「根抵当権（ねていとうけん）って、抵当権と何が違うの？」
「親の家の登記簿に根抵当権と書いてある。これって何？」
結論から言うと、根抵当権とは、極度額（上限額）の範囲内であれば何度でも借り入れができる担保のことです。
1回の借り入れごとに設定し直す抵当権と違い、登記は最初の1回だけで済みます。
一方で完済しても自動では消えないという、抵当権にはない性質を持っています。
抵当権と根抵当権、名前が一文字違うだけですよね？
性質はかなり違います。「1回きりか、何度でもか」「完済で消えるか、消えないか」の2点が最大の違いです。
まず、両者の違いを表で押さえてください。細かい論点はこのあとの章で1つずつ解説します。
| 比較項目 | 抵当権 | 根抵当権 |
| 借りられる回数 | 1つの契約につき1回 | 極度額の範囲内なら何度でも |
| 借入額が決まる時期 | 抵当権設定契約を結んだとき | 元本が確定したとき（期日を定めるなら5年以内） |
| 登記の回数 | 借りるたびに1回ずつ | 最初の1回だけ |
| 随伴性 | あり（債権が移れば担保も移る） | 元本確定前は無し・確定後はあり |
| 完済したとき | 自動的に消滅する | 自動では消えない。抹消手続きが必要 |
| 主な使われ方 | 住宅ローン、リフォームローン | 事業資金の融資、注文住宅、リバースモーゲージ |
この記事を読んで理解できること
- 根抵当権とは何か（極度額・元本確定という2つの仕組み）
- 抵当権と根抵当権の違い6項目
- 根抵当権の設定にかかる費用の目安（登録免許税は極度額×0.4%）
- 根抵当権が設定される4つの場面と、向いている人
- 根抵当権が付いたままの実家を相続したときの進め方
この記事の目次
1. 根抵当権とは？仕組みと特徴は？
そもそも根抵当権は、何のためにある権利なのでしょうか？
何度もお金を借りる人の、手間と費用を減らすための担保です。借りるたびの登記が要らなくなります。
根抵当権とは、あらかじめ決めた極度額の範囲内で、同じ担保のまま何度でも借り入れと返済を繰り返せる担保物権です。
民法第398条の2に定められています。
家や土地といった不動産に設定し、返済が滞ったときは債権者がその不動産を競売にかけて貸したお金を回収します。
担保としての効き方は抵当権と同じですが、「1本の契約で、これから発生する複数の債権をまとめて担保する」という点が根本的に異なります。
特徴は次の4つです。
| 極度額が決まる | 担保できる金額の上限。この範囲なら何度でも借りられる |
| 何度でも借りられる | 極度額3,000万円なら300万円・1,000万円・450万円…と繰り返し借入できる |
| 元本は5年以内に確定 | 元本確定期日は、定めた日または変更した日から5年以内（民法398条の6） |
| 確定後は抵当権と同じ | 元本が確定すると、以後は通常の抵当権とほぼ同じ性質になる |
1-1. 「極度額」という上限額が設定される
極度額とは、根抵当権で担保できる金額の上限のことです。
元金だけでなく、利息・遅延損害金も含めてこの枠の中で担保されます。
極度額は、不動産（土地や家）の価値・将来的な借入予定額・金融機関ごとの審査基準をもとに決まります。
たとえば4,000万円の家を購入し、その家に根抵当権を設定する場合、極度額は4,000万円以内の範囲で決定するのが一般的です。
将来発生する可能性があるローンや審査基準も考慮して、金融機関の担当者とよく話し合うことが大切です。
極度額≠借入残高
登記簿に「極度額3,000万円」と書かれていても、実際の残債が3,000万円あるとは限りません。極度額はあくまで枠の大きさで、残債はゼロのこともあります。相続した実家の登記簿を見て驚く方が多いポイントです。
1-2. 極度額の範囲内であれば何回でもお金を借りられる
根抵当権は、極度額の範囲内であれば何回でもお金を借りられます。
たとえば極度額が3,000万円の場合、1回目300万円、2回目1,000万円、3回目450万円というように、上限に達するまで繰り返し借り入れることが可能です。
借りて返してを繰り返しても、登記のやり直しは要りません。
