「築40年の古い家なんて、売れるの？」
「不動産屋に建物の価値はゼロと言われた。解体してから売るしかない？」
結論から言うと、築40年でも築50年でも、古い家は解体せずにそのまま売れます。
「建物価値0円」は税法上の評価の話で、市場にはリノベーション前提で買う投資家がいます。
先に壊すと解体費の持ち出しと固定資産税の増額が重なり、手取りはむしろ減りやすくなります。
こんなに古い家でも、本当に買う人がいるんでしょうか？
います。買主が「自分で住む人」から「直して貸す投資家」に変わるだけで、需要そのものは無くなりません。
この記事を読んで理解できること
- 築40年・築50年の古い家でも売れる理由（「価値0円」の意味）
- 古い家を売る方法5つと、手取り・スピードの違い
- 解体してから売ってはいけない3つの理由と、失う金額の目安
- 古い家を少しでも高く売る5つのコツ
- 売却にかかる費用と税金、相続空き家の3,000万円特別控除の期限
この記事の目次
古い家でも売れる？「価値0円」は税法上の話です
「建物の価値はありません」と言われました。もう売り物にならないということですか？
いいえ、それは税務上の評価の話です。市場での値段とは別物ですので、そこで諦める必要はありません。
古い家は売れます。
不動産会社に「建物の価値はありません」と言われるのは、木造住宅の法定耐用年数が22年と決められているためです。
税務上の減価償却や金融機関の担保評価では、そこを過ぎた建物が0円として扱われやすいのです。
これはあくまで帳簿と融資審査の中の話で、実際に取引される値段とは別の物差しです。
法定耐用年数とは、税務上で建物の価値を何年かけて減らしていくかを定めた年数のことです。
木造住宅は22年、鉄骨造は19〜34年、鉄筋コンクリート造は47年と決まっています。
税務上の法定耐用年数
※過ぎても住めなくなるわけではありません。市場の値段とは別の物差しです。
22年を過ぎた木造住宅が物理的に住めなくなるという意味ではありません。
柱と基礎がしっかりしていれば、築40年でも築50年でも改修して住み続けられます。
実際、古い家には次のような買い手がいます。
いずれも「新築同然の状態」を求めていない層で、古さそのものは買わない理由になりません。
| 不動産投資家 | 安く買ってリノベーションし、賃貸に出して家賃を得たい層。古い家の中心的な買い手 |
| 古家付き土地を探す層 | 土地が目的で「古家はあってもいい」という買い手。解体費を織り込んで検討する |
| 古民家好き・DIY層 | 古さを味として楽しみたい層。築年数が古いほど刺さることもある |
| 買取業者 | 再販やリノベ賃貸を前提に、現況のまま買い取る事業者 |
リハコがこれまでに買い取ってきた家も、ほとんどがこの状態です。
群馬県高崎市寺尾町の築52年・水道と電気が使えない戸建てもそのままの状態で買い取りました。
売主様の手続きは約1か月で完了しています（ご売却者様の声）。
茨城県かすみがうら市の築40年の戸建ては、家がかなり傾いた状態のまま買い取っています（土浦市の空き家売却）。
築年数より構造と立地
売れるかどうかを決めるのは築年数そのものではなく、柱・基礎の状態と、改修後にその家を借りる人がいるかどうかです。築50年でも賃貸需要のあるエリアなら値段が付きます。
雨漏りやシロアリがあっても、値段は付きますか？
付きます。修繕にいくらかかるかを見積もったうえで、その分を織り込んだ価格をご提示しています。
古い家を売る方法5つ｜どれを選ぶと手取りが多い？
売り方に種類があるんですか。どれが一番得なんでしょう。
大きく5つあります。同じ家でも、選ぶ方法で手取りは100万円単位で変わります。
古い家の売り方は5つです。
①そのまま仲介で売る、②古家付き土地として売る、③解体して更地で売る。
④買取業者に売る、⑤仲介と買取の二段構えで売る。以上の5通りがあります。
手取りとスピードは次のように変わります。
| 売り方 | 手取り／スピード | 向いているケース・注意点 |
| ① そのまま仲介で売る | ○／△ | 状態が良ければ有力。古いままだと販売期間が長期化しやすい |
| ② 古家付き土地として売る | ○／△ | 土地目的の買い手向け。建物分には値が付きにくい |
| ③ 解体して更地で売る | ×／△ | 解体費が持ち出しになり、固定資産税も増える。原則おすすめしません |
