空き家を子育て世帯に貸す投資｜戸建て賃貸の需要と工事費3段階

先に、この記事の結論を3行で書いておく。

• 戸建て賃貸は、子育て世帯が多く住む住まいだ｜国交省の令和7年度住宅市場動向調査では、三大都市圏で民間賃貸の一戸建てに住み替えた世帯の30.0%が子育て世帯で、集合住宅（14.4%）の約2倍だった
• 子育て世帯が重く見るのは「広さ・間取り」「治安」「通学」｜工事は間取りと収納、水回りに絞り、駐車場と学区は買う前に確かめる
• 制度は使えるものと、まだ決まっていないものを分けて考える｜セーフティネット住宅の改修費補助はいま募集中で、2027年度に向けた空き家リノベーションの優遇融資は条件が未定だ

この記事は、空き家を買って直し、子育て世帯に貸したいと考えている会社員の方に向けて書いている。

上位の解説記事は「ファミリーは長く住む」と書くものの、公的なデータや、どこまで直すかの線引きまではあまり書いていない。

この記事では国交省の調査を開いて確かめた数字と、リハコが空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきた中での工事の考え方をまとめる。

子育て世帯が戸建て賃貸を選ぶ理由

子育て世帯が戸建て賃貸を選ぶのは、集合住宅では手に入りにくい「広さ・部屋数」と、子どもを育てやすい環境を求めるからだ。

国交省の令和7年度住宅市場動向調査（2026年7月公表）で、三大都市圏の民間賃貸住宅に住み替えた世帯を見ると、一戸建てでは30.0%が子育て世帯だった。

集合住宅では14.4%なので、戸建て賃貸には子育て世帯が約2倍の割合で住んでいることになる。

同じ調査で、子育て世帯がいまの賃貸住宅を選んだ理由（複数回答）も分かる。

「子育てに適した環境だったから」は子育て世帯で26.9%と、全体の4.7%を大きく上回った。「親・子供などと同居した、または近くに住んでいたから」も20.4%で、全体の10.5%の約2倍だ。

選んだ理由（複数回答）	子育て世帯	全体
家賃が適切だったから	46.2%	45.8%
住宅の立地環境が良かったから	41.9%	37.6%
子育てに適した環境だったから	26.9%	4.7%
親・子供などと同居した、または近くに住んでいたから	20.4%	10.5%
一戸建てだから	9.7%	6.3%

出典：国土交通省「令和7年度 住宅市場動向調査」民間賃貸住宅 経年変化比較表（問1 住宅の選択理由・三大都市圏）。子育て世帯は「子育てに適した環境」と「親の近く」を、全体よりはっきり重く見ています。

もう1つ、国交省の令和5年住生活総合調査（確報・2025年8月公表）では、長子が17歳以下の子育て世帯に「子育てのために重要と思う項目」を聞いている。

最も多かったのは「広さや間取り」20.1%で、全世帯より8.3ポイント高い。次いで「治安」12.0%、「通勤・通学の利便」11.1%だった。

子育て世帯が戸建て賃貸に求めるのは、広さ・間取りと、子育てしやすい場所。投資家が見るべき点も、この2つに集まる。

子育て世帯に貸しやすい空き家の条件

子育て世帯に貸しやすい空き家は、「3部屋以上取れる広さ」「敷地内の駐車場」「通いやすい小学校」の3つがそろっている家だ。

このうち広さは工事である程度変えられるが、駐車場と学区は買ったあとでは変えられない。

だから順番は、場所の条件を先に確かめ、建物は工事費で調整する、になる。

条件	見るポイント	買ったあとで変えられるか
部屋数と広さ	夫婦の寝室＋子ども部屋2つが取れるか。和室2間続きなら、間仕切りで分けられるか	工事で一部変えられる
駐車場	敷地内に車を置けるか。郊外では2台分あるかで反響が変わる	ほぼ変えられない
学区と通学路	小学校までの距離、通学路に危ない道がないか	変えられない
治安と周辺環境	夜の人通り、公園・保育園・スーパーの近さ	変えられない
建物の状態	雨漏り・シロアリ・給排水の傷み。耐震性（旧耐震かどうか）	工事費しだい

上の調査で子育て世帯が「通勤・通学の利便」や「治安」を重く見ていたのは、この表の下半分と重なる。

反対に、駅から遠い郊外の戸建てでも、駐車場があり小学校が近ければ子育て世帯の候補に入る。単身者向けとは、物件を見る目が逆になるところだ。

買う前の確かめ方：市町村のホームページで通学区域（学区）を確認し、地図で小学校までの道のりを歩いてみてください。あわせて地元の管理会社に「この学区で、この広さの戸建てを探している家族はいるか」と聞くと、需要の有無がはっきりします。

