「相続した古民家を売却したいけれど、こんな古い家に値段が付くの？」
「解体に何百万円もかかると言われて、話が止まってしまった」

結論から言うと、古民家は解体せず、現況のままで売却できます。

リハコでは築40〜70年の戸建てを50万〜250万円で買い取っており、片付けも修繕もしないまま引き渡していただいた事例が関東に複数あります。

古民家を売りたいときに最初にやるべきことは、解体の見積もりではなく買取価格の確認です。

1. 古民家はそのまま売却できる？

古民家は、解体もリフォームもせずに売却できます。

築年数が古い木造住宅は、建物の評価がほとんど付かない代わりに、再生して貸す前提の投資家が買主になるからです。

リハコが買い取った物件でも、埼玉県本庄市台町の空き家は仲介で解体前提380万円として3か月動かなかったものを、解体せず145万円でそのまま買い取っています（ご売却者様の声）。

古民家とは、一般に築50年以上が経過し、柱と梁を組む伝統的な木造構法で建てられた住宅を指す呼び方です。

法律上の定義がある用語ではないため、茅葺きや土壁の民家だけでなく、昭和期に建てられた瓦屋根・真壁づくりの住宅も古民家として扱われることがあります。

登記簿上は「木造瓦葺2階建」と記載されているだけのことが多く、特別な手続きが必要なわけではありません。

買主が変わるだけ	実需（自分で住む人）は減るが、再生して貸す投資家は買う
価格の主因は土地	築50年超の木造は建物の評価がほとんど付かないのが一般的。土地値から工事費を引いて考える
現金取引が中心	住宅ローンが通りにくいため、現金で買える投資家が買主になる
工事は買主がやる	買主はどのみち全面改修する。売主の先行工事は二重工事になりやすい
関東は出口がある	群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川は再生後の戸建て賃貸に需要がある

リハコはこれまでに100戸以上の空き家を再生してきました（リハコとは）。

再生した戸建ては家賃5〜8万円という低価格で貸し出せるため、投資家にとっては利回りが立ちやすい商品になります。

つまり、売主から見て「古くて価値がない家」でも、買主から見れば「安く仕入れられる賃貸物件」なのです。

千葉県君津市の築50年・ゴミ屋敷状態の戸建ても、片付けずに50万円で買い取り、解体せずにリノベーションして新しいご家族が入居しています（ご売却者様の声）。

「この状態では見せられない」と感じている家ほど、解体費用を負担する前に一度査定を受けていただきたいと思います。

2. 古民家の売却方法4つ、どれを選べばいい？

古民家の売却方法は4つです。

「古民家専門の物件サイトに登録する」「古民家に強い不動産会社の仲介に出す」「買取業者に直接売る」「解体して更地で売る」の順に検討します。

解体は最後の手段で、先に3つを当たってから判断してください。

売却方法	売却までの目安	向いている人
古民家専門サイト・空き家バンク	数か月〜数年	時間をかけてでも住み継ぐ人に渡したい
古民家に強い不動産会社の仲介	3〜6か月	相場に近い価格を狙いたい
買取業者に直接売る	最短2週間〜1か月	早く確実に手放したい・現況で売りたい
解体して更地で売る	解体2〜3か月＋売却活動	建物の倒壊リスクが差し迫っている

2-1. 古民家専門サイト・空き家バンクに登録する

自治体の空き家バンクや、古民家・田舎暮らし向けの物件マッチングサイトに登録する方法です。

登録自体は無料の自治体が多く、費用を抑えやすいのが利点です。

ただし成約時は協力する不動産会社が仲介に入り、仲介手数料がかかる運用の自治体もありますので、登録前に窓口で確認してください。

当事者どうしで直接契約する形の場合は、買主との交渉・書類の準備・引き渡し後のやり取りを売主が自分で行うため、手間と時間がかかり、条件面のトラブルにもなりやすい点に注意してください。

2-2. 古民家に強い不動産会社の仲介に出す

いちばん高く売れる可能性があるのは仲介です。

リハコが仲介した群馬県館林市のゴミ屋敷の空き家は、他社の査定が100万円だったところを200万円でネットに公開し、1か月目に150万円、2か月目に180万円の申し込みが入って180万円で成約しました。