| 一部を返済した | 極度額の範囲内なら再び借りられる。これ以上借りないなら元本を確定させる |
| 全額を返済した | 枠は残るため、借りる予定が無ければ抹消登記まで行う |
| 放置するとどうなる | 登記簿に根抵当権が残り続け、売却や新たな融資の妨げになる |
1-3. 元本は5年以内に確定する
元本確定とは、担保される債権の範囲を締め切り、金額を固定することです。
元本確定期日は、定めた日または変更した日から5年以内でなければならないと民法第398条の6第3項で決められています。
複数回に分けて借りる仕組みのため、確定までに猶予を持たせているのです。
元本確定期日を決めていない場合、お金を借りた人（根抵当権設定者）は、設定から3年が経つと元本の確定を請求できます（民法第398条の19第1項。請求から2週間の経過で確定します）。
この場合、お金を貸した側（根抵当権者）はいつでも確定を請求できます（同条第2項）。
確定は売却の第一歩
根抵当権が付いた不動産を売るときは、まず元本を確定させてから抹消登記に進みます。順序が決まっているので、売却を決めたら早めに金融機関へ連絡してください。
1-4. 元本が確定したら抵当権と同じ性質になる
根抵当権は、元本が確定すると抵当権とほぼ同じ性質の権利になります。
確定後は新たな借り入れが担保されなくなり、そのときの残債だけを担保する形に切り替わります。
返済できなくなれば通常の抵当権と同じように競売の対象となり、売却や譲渡の流れも抵当権付きの物件と同じです。
2. 抵当権と根抵当権の違いは？
結局、どこが決定的に違うのですか？
完済しても消えないところです。ここを知らずに放置してしまう方が本当に多いんです。
抵当権と根抵当権はよく似た言葉ですが、借りられる回数・金額が確定するタイミング・登記の回数など、6つの点で違いがあります。
冒頭の比較表の各項目を、ここで詳しく見ていきます。
2-1. 1回の契約でお金を借りられる回数
抵当権では1つの契約につき1回だけ借りるのに対し、根抵当権は極度額の範囲内であれば何回でも借りられます。
根抵当権は1回契約を結べば、借りるたびにローン契約を結び直したり、設定登記の手続きをしたりする手間を省けます。
段階的にリフォームをする方や、何回かに分けて工事費を支払う予定の方は、根抵当権のほうが使いやすいでしょう。
2-2. 借入額が確定するタイミング
抵当権は本審査に通過して抵当権設定契約を結んだときに借入額が確定します。
金融機関が用意する抵当権設定契約書に借入額が記載され、同意することで金額が固まる流れです。
一方の根抵当権は、元本確定期日を迎えたときに確定するのが一般的で、最長5年の猶予があるぶん、金額が固まるまでに時間がかかります。
2-3. 登記の手続きをする回数
抵当権や根抵当権を設定するときは、法務局で「登記」という手続きをします。
登記をすることで「この土地・建物は担保に入っている」と第三者に示すことができ、返済が滞ったときに債権者が優先して回収できるようになります。
登記は1つのローン契約につき1回行うのが原則です。
そのため2回以上借りる場合、抵当権は借りる回数だけ登記が必要ですが、根抵当権は最初の1回で済みます。
登録免許税と司法書士報酬が回数分かかるかどうかの差は小さくありません。
2-4. 連帯債務者が認められるか
連帯債務者とは、借りた本人とともに返済義務を負う人のことです。
抵当権付きの住宅ローンでは連帯債務型が広く用意されている一方、根抵当権では連帯債務者を立てられないケースが多く見られます。
極度額の枠内で借入と返済を繰り返す根抵当権は、誰がいくら負っているのかを明確にしづらいためです。
取り扱いは金融機関の商品ごとに異なるため、契約前に確認しておきましょう。
2-5. 「随伴性」があるか
随伴性とは、債権が譲渡されたときに担保権も一緒に移る性質のことです。
抵当権には随伴性がありますが、根抵当権は元本が確定しているかどうかで扱いが変わります。
元本確定前は随伴性がなく（民法第398条の7）、確定後は随伴性があります。
確定前の根抵当権は「これから発生する債権もまとめて担保する枠」であり、個々の債権にくっついているわけではないからです。
