「親から田舎の家を相続したけれど、住む予定がなくて困っている」
「こんな田舎の家に買い手なんて付かないのでは」
結論から言うと、田舎の家は現況のまま売れます。
リハコは次の3件を、いずれもそのままの状態で買い取っています。群馬県邑楽郡板倉町の築50年・雨漏りの戸建て。
群馬県館林市赤生田本町の築40年・市街化調整区域の戸建て。茨城県かすみがうら市の築40年・傾いた戸建てです。
解体もリフォームも片付けも不要です。
こんな田舎で、しかもボロボロの家を買う人なんて本当にいるんでしょうか？
います。買主が「自分で住む人」から「リフォームして貸す投資家」に変わるだけで、需要そのものは無くなりません。
この記事を読んで理解できること
- 「田舎の家は売れない」と言われる3つの理由と、その実態
- リハコが実際に買い取った田舎の家3件の価格と物件の状態
- 仲介・買取・個人売買という3つの売り方の使い分け
- 買い手を見つけやすくする4つの工夫と、空き家バンクの使いどころ
- 売却にかかる期間の目安（3か月〜1年）と費用の内訳
この記事の目次
「田舎の家は売れない」と言われるのはなぜ？
地元の不動産屋さんに「これは難しい」と言われてしまいました。
扱える会社が少ないだけで、物件に値段が付かないという意味ではありません。買い手の層が違うところに話を持っていけば動きます。
「田舎の家は売れない」と言われる原因は、物件そのものより流通の仕組みにあります。
主な理由は、扱う不動産会社が少ないこと、建物の老朽化が進んでいること、そして住宅ローンが使いにくいことの3つです。
いずれも物件の価値がゼロという話ではありません。
田舎の家を扱う不動産会社が少ないから
田舎の家は物件価格が低く、不動産会社の収入源である仲介手数料が小さくなります。
田舎の家を200万円で売却したとします。
売主と買主の両方から仲介手数料を受け取っても、不動産会社が受け取れる上限は60万円＋税です。
同じ手間をかけるなら報酬の大きい取引を優先する会社が多くなります。
そもそも田舎は不動産会社の数自体が少なく、「売れない」ではなく「うちでは扱えない」が実態というケースが多いのです。
老朽化が進んだ家が多いから
田舎の家には親世代から受け継がれた古い家が多く、外観・内装の傷みや設備の劣化が進みがちです。
1981年6月から適用されている新耐震基準を満たしていない物件も少なくありません。
住めるようにする修繕費が大きくなるため、自分で住む目的の買主（実需）は敬遠します。
住宅ローンが使いにくいから
築古の戸建ては金融機関の担保評価が付きにくく、市街化調整区域や再建築不可であればさらに融資が難しくなります。
買主が住宅ローンを使えないと、取引は現金で買える層に限定されます。
この層こそが、リフォームして賃貸に出す投資家です。
| 扱う会社が少ない | 200万円の取引では手数料が小さい。田舎の中古戸建てに慣れた会社が限られる |
| 建物の老朽化 | 新耐震基準前の建物が多く、実需の買主は修繕費を嫌う |
| ローンが通りにくい | 担保評価が付かず、買主は現金で買える投資家が中心になる |
| 買主が変わるだけ | 投資家はリフォーム前提で見るため、傷みは価格の一項目にすぎない |
| 放置すると本当に売れなくなる | 雨漏り・小動物の侵入・庭木の越境が重なると土地値以下の評価になる |
売れないの中身
「売れない」と言われたケースの多くは、再建築不可・市街化調整区域・相続登記が未了といった個別の事情が同時にあります。原因を分けて見れば、それぞれ対処法があります。
田舎の家は実際いくらで売れる？リハコの取引事例3つ
実際に売れた田舎の家って、どのくらいの値段が付いているんですか？
実際の買取事例をご紹介します。雨漏りも傾きも、直さないまま買い取った物件です。
リハコが実際に買い取った田舎の家の取引事例を3件紹介します。
いずれも解体・リフォーム・片付けをしないまま買い取り、リノベーション後は戸建て賃貸として再活用しています。
| 所在地 | 物件の状態 |
| 群馬県邑楽郡板倉町 | 築50年・雨漏り・天井と床の崩壊 |
| 群馬県館林市赤生田本町 | 築40年・市街化調整区域・草木が生い茂る |
| 茨城県かすみがうら市 | 築40年・家が傾いている |
群馬県邑楽郡板倉町の雨漏りの家をそのまま売却