空き家リノベーションで子育て向けにする工事の線引き

子育て世帯向けの空き家リノベーションは、「間取り・収納・水回り」に予算を寄せ、見た目だけの工事は削る。

リハコが投資用リフォームの目安にしている相場は、最低限50〜150万円、標準500〜700万円、フル700〜1,000万円の3段階だ。

子育て世帯に貸すなら、多くの物件は標準の範囲で収まるように工事の中身を決める。

子ども向けの安全対策（階段の手すり、浴室や窓まわりの転落防止など）は、費用が小さく効果が分かりやすい工事だ。

ただし、それだけで家賃が上がるとは考えないほうがよい。家賃を決めるのは、広さ・部屋数と場所である。

工事費の考え方は空き家リフォームの費用相場と、どこまで直すかの判断基準で、貸すまでの流れは空き家をリフォームして貸す方法で詳しく書いている。

家賃の決め方と、長く住んでもらうための考え方

家賃は、近くの似た戸建て賃貸の「決まる家賃」から決め、工事費はその家賃で回収できる範囲に収める。

参考までに、令和7年度住宅市場動向調査で三大都市圏の民間賃貸に住み替えた世帯の平均家賃は、一戸建てが約9.0万円、集合住宅が約8.3万円だった。

ただしこれは東京近郊を含む平均で、郊外の戸建てでは大きく下がる。家賃は必ずその地域の数字で見る。

「ファミリーは長く住む」とよく言われるが、子育て世帯の賃貸の入居期間に絞った公的な統計は、今回調べた範囲では見つからなかった。

ただ、先の調査で子育て世帯は「子育てに適した環境」や「親の近く」を理由に住まいを選んでいた。子どもが小学校に上がると、学区が変わる引っ越しはしにくくなる。

長く住んでもらえるかは、この「地域に根を張る理由」がある場所かどうかで決まる、と考えるのが現実的だ。

長く住んでもらうための手	中身	注意点
家賃を相場の中ほどに置く	高すぎる家賃は、更新のたびに住み替えを考えるきっかけになる	安くしすぎると工事費が回収できない
設備の故障に早く対応する	給湯器やエアコンの故障は、子育て世帯の暮らしに直接ひびく	修繕費は家賃の一部を積み立てておく
契約条件をはっきりさせる	ペット・庭の使い方・駐車台数を、入居前に書面で決める	あいまいにすると退去時の揉めごとになる

空室のリスクも忘れずに：戸建ては1戸に1世帯なので、退去が出ると家賃は0円になります。長く住んでもらえる見込みがあっても、空室が3ヵ月続いても返済に困らない借り方にしておいてください。

使える制度｜セーフティネット住宅と2027年度の融資の方針

子育て世帯向けの賃貸に使える国の制度は、いま募集中の「セーフティネット住宅の改修費補助」と、2027年度に向けて国が準備している「空き家を賃貸にする事業者向けの融資制度」の2つだ。

前者は家賃に上限がつく代わりに工事費の一部が補助され、後者はまだ条件が決まっていない。

住宅セーフティネット制度（登録住宅と改修費補助）

住宅セーフティネット制度は、子育て世帯や高齢者など住まいを借りにくい人（住宅確保要配慮者）の入居を断らない賃貸住宅を、都道府県などに登録する仕組みだ。法律上、子育て世帯は住宅確保要配慮者に含まれる。

国交省の資料では、既存住宅の登録基準は、1戸の床面積18㎡以上（台所などを共用する住宅は13㎡以上）、耐震性があること、台所・便所・浴室などの設備があること、家賃が近くの同じような住宅と比べて高すぎないこと、などとされている。1戸から登録できる。

投資家にとっての分かれ目は、家賃の上限と10年間の専用期間を受け入れても収支が合うかだ。

補助で工事費は下がるが、家賃は公営住宅に準じた額以下に抑える必要がある。郊外で相場の家賃がもともと低い地域なら、条件が合うこともある。

2027年度に向けた、空き家を賃貸にする事業者向けの融資の方針

国交省の令和9年度（2027年度）住宅局関係予算概算要求には、住宅金融支援機構に「住宅ストックを活用した賃貸住宅融資制度」を新しくつくる項目が入っている（同機構への出資金21億円の内数）。

