不動産投資の融資｜築古戸建て・空き家でも借りられる？審査と借り方を解説

先に、この記事の結論を3行で書いておく。

• 築古の木造戸建ては、一般的な不動産投資ローン（アパートローン）が出にくい｜木造住宅の法定耐用年数は22年で、それを過ぎた建物は担保として評価されにくいからだ
• それでも、リフォームローン・地方銀行や信用金庫・日本政策金融公庫・他の不動産を担保にした借入など、使える道はある｜物件の購入は現金、リフォーム費用だけ借りる組み方も多い
• 大事なのは借りられる額より、空室が続いても返せる額に抑えること｜リハコの熊谷市の実例は、リフォームローンを使って手出しを約180万円に抑えた

この記事は、築古の戸建てや空き家で不動産投資を始めたい会社員の方に向けて書いている。

新築や区分マンションの融資の解説は多いが、築古戸建てでどう借りるかに絞って、リハコが仕入れの現場で見てきた範囲で書く。

築古戸建てでも、融資を使う道はある

築古の戸建てでも、借り方を選べば融資を使って不動産投資を始められる。

ただし、新築アパートや区分マンションと同じ借り方は通りにくい。

一般的な不動産投資ローンは、建物の残りの耐用年数を返済期間の上限にすることが多い。

そのため築年数が古いほど、返済期間が短くなるか、そもそも融資の対象外になる。

一方で、築古戸建ては物件価格そのものが小さい。

数百万円で買える物件なら、物件は現金で買い、リフォーム費用だけを借りるという組み方ができる。

「いくら借りられるか」より先に、「どこを現金にして、どこを借りるか」を決める。これが築古戸建ての融資の考え方だ。

なぜ築古戸建ては融資が出にくいのか

築古の木造戸建てに融資が出にくいのは、3つの理由が重なるからだ。

「建物の耐用年数が残っていない」「担保としての評価が低い」「金額が小さく金融機関の手間に見合わない」の3つである。

理由	中身	築古戸建てでの影響
耐用年数が残っていない	木造住宅の法定耐用年数は22年。多くの金融機関は、残りの耐用年数を返済期間の目安にする	築22年を過ぎた木造は、返済期間がとれない、または短くなる
担保の評価が低い	土地と建物の価値から担保評価を出す。古い建物はほぼ評価されない	評価は土地値が中心になり、借りられる額が小さくなる
金額が小さい	数百万円の融資は、審査の手間に対して金融機関の利益が小さい	取り扱い自体をしていない金融機関もある

逆に言えば、この3つを避ける借り方を選べばよい。

建物の耐用年数を見ない借り方、土地や別の資産を担保にする借り方、少額でも扱う金融機関を選ぶ借り方だ。

耐用年数の数字について：木造住宅の法定耐用年数22年は、税金の計算（減価償却）で使う年数です。建物が22年で住めなくなるという意味ではありません。ただ、金融機関がこの年数を融資の目安に使うことが多いため、築古の木造は融資で不利になります。

築古戸建て・空き家で使える借り方

築古戸建て・空き家で使われる借り方は、主に4つだ。

「リフォームローン」「地方銀行・信用金庫」「日本政策金融公庫」「他の不動産を担保にした借入」である。

借り方	向いている人・場面	気をつける点
リフォームローン	物件は現金で買い、工事費だけ借りたい人。会社員の給与を返済の裏づけにできる	借入額の上限や期間は金融機関ごとに違う。金利は一般的な住宅ローンより高めのことが多い
地方銀行・信用金庫	物件の地元の金融機関と取引がある人。地域の事情を見て個別に判断してもらえることがある	営業エリア内の物件・居住者に限ることが多い。担当者によって判断が分かれる
日本政策金融公庫	賃貸業を事業として始める人。小さな金額から相談できる	事業計画の説明が求められる。条件は個別に異なる
他の不動産を担保にした借入	自宅や持っている土地に担保の余裕がある人	担保にした不動産も返済が滞れば失うおそれがある。家族の同意も必要になる

物件は現金、リフォームは借入という組み方

築古戸建てでよく使われるのが、物件価格は現金で払い、リフォーム費用をリフォームローンで借りる組み方だ。

物件価格が数百万円に収まる築古戸建てなら、購入時に大きな融資審査を通す必要がない。

工事費を借りることで、手元の現金を残したまま、家賃の入る状態まで持っていける。

リハコでは、リフォームローンを扱う金融機関のご紹介もしている。

物件選びの段階から、どの借り方を使うかを一緒に決めておくと、買ったあとに資金が足りなくなることを防げる。

審査で見られる3つのこと

不動産投資の融資で金融機関が見るのは、「借りる本人」「自己資金」「物件」の3つだ。

築古戸建てでは、物件の評価が低いぶん、本人と自己資金の比重が大きくなる。

見られること	主な中身	築古戸建てでのポイント
借りる本人	年収、勤務先、勤続年数、年齢、いまある借入（住宅ローン・車・カードローン）	給与で返済できるかが中心になる。カードローンやリボ払いの残高は先に整理しておく
自己資金	頭金に入れる額と、それ以外に残る預貯金	物件を現金で買えるくらいの預貯金があると、工事費の借入が通りやすい
物件	土地と建物の担保評価、家賃から見た収益性、再建築できるか、道路の条件	再建築不可や接道が足りない物件は、ほぼ融資の対象外になる

