コラム COLUMN
再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊すと、新しい建物を建てられない土地・物件のことです。
主な原因は、建築基準法の「接道義務」を満たしていないことにあります。
「相続した実家が再建築不可だった」「購入を検討している物件が再建築不可と言われた」——この記事では、再建築不可の仕組みから、確認方法、活用と売却の出口まで、順番にわかりやすく解説します。
この記事のポイント
- 再建築不可の原因の多くは「幅4m以上の道路に2m以上接していない」こと
- 建て替えはできなくても、リフォーム・賃貸活用・売却はできる
- セットバックや隣地交渉で「再建築可能」にできる場合もある
執筆者：再建築不可も扱う現役投資家
自らアパート14棟・戸建て40戸（計134戸）を運用する現役の不動産投資家であり、宅地建物取引士です。
再建築不可を含む訳あり物件を実際に買い取り、リノベーションで再生してきた実務経験から解説します。
この記事の目次
1. 再建築不可物件とは：原因は「接道義務」にあります
建築基準法では、建物を建てる敷地は「幅員4m以上の道路に、2m以上接していなければならない」と定められています（接道義務・建築基準法43条）。
火災や急病の際に、消防車や救急車が近づけない土地に家を建てさせないための決まりです。
この条件を満たさない敷地では、いまの建物に住み続けることはできても、取り壊して新築することはできません。
これが再建築不可物件です。
再建築不可になりやすいのは、次のような物件です。
- 旗竿地で、路地状部分の幅が2m未満
- 接している道が建築基準法上の「道路」と認められていない（通路・私道など）
- どの道路にも接していない袋地（囲繞地に囲まれた土地）
「道に接しているのに再建築不可」というケースも多いんです。見た目は道路でも、法律上の「道路」ではないことがあるんですよ。
2. なぜ再建築不可物件が存在するのか
接道義務は、建築基準法（1950年）と、その後の都市計画区域の拡大によって段階的に適用されてきました。
つまり、それ以前に建った家は、当時は合法だったのです。
法律ができる前からある古い住宅地——特に駅近の密集地や下町エリア——には、こうした敷地が今も数多く残っています。
「昔からある古い家ほど再建築不可の可能性が高い」のはこのためです。
決して珍しい物件ではありません。
3. 自分の物件が再建築不可か確認する方法
正確な判定は、市区町村の役所（建築指導課・道路課など）で確認できます。
訪問時は次の流れです。
前面道路の種別を調べる
役所の窓口やWebの指定道路図で、接している道が建築基準法上のどの道路か（42条1項・2項など）を確認
接道の長さを確認する
敷地が道路に2m以上接しているか。旗竿地は路地の一番狭い部分で測ります
42条2項道路なら
幅4m未満でも「みなし道路」として扱われ、セットバック（後退）すれば建て替え可能な場合があります
購入時の資料も手がかりになります
過去の売買時の「重要事項説明書」に、道路種別と再建築の可否が記載されていることがあります。
相続した家の場合は、親の書類から探してみてください。
見つからなくても、役所で調べれば必ず分かります。
リハコにご相談いただければ、この調査は無料で代行します。
4. 再建築不可でも「できること」は多い
再建築不可＝何もできない、ではありません。
建て替え以外の選択肢はしっかり残っています。
4-1. リフォーム・リノベーションして住む／貸す
内装・設備を一新するリノベーションは可能です。
実際、リハコは再建築不可物件をリノベして賃貸に出し、安定して入居が付く物件に再生してきました。
家賃を抑えた戸建て賃貸は供給が少なく、根強い需要があります。
2025年4月の法改正で、大規模リフォームには注意が必要になりました
建築基準法の改正（2025年4月施行）により、木造2階建てなどでも大規模な修繕・模様替え（骨組みに関わる工事）には建築確認が必要になりました。
再建築不可物件では確認が下りない場合があり、「柱と屋根を残して全部やり替える」ような大規模工事は以前より難しくなっています。
一方、内装・設備中心のリノベーションは引き続き可能です。
工事の範囲設計が、これまで以上に重要になりました。
4-2. そのまま活用する（駐車場・物置など）
建物を維持しながら、駐車場・資材置き場・家庭菜園などに使う方法もあります。
ただし建物を解体して更地にすると、住宅用地特例が外れて固定資産税が上がるため、安易な解体は禁物です。
4-3. 売却する
再建築不可でも売却は可能です。
買い手の中心は、リノベして賃貸に出したい不動産投資家。