空き家を改修して賃貸にする取組などを金融面から支援するもので、資料の図では入居者として子育て世帯や中低所得者層などが想定されている。

ただし、融資率・金利・対象となる築年数、個人オーナーが使えるかどうかは、まだ決まっていない。条件は2026年末までに詰める方針と報じられている。

制度の中身と、待つべきか今動くべきかの考え方は、空き家リノベーションの優遇融資（2027年度）の解説にまとめている。

今使える手段：決まっていない制度を当てにして買うのはおすすめしません。今の時点では、リフォームローンや自治体の補助金で資金計画を組み、新しい制度は使えたら上乗せ、と考えるのが安全です。補助金の探し方は空き家リフォームの補助金は投資用でも使えるかで、借り方は不動産投資の融資の記事で書いています。

退去・原状回復で気をつけること

子育て世帯が退去するときに揉めやすいのは、壁や床の傷・汚れを誰が直すかだ。入居前に、国交省のガイドラインに沿った契約と記録を残しておくことで大半は防げる。

国交省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復を、借主の故意・過失や通常の使い方を超える使い方による損耗を直すこと、としている。

年月がたって古くなる経年変化や、普通に暮らしていて生じる損耗の修繕費は、家賃に含まれるという考え方だ。原状回復は、入居したときの状態に戻すことではない。

揉めやすい点	入居前にできること
壁紙の落書きや破れ	入居時の写真を日付入りで残し、借主と一緒に確認しておく
床の傷・へこみ	傷に強い床材を選んでおくと、退去のたびの張り替えが減る
庭・駐車場の使い方	草木の手入れや物置の設置を、誰がどこまでやるか契約書に書く
ペット	可にするなら、頭数と退去時の負担の考え方を特約で決めておく

貸す側としては、壊れにくい材料を選ぶことも原状回復の対策になる。

子どもがいる家は、どうしても壁や床が傷みやすい。退去のたびに大きな工事が出ない内装にしておくと、次の募集までの期間も短くできる。

管理会社を決めておく：退去の立ち会いや入居者とのやり取りは、地元の管理会社に任せるのが一般的です。リハコでは管理会社のご紹介などで、客付けや運営をサポートしています。

熊谷市の実例で収支を見る

リハコが再生した埼玉県熊谷市の戸建ては、購入180万円・リフォーム600万円で、家賃月6万円で貸した。

工事費600万円は、3段階の相場でいう「標準」の範囲にあたる。

この数字から分かるのは、家賃6万円で決まる場所だと先に分かっていたから、600万円の工事に踏み切れたということだ。

同じ工事でも、家賃を読み違えれば回収の年数は大きく延びる。子育て世帯向けに直すときも、まず家賃、次に工事費の順で決める。

物件のビフォーアフターは空き家再生の事例（熊谷市）で詳しく紹介している。

株と比べるときは：株式の配当や値上がりを年4%と置いて比べる場合も、不動産側は表面の数字ではなく、空室・管理費・修繕・税金を引いた手残りで比べてください。表面の数字だけで比べると、不動産を高く見積もりすぎます。

まとめ｜子育て世帯向けは「広さ・駐車場・学区」で決まる

空き家を子育て世帯に貸す投資は、需要のある層に向けて、場所の条件で選び、工事は間取りと水回りに絞るのが基本だ。

制度は使えるものから使い、決まっていないものは当てにしない。

1. 戸建て賃貸は子育て世帯が多い令和7年度住宅市場動向調査では、三大都市圏の民間賃貸の一戸建てに住み替えた世帯の30.0%が子育て世帯。集合住宅の約2倍。
2. 求められるのは広さ・間取りと環境住生活総合調査では、子育て世帯が重く見る項目の1位が「広さや間取り」20.1%。治安・通学が続く。
3. 駐車場と学区は買う前に確かめる部屋数は工事で変えられるが、駐車場・学区・治安は変えられない。
4. 空き家リノベーションは間取り・収納・水回りに寄せる相場は最低限50〜150万・標準500〜700万・フル700〜1,000万円。見た目だけの工事は削る。
5. 家賃から工事費を逆算する決まる家賃と回収の年数から、工事費の上限を決める。
6. 制度は「今ある」と「未定」を分けるセーフティネット住宅の改修費補助は家賃の上限と10年の専用期間つき。2027年度の融資は条件が未定。
7. 原状回復は入居前の準備で防ぐ国交省のガイドラインに沿った契約、入居時の写真、傷みにくい内装。

※本記事の制度の内容は2026年10月11日時点で確認したものです。補助金・融資の条件は年度ごとに変わるため、申し込みの前に国土交通省・住宅金融支援機構・各自治体の最新の公式情報をご確認ください。収益を保証するものではありません。

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