相場より安い家には、
安い理由がある。
空き家投資の価格は、売主・仲介・工務店・買主・入居者の5者の損得で決まる。
全員が少しずつ譲った安さは続き、誰か1人を泣かせた安さはどこかで崩れる。
（宅地建物取引士）
アパート14棟・戸建て41戸を自ら運用する現役投資家
先に、この記事の結論を3行で書いておく。
- 空き家投資が安く買えるのは、売主・業者・工務店が少しずつ譲っているから｜物件の欠点を隠しているから安い、とは限らない
- 誰か1人を泣かせて出した安さは続かない｜買い叩き・手抜き工事・住みにくい家は、どこかで収支が崩れる
- 見分け方は、5者の損得を順番に確かめること｜熊谷市の実例（購入180万円・リフォーム600万円・家賃月6万円）も同じ型で説明できる
この記事は、「相場より安い空き家」を勧められて、かえって不安になった会社員の方に向けて書いている。
安さの出どころを5者に分けて見れば、裏があるかどうかは自分で判断できる。
相場より安いと聞くと、逆に不安になります。何か裏があるのでしょうか。
裏があるかどうかは、関わる5人の誰が損をしているかを見れば分かります。全員が少しずつ譲っている取引なら、その安さには理由があります。
空き家投資はなぜ安く買えるのか
空き家投資の価格は、物件そのものではなく、関わる5者の損得の並びで決まる。全員が少しずつ譲れば、その分だけ投資家の買値と工事費が下がる。
「相場より安い空き家です」と言われたとき、こんな気持ちになった方は多いはずだ。
- 安いと聞くと、逆に不安になる。何か裏があるのではないか
- その安さは、誰かが泣いているから出ている値段なのではないか
- 「利回り○○%」と書いてある物件を見て、かえって怪しいと思ってしまう
その感覚は正しい。安さには必ず出どころがある。
空き家投資の価格は「登場人物5者の損得」で決まる。
売主・仲介業者（三為業者）・工務店・買主（投資家）・入居者の5者だ。
お金と物件が動く順番に並べると、売主 → 仲介業者 → 工務店 → 買主 → 入居者となる。この並びのどこかで1人が極端に得をすれば、その分は別の誰かの損になっている。
「安く買えた」という話のうち危ないのは、売主が買い叩かれたか、入居者が住みにくい家を借りているかのどちらかだ。
空き家投資の価格を決める、5者の損得の並び
リハコが空き家を仕入れて投資家の方に売り、購入後に投資家の方の資金でリフォームして賃貸に出す取引の構造。誰か1人が極端に得をする並びは、次の取引が続かない。
リハコがやっているのは、5者全員が「まあ、これなら」と言える点を探すことだ。
誰も極端には得をしないが、誰も損もしない。そしてその譲り合いの合計が、投資家にとっての価格になる。
| 登場人物 | 何を譲るか | 何を得るか |
|---|---|---|
| 売主 | 売却価格 | 思い出のある家が壊されず再生される／納得して手放せる |
| 仲介業者・三為業者 | 仲介手数料・転売の利益幅 | 定期的で安定した卸し先／売ったあとのクレームの心配がない |
| 工務店（リハコ） | リフォームの利幅 | 継続的な仕事量と、職人とのつながり |
| 買主（投資家） | 賃貸経営のリスクを引き受ける | 3者が抑えた分を、買値と工事費の低さとして受け取る |
| 入居者 | （譲るものはない） | 戸建てで騒音が少なく、駐車場付きの住まい |
安さの出どころ：同じ「相場より安い」でも、5者の譲り合いから出た安さと、誰か1人を犠牲にして出した安さはまったくの別物です。後者は次の取引が続かないため、同じ条件の物件が二度と出てこないことがあります。
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売主はなぜ価格を譲ってくれるのか
売主が価格を譲るのは、お金以外の心配ごとが消えるからだ。「壊さずに、次の方が住む家に戻す」という約束が、価格の一部になっている。
売主さんにしてみれば、1円でも高く売りたいのが普通ですよね。
お金だけの話にすると、そうなります。私たちは「この家をどうするか」から先にお話しします。
だからリハコは、価格の話の前に「この家を壊さずに、きれいにして次の方に使っていただきます」と伝える。
空き家を手放す方の多くは、親から相続した実家など、思い出のある家を持て余している。
更地にすれば家はなくなり、雑に転売されれば放置されることもある。「壊されない」「人が住む家に戻る」という一点に価値を感じてくださる売主は、実際に多い。
リハコはこれまで、空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきた。気持ちの面で報われることが、そのまま価格の折り合いにつながる。
