「親の家を売ろうとしたら、建物が登記されていないと言われた」
「未登記のままだと罰金があるのか。もう売れないのか」
結論からお伝えします。
未登記の家でも売れます。登記するかどうかは、査定を見てから決めれば間に合います。
ただし、未登記の建物には表題登記の義務があります。
放っておくほど、書類が集まらず登記が難しくなります。
この記事では、相続で未登記に気づいた方が迷う順に答えます。
確かめ方、罰則、登記してから売るか、そのまま売るかの決め方です。
登記されていない家なんて、そもそも買う人がいるんでしょうか。
います。現金で買う人なら、未登記のままでも取引できます。登記費用をかける前に、いくらで売れるかを確かめてください。
この記事を読んで理解できること
- 自分の家が本当に未登記か、手元の書類で確かめる方法
- 表題登記の義務と過料（不動産登記法47条・164条）の中身
- 相続登記の義務化と、未登記の建物との関係
- 登記してから売るか、未登記のまま売るかの決め方
- 相続した未登記の家を登記するときの書類と流れ
- 未登記のまま売るときに忘れやすい届け出
未登記の家でも、そのままの状態で査定します。
登記が要るかどうかの判断から、一緒に整理させてください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
この記事の目次
本当に未登記？ まず手元の書類で確かめる
固定資産税は毎年払っています。それでも未登記なんてあるんですか。
あります。固定資産税と登記は別の仕組みです。市町村は登記がなくても家屋を調べて課税しています。
未登記かどうかは、2つの書類で確かめられます。
1つ目は、毎年届く固定資産税の納税通知書の課税明細書です。
家屋の欄の家屋番号が空いていたり、「未登記」と書かれていたりします。
表示のしかたは市町村によって違うので、目安と考えてください。
2つ目は、法務局で取る建物の登記事項証明書です。
地番を伝えて請求し、該当する建物が無ければ未登記です。
未登記かを確かめる順番
- 課税明細書家屋番号の欄を見る手元で
- 登記事項証明書建物の記録があるか1通600円
- 床面積を比べる増築部分の未登記を探す
| 確かめる書類 | どこで | 見るところ |
| 課税明細書 | 毎年の納税通知書に同封 | 家屋番号の欄が空いている、「未登記」の表示 |
| 登記事項証明書 | 法務局の窓口・郵送・オンライン | 建物の記録が出てくるか |
| 名寄帳（なよせちょう） | 市町村の税務課 | 持っている家屋の一覧と床面積 |
登記事項証明書の手数料は、書面での請求で1通600円です。
オンライン請求なら、郵送で520円、窓口受け取りで490円です。
（出典：法務省「登記手数料について」）
増築した部分だけ未登記、ということも多い
母屋は登記されていても、あとから建てた部分が未登記のことがあります。
離れ、車庫、物置、二世帯にした増築部分などです。
登記事項証明書の床面積と、名寄帳や現況の床面積を比べてください。
差があれば、その分が登記されていない部分です。
「土地も登記してない」と言われたら
土地に登記記録がまったく無いことは、まれです。多くは、名義が亡くなった祖父母のまま残っている状態です。これは相続登記の問題なので、次の章の期限に気をつけてください。
未登記と分かった段階で、ご相談いただいて大丈夫です。
登記の前に査定を取ると、かける費用の判断がしやすくなります。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
未登記のままだと罰則はある？ 表題登記の義務と過料
未登記のまま何十年も経っています。罰金を取られるんですか。
法律上は過料の対象です。まず知ってほしいのは、相続で引き継いだ人にも義務がかかるという点です。
建物の表題登記は、不動産登記法（e-Gov法令検索）47条1項の義務です。
条文の対象は「新築した建物」だけではありません。
「表題登記がない建物の所有権を取得した者」も含まれます。
取得の日から1か月以内に、表題登記を申請しなければなりません。
相続で未登記の家を引き継いだ人も、この「取得した者」に当たります。
正当な理由なく怠ると、同法164条1項で10万円以下の過料の対象です。
登記の期限と過料
- 1か月以内表題登記のない建物を取得したら、表題登記（47条）
- 3年以内相続で取得を知った日から、相続登記（76条の2）
- 2027年3月31日2024年4月1日より前の相続の、相続登記の期限
※いずれも正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象（不動産登記法164条1項）。
相続登記の義務化とは、どう関係する？
相続登記は2024年4月1日から義務になりました。
相続で取得したと知った日から3年以内に申請します（法務省「相続登記の申請義務化について」）。