築50年で雨漏りがあり、天井と床が崩壊していた戸建てです。
売主様は雨漏りを直さないまま売却されました。
床を踏むと沈むような状態でも、そのまま売却できます。
理由は、戸建てをリノベーションして賃貸に出す投資家が増えているからです。
近年は家賃収入を目的とした投資家が買主になるケースが増えています。
傷みの程度は「リフォーム費がいくらかかるか」という計算に置き換わるだけです。
群馬県館林市赤生田本町の市街化調整区域の家を売却
築40年、自治体がこれ以上開発しないと定めた「市街化調整区域」に建つ物件です。
売主様は遠方にお住まいで長年空き家になっており、草木の管理ができていない状態でした。
虫が湧き、床も緩くなっていましたが、そのままの状態で売却できています。
市街化調整区域とは、市街化を抑制する区域として都市計画法で定められたエリアのことです。
原則として新築や増改築に許可が必要なため実需の買主は敬遠しますが、既存の建物を活かして貸す投資家にとっては狙い目になります。
リハコは同じ館林市の東広内町（築43年・市街化調整区域）も同じように買い取っています。
茨城県かすみがうら市の傾いた家を売却
築40年で家が傾いていた戸建てを、直さないまま買い取った事例です。
傾きを修正する「ジャッキアップ工法」には200万〜500万円ほどかかるケースが多く、売主様も対処に困っておられました。
リハコはリノベーション費用まで自社で見積もれるため、傾きの補修にいくらかかるかを推測ではなく実額で把握できます。
そのうえで補修費を織り込んだ金額を提示し、買い取らせていただきました。
解体しなくても、直し方次第で田舎の家は住居として長く活用できます。
価格は現地調査後
掲載しているのは過去の実績で、同じ条件なら同じ金額になるという意味ではありません。土地の広さ・接道・傾きの程度によって変わるため、金額は現地調査のうえでご提示します。
田舎の家を売る方法にはどんな選択肢がある？
売り方に種類があると聞きました。どう違うのでしょうか。
仲介・買取・個人売買の3つです。まずは仲介、動かなければ買取という順番が基本になります。
田舎の家を売る方法は、仲介・買取・個人売買の3種類です。
手取りの多さでは仲介、早さと確実性では買取が有利で、個人売買は買主のあてがある場合に限られます。
不動産会社に購入希望者を探してもらう（仲介）
仲介とは、不動産会社に買主を探してもらい、成約したときに手数料を払う売り方です。
媒介契約を結び、広告掲載やネットワークを使って購入希望者を見つけます。
| メリット | 買取より高値で売り出せる／難しい手続きを任せられる／内覧で買主の反応が分かる |
| デメリット | 仲介手数料がかかる／短期間での売却が難しい／契約不適合責任を負う／売り出しが周囲に知られる |
契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約の内容に合っていなかったときの売主の責任です。
売主は修補・代金減額・損害賠償・契約解除に応じます。
空き家の売却に慣れた会社であれば、告知書で状態を開示したうえで免責特約を付けるなど、負担を軽くする方法を提案できます。
不動産会社に買い取ってもらう（買取）
買取とは、不動産会社が買主となって直接購入する売り方です。
買い取られた家はリフォーム後に再販されたり、賃貸物件として活用されたりします。
| メリット | すぐに売却できる／仲介手数料がかからない／契約不適合責任は免責 |
| デメリット | 買取金額が仲介より安くなりやすい／状態によっては買い取れない物件もある |
買取はリフォームを前提に価格を決めるため、金額は仲介より低めになる傾向があります。
一方で、仲介では売れなかった物件でも売買が成立しやすいのが強みです。
自分で購入希望者を探す（個人売買）
家族・親戚・近所の方など、買ってくれそうな相手に心当たりがある場合の選択肢です。
| メリット | 仲介手数料がかからない／価格や条件の自由度が高い／話を進めやすい |
| デメリット | 適正価格の設定が難しい／買主の住宅ローン審査が通りにくい／後のトラブルになりやすい |
専門知識がないと相場より安く売ってしまったり、契約書類の不備で買主の住宅ローン審査が通らなかったりします。