| ④ 買取業者に売る | △／◎ | 最短で現金化できるが、再販利益の分だけ価格は下がりやすい |
| ⑤ 仲介＋買取の二段構え | ◎／○ | 投資家向けに仲介で高値を狙い、売れなければ買取に切り替える |
仲介と買取はどう使い分ける？
仲介とは、不動産会社が買主を探して売買を成立させる方法です。
市場価格に近い金額を狙える一方、買主が現れるまで売却は完了しません。
買取とは、不動産会社自身が買主になる方法です。
内見対応が不要で早く終わりますが、再販を前提とするぶん価格は仲介より下がります。
| 比較項目 | 仲介 | 買取 |
| 価格 | 市場価格に近い金額を狙える | 仲介での成約想定の6〜8割が目安 |
| 期間 | 3か月〜1年以上かかることがある | 最短14日程度で決済まで進む |
| 内見対応 | 必要。片付けや草刈りを求められることが多い | 不要。残置物があるままで可 |
| 仲介手数料 | 成約価格に応じて発生する | 不要 |
| 向くケース | 時間をかけてでも高く売りたい | 早く確実に終わらせたい・遠方に住んでいる |
判断に迷ったときは、先に仲介を3か月試して、動かなければ買取に切り替えるのが手取りを最大化しやすい進め方です。
リハコもこの流れで進めています。群馬県館林市のゴミ屋敷の空き家は、他社査定100万円でした。
200万円でネット公開したところ、1か月目に150万円、2か月目に180万円の申込が入りました。
結果、180万円で成約しました。
仲介手数料30万円を支払っても、買取より50万円多く手元に残った計算です（選ばれる4つの理由）。
館林市の空き家が売れるまで
- 他社査定100万円
- 公開ネットで200万円
- 申込150万円1か月目
- 申込180万円2か月目
- 成約180万円
逆に、埼玉県本庄市台町の空き家は仲介で解体前提380万円として3か月動きませんでした。
「築50年以上の空き家は300万円以下で探されている」とご説明しました。
そのうえで、解体せずそのままの状態で買い取りました（ご売却者様の声）。
値付けが市場とずれていると、時間だけが過ぎていきます。
同時に2社以上へ
査定は1社だけで判断しないでください。古い家の査定額は、その会社がリフォーム費用をどこまで正確に見積もれるかで大きく変わります。
古い家は解体してから売るべき？やめたほうがよい3つの理由
更地にしたほうが売れやすいと言われました。壊してから売るべきでしょうか？
解体だけは保留にしてください。壊すのはいつでもできますが、壊した家は二度と戻りません。
古い家を先に解体してから売るのは、多くの場合で損になります。理由は3つあります。
解体費が丸ごと持ち出しになる
木造住宅の解体費用は、一般的な30〜40坪で100万〜200万円台が目安です。
売却代金から回収できればよいのですが、郊外や田舎では土地代より解体費が高くつき、売ったのに赤字になるケースが実際にあります。
詳しくは古い家の解体費用をご覧ください。
固定資産税が最大6倍相当に増える
建物が建っている土地には住宅用地特例が適用され、固定資産税が軽減されています。
住宅用地特例とは、住宅の敷地にかかる固定資産税を軽くする制度です。
課税標準額を200㎡以下の部分で6分の1、200㎡を超える部分で3分の1に減額します。
更地にするとこの特例が外れ、土地の固定資産税は最大6倍相当まで増えます。
実際の増え方は負担調整措置によって変わりますが、税額が上がる点は共通です。
売れるまでの間、重い税負担を抱え続けることになります。
リノベ需要という「買い手の半分」を捨てることになる
前述のとおり、古い家の主な買い手はリノベーション前提の投資家です。
建物を壊すことは、この買い手層を丸ごと手放すことを意味します。
更地にしてしまうと、残るのは「土地だけを求める買い手」に限られます。
解体を検討するのは、投資家ルートで売れなかった後でも遅くありません。
| 解体で起こる三重の損 |
| ・解体費用：木造30〜40坪で100万〜200万円台の持ち出しになる ・固定資産税：住宅用地特例が外れ、土地の税額が最大6倍相当に増える ・買い手：リノベーション前提の投資家という最大の買い手層を失う |
たとえば土地の売却見込みが300万円の物件で、解体費に150万円かかったとします。
諸費用を除いた単純計算でも、手元に残るのは150万円です。
土地300万円・解体費150万円の場合
※諸費用を除いた単純計算です。
