投資で一番大事なのは、分散だ。

投資の目的は、安定した生活を送るためだ。

すでにオルカンのような投資信託で、あなたは株の分散投資をしているはずだ。

分散が大事だと、あなたは理解している。

この記事の提案は、給与やオルカンの隣にもう1本の柱を足すことだ。

空き家投資の家賃収入である。

とはいえ、空き家投資は簡単ではない。むしろ、かなり大変だ。

私も最初は、会社員時代に土日の休みを使って10件以上内見した。

それでも、1件も買えなかった。

ようやく買えても、次は真夏のDIYリフォームが待っている。

これは個人がやるには大変すぎると、肌身で感じた。

「誰かがやってくれたらいいのに」って、何度も思った。

それを形にしたのが、このサービスだ。

この記事では、プロが空き家を買うときに何を見ているか、リフォームがどれだけ大変かを、リアルに書く。

そして、その最も大変で難しい部分をリハコに任せれば、新たな柱ができるということが分かる。

リハコは、自分たちも大家として135戸を運営している。

再現性のある空き家投資の全貌を説明する。

• 自社所有56物件戸建て41・共同住宅14・駐車場1
• 運営戸数135戸戸建て・アパートを自社で保有
• 入居率92%リフォーム中の戸を除く・2026年9月
• 再生した戸数200戸以上戸建て・アパート・関東6県

