「実家に根抵当権が付いたままだけど、売却できるの？」
「父が事業をしていて、20年前の根抵当権が残っている」

結論から言うと、根抵当権が付いたままでも売却はできますが、実務上はほぼ必ず「抹消してから引き渡す」ことになります。買主は担保が付いたままの不動産を買えないためです。

1. 根抵当権が付いていると、なぜそのままでは売れないのか

根抵当権は、極度額の範囲で何度でも借り入れができる担保です。普通の抵当権と違い、完済しても自動的には消えません。

比較項目	抵当権	根抵当権
対象の債務	特定の1件の借入	極度額の範囲で継続的に発生する債務
完済したとき	付従性により消滅する	消滅しない（枠が残る）
抹消登記	完済後に手続き	元本確定 → 完済 → 手続き

2. 抹消までの手順

STEP1. 金融機関に残債と元本確定の状況を確認する

まず借入が残っているか、根抵当権の元本が確定しているかを金融機関に確認します。元本確定とは「これ以上借り入れしない」と枠を閉じることです。

STEP2. 元本を確定させる

元本確定は、金融機関との合意、確定期日の到来、債務者や根抵当権設定者の死亡から6か月の経過などで生じます。相続が絡む場合はこの「死亡から6か月」が重要です。

STEP3. 残債を完済する

残債があれば完済します。手元資金が足りない場合は、売却代金で同時に返済する「同時決済」が一般的です。買主からの入金 → 金融機関へ返済 → 抹消書類の受領 → 所有権移転を同じ日に行います。

STEP4. 抹消登記を申請する

金融機関から解除証書・登記識別情報・委任状を受け取り、法務局へ申請します。金融機関が代わりに登記してくれるわけではありません。

3. 抹消にかかる費用

登録免許税	不動産1個につき1,000円（土地と建物なら2,000円）
司法書士報酬	1〜3万円程度
登記事項証明書	1通600円程度

費用そのものは大きくありません。問題になるのは費用より時間です。金融機関の書類発行に2週間〜1か月かかることがあり、相続が絡むと相続登記が先に必要になるため、さらに時間を要します。

4. つまずきやすいケース

4-1. 完済しているのに登記が残っている

もっとも多いパターンです。数十年前に完済したのに抹消していないだけ、というケース。この場合は金融機関に連絡すれば書類を再発行してもらえます。ただし金融機関が合併・廃業していると、承継先を追う手間が発生します。

4-2. 債務者が亡くなっている

相続が発生すると、まず相続登記が必要です。また死亡から6か月経過で元本が確定するため、それを待つか、合意で確定させます。

4-3. 事業用の借入で、まだ枠を使っている

事業を継続している場合、根抵当権を外すと融資枠が失われます。この場合は別の担保に差し替えるなど、金融機関との交渉が必要です。

5. まとめ

根抵当権付き不動産を売るときの要点

・完済＝抹消ではない。元本確定と抹消登記が別に必要 ・手元資金が無ければ、売却代金で返済する同時決済にする ・金融機関の書類待ちで1か月前後かかる前提で段取りする ・相続が絡むなら相続登記が先。死亡から6か月で元本確定

リハコでは、根抵当権や相続登記が未了の物件についても、司法書士と連携して同時決済の段取りからご相談を承っています。

よくある質問

根抵当権が付いたままでも売却できますか？

法律上は可能ですが、実務ではほぼ必ず抹消してから引き渡します。手元資金が無い場合は、売却代金で残債を返済して同時に抹消する同時決済が一般的です。

完済すれば根抵当権は自動的に消えますか？

消えません。根抵当権は極度額の枠が残るため、元本を確定させたうえで抹消登記を申請する必要があります。抵当権との大きな違いです。

抹消にはどれくらい時間がかかりますか？

金融機関の書類発行に2週間〜1か月程度かかります。相続が絡む場合は相続登記が先に必要になるため、さらに時間を見ておいてください。

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