「古民家の売却ってどうやればいい？」
「代々住んできた立派な家なので、解体はしたくない」

実家である古民家を相続したものの、家に住むのは難しい……。

でも、先祖代々住んできた立派な家であるため、解体はせずにそのまま売却したいと考えている方も多いのではないでしょうか？

結論から言えば、古民家は一定層からの需要が非常に高いため、そのままの状態でも高額で売却可能です。

具体的には、次のような売却方法が存在します。

テレビで「古民家を改装して移住した家族」や、「今古民家をリノベーションしたカフェが人気！」といった特集を見たことはありませんか？

このように近年安らぎや癒しを求めて田舎・古民家暮らしに憧れる人は多く、一定層からの需要が高いため安く売却するのは非常にもったいないのです。

一方で売却を行うのにはある程度費用がかかり、古民家であれば必ずしも高額で売却できるとは限りません。また、より高額で売却するには、ある程度の工夫も必要です。

そこでこの記事で、古民家を売却する方法から費用を安く抑える方法までご紹介します。

この記事を読めば古民家の価値を高め、かかる費用を抑えることで、古民家を解体しなくても高額で売却できるようになります。

先祖代々が暮らした思い出深い大切な家を守るためにも、ぜひ読み進めてくださいね。

1.古民家を売却する方法4つ

まず前提として、古民家を売却する場合は古民家としての価値をわかってくれるところで売却を行うのが大切です。

なぜなら、通常の不動産会社や業者を通すとただ築年数が長いだけの物件と考えられ、実際の価値よりも安く見積もられたり、売却を断られたりするからです。

しかし冒頭でも紹介したように、古民家は田舎暮らしに憧れる人や古民家をリノベーションして事業を始めたい人たちに人気があります。

そのため、次のように古民家に特化したサイトや業者に依頼・相談し、それでも売却が難しい場合に、最終手段として更地といった通常の家と同じ方法での売却を考えましょう。

• 「古民家専門」の物件サイトに登録する
• 古民家売却に特化した不動産会社に依頼する
• 古民家として買い取ってくれる業者を探す
• リフォームしたり解体して更地にしたりして売却に出す（最終手段）

ではそれぞれの方法について、詳しく解説します。

★古民家の保存を重視する場合は自治体への相談もおすすめ★

もし古民家をそのままの形で保存し、後世に残したいといった気持ちが強い場合は「有形登録文化財建造物制度」を使えないか、自治体に相談してみましょう。有形登録文化財建造物制度とは、50年を経過した歴史的建造物のうち、一定の評価を得たものを文化財として登録し保存や活用を促すための制度です。登録有形文化財に登録されると、修理や建物活用にかかる費用の補助を受けられ、修理や管理について国（文化庁）からアドバイスも受けられます。

1-1.「古民家専門」の物件サイトに登録する

ネット上には古民家や田舎の家専門の物件マッチングサイトもいくつか存在するため、所有する古民家を登録するのがおすすめです。

主なマッチングサイトとしては、次のものが挙げられます。

サイト名	特徴
古民家住まいる	・事前に古民家に特化した調査・鑑定を行うため取引価格を高めやすい・古民家ならでは検索機能でマッチングがしやすい・買主に対するサポートが厚く、サイト自体の集客力に期待できる
田舎ねっと.日本	・全国の田舎暮らしや地方移住を応援するためのサイト・古民家の掲載が多く、特集も組まれている・「田舎暮らしに必要な準備」など、家の購入を後押しする情報が豊富
ふるさと情報館	・田舎暮らしを応援するサイトで、古民家の掲載も多い・甲信越エリアより東の物件が多い印象・360°カメラを使ったVRツアーで物件を内覧してもらえる
空き家バンク	・基本的には各自治体がサービスの運営を行っている・一部「at home」など大手不動産サイトが運営する空き家バンクも存在・空き家バンクの中で「古民家特集」が組まれることもある

また、古民家マッチングサイトや空き家バンクに古民家を掲載する手順は次のとおりです。

1. サイトへの掲載を申し込む
2. 担当者が現地調査などを行い、価格を設定する
3. 物件の情報をサイトに掲載する
4. 物件の買取希望者と交渉を行う
5. 契約し物件を売却