不動産取引に慣れないうちは避けたほうが無難です。
初めて田舎の家を売るなら、どの売り方を選ぶ？
何から手を付ければいいのか分かりません。
まず仲介に出して、3か月動かなければ買取に切り替える。この順番がいちばん損をしません。
初めて田舎の家を売るなら、まず仲介から始めてください。
不動産会社同士のネットワークに乗せることで、想定より高い金額で買主が見つかることがあるためです。
実際、群馬県館林市のゴミ屋敷状態の空き家では、他社の査定が100万円でした。
これを200万円でネット公開したところ、1か月目に150万円の申込が入りました。
2か月目に180万円の申込が入り、180万円で成約しました。
仲介手数料30万円を払っても、他社の査定額100万円より50万円多く残った計算です。
館林市の空き家を仲介で売った流れ
仲介手数料30万円を払っても、他社の査定額より50万円多く残りました。
一方で、仲介はいつ売れるか分かりません。
リハコは「仲介で3か月売れなければ当社が買い取る」という流れで進めています。
高く売れる可能性を先に試したうえで、動かなければ確実に手放せます。
| リハコの2段構え |
| ・まず投資家ネットワークに紹介し、仲介での売却を試す ・3か月で買主が見つからなければ、リハコ自身が買い取る ・どちらに転んでも、解体・リフォーム・片付けの手出し費用はゼロ |
リハコはこれまでに100戸以上の空き家を再生してきました。
「この家を貸せる状態にするのにいくらかかるか」を自社で実額計算できます。
そのため工事費を多めに見込む必要がなく、同じ物件でも提示できる金額が高くなりやすいのが強みです。
田舎の家の買い手を見つけやすくするには？
売り出す前に、自分でできることはありますか。
お金をかける必要はありません。片付けと価格設定、それに依頼先選びで十分です。
買い手を見つけやすくする方法は4つあります。
掃除、価格設定、依頼先の選び方、空き家バンクの活用です。
いずれも大きな出費を伴いません。
自分でできる範囲で片付けておく
不用品の処分、水回りの掃除、庭の草抜きをしておくと内覧の印象がよくなります。
ただし費用のかかるリフォームやハウスクリーニングは避けてください。
査定では築年数・立地・面積が重視されるためです。
売り出し価格を欲張りすぎない
価格を抑えると、それだけ検討する人の数が増えます。
古民家カフェや民泊の運営を計画している人など、低価格の物件を探している層は一定数存在します。
ただし下げすぎては意味がありません。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、周辺の実際の取引価格を調べます。
相場の範囲内で、やや強気から始めて段階的に下げるのが基本の進め方です。
田舎の家の取引に慣れた不動産会社に依頼する
田舎の家、築古の戸建て、訳あり物件の取引実績がある会社を選んでください。
投資家の買い手を抱えている会社であれば、実需では動かない物件でも紹介先があります。
リハコは群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川で買取実績を公開しています。
長く空き家なら「空き家バンク」も併用する
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の情報掲載サービスです。
地方移住を検討している人や、古民家を使った事業を計画している人が見ています。
長く空き家になっている物件は、登録条件を確認して活用してみてください。
片付けは義務ではない
残置物があるままでも買い取れます。処分に費用がかかると言われて止まっている方は、片付ける前に一度査定を取ってください。
どうしても買い手が見つからないときはどうする？
何年も売れなかったら、もう解体するしかないのでしょうか。
解体は最後の手段です。更地にしても売れなければ、費用だけが出ていって固定資産税も上がります。
どうしても買い手が見つからないときは、不動産買取会社への売却を検討してください。
固定資産税と管理の手間がかかり続け、建物の傷みが進んで評価はさらに下がっていくためです。
不動産買取会社とは、持ち主から物件を直接購入し、必要に応じてリフォームしたうえで再販や賃貸事業を行う不動産会社のことです。