2-6. 権利が消えるタイミング
抵当権は全額返済すれば権利そのものは消滅しますが、根抵当権は完済しても自動的には消滅しません。
極度額の枠が残っているため、いつでもまた借りられる状態が続くからです。
根抵当権を消すには、金融機関と合意して元本を確定させ、解除のうえで抹消登記を申請する必要があります。
「借金は返し終わった」と「登記が消えた」は別物だと考えてください。
抹消の具体的な手順は、根抵当権が付いた不動産の売却の記事で詳しく解説しています。
3. 根抵当権の設定にかかる費用はいくら？
設定するのに、いくらぐらい用意すればいいですか？
登録免許税が極度額×0.4%、これに司法書士報酬と実費が乗ります。ここが一番大きい費用です。
根抵当権を設定するときは、主に「根抵当権設定登記」の手続きで費用がかかります。内訳の目安は次のとおりです。
| 司法書士への依頼費 | 税込33,000円前後／件 |
| 登録免許税 | 極度額×0.4% |
| 事前の登記確認に関する費用 | 登記事項の確認：約330円／不動産公図：約360円／通 |
| 完了登記事項証明書 | 約500円／通 |
| 小為替 | 約200円／通 |
| 送料・交通費 | 実費 |
極度額3,000万円なら登録免許税は12万円という計算になります。
極度額を大きくするほど税額も増えるため、将来の借入予定と照らして無理のない金額に設定することが大切です。
なお個人が自分の住まいを取得する資金の借り入れなど一定の要件を満たす場合は、税率が0.1%に軽減されます（租税特別措置法第75条）。
費用は誰が払う？
根抵当権設定登記の費用は、借りる側（根抵当権設定者）が負担するのが一般的です。誰がいつ支払うかは根抵当権設定契約で取り決めるため、契約書の該当条項を確認してください。
手続きは司法書士に依頼するのが基本ですが、登記の知識があり手続きに慣れている場合は自分で申請することもできます。
金融機関が司法書士を指定するケースも多いので、事前に確認しておきましょう。
4. 根抵当権はどんな場面で設定される？
普通の会社員には関係のない話でしょうか？
そんなことはありません。注文住宅やリバースモーゲージで個人にも設定されます。
根抵当権が設定される場面は、主に次の4つです。いずれも「複数回に分けてお金を借りる」という共通点があります。
| 注文住宅の住宅ローン | 着手金・中間金・引渡金と分割で支払うため、枠を作っておく |
| 企業の事業資金の融資 | 仕入れや運転資金で頻繁に借入・返済を繰り返す |
| リバースモーゲージ | 自宅を担保に、生活資金を少しずつ長期にわたって借りる |
| 不動産担保型カードローン | 必要になったときにすぐ引き出せるようにしておく |
4-1. 注文住宅を建てるために住宅ローンを組む
注文住宅とは、間取り・外観・設備を自分で決めるオーダーメイドの新築戸建てです。
契約時の「着手金」、柱や梁が組み上がった時点の「中間金」など、何回かに分けて支払いが発生します。
支払いのたびに抵当権を設定していると手間も費用も余計にかかるため、上限額の範囲で何度でも借りられる根抵当権が使われます。
4-2. 企業の事業資金の融資
企業は材料を仕入れたり債務を返済したりするために、頻繁にお金を借りて返します。
そのたびに金融機関と法務局で手続きをしていては大きなタイムロスになります。
一度決めた極度額の範囲で自由に貸し借りできる根抵当権は、事業資金の融資でとくに重宝されています。
4-3. 「リバースモーゲージ」を使う
リバースモーゲージとは、自宅などを担保にして生活資金を借り、亡くなったあとに自宅を売却して一括返済する仕組みです。
主に高齢者を対象としており、老後資金や自宅の修繕費に充てられています。
契約時に根抵当権の設定と極度額の決定を行い、その枠内で少しずつ借りていくのが一般的です。
4-4. 不動産担保型のカードローンを組む
多くのカードローンは担保なしで利用できますが、土地や家を担保に入れることで、より大きな金額を借りられるようになります。
この場合は担保にする不動産へ根抵当権を設定するのが一般的です。
その都度登記する必要がないため、急に資金が必要になったときも動きが早くなります。
