすくなります。

「5棟10室」とは？公務員・銀行員は別のルール

「5棟10室」とは、税金の上で不動産の貸し付けが「事業」と見られる規模の目安だ。

戸建てなら5棟以上、アパートやマンションの部屋なら10室以上がこれにあたる。

国税庁は、貸し付けが事業として行われているかを、この「5棟10室」を目安に判断するとしている（国税庁 No.1373）。

この規模を超えると、税金の上では「事業」になる。

会社から見ても、資産運用の域を超えた副業と受け取られやすくなる。

会社員として始めるなら、まずは5棟10室より手前で考えるのが無難だ。

職業によっては、会社の規則とは別に法律や業界のルールがある。

職業	ルール	始める前にすること
一般の会社員	勤め先の就業規則に従う。法律で禁止されているわけではない	就業規則の文言を確かめ、必要なら届け出る
国家公務員	戸建て5棟以上・部屋10室以上・家賃の年額1,000万円以上（2026年4月1日改正。改正前は500万円）などにあたると、承認が必要になる	規模を目安の内に収めるか、所属先で承認の手続きをとる
地方公務員	国家公務員の基準に準じて、自治体ごとに定めている	所属する自治体の規定を人事担当に確かめる
銀行・証券・不動産会社の社員	取引先との利益相反を避けるため、社内規定で個人の不動産取引を制限していることがある	社内規定を確かめ、取引先から物件を買わない

確定申告と住民税｜会社に知られるのはどこか

不動産投資を始めたら、確定申告は原則として必要になると考えておく。

会社に知られるきっかけになりやすいのは、会社が計算する「住民税」の額だ。

よく言われる「20万円以下なら申告は要らない」は、半分だけ正しい。

給与をもらう会社員は、給与以外の所得が年20万円以下なら所得税の確定申告をしなくてよい（国税庁 No.1900）。

ただし、住民税の申告はこの20万円の決まりとは別で、市区町村に申告が必要になる。

また、ここで言う所得は家賃の総額ではなく、家賃から経費を引いた残りだ。

よくある場面	申告	注意すること
所得（家賃−経費）が年20万円以下	所得税の確定申告は不要。住民税の申告は必要	申告しないと住民税の計算から漏れる
所得が年20万円を超える	所得税の確定申告が必要	申告書で住民税を「自分で納付」に選ぶ欄がある
リフォームの年などで赤字になる	確定申告をすれば、給与の所得と差し引きできる	給与の税金が戻る一方、会社の住民税の計算に表れる

住民税で会社に知られる仕組み

会社員の住民税は、会社が毎月の給与から差し引いて納めている。

そのため、会社には市区町村から社員ごとの住民税の額が届く。

給与に対して住民税が多ければ、ほかに所得があると分かる。

確定申告書で、給与以外の所得にかかる住民税を「自分で納付（普通徴収）」に選べば、その分は会社を通らない。

ただし、自治体の扱いによっては会社の天引きにまとめられることがある。

赤字を給与と差し引いた年は、逆に住民税が少なくなるので、それで気づかれることもある。

隠すより、届け出るほうが確実です：住民税の仕組み上、会社にまったく知られずに続けられるとは言い切れません。就業規則で認められている範囲なら、届け出て堂々と続けるのがいちばん安全です。経費の計上や青色申告は、税理士か税務署に確かめてください。

会社員が本当に困るのは「時間」

副業の大家がつまずくのは、就業規則よりも時間だ。

手間が集中するのは、買うまでの物件探しと、買ったあとのリフォームの2つである。

入居者が決まってからの家賃の集金や入居者対応は、管理会社に任せられる。

手間が大きいのは、その手前だ。

安く買える築古の物件は、平日の昼間に動かないと手に入らないことが多い。

リフォームも、職人の手配や見積りの比較、現場の確認に何度も足を運ぶことになる。

段階	主な手間	誰がやるか
物件探し・仕入れ	情報集め、内見、価格の交渉。よい物件ほど平日にすぐ決まる	リハコに任せられる
リフォーム	職人の手配、見積りの比較、工事中の確認	リハコに任せられる。進み具合は写真で報告
入居者募集	家賃の設定、募集、内見の対応	管理会社に任せられる
管理・運営	家賃の集金、入居者からの連絡、退去時の立ち会い	管理会社に任せられる
判断と確定申告	買うかどうか、いくらかけて直すか、年1回の申告	ご自身で行う