田舎の戸建てもそのままの状態で買取に出せるため、解体してから売れ残るというリスクを避けられます。
先に解体してしまうと、木造30坪で100万円前後の費用がかかることが多くあります。
さらに住宅用地の特例が外れて、土地の固定資産税が上がります。
実際、埼玉県本庄市台町の空き家は、解体前提で380万円の売り出しでも3か月動きませんでした。
最終的に、解体しないままの買い取りとなりました。
解体か、そのまま買取か
- 住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がる
- 更地にしても売れ残ることがある
- 解体してから売れ残るリスクを避けられる
自治体や企業への寄付という選択肢もありますが、受け入れ条件を満たす必要があり、引き取ってもらえるとは限りません。
築50年・雨漏り・傾き・市街化調整区域。そんな田舎の家も、解体もリフォームも片付けもせずそのまま買い取ります。まずは金額だけでもご確認ください。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
仲介で田舎の家を売る流れはどうなる？
売ると決めたら、どんな順番で進むのでしょうか。
相場調べから引き渡しまで7ステップです。相続登記が終わっていなくてもご相談いただけます。
仲介で田舎の家を売るときは、次の流れで進みます。
- 自分で田舎の家の相場を調べる
- 複数の不動産会社に査定を依頼する
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却活動を進める
- 購入者と売買契約を結ぶ
- 購入者に引き渡す
- 必要な場合は確定申告をする
自分で相場を調べる
まず自分で相場を把握してください。
相場より極端に高い査定は契約獲得のための提示である可能性があり、逆に低すぎる場合は安く買い取られるおそれがあります。
国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、同じ地域・似た築年数の取引価格を確認しておきましょう。
複数の不動産会社に査定を依頼する
査定は3社以上に依頼してください。査定方法は2種類あります。
| 机上査定 | 住所・面積・築年数・間取りなどのデータから算出する。最短当日で概算が出る |
| 訪問査定 | 実際に現地を見て算出する。傷みや残置物まで踏まえた正確な金額が出る |
売る意思が固まっているなら訪問査定を申し込みましょう。
金額だけを並べても比較になりません。
残置物の処分費が売主負担か、契約不適合責任は免責になるか、測量が必要かの3点をそろえて聞いてください。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
媒介契約とは、買主探しを不動産会社に依頼するために結ぶ契約です。
契約時に、物件の状態をまとめた告知書や付帯設備表を作成します。
種類は3つあります。
| 条件 ／ 契約方法 | 一般媒介契約 | 専任・専属専任媒介契約 |
| 他社とも契約できるか | できる | できない |
| 自分で買主を探せるか | できる | 専任は可・専属専任は不可 |
| 報告の頻度 | 決まりなし | 専任は2週間に1回以上・専属専任は1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 決まりなし | 3か月以内 |
複数社に任せたいなら一般媒介契約を選びます。
田舎の家は動かす手間がかかるため、熱心に取り組んでくれる1社に専任で任せたほうが結果が出やすい傾向があります。
売却活動から引き渡しまで
売却活動では物件情報サイトへの広告掲載で購入希望者を探します。
購入者が決まりローン審査が通れば、本人確認・重要事項説明・捺印・手付金の受領という順で売買契約を結びます。
引き渡し日には登記書類の確認、ローン実行、仲介手数料の支払い、抵当権の抹消、鍵の引き渡しを行います。
鍵を渡す前に電気・水道などの公共料金を精算しておいてください。
必要な場合は確定申告をする
家を売って得た利益は譲渡所得となり、他の所得と分けて所得税と住民税が課されます。
申告の時期は、譲渡所得が発生した翌年の2月16日〜3月15日です。
特例の適用可否は個別の事情で変わるため、税務署または税理士にご確認ください。