5. 根抵当権を設定するメリットは？
わざわざ根抵当権にする利点は何ですか？
2回目以降の登記費用と手間がゼロになる点です。回数が多いほど効いてきます。
根抵当権の最大のメリットは、借りるたびに登記手続きをしなくて済むことです。
抵当権であれば借入のたびに登録免許税と司法書士報酬がかかりますが、根抵当権なら最初の1回だけで済みます。
| 比較項目 | 抵当権で3回借りる | 根抵当権で3回借りる |
| 設定登記の回数 | 3回 | 1回 |
| 登録免許税 | 借入額×0.4%×3回 | 極度額×0.4%×1回 |
| 司法書士報酬 | 3回分 | 1回分 |
| 審査・契約の手間 | 借入のたびに必要 | 枠の範囲なら簡略化されやすい |
手続きにかかる時間と費用を節約でき、資金が必要なタイミングで素早く動けます。
工事の進捗に合わせて支払う注文住宅や、仕入れの波がある事業では、この機動力が大きな意味を持ちます。
6. 根抵当権を設定するデメリットは？
逆に、困ることはありますか？
売るときに手間が増えます。相続した実家で問題になるのは、ほぼこの点です。
借りるたびに新しくローンを組まずに済むのが根抵当権の魅力ですが、次の2つのデメリットがあります。
- 融資元の変更・他の金融機関からの融資が難しくなる
- 根抵当権が設定されたままだと売却しにくい
6-1. 融資元の変更・他行からの融資が難しくなる
根抵当権を設定していると、融資元を変えたり他の金融機関から借りたりするのが難しくなります。
融資元を変えるには根抵当権を抹消する必要があり、現在の金融機関の同意と手続きが欠かせないためです。
また、あとから融資する金融機関は後順位の担保権者になります。
先順位の極度額の枠が大きいほど、競売になったときに回収できる見込みが薄くなるため、後順位での融資には慎重になる傾向があります。
6-2. 根抵当権が付いたままだと売却しにくい
根抵当権が設定された不動産も、法律上はそのまま売却できます。
しかし担保が付いたままだと、前の所有者の返済が滞ったときに買主が所有権を失うおそれがあります。
そのリスクを負ってまで買う人はほとんどいません。
そのため実務では、決済日に売買代金で残債を返し、同時に抹消登記を申請するという段取りを組みます。
残債が売買代金を上回る場合は、金融機関との協議が必要になります。
将来的に売る可能性がある不動産なら、根抵当権を設定するかどうかを慎重に検討してください。
完済＝抹消ではない
返済が終わっていても、抹消登記をしなければ登記簿に根抵当権は残ります。相続した実家の登記簿に見覚えのない根抵当権が載っているのは、この放置が原因です。
根抵当権が付いたままの空き家・実家でも、そのままご相談いただけます。抹消の段取りごと、リハコが司法書士と連携して進めます。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
7. 根抵当権を設定する手順は？
実際は、どんな流れで設定するのでしょうか？
契約を結ぶ → 法務局で登記するの2段階です。登記まで終えて初めて効力を第三者に主張できます。
根抵当権を設定するときは、大きく分けて次の2つの手順で進めます。
7-1. 「根抵当権設定契約」を結ぶ
まず根抵当権設定契約を結び、担保にする不動産に根抵当権を設定します。
契約するのは、担保にする不動産の所有者と、お金を貸す金融機関や個人です。
契約では主に次のような事項を決めます。
| 不動産の表示 | 根抵当権を設定する不動産の所在・地番・家屋番号・面積・所有者 |
| 債権の範囲 | どのような取引から生じる債権を担保するのかを特定する |
| 極度額 | いくらまで担保するのかという上限額 |
| 設定登記について | 登記手続きを行う時期と、費用をどちらが負担するか |
| 元本確定期日 | 必ず定める必要はない。定める場合は定めた日から5年以内 |
7-2. 根抵当権の設定登記をする
契約を結んだら、対象不動産を管轄する法務局で設定登記を申請します。必要になる書類は次のとおりです。
- 登記原因証明情報（根抵当権設定契約書など）