みずから買取希望者と交渉を行うため、手数料は無料や安く抑えられるケースも多く、売却にかかる費用を安くできるのがメリットです。

ただし、買取希望者との交渉には手間や時間がかかるうえ、値引きを希望されることもあります。

また、物件ややり取りの不備により、トラブルへ発展する可能性もあるでしょう。
※トラブルを回避する方法は「2.古民家を売る時ならではのコツ」で紹介します。

直接のやり取りに不安を感じる場合は、不動産会社に仲介やサポートもお願いできますが、その場合は仲介手数料が発生するため注意が必要です。

1-2.古民家売却に特化した不動産会社に依頼する

不動産会社のなかには、「リハコ」のようなリノベーション前提の古民家売却に特化した会社も、わずかですが存在します。

古民家売却に長けた不動産仲介会社は、次のような対応が可能です。

• 通常の不動産会社のように安く値段をつけられたり、売却を断られたりすることはない
• 依頼をすれば売却までワンストップで対応してくれる
• 買主との交渉も対応してくれるので売主の負担が少なく、トラブルにもなりにくい
• 売却の際に必要な司法書士・リフォームの手配や、契約に関するアドバイスなど、専門家として関連する手続きのフォローも行ってくれる

ただし、前述したように不動産会社に仲介を依頼する場合、契約が成立すると次のような仲介手数料が発生するため注意しましょう。

売却価格	仲介手数料
200万円以下	5%
200万円超～400万円	4% + 2万円
400万円超	3% + 6万円

たとえば、売却価格が300万円だった場合、次のように計算します。

300万円 × 4% ＋ 2万円 ＝ 14万円 × 1.1倍（消費税）= 15.4万円

ただし、上記のような計算式がありつつも、2024年7月の法改正により売却価格が800万円以下の場合は仲介手数料の上限が30万円となりました。

つまり、基本的には800万円以下の仲介手数料は、30万円+消費税となる可能性が高いです。

1-3.古民家として買い取ってくれる業者を探す

不動産会社に依頼する場合、古民家の扱いに長けた買取業者を探すのもおすすめです。

買取業者は仲介会社と比較して次のような違いがあります。

	買取	仲介
概要	不動産会社が直接家を買い取る	不動産会社に依頼して買主を探してもらう
買手	不動産会社	個人
売却にかかる期間	1週間～1ヶ月程度	買手が見つかるまで（平均3～6ヶ月）
売却額	相場の6～7割	相場に近い額
仲介手数料	基本的になし	売却額×約3～5%（売却額によって手数料も変動）
おすすめの人	早く売りたい人	高く売りたい人

このように、買取業者は不動産会社が直接買取をしてくれるため、売却までのスピードが早く、仲介手数料もかかりません。

しかし売却額は仲介よりも安くなるため、金額を高くするよりも早く売却したい方におすすめです。

1-4.リフォームしたり解体して更地にしたりして売却に出す

もしも次のような状態になった場合は、最終手段としてリフォームをしたり、家を解体し更地にしたりして売却に出すことも考えましょう。

• 家の傷みや劣化がひどく、放置すると倒壊しそう
• 古民家の扱いに長けた業者に相談したが、価格を非常に安く見積もられた
• 古民家の扱いに長けた業者に相談したが、このままの状態では仲介・買取は難しいと言われた

リフォームや解体を行うことで、買手を見つけやすくなる場合が多いです。

ただし「3.古民家を売却するときにかかる費用・税金」でも紹介しているように、ある程度範囲の広いリフォームや大きな家の解体には多くの費用がかかります。

また、ここまで紹介しているように、基本的に古民家は売却できる可能性が高いため、安易に解体するのはおすすめできません。

くわえて家を解体して更地にする場合、固定資産税の軽減措置を受けられなくなり、固定資産税が最大6倍にまで増加するため、注意が必要です。

2.古民家を売る時ならではのコツ

古民家は通常の家と異なる部分も多く、古民家ならでは売却のコツがあります。

主に次のことを実践することで、古民家の価値を高めたり費用負担・リスクを軽減できたりするため、ぜひ試してみてください。

• 不用品は基本処分、価値のある家財は専門店などで高額売却する
• 瑕疵担保保険を付保する
• リフォームするなら最低限の設備だけおこなう
• 古民家ならではの魅力を自分でまとめる

