空き家再生の事例｜熊谷市の戸建てを購入180万円・リフォーム600万円で貸した実例とビフォーアフター

先に、この記事の結論を3行で書いておく。

• 空き家再生の事例は、写真より「買値・工事費・家賃」の3つの数字で読む｜カフェや交流施設の事例は、個人投資家の参考になりにくい
• リハコが再生した熊谷市の戸建ては、購入180万円・リフォーム600万円・家賃月6万円｜物件と工事の合計に対する表面利回りは約9.2%
• 再生の良し悪しは「家賃に効く箇所に絞ったか」で決まる｜水回り・床・照明と、雨漏りなど建物の不具合を優先する

この記事は、空き家を買って直し、貸すことを考えている投資家の方に向けて書いている。

リハコが関東で再生してきた戸建てのうち、数字を公開できる熊谷市の1件を中心に、写真と一緒に紹介する。

あわせて、館林・本庄・白岡・伊勢崎で再生した戸建ての写真も載せる。

空き家再生とは｜投資家が参考にすべき事例の条件

空き家再生とは、使われなくなって傷んだ空き家に手を入れ、もう一度使える建物に戻すことだ。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万戸、空き家率は13.8%と、どちらも過去最多・最高になった。

その使い道として、自治体や事業者による再生の取り組みが各地で進んでいる。

ただ、検索で出てくる再生事例は、目的によって中身がまったく違う。

事例のタイプ	よくある用途	個人投資家の参考になるか
地域・公共型	交流施設・移住相談窓口・宿泊施設。自治体の補助事業が多い	なりにくい。事業費は載っても、家賃や収支は載らないことが多い
事業・店舗型	古民家カフェ・民泊・ギャラリー	一部なる。ただし許可や運営の手間が大きく、本業との両立は難しい
賃貸住宅型	戸建て賃貸として入居者に貸す	なる。買値・工事費・家賃がそろっていれば、自分の計画に置き換えられる

会社員の投資家が参考にすべきなのは、いちばん下の賃貸住宅型だ。

そして事例を見るときは、写真の見栄えより先に、買値・工事費・家賃の3つがそろっているかを確かめたい。

この3つがない事例は、どれだけきれいに直っていても、投資として成り立ったかどうかが分からないからだ。

「空き家再生ビジネス」との違い：空き家を買って直し、売却して利益を出すのは、主に宅地建物取引業の免許を持つ会社の仕事です。個人が反復して売買すると免許が問題になります。個人投資家が取り組みやすいのは、直して貸し、家賃で回収する形です。

事例｜熊谷市の戸建てを購入180万円・リフォーム600万円で貸す

埼玉県熊谷市西城の戸建ては、購入180万円・リフォーム600万円で再生し、家賃月6万円の賃貸住宅になった。

個人の投資家に購入いただき、リハコが仕入れからリフォームまでを担当した。

入居者の募集は、地元の管理会社が行っている。

3つの数字から読み取れること

この事例でまず目につくのは、工事費が物件代の3倍以上だということだ。

空き家再生では、物件代が安いぶん、投資額の大半は工事費になる。だから「いくらで買えたか」より「いくらかけて直したか」が収支を左右する。

見るところ	熊谷市の事例	読み方
投資額の合計	780万円（物件180万円＋工事600万円）	諸費用を足したものが、実際に回収すべき額になる
年間家賃	72万円（月6万円×12ヵ月）	経費と税金を引いた手残りで、回収の速さを見る
単純な回収年数	約10.8年（780万円÷72万円）	経費・税金・空室を引く前の数字。実際はこれより長くなる
工事費の水準	600万円	投資用リフォームの「標準」（500万〜700万円）の範囲

家賃6万円で決まるエリアだと先に分かっていたから、600万円の工事をかけても回収できると判断できた。

逆に、家賃を読み違えていれば、同じ600万円の工事が重荷になっていたはずだ。

事例の価値は、写真ではなく「この家賃で決まると分かってから、この工事費をかけた」という順番にある。

熊谷市の事例のビフォーアフター｜どこを直したか

熊谷市の事例では、台所・浴室・洗面などの水回り、床と壁の内装、和室、庭まで手を入れた。

いずれも、入居者が内見で目にして、住むかどうかを決める場所だ。

写真で、改修前と再生後を並べて見てほしい。

台所

浴室と洗面

和室と洋室

庭と駐車スペース

並べてみると、お金をかけたのは「入居者が毎日使う場所」と「第一印象を決める場所」だと分かる。

台所・浴室・洗面は毎日使う場所で、古いままだと内見で真っ先に候補から外される。

庭と外まわりは、内見に来た人が最初に目にする場所だ。草木が茂ったままでは、建物の中を見る前に印象が決まってしまう。

和室を洋室にした理由：戸建てを借りる層には、畳の部屋より床の部屋を好む人が多いと、現場の募集で感じています。全室を洋室にする必要はありませんが、家族が集まる部屋や日当たりのよい部屋は、床にしておくと募集の幅が広がります。