- 登記済権利証または登記識別情報
- 根抵当権設定者の印鑑証明書（発行から3か月以内）
- 本人が申請する場合は本人確認書類、依頼する場合は委任状
登記の申請は契約者本人でもできますし、司法書士に依頼することもできます。
住宅ローンや事業融資では、金融機関が指定する司法書士が融資実行と同時に申請するのが通例です。
8. 根抵当権を設定するときの注意点は？
設定するときに気をつけることはありますか？
借りたお金の使い道です。契約で決めた範囲の取引しか担保されません。
根抵当権を設定するときは、借りるお金の用途に注意してください。
根抵当権が担保するのは、契約で定めた「債権の範囲」に含まれる取引だけです。
「銀行取引」「手形債権」のように範囲が決められており、そこから外れる用途では、極度額に余裕があっても借りられません。
ただし元本確定前であれば、債権の範囲を変更できます（民法第398条の4）。
「追加でこういう用途にも使いたい」という予定があれば、契約した金融機関に早めに相談してください。
確定後は変更できないため、タイミングが重要です。
| 債権の範囲 | 元本確定前なら変更できる。後順位者の承諾は不要 |
| 極度額 | 利害関係者全員の承諾を得れば、確定前後を問わず増減できる |
| 元本確定期日 | 確定前なら変更可。変更した日から5年以内に設定する |
| 債務者の変更 | 元本確定前に限り変更できる |
極度額を変えるには
利害関係者から承諾を得て承諾書を受け取り、法務局で極度額の変更登記を申請します。増額・減額のどちらも可能ですが、増額分には登録免許税がかかります。
9. 根抵当権が付いたままの実家はどうすればいい？
父が亡くなり、実家の登記簿に根抵当権が残っていました。売れますか？
売れます。元本確定 → 抹消登記の順に進めれば大丈夫です。残債がゼロのケースも多いですよ。
根抵当権が付いたままの実家でも、売却は可能です。
登記簿に根抵当権が残っていても、実際の残債はゼロというケースが少なくありません。
まず金融機関に残債を照会し、次のような順序で進めます。
| 1. 残債の確認 | 金融機関に照会し、返済が残っているかを確かめる |
| 2. 査定を受ける | 残債と売却見込み額を比べ、返済できるかを判断する |
| 3. 債権者と協議 | 元本確定と抹消の段取り、必要書類を確認する |
| 4. 元本を確定 | 根抵当権者・設定者のいずれからでも請求できる |
| 5. 書類を受け取る | 解除証書・登記識別情報・委任状などを受領する |
| 6. 抹消登記の申請 | 法務局へ申請。完了まで1週間〜10日ほどが目安 |
登録免許税は不動産1個につき1,000円です。
土地と建物があれば合計2,000円になります。
司法書士に依頼する場合は、これに報酬が加わります。
9-1. 債権者が亡くなっている「休眠根抵当権」の場合
休眠担保権とは、長年放置され、債権者の所在や生死が分からなくなった担保権のことです。
古い物件では、金融機関ではなく個人が根抵当権者になっていて、その方がすでに亡くなっているケースがあります。
この場合は相続人を探して協力を求めるか、供託や裁判所の手続きによって抹消を進めることになります。
手続きは煩雑ですが、道は残されています。登記簿を見て諦めてしまう前に、司法書士や買取業者へ相談してください。
9-2. 仲介と買取、どちらで売る？
築年数が浅く需要のあるエリアなら仲介、築古で買主が付きにくい物件や、権利関係の整理から必要な物件は買取が向いています。
リハコではまず投資家ネットワークに紹介して仲介での売却を試み、買主が見つからなければリハコが買い取るという進め方をしています（選ばれる4つの理由）。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
| 価格 | 市場価格に近い金額を狙える | 仲介の成約価格の6〜8割が目安 |
| 期間 | 3か月〜1年以上 | 最短14日間（準備1〜7日＋売却約14日） |
| 権利関係の整理 | 売主側で進めることが多い | 買主側と司法書士が並行して進めやすい |
| 残置物・片付け | 内見のため片付けが必要 | そのままで可 |
