ボロ戸建て投資の始め方と物件の探し方｜最初の1戸を買うまでの手順

先に、この記事の結論を3行で書いておく。

• 始める前に「資金の上限」「地域」「任せる範囲」の3つを決める｜ここが決まらないまま探すと、安さだけで選んでしまう
• 探し方はポータルサイト・地元の不動産会社・空き家バンク・仕入れから扱う会社の4つが中心｜図面の段階で、道路と場所の条件で先にふるい落とす
• 価格は、決まる家賃と工事費から逆算して最後に決める｜売り出し価格から考え始めない

この記事は、ボロ戸建て投資を始めたい会社員の方に向けて、最初の1戸を買うまでの手順を順番に書いている。

上位の記事は心構えやリスクの説明が中心で、どこで探し、図面と内見で何を見て、いくらで買うかという手順まで書いたものは少ない。

失敗の形とやめた方がいい人の条件は別の記事で書くので、ここでは手順に絞る。

ボロ戸建て投資とは｜始める前に知っておくこと

ボロ戸建て投資とは、築年数が古く傷んだ戸建てを安く買い、貸せる状態に直して家賃を得る投資だ。

決まった定義はないが、一般には築年数が古く、そのままでは住めない・貸せない戸建てを指すことが多い。「築古戸建て投資」「古家投資」とも呼ばれる。

物件価格が安いぶん、工事費が総額の大きな部分を占める。物件選びは、工事費と家賃の釣り合いを見る作業だと考えておくとよい。

空き家は全国で増えている。総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、空き家は900万2千戸と過去最多だった。物件の数そのものは少なくない。

問題は、そのなかから直せば貸せて、総額が家賃に見合う物件を選び出せるかどうかだ。

始める前に決める3つのこと｜資金・地域・任せる範囲

物件を探す前に、「資金の上限」「買う地域」「任せる範囲」の3つを決めておく。これが探し方と選び方の基準になる。

決めること	決め方	決めないとどうなるか
資金の上限	物件価格＋工事費＋諸費用の総額で上限を置く。別に工事費の1〜2割の予備と、空室数ヵ月分の返済を取り分ける	物件価格だけで判断し、工事費で予算を超える
買う地域	戸建ての賃貸が決まる地域から選ぶ。車社会の郊外なら駐車場の有無も条件に入れる	安さにつられて、需要の薄い場所で買ってしまう
任せる範囲	内見・工事・客付け・管理のうち、自分でやることと任せることを分ける	DIYや自主管理で時間が足りず、工期と空室が延びる

資金は、自己資金だけで考えなくてよい。物件は現金で買い、工事はリフォームローンを使う、といった組み合わせもある。

借り方の選択肢は築古戸建て・空き家の融資の記事で詳しく書いた。

本業が忙しい方へ：任せる範囲を広くすると、そのぶん費用はかかりますが、工期と空室の短さで取り戻せることが多いです。任せる費用も最初から総額に入れて計算してください。

ボロ戸建ての探し方｜物件情報の入手先

ボロ戸建ての情報は、ポータルサイト・地元の不動産会社・空き家バンク・仕入れから扱う会社の4つから集めるのが中心になる。

入手先	特徴	使い方のコツ
不動産ポータルサイト	数が多く、相場をつかむのに向く。安くて条件のよい物件はすぐ決まりやすい	地域と価格の条件を保存し、新着を毎日見る。相場の勉強用と割り切る
地元の不動産会社	ポータルに載る前の売り物件や、相続の相談から出る物件の情報を持っている	予算・地域・決済の早さを伝え、「この条件なら買う」と具体的に頼んでおく
空き家バンク	自治体が集めた空き家の情報。国土交通省の支援でできた全国版のサイトで、自治体をまたいで検索できる	自治体ごとに、移住者向けなどの利用条件がないかを先に確かめる
仕入れから扱う会社	自社で仕入れた物件を、工事費や家賃の見立てと合わせて紹介してくれる	工事費と家賃の根拠を、数字で出してもらえるかを確かめる

会社員にとって難しいのは、よい物件ほど早く決まることだ。平日の昼に連絡が取れず、内見の日程を組めないうちに他の人に買われる。

だからこそ、事前に「この条件なら買う」を決めておき、判断を速くしておく必要がある。始める前の3つの決めごとは、ここで効いてくる。

物件情報で最初にふるい落とす条件

図面を見た段階で、工事で直せない条件の物件はふるい落とす。内見に行くのは、残った物件だけでよい。

見る項目	ふるい落とす目安	理由
道路との接し方	「再建築不可」「接道なし」の記載がある	建築基準法43条で、敷地は道路に2m以上接していないと建物を建てられない。融資も売却も難しい
都市計画の区域	市街化調整区域で、建て替えの条件が確認できない	建て替えや用途の変更に制限がかかり、買い手が限られる
築年	1981年5月以前の建築確認で、耐震の工事費を見込めない	1981年6月1日以降の新耐震基準より前の建物は、耐震の工事が要ることがある
駐車場	車社会の地域で、車を置く場所がない	郊外では借り手が限られる
土地の形と高低差	崖や古い擁壁に接している	擁壁の工事は建物の価値を超えやすい

