空き家をリフォームして貸す｜工事の範囲・費用・回収年数と貸したあとの修繕【投資家向け】

先に、この記事の結論を3行で書いておく。

• 貸すためのリフォームは「入居が決まり、入居後に壊れない」ところまで｜自分が住むためのリノベーションとは、範囲も金額も違う
• 工事費の上限は「家賃の何年分で戻るか」から決める｜熊谷市の実例は、購入180万円＋リフォーム600万円を家賃月6万円で回収する計算
• 貸したあとの設備の修繕は、原則として貸主の負担になる（民法第606条）｜だから最初の工事で、壊れやすい所を先に直しておく

この記事は、空き家を買ってリフォームし、賃貸に出すことを考えている投資家の方に向けて書いている。

工事の範囲・費用と回収年数・工事前の確認・払い方・貸したあとの修繕まで、順に説明する。

上位の解説記事ではあまり触れられない、工事費を家賃何年分で回収するかの計算と、貸したあとに貸主が負担する修繕も書く。

空き家をリフォームして貸すとは｜住むためのリフォームとの違い

空き家をリフォームして貸すとは、入居者が住める状態まで直し、戸建て賃貸として家賃を受け取ることだ。

自分が住むためのリノベーションとは、ゴールがまったく違う。

住むためなら自分の満足が基準になるが、貸すためなら「その家賃で入居が決まるか」と「かけたお金が家賃で戻るか」が基準になる。

観点	自分が住むため	貸すため
ゴール	住み心地と満足	入居が決まり、家賃で回収できること
お金の戻り方	戻るという考え方がない	家賃としてしか戻らない
優先する工事	断熱・耐震・設備のグレード・デザイン	水回りの清潔感・内装の明るさ・建物の不具合
費用の目安	フルリノベーションで1,000万円を超えることも多い	標準で500万〜700万円
工期の考え方	納得いくまでかけられる	延びた月は家賃が入らない

貸すためのリフォームで一番の落とし穴は、自分が住むつもりで仕様を決めてしまうことだ。

高級な設備や凝った内装は、同じ家賃帯ではほとんど家賃に反映されない。かけた分が戻らない工事になる。

貸すために必要な工事の線引き｜やる・残す

貸すためのリフォームでやるのは、「入居が決まるための工事」と「入居後に壊れないための工事」の2つ。それ以外は残す。

入居が決まるための工事は、内見で目に入る場所だ。入居後に壊れないための工事は、目には見えにくいが、貸したあとの修繕費と退去を減らす。

とくに大事なのが、目に見えない「入居後に壊れないための工事」だ。

給湯器や配管は、内見では誰も気にしない。しかし入居してすぐ壊れれば、修理は貸主の負担になり、入居者の不満から退去につながることもある。

このあと書くとおり、貸したあとの修繕は原則として貸主が負うので、最初の工事でまとめて直すほうが結果的に安い。

リフォーム費用の相場と、家賃何年分で回収するか

貸すためのリフォーム費用は、最低限で50万〜150万円、標準で500万〜700万円、フルで700万〜1,000万円が目安だ。どれを選ぶかは、家賃何年分で回収するかで決める。

家賃何年分で回収するかの早見表

回収年数は、物件代とリフォーム費の合計を、年間家賃で割ると出る。

下の表は、合計額と家賃の組み合わせごとの単純な回収年数だ。経費・税金・空室を引く前の数字なので、実際はこれより長くなる。

熊谷市の実例（購入180万円＋リフォーム600万円＝780万円、家賃月6万円）は、表の約10.8年の行にあたる。

同じ780万円でも、家賃が月5万円しか取れないエリアなら13年かかる。家賃を1万円読み違えるだけで、回収は2年以上ずれるということだ。

だから順番は、家賃を先に確かめ、何年で回収したいかを決め、そこから工事費の上限を出す。

手残りで見ると、回収はもう少し長くなります：実際には固定資産税・火災保険・管理委託料・修繕の積立・税金を家賃から払います。回収年数は、家賃ではなく手残りで割って確かめてください。表の年数は「これより短くはならない」目安として使います。

工事の前に確かめること｜家賃・建物・建築確認

工事を決める前に確かめるのは、「その家賃で入居が決まるか」「建物に大きな傷みがないか」「建築確認が必要な工事か」の3つだ。

確かめること	確かめ方	見落とすと起きること
決まる家賃	地元の管理会社に「この広さ・この状態ならいくらで決まるか」を聞く	工事費が家賃で戻らない
建物の傷み	床下・天井裏・天井のシミ・建具の閉まり具合を見る	着工後に工事費が膨らむ
道路と建築の条件	役所で道路の種類と接道の状況を確かめる	再建築不可で、融資や売却が難しくなる
建築確認の要否	工事の範囲が「大規模なリフォーム」にあたるか業者と確認する	手続きが必要になり、工期が延びる

2025年4月から、大規模なリフォームは建築確認の対象に

建築基準法の改正で、2025年4月以降に着手する木造2階建ての戸建ての「大規模なリフォーム」は、建築確認の手続きが必要になった。

大規模なリフォームとは、壁・柱・床・はり・屋根・階段といった主要構造部の1種類以上について、過半を改修する工事を指す（国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」）。

一方で、台所・トイレ・浴室などの水回りだけのリフォームは、これまでどおり建築確認は不要とされている。屋根ふき材だけの改修や、既存の屋根に新しい屋根をかぶせるカバー工法も、大規模の修繕・模様替にはあたらない扱いだ。