仲介手数料30万円を支払っても、買取の100万円より50万円多く手元に残っています（選ばれる4つの理由）。

2-3. 買取業者に直接売る

不動産会社が自ら買主になる方法です。

買主を探す期間が不要なので、リハコの場合は最短14日で買取が完了し、契約完了後は最短即日でお支払いできます（売却の流れ）。

仲介手数料もかかりません。

価格は仲介より下がるのが一般的ですが、解体費や残置物の処分費を売主が負担しなくてよいぶん、手取りで比べると買取が有利になるケースは多くあります。

2-4. 解体して更地で売る（最終手段）

倒壊の危険が差し迫っている場合を除き、先に解体するのはおすすめしません。

解体費用は木造で1坪あたり4〜5万円が目安で、30坪なら120〜150万円、50坪なら200〜250万円の持ち出しになります。

さらに建物を取り壊すと住宅用地の特例（課税標準を最大6分の1にする軽減）が外れ、翌年からの固定資産税が上がります。

詳しくは古民家の解体費用で解説しています。

3. 古民家の売却相場はいくら？買取価格はどう決まる？

リハコが公開している古民家・築古戸建ての買取価格は50万〜250万円です。

価格は「土地の評価額」から「再生に必要な工事費」と「買主の利益」を差し引いて決まります。

築年数が古いこと自体は減額の主因ではなく、再建築の可否・接道・区域区分のほうが価格に効きます。

所在地・築年	状態	買取価格
群馬県高崎市昭和町・築70年	再建築不可	250万円
茨城県土浦市中央2丁目・築44年	旗竿地・駐車場なし・湿気で床が緩い	200万円
群馬県館林市赤生田本町・築40年	市街化調整区域・草木が生い茂る	180万円
群馬県高崎市寺尾町・築52年	水道と電気が使用不可	150万円
埼玉県本庄市台町・築45年	10年空き家・傾き・ゴミ屋敷	145万円
群馬県邑楽郡板倉町・築50年	雨漏り・シロアリ・市街化調整区域	100万円
千葉県君津市・築50年	都市計画区域外・ゴミ屋敷	50万円
茨城県古河市幸町・築50年	再建築不可	50万円

たとえば群馬県高崎市寺尾町の築52年の戸建ては、水道も電気も使えない状態で地元の不動産会社に断られていましたが、リハコが150万円で買い取り、売主様の手続きは約1か月で完了しました（ご売却者様の声）。

リノベーション後はご夫婦と犬が入居しています。

価格が付きにくいと言われがちな条件でも、実際には値が付いています。

再建築不可の茨城県古河市幸町（築50年）で50万円、同じく再建築不可の群馬県高崎市昭和町（築70年）で250万円という開きは、土地の広さと立地の差です。

「再建築不可だから0円」と決めつけないでください。

価格を上げる要素	土地が広い／前面道路に2m以上接している／上下水道が来ている／駐車スペースがある
価格を下げる要素	再建築不可／市街化調整区域／傾き・雨漏り・シロアリ／残置物が大量にある
ほぼ影響しない要素	築年数そのもの／内装の古さ／畳や建具の傷み
査定の前提	価格は現地調査のうえでご提示します。写真と登記情報だけでも概算はお出しできます

4. 古民家の売却にはどんな費用と税金がかかる？

古民家の売却でかならず発生する費用は、印紙税と譲渡所得税の2つだけです。

仲介手数料は買取なら不要、抵当権抹消は住宅ローンが残っていなければ不要です。

残りは「必要な人だけが払う費用」だと考えてください。

費用・税金	目安	かかる場面
印紙税	売買代金100万円超500万円以下で1,000円（軽減措置・令和9年3月31日まで）	売買契約書の作成時（必須）
譲渡所得税・住民税	譲渡所得×20.315％（長期譲渡の場合）	売却で利益が出たとき（必須）
仲介手数料	売買代金400万円超は3％＋6万円＋消費税が上限。800万円以下の物件は最大33万円	仲介で売ったとき（買取は不要）
抵当権抹消費用	登録免許税は不動産1個につき1,000円	住宅ローンの担保が残っているとき
残置物の処分費	数万円〜数十万円	自分で片付けて引き渡すとき
相続登記の費用	登録免許税は固定資産税評価額の0.4％	亡くなった親名義のままのとき

譲渡所得とは、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた利益のことです。

計算式は「譲渡所得＝売却金額−（取得費＋譲渡費用）」で、取得費が分からない相続物件では売却金額の5％を取得費とみなすことが認められています。

税率は譲渡した年の1月1日時点で所有期間5年超の長期譲渡が20.315％、5年以下の短期譲渡が39.63％です（国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた（分離課税）」）。