では、それぞれのコツについて詳しく解説します。

2-1.不用品は基本処分、価値のある家財は専門店などで高額売却する

家の中にある家具や家電は、基本的に売却のために処分する必要があります。

ただし、古民家で長年使われてきた家具や食器などは、骨董品としての価値がある可能性も考え、専門店へ買取の相談を行うのがおすすめです。

現代の人々にとって古い時代の棚やたんすなどは非常に貴重なものであり、これらを欲しがるコレクターは世界中に存在するからです。

また仏像に関しても、金箔が貼られたようなキラキラとした装飾のある仏像はインテリアとしての評価が高く、海外で人気です。

たとえば「越後古材」のように、ネット上には古い家具や食器の買取を行っている業者が多く存在します。

「時代家具」といったキーワードでネット検索を行うと業者を探しやすいため、ぜひ検討してください。

価値のあるものを高額で売却することで、不用品の処分にかかる費用を軽減しましょう。

2-2.瑕疵担保保険を付保する

古民家にかかわらず、築年数が長い家の場合は瑕疵（かし）担保保険を付保し物件としての信頼性を高めるのがおすすめです。

【瑕疵担保保険とは】

瑕疵担保保険とは、物件を売却した後その物件に瑕疵（傷や雨漏りといった欠陥）が見つかった際、この瑕疵の補修にかかる費用の一部を賄える保険のことです。

古い家はどこに欠陥や不具合があるか分かりづらいため、売主も気づかないうちに売却する可能性があります。

しかし売却後に見つかった不具合や欠陥は買主が補修しなければならないため、補修を押しつけられた、欠陥を伝えず売却した、といった買主とのトラブルに発展する危険性があります。