ご自身でやるのは、買うかどうか、いくらかけて直すかの判断と、年1回の確定申告だけにできる。

リハコの場合、契約のとき以外に現地へ来ていただく必要はない。

工事の進み具合は写真で報告するので、遠方に住んでいても進められる。

副業に向くのは築古戸建て3〜4戸

会社員の副業として、リハコがすすめているのは築古の戸建てを3〜4戸持つ形だ。

1戸あたり購入100万〜300万円、リフォーム500万〜700万円が目安になる。

理由は3つある。

1つ目は、5棟10室より手前に収まり、資産運用の範囲で説明しやすいこと。

2つ目は、1戸ずつ買えるので、1戸目の結果を見てから2戸目を決められること。

3つ目は、戸建ては1戸に1世帯なので、部屋数の多いアパートより入居者対応の手間が少ないことだ。

同じ規模の戸建てを3〜4戸持てば、家賃は月18万〜24万円になる。

給料とは別に、値動きしない収入の柱がもう1本できる。

一方で、この規模でも1戸目から借りすぎると、空室が続いたときに給料から返済を補うことになる。

借り方は築古戸建ての融資の記事、工事費の決め方は空き家リフォームの費用の記事に詳しく書いた。

あくまで目安です：戸数と金額は、会社員の方に無理のない範囲としてリハコがおすすめしている目安です。年収・自己資金・家族の状況によって変わるので、ご自身の状況に合わせて判断してください。

「サラリーマン大家はやめとけ」の正体

「サラリーマン大家はやめとけ」と言われるのは、会社員の与信で借りられるだけ借りて、高い物件を買ってしまう失敗が多いからだ。

副業だから失敗するのではなく、買い方で失敗している。

会社員は、給料という安定した収入があるので、金融機関から借りやすい。

その借りやすさにつけこまれ、相場より高い新築のワンルームやアパートを、ほぼ全額の借入で買ってしまう例がある。

家賃から返済を引くと手元に残らず、毎月給料から持ち出す。

これが「儲からない」「末路」と言われる形だ。

よくある失敗	起きること	避け方
借りられる上限まで借りる	空室が1戸出るだけで返済が足りなくなる	空室が3ヵ月続いても返せる額に抑える
勧められた物件をそのまま買う	相場より高く買い、売るときに残債が残る	近くの成約価格と、決まる家賃を自分で確かめる
工事費を読まずに買う	開けてから傷みが見つかり、予算を超える	買う前に工事費の見積りを出し、1〜2割の予備を持つ
手間を自分で抱える	本業に響き、物件の対応も遅れる	仕入れ・工事・管理を任せる先を、買う前に決める

失敗の形と避け方は、不動産投資の失敗例と失敗率の記事にまとめた。

副業で始めるまでの流れ

会社員が副業で戸建て投資を始める流れは、6つの段階に分けられる。

最初にやるのは物件探しではなく、就業規則と資金の確認だ。

段階	やること	会社員のポイント
規則と資金	就業規則を読み、自己資金と借りられる見込みを確かめる	届出が要るなら、物件を決める前に出しておく
相談	年収・自己資金から、戸数と1戸の価格帯を決める	5棟10室より手前で計画する
物件の紹介	購入額・工事費・家賃をそろえた数字で比べる	平日に動けなくても、非公開の物件の紹介を受けられる
購入	売買契約と決済。必要なら融資の手続き	契約の日だけ休みをとる
リフォーム	工事の内容と金額を決め、工事を進める	現場の確認は写真で受け取る
入居と申告	管理会社が募集し、入居後は家賃の集金と対応を行う	年1回の確定申告で住民税の納め方を選ぶ

この流れのうち、ご自身の手が要るのは「規則と資金」「相談」「購入」の判断と、年1回の申告だ。

それ以外は、リハコと管理会社が受け持てる。

まとめ｜規則より先に、時間の使い方を決める

不動産投資が副業にあたるかは、就業規則を読めばほとんど決まる。

会社員が本当に決めておくべきなのは、本業を続けながら、どこを自分でやり、どこを任せるかだ。

1. 多くの会社で資産運用として扱われる働いて稼ぐのではなく、資産から家賃を得るため。最後は就業規則の文言で決まる。
2. 規模の目安は5棟10室超えると税金の上で「事業」になり、副業と見られやすい。会社員は手前で計画する。
3. 公務員・銀行員は別のルール国家公務員は戸建て5棟以上・家賃の年額1,000万円以上（2026年4月改正）などで承認が必要。所属先の規定を確かめる。
4. 住民税の申告は20万円以下でも必要所得税の申告が不要でも、住民税の申告は別。会社には住民税の額で伝わることがある。
5. 壁は規則より時間手間は物件探しとリフォームに集中する。ここを任せれば、本業と両立できる。
6. 築古戸建て3〜4戸が目安熊谷市の実例は購入180万円・リフォーム600万円・家賃6万円。
7. 借りすぎない「サラリーマン大家の失敗」は、与信の上限まで借りて高く買うことから起きる。

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