再建築不可の物件に注意：再建築できない土地や、建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は、担保としてほとんど評価されません。価格が安く見えても、融資を使う前提なら候補から外すか、現金だけで買える範囲に限ってください。

融資を受けるまでの流れと準備する書類

融資は「事前相談 → 事前審査 → 売買契約 → 本審査 → 契約 → 融資実行」の順に進む。

物件を決める前に、事前相談までは済ませておく。

1. 事前相談年収・自己資金・借入の状況を伝え、どのくらいの借入が見込めるかを聞く。物件が決まる前でも相談できる。
2. 事前審査候補の物件の資料を出して、借りられるかの見込みを確かめる。
3. 売買契約融資が通らなかった場合に契約を白紙にできる「ローン特約」を付けておく。
4. 本審査契約書や工事の見積書を出して、正式に審査を受ける。
5. 契約と融資実行金銭消費貸借契約を結び、決済の日にお金が振り込まれる。

そろえる書類	主な中身
本人の書類	本人確認書類、源泉徴収票（2〜3年分）、住民税の課税証明書
資産と借入の書類	預貯金の残高がわかるもの、いまある借入の返済予定表
物件の書類	販売図面、登記事項証明書、公図・測量図、固定資産税の評価証明
計画の書類	リフォームの見積書、想定家賃の根拠、収支計画

必要な書類は金融機関によって違うので、事前相談のときに一覧をもらっておくと早い。

借りすぎないための目安

借入は「空室が3ヵ月続いても、給与から無理なく返せる額」に抑える。借りられる上限まで借りるのは、失敗のいちばん多い形だ。

家賃で返済する前提の計画は、満室のときはうまく回る。

しかし退去や修繕は必ず起きる。そのとき給与から補てんできなければ、手放すしかなくなる。

確かめること	目安の考え方
空室のときの返済	家賃が3ヵ月入らなくても、給与と手元の現金で返済を続けられるか
金利が上がったとき	変動金利なら、金利が上がった場合の返済額でも手残りが出るか
修繕の備え	家賃の一部を修繕の積立に回しても、返済が回るか
手元の現金	購入とリフォームのあとに、生活費とは別の予備費が残るか

失敗の形と避け方は、不動産投資の失敗例と失敗率で詳しく書いている。

やってはいけない借り方

住宅ローンを投資用の物件に使うこと、審査書類の数字を実際と変えること、フルローンを前提に高値で買うこと。この3つは避ける。

やってはいけないこと	なぜ危ないか
住宅ローンで投資用の物件を買う	住宅ローンは自分が住むための借入で、貸すための物件に使うのは契約違反になる。発覚すると一括返済を求められることがある
審査書類の数字を実際と変える	預金残高や家賃の資料を書き換えるのは不正。業者から持ちかけられても応じない
フルローン前提で高値で買う	自己資金ゼロで借りられる物件は、価格が相場より高いことがある。家賃が下がると、すぐに持ち出しになる

業者からの「書類はこちらで用意します」に注意：融資の書類を業者側で作るという話が出たら、中身を必ずご自身で確認してください。数字が実際と違う書類で借りると、責任を問われるのは借りた本人です。

まとめ｜物件を借り方に合わせて選ぶ

築古戸建ての融資は、物件を決めてから借り方を探すと行き詰まりやすい。

先に借り方と借りる額を決め、その範囲に収まる物件を選ぶのが、失敗しにくい順番だ。

1. 一般的なアパートローンは出にくい木造住宅の法定耐用年数は22年。過ぎた建物は担保として評価されにくい。
2. 使える借り方は4つリフォームローン、地方銀行・信用金庫、日本政策金融公庫、他の不動産を担保にした借入。
3. 物件は現金、工事は借入築古戸建てで多い組み方。熊谷市の実例は、リフォームローンで手出しを約180万円に抑えた。
4. 審査は本人・自己資金・物件築古戸建ては物件の評価が低いぶん、本人の返済力と預貯金の比重が大きい。
5. 事前相談は物件を決める前に借りられる見込みを先に知っておけば、買える物件の価格帯が決まる。
6. 空室3ヵ月でも返せる額に抑える借りられる上限まで借りない。金利上昇と修繕の備えも入れて試算する。
7. 住宅ローンの流用と書類の書き換えはしないどちらも発覚すれば一括返済や責任を問われるおそれがある。

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