リハコはリノベーション費用まで自社で見積もれるため、再生後にいくらで貸せるか・売れるかを実額で計算できます。
工事費を多めに見込んで安全側に振る必要がないぶん、同じ物件でも提示できる金額が高くなりやすいのが強みです。
実際に、埼玉県本庄市台町の空き家は、仲介で解体前提380万円として3か月動かなかったものを、解体せず145万円でそのまま買い取りました（売却者様の声）。
千葉県流山市西深井の物件は、市役所で再建築可を確認したうえで投資家へ紹介し、2日で買主が決まりました（売却者様の声）。
登記簿に知らない根抵当権が載っていて、手が止まっていました。残債はもう無いと分かり、司法書士さんと一緒に片付けてもらえて助かりました。
相続登記は義務です
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。抹消より先に相続登記が必要になる場合があります。詳しくは司法書士にご確認ください。
10. まとめ｜根抵当権とは何かをもう一度
最後に、押さえるべき点を教えてください。
何度でも借りられる代わりに、完済しても自動では消えない。この1点だけでも覚えて帰ってください。
根抵当権とは、不動産を担保に、極度額の範囲内であれば何度でも借り入れと返済ができる担保物権です。
抵当権との違いは、借りられる回数・借入額が確定する時期・登記の回数・連帯債務者を立てられるか・随伴性・そして完済後に自動で消えるかどうかの6点に集約されます。
個人が関わるのは、注文住宅を建てるときやリバースモーゲージを使うときがほとんどです。
2回以上借りる予定があり、2回目以降の手続きを簡単にしたい方に向いています。
一方で、相続した実家の登記簿に根抵当権が残っているという形でこの言葉に出会う方も多くいます。
その場合も、元本確定から抹消登記まで手順は決まっています。
群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川で空き家の買取を手がけるリハコでは、司法書士・宅建士と連携して権利関係の整理から進められますので、登記簿を見て手が止まってしまった方はお気軽にご相談ください。
よくある質問
根抵当権とは何ですか？
根抵当権とは、極度額（上限額）の範囲内であれば何度でも借り入れと返済ができる担保物権です。
民法第398条の2に定められています。
1回の借り入れごとに設定する抵当権と違い、登記は最初の1回で済みます。
事業資金の融資、注文住宅の住宅ローン、リバースモーゲージなどで使われます。
抵当権と根抵当権の違いは何ですか？
主な違いは6つです。
借りられる回数（1回か、極度額の範囲で何度でもか）、借入額が確定する時期（契約時か、元本確定期日か）、登記の回数（借入ごとか、最初の1回か）、随伴性の有無、完済後に自動で消えるかどうか、使われる場面です。
とくに重要なのは、根抵当権は完済しても自動的には消滅しないという点です。
根抵当権の設定にはいくらかかりますか？
登録免許税が極度額の0.4%、司法書士への依頼費が税込33,000円前後／件が目安です。
極度額3,000万円なら登録免許税は12万円になります。
このほか登記事項の確認に約330円、不動産公図が約360円／通、完了登記事項証明書が約500円／通、小為替が約200円／通、送料・交通費が実費でかかります。
根抵当権が付いたままの家は売却できますか？
売却できます。
ただし担保が付いたままでは買主がリスクを負うため、実務では決済日に売買代金で残債を返済し、同時に抹消登記を申請します。
手順は残債の確認、査定、債権者との協議、元本の確定、書類の受領、抹消登記の申請という流れです。
抹消登記の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。
根抵当権はローンを完済すれば消えますか？
自動では消えません。
極度額の枠が残るため、完済後も登記簿には根抵当権が残ります。
消すには金融機関と合意して元本を確定させ、解除のうえで抹消登記を申請する必要があります。
相続した実家に見覚えのない根抵当権が残っているのは、この手続きが行われていないためです。