相場より極端に安い物件は、このどれかに当てはまっていることが多い。安い理由を不動産会社に先に聞く習慣をつけておくとよい。

リスクの全体像は、空き家再生の教科書｜リスク7分類にまとめている。

内見で見るところ｜工事費が膨らむ箇所

内見では、内装のきれいさではなく、工事費が大きくなる箇所を見る。床下・屋根と天井裏・水回り・傾きの4つだ。

見る箇所	見るポイント	見つかったら
床下	点検口からのぞき、土台の腐れ・シロアリの跡・湿気を見る	土台や床の工事費を上乗せして価格を考える
屋根・天井裏	天井や押し入れの上部にしみがないか、屋根材のずれがないか	雨漏りの修理と、傷んだ下地の工事費を見込む
水回り・給排水	台所・浴室・トイレの設備の年数、水を流したときの流れや臭い	設備の交換と、配管のやり直しを分けて見積もる
傾き	建具の開け閉め、床にビー玉やスマホの水平器アプリを当てる	傾きの原因が地盤か建物かで費用が大きく変わるため、専門家に見てもらう
残置物	家財がどのくらい残っているか	撤去費を価格に織り込む

自分だけで見るのが不安なら、工事の分かる人と一緒に内見するのが一番確実だ。

建物状況調査（インスペクション）を使う方法もある。2018年4月から、不動産会社は媒介契約を結ぶときに、調査を行う業者をあっせんできるかを示すことになった（国土交通省）。

買う価格の決め方｜家賃から逆算する

買う価格は、「決まる家賃」から「かけられる総額」を出し、そこから工事費と諸費用を引いて決める。

リハコが再生した埼玉県熊谷市の戸建てを、この考え方で見てみる。

工事費の相場は、最低限で50〜150万円、標準で500〜700万円、フルで700〜1,000万円ほど。どこまで直すかで、買ってよい価格が大きく変わる。

工事の範囲の決め方は、空き家リフォームの費用相場と判断基準で詳しく書いた。

購入から入居までの流れと諸費用

買うと決めたら、「申込み→契約・決済→工事→募集→入居」と進む。物件価格のほかに、諸費用と工事中の空室を見込んでおく。

段階	やること	かかるお金
申込み・契約	価格と条件を交渉し、売買契約を結ぶ。契約不適合責任の範囲を確認する	手付金、仲介手数料、印紙代
決済・登記	残金を払い、所有権を移す登記をする	登録免許税、司法書士の報酬、固定資産税の精算
購入後	火災保険に入る。不動産取得税の通知が届く	火災保険料、不動産取得税
工事	工事の範囲と仕様を決め、工事を進める	工事費（リフォームローンを使う場合は返済も始まる）
募集・入居	管理会社に募集を頼み、入居者を決める	募集の広告料など、管理会社との取り決めによる

見落としやすいのが仲介手数料だ。国土交通省の告示の改正で、2024年7月から、800万円以下の物件の売買では、仲介手数料の上限が30万円の1.1倍（33万円）まで認められるようになった。

物件価格が安いボロ戸建てでは、価格に対して手数料の割合が大きくなることがある。不動産会社は契約の前に金額を説明し、合意を得ることになっているので、その場で確かめておきたい。

リハコは仕入れからリフォームまでをお引き受けしている。ご購入後、投資家さまの資金（リフォームローンなど）でリハコがリフォームを行い、募集と管理は地元の管理会社のご紹介などでサポートする形だ。

出口の考え方｜持ち続けるか、売るか

ボロ戸建ての出口は、「持ち続けて家賃を受け取る」「入居者がいるまま売る」「土地として売る」の3つ。買う時点で、どれを選ぶかの見当をつけておく。

出口	向いている場面	買う前に見ておくこと
持ち続ける	家賃が安定して入り、修繕の積立ができている	屋根・外壁・給湯器など、次の大きな修繕の時期
入居者がいるまま売る	家賃と利回りで買う投資家に引き継ぐ	その地域で、投資用の戸建てを買う人がいるか
土地として売る	建物の寿命が近い、または自分で住む人に売る	解体費を引いても、土地の値段が残るか

どの出口でも、建て替えができる敷地であることが前提になる。道路の条件を最初に確かめるのは、このためでもある。

出口から逆算して買うことは、失敗を避ける一番の近道だ。不動産投資全体の失敗の形は、不動産投資の失敗例と失敗率にまとめている。

まとめ｜始め方は「探す前に決める」が先

ボロ戸建て投資の始め方は、物件を探すことからではなく、資金・地域・任せる範囲を決めることから始まる。

1. ボロ戸建て投資は工事費と家賃の釣り合いを見る投資物件価格が安いぶん、総額に占める工事費が大きい。
2. 始める前に3つを決める資金の上限（予備を含む）、戸建て賃貸が決まる地域、任せる範囲。
3. 探し方は4つが中心ポータルサイト、地元の不動産会社、空き家バンク、仕入れから扱う会社。
4. 図面の段階でふるい落とす道路に2m以上接していない、市街化調整区域、旧耐震、駐車場なし、崖や擁壁。
5. 内見は工事費が膨らむ箇所を見る床下・屋根と天井裏・水回り・傾き・残置物。
6. 価格は家賃から逆算して最後に決める熊谷市の実例は購入180万円・リフォーム600万円・家賃月6万円。
7. 諸費用と出口も買う前に800万円以下の物件は仲介手数料の上限が33万円。出口は持つ・売る・土地で売るの3つ。

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