小さく始める空き家投資。分散して、生活の柱をつくる。

1. 空き家投資の全7ステップと最大のリスク

空き家投資で失敗する人は、たいてい同じ場所で、同じ順番で失敗する。

だからリハコでは、リスクを7つに分けて管理している。

取り返しがつかないのは、最初の仕入れだ

7つのなかで、いちばん難しいのが①仕入れだ。

リフォームは、追加でお金をかければ直せる。家賃は、募集条件で動かせる。

土地と建物は変えられない。仕入れの失敗だけは、あとから取り返しがつかない。

裏を返せば、仕入れさえ間違えなければ、この投資の勝負はほぼ決まる。

リハコは、この仕入れを安く、的確に行える。なぜ安く仕入れられるのか。

買う前にどこまで調べるのか。次の章で書く。

2. 最難関：空き家を安く仕入れる難しさと、買ってはいけない物件の見方

安い空き家は当然、素人になど回ってこない。

そもそも、アットホームや楽待に掲載された時点で、誰かが買わなかった物件だ。

つまり、何かしら問題のある物件である。

とはいえ、たまにネット上にも安い物件は出てくる。だが、それは争奪戦になる。

私が10件見て1件も買えなかったのも、そのためだ。

それがリハコなら、空き家を安く仕入れられる理由がある。

2-1. リハコは仲介で儲けない。だから安い物件が集まる

リハコには、売主から直接連絡が来るだけでなく、不動産の地場の業者からも情報が集まる。

これが、非公開物件が集まるミソだ。

なぜ、リハコに安い非公開物件が集まるのか。

答えはシンプルで、リハコは不動産仲介で利益を上げることを目的にしていない。

利益の柱はリフォームにある。

だから、物件を持ち込んでくれた街の仲介会社は、仲介手数料をしっかり受け取れる。

仲介会社からすれば、物件を公開して手間がかかるよりも、リハコに任せて確実に、しかも「両手取り」できる方が嬉しい。

※両手取りとは、売主と買主の両方から仲介手数料をもらえること。

その結果として、安い物件が定期的に回ってくる。

その安い物件を、そのまま直接投資家の方に提供する。

リハコは、その物件を適正価格でリフォームする。

利益は、一般的な目安とされる粗利3割程度。それだけだ。

安く仕入れて、適正価格で直す。

投資家の方にとっては、これ以上ない形だと思っている。

そして、しっかりリノベーションすることで、売主様が喜んでくれる。

街の仲介業者のブランド向上にもつながり、また「リハコに任せたい」と、売主様や仲介業者から紹介が来る。

この仕組みを作り上げたことで、空き家の情報が集まり、投資家の方に安く物件を紹介できるようになった。

2-2. 買ってはいけない物件の見極め方の難しさ

安く仕入れられても、中身が悪ければ意味がない。仕入れでミスれば、すべてミスる。

だからリハコは、物件の紹介を受けた段階で徹底的に調べる。

投資家の方にご紹介する前に、自社で買うときと同じ基準で見る。

リハコは不動産業者であり、リフォーム業者でもある。

土地の権利や法規だけでなく、建物そのものの状態も自社の目で調べられる。

見る順番は、次の4つだ。

1. 謄本｜権利の問題は、ここでほぼ分かる

まず机上で謄本（登記事項証明書）を読む。抵当権が残っていないか。

土地と建物の両方を売主が持っているか。前面道路が私道なら、共有持分があるか。

持分がなければ、給排水管の引き直しに隣地の承諾が要る。

借地かどうかも、ここで分かる。

2. インフラ｜排水と水道でほぼ決まる

水道は上水道か。排水は下水道か、浄化槽か。

汲み取りなら、100万円かけて浄化槽にするか。

井戸水なら、上水道の引き込みが要る。

給排水管が他人の土地を通る「私設管」だと、掘り直しに隣地の承諾が必要になる。

水道台帳と現地の両方で経路を確認する。

3. 接道｜再建築できる土地かどうか

幅員4m以上の道路に2m以上接していなければ、建て替えができない。

再建築不可は買い手が一気に減る。

だから接道の幅と間口、私道なら持分の有無を、現地と役所の両方で確認する。

4. 都市計画｜どの区域にあるか

市街化区域か、市街化調整区域か、非線引き区域か。ここだけは必ず確認する。

区域によって、建て替えの可否も出口も変わるからだ。

2-3. 机上と現地、両方を見てからご紹介する

• 机上で調べる謄本（抵当権・所有者・私道の持分）／公図・地積測量図／用途地域と接道／再建築の可否／水道台帳／ハザードマップ
• 現地で見て撮る接道の幅と間口／越境（屋根・塀・樹木）／排水の方式と浄化槽の状態／分電盤（単相2線式か3線式か）／雨漏り・傾き・残置物／床面積

ほかにも机上で調べ、現地で見て撮る。

不動産業者としても、リフォーム業者としても、両方の目で物件そのものを調査する。

3. 空き家リフォームの大変さと難しさ

空き家のリフォームは、どこまでお金をかけるのか、どのように直すのか、どの業者に依頼するのか、判断が難しい。

お金をかければ、いくらでも直せる。だが、予算には限りがある。

いかに入居者が長く住める家を作るか。これには経験が必要だ。

空き家投資と調べると、多くの人はDIYリフォームを思い浮かべる。

私も最初は、コストを抑えるためにDIYリフォームをしていた。

しかし、会社員をやりながら週末や早朝にリフォームをするのは、本業に恐ろしく支障が出るし、相当大変だ。

そして、私は3年間DIYリフォームをやってきたが、当然全くプロのクオリティに追いつかず「餅は餅屋」だと学んだ。

壁紙を貼るにしても大工工事をするにしても、その道でご飯を食べている職人さんには敵わない。

そもそも冷静に考えると、DIYリフォームは労働である。我々の本来の目的は投資だ。

だから、リフォームは業者に任せなければならない。

リフォームの知識もついてきたので、外注に方向転換した。

だがそこで、悪徳業者が世の中に存在するという、もうひとつの大きな問題に直面した。

3-1. 悪徳業者の手抜き工事は、実際にある

手抜き工事や欠陥工事をされたことがある。

• 給湯管を使わなければいけないところに、給水管が使われていた
• レンジフードは取り付けられていたが、排気のためのダクトの穴が開いていなかった

ひどい場合は、「クッションフロアを貼った」と写真が送られてきたのに、実際に見に行くと床に乗せてあるだけで、裏に糊が付いていなかったこともある。

そして最悪のケースでは、前金を請求され、実際に80万円を支払ったところで連絡がつかなくなり、飛ばれてしまった。

このように、大工・設備屋・外構屋などの業者選びは、かなり難しい。

安くて、コミュニケーションが取れて、腕のいい業者に出会うのは難しい。

そういう人は引く手あまたで手が空いておらず、誰かのお抱えだからだ。

けれども今、リハコには信頼できる多くの業者がいる。

それは長年かけて各地域で業者に発注し、安くて腕の良い業者を見つけてきたからだ。

一緒にリフォームをして、一緒にご飯を食べ、昼夜を共にすることで信頼関係を築いてきた。

そして、今では多くの案件を発注することで、1件ごとの単価を下げてもらえている。

職人さんも営業をする必要がないので、喜んでくれている。

3-2. 空き家を管理してきたから、どこを直せば良いか分かる

街の工務店に丸ごとリフォームを頼むと、金額が高くなりがちで、投資として合わない。

かといって、安く済ませるだけでは、貸したあとにトラブルが出る。

リハコは、自社で戸建41戸・アパート14棟を管理してきた。

その中で、入居後に起きるトラブルを何度も経験している。

たとえば、こういうトラブルだ。

• ブレーカーがよく落ちる→ 単三切り替え工事で、30Aから40A以上へ
• 屋根裏に害獣がいる→ 害獣防除工事を入れる
• 給水管から水漏れする→ 新品の配管に引き直す