館林・本庄・白岡・伊勢崎｜関東で再生した戸建て

リハコは熊谷市のほかにも、関東で空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきた。

ここでは、群馬県館林市・埼玉県本庄市・埼玉県白岡市・群馬県伊勢崎市で再生した戸建ての写真を紹介する。

金額は物件ごとに条件が違うため載せていないが、直し方の共通点は写真から読み取れる。

群馬県館林市広内町

埼玉県本庄市台町

埼玉県白岡市太田新井

群馬県伊勢崎市東町

4つの物件に共通しているのは、水回りを新しくし、床と壁を明るい色でそろえ、照明を増やしていることだ。

どれも、入居者が内見で「ここに住めそうだ」と感じるかどうかに効く箇所である。

逆に、凝った造作や高級な設備は入れていない。家賃に反映されにくいからだ。

再生事例から分かる「直す・残す」の判断基準

空き家再生で直すのは、「家賃に効く箇所」と「建物の安全に関わる箇所」。それ以外は残す。

ここまでの事例も、この基準で工事の範囲を決めている。

なお、2025年4月からは、木造2階建ての戸建てで屋根・壁・床・階段などの主要構造部の過半を改修する「大規模なリフォーム」に、建築確認の手続きが必要になった。

台所・トイレ・浴室などの水回りだけのリフォームは、これまでどおり建築確認は不要とされている（国土交通省「木造戸建の大規模なリフォームに関する建築確認手続について」）。

大がかりな再生ほど手続きと工期が増えるので、工事の範囲を決める段階で確かめておきたい。

工事費の相場と判断表は、空き家リフォームの費用相場と、どこまで直すかの判断基準でくわしく書いている。

空き家再生でつまずく形と、避ける方法

空き家再生でつまずくのは、「工事費が膨らむ」「家賃を読み違える」「貸せない・売れない物件を買う」の3つが多い。

どれも、買う前の確認で大部分を避けられる。

つまずく形	よくある原因	買う前にできること
工事費が膨らむ	床や壁を開けてから、シロアリや雨漏りの傷みが見つかる	床下と天井裏を見て、見つかった場合の工事費を価格に織り込む
工期が延びる	業者の手配が遅れる、自分で直そうとして進まない	工期の目安を先に決め、延びた月の家賃は入らない前提で予算を組む
家賃を読み違える	募集中の家賃を、そのまま決まる家賃と考える	地元の管理会社に「この状態ならいくらで決まるか」を聞く
貸せない・売れない	再建築不可・接道不足などの条件を見落とす	役所で道路と建築の条件を確かめる
業者が工事を止める	着工前に前金を払い、そのあと連絡が途絶える	前金なし・工程ごとの出来高払いに応じる業者を選ぶ

失敗の形は、不動産投資の失敗例と失敗率と、空き家投資で絶対に見るべきリスク7分類にもまとめている。

自分の再生事例をつくる手順｜仕入れから貸し出しまで

自分で再生事例をつくるには、「家賃を確かめる→仕入れる→工事の範囲を決める→直す→貸す」の順に進める。

大事なのは、家賃を最初に確かめることだ。熊谷市の事例も、家賃6万円で決まると分かってから工事費を決めている。

本業が忙しい会社員にとって、いちばん時間をとられるのは仕入れと工事だ。

リハコが請け負うのは、この仕入れからリフォームまでである。関東の非公開の築古物件を、工事費と家賃の見立てをつけてご紹介し、ご購入後のリフォームを担当する。

リフォームは投資家ご自身の資金（リフォームローンなど）で行い、客付けと管理は地元の管理会社のご紹介などでサポートしている。

遠方からの進め方は遠方でもできる空き家投資に、借り方は不動産投資の融資に書いている。

事例をそのまま真似しない：熊谷市の数字は、その物件とエリアでの結果です。同じ180万円で買えても、建物の傷み方や決まる家賃が違えば、かけるべき工事費も変わります。事例は「順番と考え方」を借りるものとして使ってください。

まとめ｜空き家再生の事例は「3つの数字」で読む

空き家再生の事例は、写真の見栄えより、買値・工事費・家賃の3つがそろっているかで価値が決まる。

3つがそろえば、自分の計画に置き換えて考えられる。

1. 参考にするのは賃貸住宅型交流施設やカフェの事例は、個人投資家の収支の参考になりにくい。
2. 熊谷市の事例は180万円・600万円・月6万円物件と工事の合計780万円に対し、表面利回りは約9.2%。
3. 投資額の大半は工事費物件代の安さより、いくらかけて直すかが収支を左右する。
4. 直したのは毎日使う場所と第一印象台所・浴室・洗面・床と壁・庭。凝った設備は入れない。
5. 関東で累計200戸以上館林・本庄・白岡・伊勢崎でも、水回りと内装の明るさに絞って再生している。
6. 大規模なリフォームは手続きを確認2025年4月から、木造2階建ての大規模なリフォームは建築確認の対象になった。
7. 家賃を最初に確かめる決まる家賃から工事費の上限を決め、価格は最後に決める。

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