写真はリハコが再生した戸建てです。住所の詳細は入居者の方のプライバシーのため伏せています。
| よくある売主の状況 | リハコがお伝えすること |
|---|---|
| 長く放置している実家。解体費がかかると言われて止まっている | 解体せずに再生する／傷んでいても今の状態のまま引き取る |
| 近所に迷惑をかけたくない／思い出のある家を壊したくない／早く終わらせたい | 何に使われるかを最後まで説明する／引き渡しまでの段取りをまとめて引き受ける |
「お金以外の心配」が消える分、価格の話がしやすくなる。売主が譲った分は、そのまま投資家の買値の低さになる。
これが5者の並びの一番上で起きていることだ。
仲介業者・三為業者はなぜ利益幅を抑えるのか
業者が利益幅を抑えるのは、一度高く売り抜けるより、確実に卸せる相手がいるほうが商売として計算できるからだ。
業者さんが利益を削ってくれるなんてことがあるんですか。
あります。業者にとっては、売ったあとのクレームの心配がなく、定期的に買ってくれる相手のほうが価値があるからです。
リハコは、定期的に、安定して物件を買い続けている。
仲介業者や三為（サンタメ）業者にとって、これは大きな意味を持つ。一発で高く売り抜けるより、確実な卸し先があるほうが計算できるため、手数料や転売の利益幅を抑えていただける。
さらに効いてくるのが、リハコが傷みを承知のうえで、今の状態のまま引き取ることだ。
業者にとって大きなリスクは、売って1〜2年経ってから、買った人から不具合のクレームが来ることにある。傷んだ物件を前提に再生する相手なら、その心配が小さい。
| 業者から見た取引先 | 売却価格 | 売ったあとのリスク |
|---|---|---|
| 個人の投資家に売る | 高く売れる可能性がある | あとから不具合のクレームが来ることがある／毎回あらためて買主を探す手間がかかる |
| リハコに卸す | 利益幅は抑えめ | 傷みを承知で引き取る。定期的に買うので次の出口も読める |
手間なく定期的に買ってくれる相手に卸すほうが合理的、というのは業者側の立場で考えれば当たり前の判断だ。
この信用の積み上げが、投資家が買うときの価格の低さに変わる。そしてこの差は、投資家が持っている間ずっと消えない。
投資目線の仕入れは多くありません：仕入れからリフォームまでを、貸したときの収支から逆算して手がける会社は多くありません。物件を買ってから工事の段取りで止まってしまうと、家賃が入らない期間が延びます。
仕入れの考え方は、空き家投資は仕入れで決まる｜非公開物件を安く仕入れ、直して貸すで詳しく書いている。
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リフォーム費用はなぜ抑えられるのか
リフォーム費用を抑えられるのは、安いだけの業者ではなく「安くて良い職人」と継続的に組み、空き家ならではの工期の融通を活かしているからだ。
安い業者に頼んでいるだけ、ということはないですか。
逆です。安いだけの業者で何度も痛い目に遭い、そのうえで残った職人さんとだけ組んでいます。
リハコは自社でもアパートや戸建てを購入し、賃貸に出している。
自分たちで手を動かしながら、どこにお金がかかるのかという勘所を、肌身で覚えてきた。そのうえで、費用を抑えるためにやってきたことは2つある。
「安くて良い職人」と継続的に組む
費用を抑えようと個人のリフォーム業者に単発で頼むと、施工が雑だったり、工期が延びたりすることがある。
最悪の場合、前払い金を払ったあとに連絡が取れなくなる、いわゆる「飛ばれる」ことも起こる。リハコも実際に何度か経験している。
自社物件を使って、関東のさまざまな業者を試してきた。その結果として言えるのは、「安くて良い職人」は今でも本当に少ないということだ。
リハコはその職人たちと直接やり取りしながら、定期的に仕事を依頼できる関係を築いてきた。職人側にとっても、単発の値切りより継続的な仕事のほうが価値がある。構造は仲介業者とまったく同じだ。
空き家は工期の融通が利く
空き家は、管理規約で作業時間が決まっているマンションのリフォームと違って、比較的自由な段取りで作業ができる。
住人がいないので、工程を組み替えたり、職人の空いた日に作業を入れたりしやすい。職人側にも喜ばれ、その分費用も抑えていただける。
写真はリハコが再生した戸建てです。
| 発注のしかた | 費用 | 起きやすいこと |
|---|---|---|
| 自分でDIYする | 材料費のみ | 投資ではなく労働になる。本業がある人ほど工期が延び、家賃が入らない期間が伸びる |
| 一番安い業者に単発で頼む | 見積は安い | 施工が雑・工期遅延・前払い金の持ち逃げ（飛ばれる） |