一方、建物を残したまま投資家に売れれば、解体費の持ち出しはゼロになります。
「更地にすれば売れる」は、土地の値段が解体費を十分に上回るエリアでだけ成り立つ話です。
解体の前に査定を
解体業者の見積もりを取ることは構いませんが、契約する前に「壊さずに売ったらいくらか」を並べて比べてください。順番を逆にすると取り返しがつきません。
すでに解体の見積もりを取ってしまいました。手遅れですか？
契約前でしたら間に合います。着工前にご相談いただければ、壊さない場合の金額もお出しできます。
古い家は解体も片付けもせず、現況のまま査定できます。解体を決める前に、「壊さずに売った場合の金額」をご確認ください。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
古い家を少しでも高く売るコツは？5つの準備
売る前に、こちらでやっておいたほうがいいことはありますか？
お金をかける必要はありません。掃除と書類の準備、この2つだけで十分です。
古い家を高く売るコツは5つです。
いずれも費用をほとんどかけずにできることで、リフォームや解体のような大きな出費は不要です。
掃除と換気だけはしておく
内見時の第一印象は価格交渉に直結します。
リフォームは不要ですが、掃除と換気、庭の草刈り程度はしておくと効果的です。
長く閉め切った家は湿気とにおいがこもり、実際以上に傷んで見えてしまいます。
残置物は無理に処分せず相談する
家財の処分に何十万円もかける前に、残置物ごと相談できる会社かどうかを確認してください。
リハコは残置物があるまま査定でき、提携する撤去業者もご紹介できます。
群馬県館林市広内町の物件では、機械室に金属加工の機械が残されていました。
他社では処分に100万円以上と言われましたが、つながりのある職人で撤去して居室に変えました（施工事例）。
境界と登記を確認しておく
古い家は境界が未確定だったり、登記が祖父母の代のままだったりすることがあります。
売却の直前に慌てないよう、権利証（登記識別情報）と固定資産税の納税通知書だけでも手元に揃えておくとスムーズです。
見つからない場合でも査定は進められますので、その旨をお伝えください。
「直してから売る」はしない
売主側でリフォームしても、その費用を価格に転嫁できないことがほとんどです。
どこをどう直すかは、買主（投資家）が再販・賃貸の計画に合わせて決めたい部分です。
先に手を入れると二重工事になり、かけた費用が無駄になります。
現状のまま売るのが正解です。
古い家の扱いに慣れた会社に依頼する
リフォーム費用を自社で見積もれて、投資家の買い手を持っている会社かどうかが、高く売れるかどうかの分かれ目です。
工事を外注する会社ほど見積もりに余裕を持たせる必要があり、その分だけ提示できる金額は下がります。
| 掃除・換気・草刈り | 費用はほぼゼロ。内見の印象と価格交渉に直結する |
| 残置物 | 自分で処分せず、そのまま査定できる会社に相談する |
| 書類 | 権利証と固定資産税納税通知書を探しておく。無くても査定は可能 |
| リフォーム | しない。費用が価格に乗らず、買主の工事とぶつかる |
| 依頼先 | リフォーム費を自社で見積もれ、投資家の買い手を持つ会社を選ぶ |
何十万円もかけて片付けてから売るものだと思い込んでいました。そのままでいいと言われて、正直ほっとしました。
古い家の売却にかかる費用と税金はいくら？
売るときに、どのくらいお金がかかるものですか？
大きな持ち出しは基本的にありません。相続した家なら、使える特例があるかどうかを先に確認してください。
売却時の主な費用は、仲介手数料・印紙税・必要に応じた登記費用の3つです。
買取の場合は仲介手数料がかからないため、費用はさらに少なくなります。
売却益が出た場合には譲渡所得税がかかりますが、相続した古い家には大きな特例が用意されています。
| 費用・税金 | 金額の目安 | 補足 |
| 仲介手数料 | 売買価格×3％＋6万円＋消費税が上限 | 400万円超の場合の上限。買取なら不要 |
| 印紙税 | 1,000円〜1万円程度 | 売買契約書に貼る。契約金額で決まる |
| 登記費用 | 1〜数万円＋司法書士報酬 | 抵当権抹消や住所変更が必要な場合 |
| 相続登記 | 登録免許税は固定資産税評価額の0.4％ | 未了なら売却前に必要。司法書士に依頼する |
| 譲渡所得税 | 利益が出た場合のみ | 特例が使えるかを先に確認する |