相続で取得した古民家は、亡くなった方の取得日と取得費を引き継ぐため、長期譲渡になるケースがほとんどです。

4-1. 仲介手数料は800万円以下なら上限33万円

売買代金800万円以下の宅地・建物（低廉な空家等）の仲介手数料は、上限が30万円＋消費税＝33万円になりました（国土交通省の報酬告示改正・2024年7月1日施行）。

古民家の多くはこの価格帯に入ります。

300万円で売れた場合、原則の計算式では15.4万円ですが、この特例では最大33万円まで受け取れる形になります。

ただし特例を使うには、媒介契約の締結前に業者が金額を説明し、依頼者が合意していることが条件です。

金額は媒介契約前に必ず確認してください。

4-2. 相続登記をしていないと売却できません

亡くなった親名義のままでは、古民家を売却できません。

2024年4月1日から相続登記は義務化され、不動産を取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です（法務省「相続登記の申請義務化」）。

正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。

登記が済んでいない場合は、売却の相談と並行して司法書士に依頼してください。

5. 古民家の売却で使える特例・補助金は？

相続した古民家を売るときの中心になる制度は「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」で、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。

古民家の売却価格は数百万円のことがほとんどなので、この特例が使えれば譲渡所得税は実質かからない計算になります。

対象の建物	1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋。区分所有マンションは対象外
住んでいた人	亡くなった方が相続直前まで一人で居住していたこと
空き家であること	相続から売却まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと
建物の条件	耐震基準を満たすように改修するか、取り壊して売ること
売却の期限	相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで。制度自体の適用期限は令和9年12月31日の譲渡まで
売却代金の上限	1億円以下であること
控除額	最大3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で、取得した相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）

なお、この特例では建物の耐震改修または取り壊しが要件になっています。

令和6年1月1日以後の譲渡については、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行った場合も対象となり、売主が先に解体しなくてよいケースがあります（国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。

適用の可否は個別性が高いので、契約前に税理士へご相談ください。

5-1. 取得費加算の特例

相続税を納めた方が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までにその財産を売却した場合、納めた相続税の一部を取得費に加算できます（国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）。

譲渡所得が圧縮されるぶん、税額が下がります。

ただし空き家の3,000万円特別控除とは選択適用になるため、どちらが有利かは税理士に試算してもらってください。

5-2. 登録有形文化財という選択肢

登録有形文化財（建造物）とは、原則として建設後50年を経過した建造物のうち、国土の歴史的景観に寄与しているものなどを文化財として登録する制度です（文化財保護法・文化庁）。

登録されると修理の設計監理費への国庫補助の対象になるほか、自治体によっては家屋の固定資産税が軽減される場合があります。

「先祖代々の家を残したい」という思いが強い場合は、売却の前に市区町村の文化財担当課へ相談する価値があります。

5-3. 自治体の解体・リフォーム補助金

老朽危険家屋の解体費用や、空き家のリフォーム費用に補助金を出している自治体は多くあります。

金額・要件は自治体ごとに大きく異なり、着工前の申請が条件になっているものがほとんどです。

契約や工事を始めてしまうと対象外になるため、物件所在地の市区町村の空き家担当窓口に、動く前に確認してください。

6. 古民家を高く売るコツは？

古民家を高く売るコツは、リフォームではなく情報の整理です。

買主は再生を前提に買うため、売主が先に工事をしても価格には反映されにくく、かけた費用の一部しか戻りません。

手をかけるべきなのは、価値のある家財の選別と、物件情報の言語化です。

やること	効果	費用の目安
価値のある家財を専門店に見てもらう	処分費が減り、買取代金が入ることもある	査定は無料のことが多い
境界と敷地の資料をそろえる	買主の不安が減り、価格交渉が長引かない	0円（手元の書類を探す）
再建築の可否を役所で確認する	「再建築可」と分かると価格が上がる	0円（窓口で確認）
古民家ならではの魅力を書き出す	掲載時の反響が変わる	0円
全面リフォームをする	工事費の一部しか価格に乗らない	数百万円（推奨しません）