管理で経験したトラブルは、全て最初のリフォームに盛り込んでいる。

だから、貸したあとに「聞いていない修繕費」が出にくい。

最初に直しておく理由は3つある。

①最初ならリフォームローンで払える。
②トラブルは退去につながる。
③管理中の修繕費は、手残りを直接減らす。

投資利回りだけを追わない。

管理のノウハウを詰め込んだ「賃貸のためのリフォーム」を提案できる。

それがリハコの強みだ。

4. 仕入れとリフォームはリハコに任せられる

リハコには空き家の非公開物件の情報が多く集まり、買ってはいけない物件の目利きも任せられる。

リフォームでは、どの部分にどのくらいお金をかければいいかを提案できる。

業者リスクは、全てリハコが負う。

このように、空き家投資で一番難しい仕入れとリフォームの部分を、リハコに任せられる。

投資家は、物件を購入する現金と、リフォームローンを使うための会社員の与信を使うだけだ。

お問い合わせから家賃が入るまでの、スケジュール感も書いておく。

リフォームは平均3か月。そのあとの入居付けが平均2か月。

合わせて5か月が目安になる。着工の時期は、ご相談のうえで決める。

5. 投資家の買値・工事費・家賃を、実例のまま公開する

投資家の方から任せてもらった物件を実際に直したら、どうなったか。

言葉より写真の方が早い。

リハコが再生した戸建ての「前」と「後」を、そのまま載せる。

写真はいずれもリハコが再生した戸建てです。住所の詳細は入居者の方のプライバシーのため伏せています。

投資家案件の実績｜買値・工事費・家賃の3つで見る

投資家の方と進めた実際の案件だ。

「購入額・リフォーム費・家賃」の3つで見てほしい。

いずれも投資家の方が購入し、リハコがリフォームした戸建て（2025〜2026年引き渡し）。リフォーム費は投資家の方への実際の請求額（税込・概算）。家賃は募集時の想定家賃。

6. 【中級者向け】実はここが嬉しい、空き家投資のうまみ。

ここは中級者向けの話だから、読み飛ばしても良い。

空き家投資ならではの「うまみ」を、コラムとして簡潔に書いておく。

まとめ｜仕入れとリフォームはリハコにお任せ

この記事の要点は、次の7つだ。

1. 1
   投資で一番大事なのは、分散給与やオルカンの隣に、値動きしない「家賃」の柱を1本足す。目的は儲けより、安定した生活。
2. 2
   空き家投資は7ステップ。難しいのは①仕入れと②再生仕入れの失敗だけは、あとから取り返しがつかない。
3. 3
   リハコは仲介で儲けない。だから安い物件が集まる仲介会社は手数料が残るので、安い非公開物件をリハコに持ち込む。買っていい物件かは、謄本・インフラ・接道・都市計画で見極める。
4. 4
   リフォームは、業者選びが難関手抜き工事や前金の持ち逃げは実際にある。リハコは職人のつながりと管理経験で、賃貸のためのリフォームができる。
5. 5
   仕入れとリフォームは、リハコに任せられる投資家は、購入の現金と会社員の与信を使うだけ。リフォーム平均3か月＋入居付け平均2か月が目安。
6. 6
   実例は、購入200〜280万円・リフォーム約425〜600万円・家賃6.5〜8万円数字は投資家の方への実際の請求額。
7. 7
   うまみは、融資と減価償却物件は現金、リフォーム費はローン。4年と22年の按分で「5年目の崖」がない。

株を積み立てている人ほど、向いている

向いているのは、オルカンなど株式をすでに積み立てていて、値動きしない毎月の収入を1本持ちたい人だ。

自己資金300万円以上、または年収700万円以上で融資を使いたい人なら、なお良い。

逆に、1〜2年で売って儲けたい人、利回り20%以上でないと納得できない人、手元資金をすべて投じる予定の人には向かない。

そして、忙しいサラリーマンこそ、丸投げして任せられる。

私も大企業のサラリーマンだった。

平日は夜まで仕事で、休日に物件を見て回る余裕はなかった。だからわかる。

忙しい人ほど、仕入れとリフォームは丸ごと任せた方がいい。

遠方でも完結する。契約以外、現地に来る必要はない。進捗は写真で報告する。

サラリーマンという与信を使わない手はない。

リフォームローンで手出しを抑え、家賃収入という柱を作ろう。

最後に：大事なのは、儲けよりも分散

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