なお、800万円以下の低廉な空き家等は、仲介手数料の上限が30万円（税別・税込33万円）まで認められています。
国土交通省の告示改正（2024年7月）によるもので、売主から受け取れる手数料の上限です。
適用には媒介契約を結ぶ前に売主へ説明し、合意しておくことが条件です。
安い物件ほど手数料が実質的に増える点は、事前に確認しておくと安心です。
相続空き家の3,000万円特別控除とは？
相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続した被相続人の居住用家屋やその敷地を売ったときの制度です。
譲渡所得から最大3,000万円を差し引けます。
適用には要件があり、期限も決まっています。
| 対象の家屋 | 昭和56年5月31日以前に建築された、被相続人が一人で住んでいた家屋とその敷地 |
| 売却の期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| 制度の期限 | 2027年（令和9年）12月31日までの譲渡 |
| 工事の要件 | 耐震改修をするか、家屋を取り壊して売ること |
| 2024年からの緩和 | 買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行う形でも適用可能 |
| 控除額 | 譲渡所得から最大3,000万円（2024年1月以降の譲渡で相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円） |
この控除は要件の判定が細かく、適用の可否は個別の事情で変わります。
詳細は国税庁のページをご確認のうえ、実際の申告は税理士にご相談ください。
取得費が不明だと重い
親の代に買った家は購入時の契約書が見つからないことが多く、その場合は売却額の5％を取得費とみなす概算計算になり、譲渡所得が大きく出やすくなります。当時の契約書・領収書は早めに探しておいてください。
相続してからもう5年経ってしまいました。控除は使えませんか？
その控除は難しいかもしれませんが、売却自体はできます。税額の判断は税理士に、価格の判断は私たちにお任せください。
売らずに放置するとどうなる？増え続けるコストとリスク
急いで決めなくても、しばらく置いておけばいいのでは？
置いておくほど条件は悪くなります。傷みが進むうえに、税金と管理の負担が毎年かかり続けます。
古い家を放置すると、コストとリスクは増え続けます。
2023年12月に施行された空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）の改正で、管理不全空家という区分が新設されました。
管理不全空家とは、そのまま放置すれば特定空家になるおそれのある状態の空き家のことです。
窓や外壁の破損、雑草の繁茂などが対象になります。
市区町村から指導を受けても改善しないと、勧告に進みます。
勧告を受けた時点で住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税は最大6倍相当になります。
| 毎年かかる費用 | 固定資産税・都市計画税、火災保険料、草刈りや管理の委託費 |
| 建物の劣化 | 雨漏り・シロアリ・小動物の侵入が進み、査定額が年々下がる |
| 近隣トラブル | 越境した庭木、飛散した屋根材、不法投棄。損害賠償を求められることもある |
| 管理不全空家 | 勧告を受けると住宅用地特例が外れ、固定資産税が最大6倍相当に |
| 相続登記の義務 | 2024年4月から義務化。取得を知った日から3年以内に申請せず正当な理由もない場合は10万円以下の過料の対象 |
| 相続人の増加 | 次の世代へ相続が進むと共有者が増え、全員の合意なしに売れなくなる |
千葉県流山市の物件は10年以上放置されており、草刈り1.2万円と固定資産税4万円で年5.2万円の負担が続いていました。
市役所で再建築が可能であることを確認したうえで、投資家にご紹介しました。
2日で買主が決まり、相談から約1か月で決済に至っています（ご売却者様の声）。
10年動かなかった物件でも、売り方を変えれば1か月で終わることがあります。
田舎の実家で買い手が付かずに困っている場合は、田舎の家が売れないときの対処法も参考にしてください。
放置は選択ではない