| 継続関係のある職人に頼む | 抑えられる | 品質が読める。追加工事の相談もその場でできる |
投資用リフォームの相場は、最低限で50〜150万円、標準で500〜700万円、フルリフォームで700〜1,000万円がひとつの目安だ。どこまで直すかの考え方は、空き家リフォームの費用相場と、どこまで直すかの判断基準で詳しく書いている。
なお、本業のある会社員が自分でDIYをするのは、投資ではなく労働だ。自分が働くのではなく、お金に働いてもらって工事は任せるのが、投資として無理のない形だと考えている。
目指すのは必要十分：持ち家向けのような完璧な仕上がりは目指しません。不快感がなく、機能的で、安全な家。そこをできるだけ安いコストで作るのが、投資用リフォームの考え方です。
買主（投資家）は何を引き受け、何を得るのか
買主が引き受けるのは、賃貸経営というリスクだ。その代わりに、売主・業者・工務店がそれぞれ抑えた分を、低い買値と工事費として受け取る。
では、投資家である私は何を負担することになりますか。
賃貸経営というリスクです。そこだけは代われません。その代わり、前の3者が抑えた分は買値と工事費にそのまま表れます。
空室が出るかもしれない、家賃が滞納されるかもしれない、突発的な修繕が起きるかもしれない。この不確実性を引き受けるからこそ、家賃という見返りを受け取る。
流れは、物件を投資家が購入し、購入後にリフォームローンなどの投資家の資金でリフォームする形だ。仕入れからリフォームまではリハコが請け負う。
熊谷市の実例で見る
リハコが仕入れ、投資家の方が購入した埼玉県熊谷市西城の戸建てを数字で見ると、次のようになる。
CASE熊谷市西城の戸建て｜購入・リフォーム・家賃
- 購入額180万円実績値
- リフォーム額600万円実績値
- 家賃6万円月額
買値とリフォーム費の合計は780万円、年間の家賃は72万円になる。
ここから管理費・固定資産税・修繕の積み立て・ローン返済・税金を引いた手残りで、投資として合うかを判断する。
重要なのは、このリターンの原資が、誰かを損させて作ったものではないことだ。
売主は納得して手放し、業者は継続取引の見返りに利幅を譲り、職人は安定した仕事量を得ている。誰も泣いていないので、同じ型の物件が次も出てきやすい。
その安さに再現性があるかどうかは、誰の犠牲で出ている安さなのかで決まる。
- 引き受けるもの賃貸経営のリスク空室・滞納・突発修繕・災害・出口が読めないリスク。家賃の数か月分＋突発修繕の予備費を用意し、「ここには手を付けない」と決めておく
- 受け取るもの3者が抑えた分の合計低い買値／抑えたリフォーム費用／仕入れの段階で工事の範囲と概算が見えている状態
リハコが請け負う範囲：リハコが請け負うのは、仕入れからリフォームまでです。客付け（入居者募集）と運営（賃貸管理）は投資家ご自身が選ぶ管理会社が行い、リハコは管理会社のご紹介や募集条件のご相談でサポートします。
株式と比べる場合は、税金や経費を引いた後の実質の数字で比べてほしい。考え方は投資は「分散」がすべてにまとめている。
熊谷の実例と同じ形で、ご自身の手残りを計算してみませんか
空室・滞納・修繕を織り込んだ収支シミュレーションを無料でお作りします。「まだ勉強中」の段階でも構いません。
入居者にとって何がいいのか
入居者にとっての良さは、同じくらいの家賃のアパートより、静かで駐車場付きの戸建てに住めることだ。入居者に選ばれる家だから、投資家の収支が成り立つ。
入居者のことまで考える必要がありますか。
いちばん大事です。入居者に選ばれない家は、どれだけ安く買っても数字になりません。
5者の中でいちばん忘れられがちなのが入居者だ。だが投資家の収支を最終的に作っているのは、入居者が払う家賃である。
戸建てなので上下左右の生活音に悩まされにくく、駐車場が付いていることが多い。同じくらいの家賃でアパートを借りれば、生活音が聞こえ、駐車場は別料金になることも多い。
| 比較項目 | 同じ家賃帯のアパート | リハコが再生した戸建て |
|---|---|---|
| 騒音 | 上下左右の生活音が聞こえる | 独立した一戸建てなので気になりにくい |
| 駐車場 | 別料金のことが多い | 敷地内に確保されていることが多い |
| 設備 | 築年数相応。古いまま貸されることもある | 水回り・内装を直してある。機能面で不快感がない |
| 家族での使いやすさ | 間取りが限られる | 部屋数があり、子育て世帯の需要を取りやすい |
入居者にとって条件がいいから埋まる。埋まるから、投資家の経営が成り立つ。
ここがつながっていることが、この仕組みの要だ。
空室は設計で決まる：客付けは運だけではありません。どんな入居者に、いくらで、何を提供する家なのかを買う前に決めておくことが大切です。募集条件の考え方や管理会社のご紹介は、リハコもサポートできます。