一方で瑕疵担保保険があれば、もし売却後に不具合があったとしても保険を利用できるため、買主が安心して物件を購入しやすくなるのです。

なお、保険料は一般的な一軒家の広さである30坪程度の場合、年間で4～5.5万円程度かかります。

瑕疵がなければ無駄になるお金ですが、万が一にそなえて付保するのがおすすめです。

2-3.リフォームするなら最低限の設備だけおこなう

もし古民家の劣化が激しく、リフォームが必要になる場合には、最低限の設備だけ行いましょう。

古民家の購入を希望する人の多くは、購入した家を自分の好みに合わせてリフォームしたいと考えているからです。

そのため、リフォームを行う場合でも雨漏りの修繕やシロアリ対策、故障した設備の交換など、家の機能を最低限確保できる程度に留めてください。

ただし、お風呂についてだけは最新の設備に交換するのがおすすめです。

古民家についているお風呂は基本的に「保温機能」や「追い焚き機能」といった便利な機能はありません。

そのため、ここを最新のものにするだけでも買主からの好感度を高められます。

各場所のリフォームにかかる費用については、「3.古民家を売却するときにかかる費用・税金」で詳しく紹介しているため、そちらも参考にしてください。

2-4.古民家ならではの魅力を自分でまとめる

特に古民家のマッチングサイトや空き家バンクを使って売却を目指す場合は、所有する古民家ならではの魅力をまとめてみましょう。

これらのまとめた魅力をサイトに掲載しアピールすることで、よりユーザーを引きつけやすく、買主を見つけやすくなるからです。

また、自分自身が所有する古民家の魅力を理解していれば、買取希望者と直接交渉を行う際に、契約までこぎつけるための説得材料にできるでしょう。

古民家の場合、たとえば地域性や周囲の環境もふまえて、次のようなポイントを魅力としてアピールできます。

• 夏は涼しい
• 川と森が近く、水のせせらぎや小鳥のさえずりで目覚める
• 天井が高く開放感がある
• 庭が広くバーベキューなど自由に活用しやすい

3.古民家を売却するときにかかる費用・税金

古民家を売却する際には、次の費用や税金がかかります。

それぞれ費用相場も紹介しているため、売却を検討する際の参考にしてください。

▼家の売却自体にかかる費用

項目	費用相場	概要
（必須）印紙税	1,000円～1万円	契約書といった文書の作成にかかる税
（必須）譲渡所得税	譲渡所得×20.315～39.63%	不動産の売却利益にかかる税
仲介手数料	売却額×約3～5%	不動産会社に売買を仲介してもらった際に発生する手数料
抵当権抹消費用	2,000～5,000円	物件を担保にできる権利を抹消する費用、住宅ローンを組む際金融機関が設定するため、これを抹消する
瑕疵担保保険	年間4～5.5万円	売却後物件の不具合を修繕するための費用を補填
古民家再生総合調査報告書作成	50万円	古民家のコンディションや耐震性能を総合的に調査し報告書にまとめたもの
木造住宅簡易鑑定	3万円	検査を行い、再生に適しているか解体した方がいいかを客観的に判断する

▼リフォームにかかる費用

修繕箇所	費用相場
壁紙の交換畳の交換段差の解消	6～30万円
バスタブの交換シロアリ防止処理給湯器の交換	15～50万円
トイレの改修キッチンの交換階段の改修バルコニーの改修屋根の塗り替え	20～100万円
ダイニングの改修耐震補強屋根の交換や重ね葺き	100～300万円

▼解体にかかる費用

構造	1坪あたりの費用
木造	4〜5万円
軽量鉄骨造	6～6.5万円
重量鉄骨造	6.5～7万円
RC造(鉄筋コンクリート)	7～8万円

上記のうち、仲介手数料に関しては、不動産会社を通さない場合や買取の場合には発生しません。

また、抵当権抹消も住宅ローンを組まずに家を建てた場合は、そもそも抵当権が設定されていないため不要です。

「瑕疵担保保険・古民家再生総合調査報告書作成・木造住宅簡易鑑定」も、必ずしも必要ではありません。

古民家の価値をより確かなものにしたい場合に検討しましょう。

なお、古民家住まいるのように、利用するサービスによっては古民家再生総合調査報告書作成や木造住宅簡易鑑定が必須になっている場合もあるため注意が必要です。

4.古民家を売る時は制度や補助金活用で賢く節税しよう！

古民家を売却する際には、さまざまな支援制度や補助金を活用し、費用負担を軽減しましょう。

近年国や自治体は増加する空き家問題を解決するため、税金の軽減措置や補助金の提供など、さまざまな施策を行っているため、これを活用すれば古民家の売却にかかる費用も大きく削減できます。

主な制度は次のとおりです。

• 相続した空き家売却の特例
• マイホーム売却の特例
• 取得費加算の特例
• 低未利用地等の売却特例
• リフォームや解体の補助金制度

それぞれ詳しく解説します。

なお国や自治体の制度は複雑で難しい文言も多く、それぞれ満たすべき要件も多くあります。

そのため可能であれば売却を依頼する不動産会社に、どの制度が利用できるか相談するのがおすすめです。

4-1.相続した空き家売却の特例

古民家が相続したものであり、現在誰も住んでいない場合に利用できる特例で、譲渡所得から3,000万円が控除できます。

つまり譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税も支払う必要がなくなるのです。

ただし、この特例を利用するには次のような一定の要件を満たす必要があります。

• 1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家であること
• 相続から売却までずっと空き家だったこと
• マンション以外の建物であること
• 相続されるまで、被相続人（親など）が住んでいた家屋であること
• 空き家は耐震基準を満たすか、更地にしてから売却すること
• 被相続人が亡くなった日（相続日）以降3年を経過する年の12月31日までに売却する　など

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

詳細については、参考として挙げている国税庁のホームページを確認してください。

特に古民家の場合はそのままの売却も可能であるため、「空き家は耐震基準を満たすか、更地にしてから売却する」の要件を満たして売却できるか、しっかり検討しましょう。

4-2.マイホーム売却の特例

売却する古民家がマイホームの場合にも控除所得から3,000万円の控除が可能です。

こちらも次のような要件を満たす必要があります。

• 自分の住む家、もしくは自分の住む家と土地を一緒に売却すること
• 現在住んでいない場合、住まなくなってから3年後の12月31日までに売却すること
• 解体する場合は転居してから3年後の12月31日、もしくは解体後1年以内のいずれか早い日までに売却すること
• 売手と買手が、親子や夫婦といった特殊な関係性ではないこと　など