千葉県流山市西深井の物件では、市街化調整区域で地目が山林、解体見積もりが700〜800万円という理由で10年以上動きませんでした。

リハコの担当者が市役所へ同行して再建築可であることを確認したうえで投資家にご紹介したところ、2日で買主が決まりました（ご売却者様の声）。

役所で1つ確認するだけで結論が変わることがあります。

6-1. 家財は「捨てる前に」見てもらう

古民家には、たんす・建具・食器・仏具など、骨董品として価値が残っているものが含まれていることがあります。

処分業者に一括で任せる前に、時代家具や古道具を扱う専門店に見てもらってください。

買取に回せた分だけ処分費が減ります。

なお、リハコの買取では残置物をそのまま引き取れますので、判断に迷うものは残しておいていただいて構いません。

6-2. 古民家の魅力は具体的な言葉にする

空き家バンクやマッチングサイトに掲載する場合、書かれている情報の量で反響が変わります。

「天井が高く梁が見える」「夏は涼しい」「南向きの縁側が10畳ぶんある」「庭が広く車が3台置ける」など、買主が生活を想像できる具体性を持たせてください。

設備の古さを隠すより、古民家にしかない部分を前に出したほうが刺さります。

7. 古民家の売却をリハコに相談するとどうなる？

リハコは、仲介で買主を探しつつ、売れなければ自社で買い取る不動産会社です。

3か月仲介で動かなければリハコが買い取るという流れで進めているため、「売れないまま時間だけが過ぎる」状態になりません（選ばれる4つの理由）。

古民家を売却したい方にとっては、高値を狙う道と確実に手放す道の両方が残ります。

価格を出せる理由は、リノベーション費用まで自社で見積もれることにあります。

埼玉県熊谷市西城の戸建てでは、物件価格180万円・リフォーム費4,603,900円で再生し、想定賃料は月55,000円・表面利回り10.31％、リフォーム2か月＋入居付け1か月の計3か月で満室になりました。

この数字を買主に示せるので、投資家は安心して仕入れができます。

現況のまま買取	残置物・傷み・草木があってもそのまま。片付け不要
最短14日	準備1〜7日＋売却約14日。契約完了後は最短即日でお支払い可能
仲介と買取の両方	3か月仲介で動かなければリハコが買い取る流れで進めます
再生費用まで見積もる	リノベ費を自社で算出できるため、根拠のある価格を出せます
再生後のアルバム	リノベーション完了後、ビフォーアフターの写真を売主様にお渡しします
対応エリア	群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川で買取実績があります

千葉県いすみ市大原の築50年の戸建て（土地164㎡・建物103㎡）は、フルリフォーム後に募集開始から約1週間で入居者が決まりました（施工事例）。

先祖代々の家が壊されずに次の住まい手へ渡っていく形は、売主様にも喜んでいただけている部分です。

査定・ご相談は無料です。

受付は0120-228-590（9:00〜21:00・土日祝日も可）。

写真と所在地だけでも概算をお伝えできますので、解体の見積もりを取る前に一度お聞かせください。

よくある質問

古民家は本当にそのままの状態で売却できますか？

できます。

リハコでは残置物が残った状態や、水道・電気が使えない状態の戸建てを現況のまま買い取っています。

群馬県館林市広内町の物件は残置物が残ったまま買い取り、撤去から内外装まで一新して再生しました。

片付けや修繕をしてからご連絡いただく必要はありません。

古民家の買取価格はいくらくらいですか？

リハコが公開している実績では50万〜250万円です。

群馬県高崎市昭和町の築70年・再建築不可の戸建てが250万円、茨城県古河市幸町の築50年・再建築不可の戸建てが50万円でした。

価格は土地の広さ・接道・区域区分で変わりますので、現地調査のうえでご提示します。

解体してから売ったほうが高く売れませんか？

解体費用を上回る価格上昇が起こるとは限りません。

木造の解体費は1坪4〜5万円が目安で、30坪なら120〜150万円の持ち出しになります。

さらに更地にすると住宅用地の特例が外れ、翌年からの固定資産税が上がります。

解体を決める前に、現況での買取価格をご確認ください。

相続した古民家を売ると税金はかかりますか？

売却益が出た場合に譲渡所得税・住民税がかかります。

ただし相続した空き家には最大3,000万円の特別控除があり、要件を満たせば税額が出ないケースが多くあります。

適用の可否は個別性が高いため、税理士または所轄の税務署にご確認ください。

売却までにどれくらい時間がかかりますか？

買取の場合は最短14日です。

準備に1〜7日、売却手続きに約14日を見込んでおり、契約完了後は最短即日でお支払いできます。

群馬県高崎市寺尾町の事例では、売主様の手続きは約1か月で完了しました。

仲介の場合は3〜6か月が目安です。

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