買ったあとのトラブルは誰が見るのか
日々の入居者対応は投資家が選ぶ管理会社が行う。リハコは自社でも貸しているので、修繕の相場感を伝えたり、必要に応じて工事を引き受けたりする形でサポートする。
買って終わり、になりませんか。運営中が一番不安です。
私たちも自分で貸しているので、同じトラブルを一通り経験しています。少なくとも「その金額は高すぎます」とはお伝えできます。
リハコは自社でも賃貸経営をしているため、同じトラブルを一通り経験している。実際に起きてきたことを挙げると、次のようなものだ。
- CASE排水管の詰まり高圧洗浄で対処する。広告でよく見かける緊急業者に頼むと高額になりやすい
- CASE屋根裏のコウモリ追い出したうえで、軒天に穴が開いていれば塞ぐ
- CASE水道管の破裂・凍結冬季の空室時は水抜きをしておく
- CASEシロアリ・害獣入居後の薬剤散布は大変なので、リフォーム段階で先に対策を織り込む
ここで効いてくるのが相場感だ。水道の緊急工事などは、広告でよく見かける会社に頼むと高額な請求をされることがある。
リハコは自社で何度も経験しているので、適正な相場が分かる。トラブルが起きたときもご相談に乗れるし、場合によってはリハコで工事を引き受けることもできる。
| 時期 | やっておくこと・効くもの | リハコに相談できること |
|---|---|---|
| リフォーム段階 | シロアリ・害獣対策を先に織り込む。入居後の薬剤散布はコストも手間も跳ね上がる | 対策の要否と費用の目安 |
| 運営中 | 適正な相場を知っていること。言い値で払わずに済む | 見積が妥当かどうか／どの業者に頼むべきか／リハコで工事できるか |
これは、自社で仕入れ・再生し、自分でも貸していなければ持てない情報だ。仕入れ・リフォーム・運営が別々の会社に分かれていると、誰も全体の相場を持っていない。
運営の主体について：日々の入居者対応や賃貸管理は、投資家ご自身が選ぶ管理会社が行います。リハコは修繕の見積が妥当かどうかのご相談、管理会社や業者のご紹介、必要に応じた工事でお手伝いします。
運営中に起きやすいことは、空き家再生の教科書｜リスク7分類と対策法で整理している。
買ったあとの修繕まで、相場を一緒に見られる相手がいると安心です
リハコは仕入れからリフォームまでを請け負い、運営中も修繕見積の妥当性や管理会社選びのご相談に乗ります。ご相談は無料です。
まとめ｜「誰かが泣いている安さ」を見抜く5つの点
空き家投資が安く買えるのは、売主・業者・工務店が少しずつ譲り、その合計が投資家の買値と工事費に表れるからだ。
物件を見るときは、5者のうち誰か1人に極端な損が寄っていないかを、順番に確かめてほしい。
- 売主は納得して手放しているか「壊さず再生する」など、お金以外の理由で価格が折り合っているか。買い叩きだけで出た安さは、次の物件が続かない。
- 業者との取引は続いているかその会社に、定期的に卸してくる仲介・三為業者がいるか。一発の掘り出し物より、継続して出てくる物件のほうが再現性がある。
- 工事費の安さに根拠があるか継続関係のある職人か、単発の一番安い見積か。前金を求める業者、「一式」だけの見積は要注意。
- 投資家の引き受けるリスクが説明されているか空室・滞納・突発修繕を織り込んだ収支になっているか。熊谷市の実例は購入180万円・リフォーム600万円・家賃月6万円。
- 入居者にとって明確にいい家か同じ家賃のアパートより条件がいいか。入居者が損をする家は、どれだけ安く買っても埋まらない。
5つすべてに「はい」と言える取引なら、その安さには理由がある。どれか1つでも「いいえ」なら、その安さは誰かの犠牲で出ているかもしれない。
私自身、アパート14棟・戸建て41戸を運用しながら、同じ型で投資家の方の戸建て投資をご一緒しています。物件は投資家の方が購入し、リフォームは購入後にリフォームローンなどを使って行う形です。
安く買えることは、それ自体が目的ではありません。誰も泣いていない安さだから、同じ型の物件が次も出てくる。その再現性が、投資として一番大事なところだと思っています。
「この価格はどう出ているのか」を、売主・業者・職人・投資家・入居者の順に説明できます。疑ってかかっていただいて構いません。
株式会社リハコ 森田 尚樹（宅地建物取引士）
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リハコは仕入れからリフォームまでを自社で手がけ、関東の非公開の築古物件を、工事費の見立てとあわせてご紹介しています。非公開物件のご紹介・リフォーム概算・収支シミュレーションは無料です。