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

詳細については、参考として挙げている国税庁のホームページを確認してください。

4-3.取得費加算の特例

古民家を相続して相続税を支払った後に売却した場合、譲渡所得税を軽減できる特例です。

譲渡所得を計算する際に、取得費として相続税を加算して計算できるためその分譲渡所得税を軽減できます。

譲渡所得の計算式は次のようになります。

譲渡所得 ＝ 売却金額 -（ 取得費 ＋ 相続税 ＋ 譲渡費用 ）

支払った相続税が多ければ多いほど譲渡所得税の額を減らせる仕組みです。

また、次のような要件を満たす必要があります。

• 相続や遺言により財産を取得していること
• 財産の取得者に相続税が課税されていること
• 相続の開始から3年10ヶ月以内に売却すること　など

参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

なお取得費加算の特例は、マイホーム売却の特例と併用が可能であるため、うまく活用しましょう。

4-4.低未利用地等の売却特例

古民家を売却する際に売却価格が500万円以下だった場合に、譲渡所得から100万円が控除できる可能性がある特例です。

古民家のある土地が都市計画区域内にある低未利用地等であり、2020年（令和2年）7月1日から2025年（令和7年）12月31日の間に売却した個人が対象です。

都市計画区域とは

国土交通大臣や都道府県知事が、これから市街地として開発していく、もしくは開発予定であると指定した区域のことです。古民家のある場所が都市計画区域に指定されているかは、役所の都市計画担当課に問い合わせればわかります。

低未利用地等とは

簡単に言えば、空き地や空き家、空き店舗などがある土地のことです。同じ地域にあるほかの土地と比較し、まったく活用ができていない土地を指します。

またほかにも、次のような要件を満たす必要があります。

• 売却する年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていること
• 売手と買手が、親子や夫婦といった特殊な関係性ではないこと
• 売った後にその低未利用土地等が利用されること　など

参考：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」

くわえて、古民家のある場所によっては、売却額の上限が800万円以下に引き上げられる可能性もあります。

詳細については、参考として挙げている国税庁のホームページを確認してください。

4-5.リフォームや解体の補助金制度

古民家のリフォームや解体が必要になった場合は、自治体の補助金が利用できないか確認しましょう。

補助金をうまく活用できれば、売却にかかる費用負担を大幅に軽減できます。

たとえば東京都の場合、リフォーム・解体で次のような補助金制度があります。

地域	用途	制度名	概要	補助金額（戸建て）
東京都	リフォーム	既存住宅省エネ改修促進事業	省エネ診断・断熱工事・省エネ設備効率化などを行うと費用を賄える	最大138.5万円
中央区	リフォーム	建築物の耐震助成制度	建物の耐震診断や耐震性向上のための補強工事費用を賄える	最大300万円
台東区	解体	老朽建築物等の除却工事費用の助成	倒壊の危険性が高い建物を解体するための工事費用を賄える	最大50万円
墨田区	解体	都市防災既存建築物除却助成事業	大規模な火災での延焼・遅延を図るため対象区域で建物を解体すると工事費用を賄える	最大600万円

ただし各ページを見てもわかるように、申請から補助金を受け取るまでには書類の準備や計画書の作成などが必要であり、非常に手間と時間がかかります。

また基本的に補助金は後払いであり、補助金の場合は審査が通らない可能性もあります。

そのため利用を検討する場合は、不動産会社や自治体に相談し慎重に計画するのがおすすめです。

5.古民家の売却は「誰か一人に突き刺されば高額売却も夢じゃない」

冒頭でも紹介したように、古民家は田舎での暮らしに憧れている人に対して高い需要があります。

リノベーションしてカフェといった事業を始めたい方や、賃貸事業を行いたい投資家なども多く、実際ここまで話してきたように、古民家に特化した売却方法もいくつか存在します。