2024年4月1日より前の相続は、2027年3月31日までが期限です。
注意したいのは、相続登記の条文の書き方です。
不動産登記法76条の2は「所有権の登記名義人」の相続が対象です。
登記がない建物には、そもそも登記名義人がいません。
そのため建物は、まず47条の表題登記から始める順番になります。
一方、土地が親や祖父母の名義なら、土地の相続登記の期限は進みます。
建物は表題登記から、土地は相続登記を
家が未登記でも、土地が登記されていれば、土地には相続登記の義務がかかります。「建物が未登記だから全部あとで」とすると、土地の期限を過ぎてしまうことがあります。個別の扱いは法務局や司法書士にご確認ください。
実際に過料が科された例は、多くはないと言われます。
それでも、義務を果たしていない状態であることに変わりはありません。
売るときには、買主や金融機関から確認される点です。
売る前に登記する？ 未登記のまま売る？ 決め方
登記してから売るのと、そのまま売るのと、どちらが得ですか。
登記にかけるお金より、売値が上がるかどうかで決めます。土地の値段が高い場所ほど、登記する意味が出てきます。
未登記の家の売り方は、大きく2つです。
1つは、表題登記と所有権保存登記を済ませてから売る方法です。
登記があれば買主が住宅ローンを使えるので、買い手の幅が広がります。
もう1つは、未登記のまま、現金で買う相手に売る方法です。
投資家や買取業者、隣の土地の持ち主などが相手になります。
登記にかかる費用の目安
日本土地家屋調査士会連合会が、報酬アンケートの結果を公開しています。
木造2階建ての居宅を新築し、書類がそろった例の平均は91,740円です。
金額は税抜です。書類が残っていない古い家は、これより上がることがあります。
増築部分を足す建物表題変更登記の例では、平均103,657円（税抜）です。
保存登記の登録免許税は、不動産の価額の0.4%です（国税庁 No.7191）。
これに司法書士の報酬が加わります。報酬は事務所ごとに決められています。
登記にかかるお金（公的な資料の数字）
※表題登記は日本土地家屋調査士会連合会の案内（税抜・新築で書類がそろった例）。登録免許税は国税庁 No.7191。
登記してから売る／未登記のまま売る
- 住宅ローンの買主にも売れる
- 登記の期間だけ売り出しが遅れる
- 現金で買う相手に絞られる
- 買主が登記の手間を引き受ける
※どちらが手取りで有利かは、土地の値段と建物の状態で変わります。
解体して土地だけ売る、という道もある
建物がかなり傷んでいるなら、解体して土地として売る方法もあります。
建物がなくなれば、建物の登記の問題もなくなります。
ただし解体費は先に出ていき、住宅用地の固定資産税の軽減も外れます。
解体するか迷うときは、解体して売るか、そのまま売るかで比べ方をまとめています。
どちらを選ぶかの目安
| 比べること | 登記してから売る | 未登記のまま売る |
| 買う人 | 住宅ローンを使う人も買える | 現金で買う投資家・買取業者・隣地の人 |
| 先に出るお金 | 調査士・司法書士の報酬と登録免許税 | 原則かからない |
| 時間 | 登記の準備と申請のあとに売り出し | 登記を待たずに話を進められる |
| 向いている家 | 駅に近い・土地の値段が高い・すぐ住める | 郊外・調整区域・古くて直す前提 |
登記するかの分かれ目
土地の値段が高く、住宅ローンで買う人が多い場所ですか？
※迷ったら、登記の前に「登記した場合」「未登記のまま」の両方で査定を取ります。
避けたいのは、先に登記してから「売値が変わらなかった」と分かることです。
登記の費用は、売れても売れなくても戻りません。
「登記した場合」と「未登記のまま」の両方で査定を取ってください。
その差が登記の費用より大きいときだけ、登記に進めば損をしません。
「登記してから」と「未登記のまま」の両方の価格をお伝えします。
差が小さければ、登記費用をかけずに済みます。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
相続した未登記の家を登記するときの書類と流れ
建てた大工さんも分からず、図面もありません。それでも登記できますか。
できる場合があります。1枚で足りないときは、いくつかの書類を組み合わせて所有者を示します。
相続した未登記の家を登記する流れ
- 書類を探す確認済証・課税明細書・領収書など
- 遺産分割協議誰がこの建物を継ぐか決める
- 表題登記土地家屋調査士が調べて申請
- 保存登記司法書士が名義を記録
※売るだけなら、保存登記まで進めずに買主へ引き継ぐ方法もあります。
所有者を示す書類（所有権証明書）
表題登記では、その建物が誰のものかを示す書類が要ります。
一般に、次のような書類を組み合わせて出します。
| 書類 | ポイント |