「いつか考える」は、毎年の税金と管理費を払い続けながら査定額が下がるのを待つ状態と同じです。
リハコなら古い家をどう売れる？壊さず・高く・早く
結局、どこに相談すればいいのか分かりません。
リフォーム費用まで自社で見積もれる会社を選んでください。そこが価格の差になります。
リハコは古い家を解体せず、リノベーションして次の家族に住んでもらう事業を続けてきました。
これまでに100戸以上の空き家を再生し、改修後は家賃5〜8万円の戸建て賃貸として貸し出しています（リハコとは）。
建物を壊さないので解体費がかからず、その分を売主様の手取りに回せます。
リフォーム費用を自社で見積もれることが、価格を高く出せる理由です。
埼玉県熊谷市西城の戸建てでは、リフォーム費600万円をかけ、想定賃料は月6万円、表面利回りは9.23％になりました。
リフォーム2か月と入居付け1か月の計3か月で満室になりました。
熊谷市西城の戸建てが満室になるまで
- 2か月リフォーム
- 1か月入居付け
- 計3か月満室
※リフォーム費600万円、想定賃料は月6万円です。
ここまで実額で計算できるため、「古いから」という理由の値引きを最小限にできます。
| まず仲介で高値を狙う | 投資家ネットワークに紹介し、市場価格に近い金額での売却を試みる |
| 売れなければ買取 | 3か月で買主が見つからない場合はリハコが買い取る。売れ残りの心配がない |
| 現況のままで可 | 残置物・雨漏り・傾き・草木が生い茂った状態のままで査定できる |
| 解体しない | 解体費の持ち出しがなく、固定資産税が上がることもない |
| スピード | 最短14日程度で買取、契約完了後は最短即日でお支払いが可能 |
| 対応エリア | 群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川で買取実績がある |
長年住んだ家が解体されるのは寂しい——そう感じる売主様は少なくありません。
リノベーションで再生すれば家は残り、新しい住人にも近隣にも喜ばれます。
リノベーション完了後には、ビフォーアフターのお写真をアルバムにして売主様にお渡ししています（売却の流れ）。
思い出のある実家を壊さずに済んで、本当によかったです。数か月後に届いたリフォーム後の写真を見て、家族で安心しました。
査定にはどのくらい時間がかかりますか？
ご住所が分かれば概算はすぐお出しできます。お急ぎでしたらお電話（0120-228-590）でもご相談を承ります。
よくある質問
築40年・築50年の古い家でも売れますか？
売れます。
「建物の価値は0円」と言われるのは、木造の法定耐用年数が22年だからです。
税務上・担保評価上の価値がゼロとして扱われやすいだけで、市場価値とは別の話です。
柱と基礎がしっかりしていればリノベーションで再生でき、リハコも築52年の戸建てをそのままの状態で買い取っています。
古い家は解体してから売ったほうが高く売れますか？
多くの場合は損になります。
木造30〜40坪の解体費は、100万〜200万円台の持ち出しになります。
さらに更地にすると住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍相当に増えます。
さらにリノベーション前提の投資家という買い手層も失うため、まず壊さない場合の査定額を確認してください。
古い家を売る方法にはどんなものがありますか？
5つあります。
①そのまま仲介で売る、②古家付き土地として売る、③解体して更地で売る、④買取業者に売る。
⑤仲介で高値を狙い、売れなければ買取に切り替える二段構え。以上の5通りです。
手取りを優先するなら⑤、スピードを優先するなら④が向いています。
相続した古い家の税金はどうなりますか？
売却益が出た場合は、譲渡所得税がかかります。
ただし、昭和56年5月31日以前に建てられた相続空き家は、3,000万円特別控除を使える場合があります。
売却期限は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。
制度自体も、2027年12月31日までの譲渡が対象です。
適用の可否は税理士にご確認ください。
残置物やゴミがあるままでも査定してもらえますか？
査定できます。
家財や不用品を片付ける必要はありません。
千葉県君津市の築50年・ゴミ屋敷状態の戸建ても、片付けずにそのまま買い取りました。
解体せずリノベーションし、新しいご家族が入居しています。