田舎の家を売るときに注意することは？
知らないと損をすることがあれば教えてください。
放置しないこと、相続なら期限を守ること、状態を隠さないこと。この3つです。
注意点は3つあります。放置しない・相続の期限を守る・状態を正直に伝えるです。
放置しすぎない
放置した年数だけ建物は傷み、物件価値は下がります。
買主は築年数と現況を確認するためです。
雨漏りが広がる、シロアリが入る、動物が住み着く、庭木が隣地に越境する。
こうした状態が重なると、本当に土地値以下の評価になってしまいます。
放置は近隣トラブルの原因にもなります。
屋根材や外壁が飛んで隣家を傷つければ、所有者が責任を問われます。
売ると決めたら早く動くことが、いちばんの対策です。
相続した家は3年以内の売却を検討する
相続または遺贈で取得した家は、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を使える場合があります。
一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる制度です。
適用要件のひとつが、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることです。
たとえば2024年11月1日に相続が発生した場合、期限は2027年12月31日です。
相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る？
相続人が3人以上の場合の控除は最高2,000万円。適用は税務署・税理士にご確認ください。
この特例は2027年12月31日までの譲渡が対象で、昭和56年5月31日以前に建てられた家であることなどの要件もあります。
使えるかどうかは税務署または税理士にご確認ください。
家の状態を隠さない
契約不適合責任を避けるため、知っている不具合はすべて物件状況報告書（告知書）に書いてください。
雨漏り、床の沈み、傾き、シロアリの痕跡などが対象です。
分からないことは「不明」と書けば足ります。
知りながら告げなかった事実は、免責特約があっても免責されません。
先に全部開示したうえで免責特約を付けるのが、いちばん安全な売り方です。
「戸建て」ではなく「古家付き土地」として売る方法もあります。
売却後の責任を負いたくない場合は、その旨を不動産会社に伝えてください。
免責は開示が前提
契約不適合責任の免責特約は万能ではありません。知っていた不具合を隠していた場合は効力が及ばず、あとから減額や契約解除を求められることがあります。
田舎の家を売るのにかかる期間はどれくらい？
売ると決めてから、どのくらいで終わりますか。
仲介なら3か月〜1年、買取なら最短14日です。急ぐ事情があれば先におっしゃってください。
仲介で田舎の家を売る場合の期間は、3か月〜1年が目安です。
中古物件の需要が少なく、購入希望者が現れるまで時間がかかるためです。
余裕を持ったスケジュールを組み、値下げのタイミングをあらかじめ決めておくと動きやすくなります。
急ぐ場合は買取が有効です。
リハコの買取は、準備1〜7日ののち売却が最短14日、契約完了後は最短即日でのお支払いが可能です。
買取後のリノベーションは3〜6か月かけて当社の負担で行います。
| 仲介で売る | 3か月〜1年。買主が見つかるまで待つ。価格は高くなりやすい |
| 買取で売る | 最短14日。金額は仲介より低めだが日程が読める |
| まず仲介、次に買取 | 3か月仲介に出し、動かなければ買取へ。価格と確実性の両取り |
| 相続登記が未了 | 登記手続きと並行して進められる。司法書士と連携して手配する |
なお、田舎だから時間がかかるとは限りません。
千葉県流山市西深井の物件は、市街化調整区域で地目が山林という条件でした。
市役所で再建築が可能であることを確認したうえで、投資家にご紹介しました。
2日で買主が決まり、ご相談から約1か月で決済まで進みました。
流山市西深井の物件が決済まで進んだ期間
- 2日投資家にご紹介して買主が決まる
- 約1か月ご相談から決済まで
田舎の家を売るときの費用はいくらかかる？
売るのにもお金がかかるんですよね。手出しはどのくらいですか。
買取なら仲介手数料はかかりません。解体費もリフォーム費も出していただく必要はありません。