| 建築確認済証・検査済証 | いちばん強い書類。実家の書類箱や金庫を探す |
| 工事の請負契約書・領収書 | 誰がお金を出して建てたかを示す |
| 固定資産税の課税証明書・名寄帳 | 長く課税されてきたことを示す |
| 戸籍謄本・遺産分割協議書 | 亡くなった人から誰が継いだかを示す |
| 近所の人などの証明書（上申書） | ほかの書類が足りないときに使うことがある |
どれで足りるかは、法務局の判断と建物の事情で変わります。
手元にある書類をすべて持って、土地家屋調査士に相談してください。
遺産分割協議書には、未登記の家も書く
未登記の家には、家屋番号がありません。
協議書では、課税明細書にある所在・種類・構造・床面積で書きます。
最後に「（未登記）」と書き添えるのが一般的です。
土地だけ書いて、建物を書き忘れる例がよくあります。
「どの建物の話か」で揉めないよう、司法書士に文案を見てもらいましょう。
相続人が多い・連絡がつかないとき
協議は相続人全員の合意が必要です。連絡がつかない人や、判断が難しい人がいるときは、不在者財産管理人や成年後見人の手続きが要ることがあります。代を重ねるほど相続人は増えるので、早めに動くほど楽になります。
未登記のまま売るときに忘れやすいこと
未登記のまま売ったら、あとは何もしなくていいんですか。
固定資産税の名義の届け出を忘れないでください。そのままだと、売ったあとも税金の通知が来ることがあります。
登記のない家屋は、市町村の家屋補充課税台帳に載った人に課税されます。
根拠は地方税法343条です。
登記簿の名義が変わらないので、自動では課税の名義が変わりません。
売ったら、市町村に所有者が変わったことを届け出ます。
届け出の名前や書式は、市町村ごとに違います。
固定資産税は、毎年1月1日の所有者にかかる点も覚えておいてください。
| 忘れやすいこと | どうするか |
| 課税の名義 | 市町村の税務課へ、所有者が変わったことを届け出る |
| 売買契約書 | 未登記であること、買主が登記することを書いておく |
| 増築部分 | どこまでが売る建物かを、図面や写真で特定する |
| 土地の名義 | 土地が祖父母の名義なら、売る前に相続登記を済ませる |
未登記のままでも、土地の名義が売る人になっていなければ売れません。
建物の登記は買主に任せても、土地の相続登記は先に進めてください。
土地の相続登記がまだでも、査定は先に進められます。
司法書士と並行して進める段取りもお伝えします。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
リハコに未登記のまま相談するとどうなる？
登記を済ませてから来てください、と言われませんか。
言いません。未登記のままで査定します。登記が要るかどうかだけ知りたい、という段階で大丈夫です。
リハコは、空き家や築古の家を買い取り、直して次の家族に貸す会社です。
これまでに累計200戸以上を再生し、戸建ての買取実績は63件あります。
関東はリハコが直接買い取り、関東外は提携先と進めます。
直して貸す前提なので、建物の登記は買ったあとにリハコ側で整えます。
未登記に限らず、条件の重い家を現況のまま引き受けてきました。
埼玉県本庄市台町の空き家は、仲介で解体前提380万円のまま3か月動きませんでした。
その家を、解体せずに買い取っています（売却者様の声）。
群馬県高崎市寺尾町の築52年の家は、水道も電気も使えない状態でした。
そのまま買い取り、売主様の手続きは約1か月で終わりました。
（売却者様の声）
仲介で買い手を探し、見つからなければリハコが買う進め方もできます。
流れは売却の流れにまとめています。
ほかの事情も重なる家は、訳あり物件の売却もご覧ください。
まとめ｜未登記でも、売る道はある
結局、最初に何をすればいいですか。
課税明細書で未登記かを確かめ、登記の前に査定を取ってください。土地の相続登記の期限だけは、先に確認しましょう。
| この記事のまとめ |
| ・未登記かどうかは、課税明細書と登記事項証明書（書面600円）で確かめる ・表題登記は不動産登記法47条1項の義務。相続で取得した人も1か月以内。怠ると164条で10万円以下の過料の対象 ・相続登記は2024年4月から義務。2024年3月までの相続は2027年3月31日が期限。土地の名義を先に確認 ・表題登記の報酬は、調査士会の案内で平均91,740円（税抜・新築の例）。保存登記は登録免許税0.4% ・登記した場合と未登記のままの両方で査定し、差が費用より大きいときだけ登記する |
未登記は、売るのをあきらめる理由にはなりません。
大事なのは、登記にお金をかける前に、いくらで売れるかを知ることです。
相続した家の売り方は、相続した空き家の売却で整理しています。
「何から手をつければいいか分からない」段階でも、お話をお聞かせください。