また不動産というものは、多くの人に人気である必要ではなく、たった一人でも「これこそ私の求めていた古民家だ！」と突き刺せれば高額での売却も夢ではありません。

その一人に出会うまでは多少時間はかかるかもしれません。

しかし無理に解体せずとも、買主が見つかる可能性は高いと言えるでしょう。

そのため、まずはじっくり古民家の魅力を理解してくれるサービスや不動産を探すのがおすすめです。

6.あなたの古民家、リハコと一緒に高く売却しませんか？

古民家を解体せずに高く売却したい方は、私たち「リハコ」に依頼しませんか？

リハコは、リノベーションを前提として不動産の仲介を行っている、古民家・空き家に特化した不動産会社です。

私たちが古民家売却においてお役に立てるのは、下記2つの特徴があるからです。

• リハコは古民家復活に長けた「リノベのプロ」だから
• あなたの古民家の魅力を投資家の心に突き刺さるようにリハコが繋ぐから

それぞれの特徴について、ぜひ紹介させてください。

6-1.リハコは古民家復活に長けた「リノベのプロ」です

リハコはリノベーションと売却をセットで行うことができるため、空き家や古民家の再生に強いのが特徴です。

そのため、不動産仲介をするための価格設定においても、古民家の価値はより高く評価し、かかる費用はより安く見積もることで、高額な金額をつけられるのです。

過去には100戸以上をリノベーションしてきた実績があり、他社と比較してもおしゃれで機能性があるリノベーションを破格の値段で実現できます。

下記の画像は、実際に私たちが行ったリノベーションの事例です。

古民家を購入する方にとってのネックは、「高額なリノベーション費用がかかったらどうしよう」という点ですよね。

リハコでは、古民家を購入した方の負担で、おしゃれで機能的なリノベーションを格安でできるため、あなた自身が古民家をリノベーションせずとも、売却ができてしまうのです。

6-2.あなたの古民家の魅力を投資家の心に突き刺さるようにリハコが繋ぎます

リハコでは独自のネットワークや仲介スキルにより、古民家のよさを投資家に突き刺さるように提案できるため、買主を見つけやすいのも特徴です。

リハコの不動産仲介の特徴としては、次の2つのポイントが挙げられるでしょう。

• 古民家をリノベーションし、人に貸し出すことで家賃収入を得たい個人投資家をターゲットにしている
• 買主が負担するリノベ
• 不用品処分にかかる費用もすべて明らかにして売却を提案する

特に後者はリハコ独自の強みであり、投資家は事業を行うためにかかる費用をすべて把握できるため、利回り（かかる費用に対してどの程度の利益が見込めるか）を正確に計算できます。

不安材料を事前に潰すことで、投資家は安心して古民家を購入しやすくなるため、古民家の状態がよくなかったとしても、買主は見つけやすいと言えるでしょう。

また、もし万が一買主が見つからなかったとしても、最終的にはリハコ自身で古民家の買取も行っているため、損をしない売却を実現可能です。

古民家の売却を希望する場合は、ぜひリハコにご相談ください。

7.まとめ

いかがでしたでしょうか。

古民家には古民家の売却方法があり、工夫や節税を行うことで高額での売却も実現できることがおわかりいただけたかと思います。

では最後に記事の要点をまとめましょう。

古民家を売却する方法は次の4つです。

• 「古民家専門」の物件サイトに登録する
• 古民家売却に特化した不動産会社に依頼する
• 古民家として買い取ってくれる業者を探す
• リフォームしたり解体して更地にしたりして売却に出す

古民家を売却する際のコツとしては、次の4つが挙げられます。

• 不用品は基本処分、価値のある家財は専門店などで高額売却する
• 瑕疵担保保険を付保する
• リフォームするなら最低限の設備だけおこなう
• 古民家ならではの魅力を自分でまとめる

古民家は一定層からの需要が高く、誰か一人にでも刺されば高額売却もできます。

そのため解体などはできる限り行わず、「リハコ」のように古民家の扱いに長けた不動産会社やマッチングサービスを利用してじっくり買主を探しましょう。

この記事が、古民家の保存と活用につながる理想的な売却の一助となることを願っております。