貸すためのリフォームは、もともと水回りと内装が中心なので、多くは対象にならない。

ただ、床を全面的に組み直す、間取りを大きく変えるといった工事では対象になり得る。範囲を決める段階で業者に確認しておきたい。

リフォーム費用の払い方｜現金・リフォームローン・補助金

リフォーム費用は、現金かリフォームローンで払うのが基本だ。補助金は、無いものとして収支を組む。

築古の戸建ては、法定耐用年数を過ぎていることが多く、長期の不動産投資ローンが出にくい。

そのため、物件代は現金で払い、リフォーム費にリフォームローンを使う形がよく使われる。

払い方	よいところ	気をつけること
現金	返済がなく、空室が出ても持ち出しにならない	手元資金が減り、急な修繕や次の物件に回せなくなる
リフォームローン	手元資金を残したまま工事ができる	返済期間が短めで、毎月の返済が家賃に対して重くなりやすい
自治体の補助金	通れば工事費の一部が戻る	賃貸目的は対象外か条件付きが多い。着工前の申請と交付決定が必要なことが多く、工期が延びる

リフォームローンを使う場合は、空室が3ヵ月続いても返済を払えるかを必ず確かめたい。

借入の考え方は、不動産投資の融資｜築古戸建て・空き家でも借りられる？でくわしく書いている。

業者への払い方は「出来高払い」にする

リフォーム業者には、着工前に前金を払わず、終わった工程ごとに払う出来高払いで発注したい。

前金を払ったあとで工事が止まると、契約書があってもお金が戻らないことがある。遠方の物件ほど、支払いのタイミングが工事を管理する手段になる。

貸したあとの修繕と原状回復｜貸主が負担するもの

貸したあとに設備が壊れたときの修繕は、原則として貸主の負担になる。入居者が退去するときも、普通に暮らして生じた傷みや年数による劣化は貸主の負担だ。

民法第606条は、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定めている。入居者の責任で壊れた場合は、この限りではない。

また、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年変化と通常の使用による損耗の修繕費は、家賃に含まれるものとされている。

場面	原則として負担する人	例
入居中に設備が古くなって壊れた	貸主	給湯器・換気扇・水栓の故障、雨漏り
入居者の不注意で壊した	入居者	物を落として割った、手入れを怠って傷めた
退去時の、普通に暮らして生じた傷み	貸主	日焼けによる壁紙の変色、家具を置いた床のへこみ
退去時の、入居者の故意・過失による傷み	入居者	たばこのヤニ、ペットによる傷（年数に応じて負担割合は減る）

つまり、古い設備を残したまま貸すと、入居後の修繕費がそのまま貸主に返ってくる。

給湯器のように壊れる時期が近い設備は、最初の工事で替えておくほうが、入居者の不満も修繕の手配も減らせる。

入居時の状態を記録してください：原状回復のトラブルを防ぐには、入居前に部屋の状態を写真で残し、入居者と一緒に確認しておくことが有効です。国土交通省のガイドラインでも、入居時の確認と契約条件の確認がすすめられています。

入居者募集から管理まで｜貸し出しの流れ

工事が終わったら、管理会社に入居者の募集を頼み、審査・契約を経て入居、そのあとは管理会社に日々の管理を任せる。

本業が忙しい会社員でも、この流れなら現地に通わずに貸し出せる。

管理会社を選ぶときに見ること	理由
そのエリアで戸建て賃貸の客付け実績があるか	アパートとは借りる層が違い、募集の仕方も変わる
決まる家賃を、根拠つきで答えられるか	高めの家賃を言って空室が長引く会社もある
修繕の連絡と見積もりを写真で送ってくれるか	遠方の貸主は、写真がないと判断できない

リハコが請け負うのは、仕入れからリフォームまでだ。

関東の非公開の築古物件を工事費と家賃の見立てつきでご紹介し、ご購入後のリフォームを担当する。リフォームは投資家ご自身の資金（リフォームローンなど）で行う。

入居者の募集と管理は、地元の管理会社のご紹介などでサポートしている。遠方からの進め方は、遠方でもできる空き家投資に書いている。

まとめ｜空き家は「戻る範囲」で直して貸す

空き家をリフォームして貸すときは、家賃で戻る範囲だけを直すのが基本だ。

その範囲は、決まる家賃と回収年数から逆算すれば、自然に決まる。

1. 住むためのリフォームとは別物基準は満足ではなく、入居が決まるかと家賃で戻るか。
2. やるのは2種類の工事入居が決まるための工事（水回り・内装・第一印象）と、入居後に壊れないための工事（雨漏り・配管・設備）。
3. 相場は3段階最低限50万〜150万円、標準500万〜700万円、フル700万〜1,000万円。空き家の中心は標準。
4. 回収年数で上限を決める熊谷市の実例は780万円を家賃月6万円で、単純計算で約10.8年。家賃1万円の読み違いで2年以上ずれる。
5. 大規模なリフォームは建築確認を確認2025年4月から、木造2階建ての主要構造部の過半を改修する工事は手続きが必要。
6. 補助金は無いものとして組む払い方は現金とリフォームローン。業者には出来高払いで発注する。
7. 貸したあとの修繕は貸主の負担民法第606条と国交省のガイドラインのとおり。壊れやすい設備は最初に直す。

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