田舎の家を売るときの主な費用は、仲介手数料・印紙税・譲渡所得税の3つです。
買取の場合は仲介手数料がかからず、手出しはほぼ発生しません。
| 仲介手数料 | 売却価格が800万円以下の場合、最大30万円＋税。買取では不要 |
| 印紙税 | 軽減措置適用時、100万円超500万円以下は1,000円、500万円超1,000万円以下は5,000円 |
| 譲渡所得税 | 売却益と特例の適用状況によって変わる。利益が出なければかからない |
| 登記費用 | 抵当権抹消の登録免許税は不動産1個1,000円（土地＋建物で2,000円）。司法書士報酬は別途 |
| 解体費・リフォーム費 | 買取であれば不要。リハコは現況のまま買い取る |
仲介手数料は、売却価格800万円以下の物件について最大30万円＋税という上限が定められています。
田舎の家は価格が低いぶん、手数料の負担は限定的です。
見落としやすいのが残置物の処分費です。
家財の処分を売主負担とする会社と、そのまま引き取る会社があります。
査定を比べるときは「家具を残したままでいくらか」を確認してください。
見積書は取ってよい
工事はしなくても、解体や修繕の見積書があると状態を示す客観資料になります。すでにお持ちなら査定時にお見せください。
まとめ：田舎の家は売れないのではなく、売り先が違うだけ
うちの家も、まだ間に合うでしょうか。
間に合います。今日がいちばん建物が新しい日です。まずは金額を知るところから始めましょう。
「田舎の家は売れない」と言われますが、実際には売れています。
次の3件は、いずれも直さないまま取引が成立しました。邑楽郡板倉町の築50年・雨漏りの家。
館林市赤生田本町の築40年・市街化調整区域の家。かすみがうら市の築40年・傾いた家です。
いずれも解体もリフォームもしていません。
売れないと言われるのは、買主が実需から投資家に変わったことに流通の側が追いついていないからです。
進め方は、まず仲介で買主を探し、3か月動かなければ買取に切り替えるのが基本です。
リハコはこれまでに100戸以上の空き家を再生してきました。
リノベーション費用まで自社で見積もれるため、根拠のある金額をご提示できます。
解体に100万円以上かかると言われて10年放置していました。そのまま買い取ってもらえると聞いて、やっと肩の荷が下りました。
田舎の家の扱いにお困りでしたら、まずは現況のままでいくらになるかをご確認ください。
査定は無料で、現地調査のうえ金額をご提示します。
よくある質問
田舎の家は本当に売れないのですか？
売れます。
リハコは次の3件を、いずれもそのままの状態で買い取っています。群馬県邑楽郡板倉町の築50年・雨漏りの戸建て。
群馬県館林市赤生田本町の築40年・市街化調整区域の戸建て。茨城県かすみがうら市の築40年・傾いた戸建てです。
解体・リフォーム・片付けはいずれも行っていません。
なぜ田舎の家は売れないと言われるのですか？
扱う不動産会社が少ないこと、老朽化した建物が多いこと、住宅ローンが使いにくいことの3つが主な理由です。
物件の価値がないという意味ではありません。
買主が自分で住む人からリフォームして貸す投資家に変わるため、売り先を変えれば取引は成立します。
田舎の家は解体してから売ったほうがいいですか？
解体は最後の手段です。
木造30坪で100万円前後かかることが多く、更地にすると住宅用地の特例が外れて土地の固定資産税が上がります。
埼玉県本庄市台町の空き家は解体前提380万円で3か月動かず、最終的に解体しないままの買い取りとなりました。
田舎の家が売れるまでどのくらいかかりますか？
仲介では3か月〜1年が目安です。
買取であれば準備1〜7日ののち売却が最短14日、契約完了後は最短即日でのお支払いが可能です。
まず3か月仲介に出し、動かなければ買取に切り替える進め方であれば、価格と日程の両方に対応できます。
市街化調整区域や傾いた家でも買い取ってもらえますか？
買い取れます。
市街化調整区域では館林市赤生田本町と館林市東広内町、傾きのある家では茨城県かすみがうら市を買い取った実績があります。
群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川であれば現地調査に伺います。