相場や売り方のコツは再建築不可物件の売却相場と高く売る5つの方法で詳しく解説しています。
私たち投資家にとって、再建築不可は「安く仕入れて賃貸で活かせる物件」です。売れないどころか、探している人がいるくらいなんですよ！
5. 再建築「可能」にする方法もあります
条件次第では、再建築不可を解消できることもあります。
代表的な方法は4つです。
| 方法 | 内容 | ポイント |
| セットバック | 42条2項道路の場合、道路中心から2m後退して建て替え | 敷地は狭くなるが確実性が高い |
| 隣地を買う・借りる | 間口が2mに足りない分だけ隣地を取得・賃借 | 数十cmの取得で解消できる例も |
| 43条2項の認定・許可（但し書き） | 基準を満たす通路等に接していれば特例的に建築を認める制度 | 自治体ごとの基準確認が必須 |
| 位置指定道路の申請 | 私道を建築基準法上の道路として指定してもらう | 関係者の同意など難易度は高め |
いずれも専門的な調査と交渉が必要ですが、再建築可能になれば資産価値は大きく上がります。
可能性があるかどうかだけでも、調べる価値は十分あります。
6. 資産価値と維持コスト：放置がいちばん損です
再建築不可物件の市場価値は、同条件の通常物件の5〜7割程度が目安です。
評価が低い一方で、固定資産税や管理の手間は持ち続ける限りかかり続けます。
空き家のまま放置すれば、2023年12月改正の空家特措法により「管理不全空き家」として勧告され、住宅用地特例が外れて固定資産税が最大6倍相当になるリスクもあります。
使う予定がないなら、活用か売却か、早めに方向を決めるのが得策です。
再建築不可は「持っているだけで価値が上がる」タイプの不動産ではありません。迷っている時間が、いちばんのコストです。
7. 使う予定がないなら：リハコの「仲介＋買取」という出口
リハコは、再建築不可物件を①まず仲介で投資家の買い手を探し、②見つからなければリハコ自身が買い取る、二段構えでお手伝いしています。
リノベ費用まで見積もったうえで投資家に提案できるため、「再建築不可だから」という理由だけの安売りを避けられます。
再建築の可否調査から査定まで、すべて無料です。
「まだ売ると決めていない」段階のご相談も歓迎します。
よくある質問
Q. 再建築不可物件に住み続けることはできますか？
できます。
再建築不可は「新築・建て替えができない」だけで、今の建物に住み続けること、修繕しながら使うことは問題ありません。
Q. 火事や地震で建物が壊れたらどうなりますか？
建物が滅失しても、原則として新築はできません。
これが再建築不可物件の最大のリスクです。
火災保険・地震保険の検討と、早めの出口戦略（活用・売却）をおすすめします。
Q. 再建築不可物件は住宅ローンを使えますか？
担保評価が低いため、一般的な住宅ローンはほぼ使えません。
購入者は現金またはノンバンク等を使うことが多く、だからこそ売却先は現金で動ける投資家が中心になります。
Q. リフォームはどこまでできますか？
内装・設備の交換や間取り変更など、建築確認が不要な範囲のリノベーションは可能です。
2025年4月の法改正で骨組みに関わる大規模工事は建築確認の対象になったため、工事範囲は事前に専門家へご確認ください。
Q. 相続した家が再建築不可でした。相続放棄すべきですか？
再建築不可でも土地に値が付くことは多く、放棄は早計です。
まず査定で価値を確認してから判断することをおすすめします。
放棄には3ヶ月の期限がある点にご注意ください。
まとめ：再建築不可でも、出口は必ずあります
この記事のまとめ
- 再建築不可の原因は接道義務。役所で道路種別と接道の長さを確認できる
- 建て替え不可でも、リノベして住む・貸す・売るという出口がある
- セットバックや隣地交渉で再建築可能にできる場合も。まず調査から
再建築の可否も、物件の価値も、調べればはっきりします。
「うちの実家、どうなんだろう」の段階から、お気軽にご相談ください（0120-228-590）。
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NTTデータ・博報堂を経て、不動産再生の世界へ。自らアパート14棟・戸建て40戸（計134戸）を運用する現役投資家・宅地建物取引士として、累計100戸以上の空き家・築古物件を買い取り、再生してきました。日々「手放したい売主様」と「買いたい投資家様」の間に立つからこそ、他社で値段がつかなかった物件にも、根拠ある価格と確かな出口をご提案できます。
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