「市街化調整区域を手放したいけど、どういう方法があるんだろう…」
「市街化調整区域を売りたいけど全然買い手がつかない！お金に換えるのは諦めた方がいいのかな？」

あなたは、所有している市街化調整区域の家や土地の管理に困り、手放してしまいたいとお考えなのではないですか？

市街化調整区域は法律によって多くの場合、新しく家を建て替えることが禁止されているため、今ある建物を解体するのも躊躇してしまいます。

とはいえ、活用する予定のない山林や農地のために税金を払い続けるのも大変なので、どうにかして手放せないかと頭を抱えてしまいますよね。

結論からお伝えすると、市街化調整区域を手放すには5つの方法があります。

市街化調整区域を手放す5つの方法

1.専門の仲介会社で売却を依頼する 2.専門の業者で買取を依頼する 3.空き家売買サイトを利用する 4.国に返す制度（相続土地国庫帰属制度）を利用する 5.農業委員会へあっせんを依頼する

市街化調整区域といっても家+土地・更地や山林・農地のパターンに分かれており、どの方法がおすすめなのかはどのパターンに当てはまるかでも変わってきます。

しかし、上記の方法なら市街化調整区域を手放して、管理や維持のための負担をなくすことができるでしょう。

特に、市街化調整区域に家と土地を所有している方は「全然売れないから」と解体してしまう前に、まずは本記事でご紹介する方法のいずれかで家を売却してください。

なぜなら、市街化調整区域は新たに家を建てることが法律で禁止されている特殊な土地なので、せっかく建っている家を取り壊してしまうと、ますます買い手からの需要が下がってしまうからです。

この記事を読めば、5つの方法についての特徴やメリット・デメリット、どんな人におすすめなのかがわかります。

市街化調整区域をどうにかして手放したいとお考えの方は、ぜひ最後まで読み進めてください。

1.市街化調整区域を手放す5つの方法

市街化調整区域を手放す方法としては、以下の5つの選択肢があります。

	建物＋土地	山林・更地	農地
専門の仲介会社で売却依頼	◯	◯	◯
専門の買取業者で買取依頼	◯	◯	◯
空き家売買サイトを利用	◯	◯	◯
国に返す制度を利用（相続土地国庫帰属制度）	×	◯	◯
農業委員会へあっせん依頼	×	×	◯

結論をお伝えすると、市街化調整区域を手放す方法として一番おすすめなのは買取業者で買い取ってもらうことです。

市街化調整区域は、法律によって土地の開発を制限されている特殊な区域のため一般の人からの需要が少なく、仲介ではなかなか手放せない可能性が高いです。

そのため、「時間がかかってもいいからできるだけ高く売りたい」と考える人以外は、買取業者で買い取ってもらう方がスピーディーかつ確実に手放せるでしょう。

2.【全部で使える】市街化調整区域を手放す方法

まず、市街化調整区域を手放す方法として一般的な3つの選択肢をご紹介します。

市街化調整区域を手放す一般的な3つの方法

1.市街化調整区域専門の仲介会社で売却を依頼する 2.専門の買取業者に買取を依頼する 3.空き家売買サイトを利用する

上記の3つは、市街化調整区域にある家＋土地・更地や山林・農地の全てを手放す方法として利用できます。

それぞれどんな人におすすめなのか、以下より表にまとめていますのでご覧ください。

方法	おすすめな人
専門の仲介会社で売却を依頼する	・できるだけ高値で手放したい人
専門の買取業者に買取を依頼する	・急いで現金化したい人 ・仲介での売却を断られた人
空き家売買サイトを利用する	・仲介と買取両方での売却を断られた人

それでは上記の3つの方法について、以下より解説していきます。

2-1.市街化調整区域専門の仲介会社で売却する

1つ目は、市街化調整区域専門の仲介会社で売却する方法です。

仲介会社は売主の代わりに物件を広告・宣伝し、購入希望者を探してくれるところです。

他にも、法律・税務・金融・建築方面の専門知識を駆使して

• 購入希望者の内覧対応や交渉
• 売却に必要な書類の準備や手続き

などを売主に代わって行ってくれます。

市街化調整区域を仲介会社で売却するメリット・デメリットは、以下の通りです。

メリット	デメリット
高く売れる可能性がある	売却完了までに時間がかかる

仲介での売却なら、仲介会社がより広範囲に物件を宣伝・紹介してくれるため、多くの購入希望者と出会える可能性が高くなります。

いつ・誰に・いくらで売却するかは売主が決められるため、より高額で購入を希望する人に売却できれば、相場よりも高値で売却することも可能です。

しかし仲介での売却では、購入希望者との交渉ややり取りを全て仲介会社を通して行うことになるため、どうしても売却完了するまでに時間がかかってしまいます。

そのため、少々時間がかかってもできるだけ高値で売却したいと考える方におすすめの方法です。

2-2.専門業者に買取を依頼する

2つ目は、専門の買取業者に買取を依頼する方法です。

買取業者は、査定により算出した金額で売主から直接物件を買い取ってくれます。

仲介では一般の人と売買契約を結びますが、買取では買取業者が物件を買い取ることになるので、売買契約の相手は買取業者です。

例えば、市街化調整区域専門の買取業者には以下のような会社があります。

市街化調整区域専門の買取業者の例

・株式会社ドリームプランニング ・GiveRe株式会社（ギブリ株式会社） ・株式会社ファーストクエスト

市街化調整区域を買取業者への依頼で手放すメリット・デメリットは、以下の通りです。

メリット	デメリット
早く売れる可能性がある	売却価格が安くなる可能性が高い

買取業者への依頼なら、査定額で直接業者に買い取ってもらうだけなので売却完了までの期間が短くて済みます。早ければ2日程度、遅くても1週間くらいでお金を受け取れるのが一般的です。

しかし買取業者への依頼だと、売却価格が安くなる可能性が高いのがデメリットです。

なぜなら、買取業者は物件を買い取った後リフォームや修繕をしてから再販売を行うため、買取価格はリフォームや修繕にかかる費用を差し引いた金額になります。

そのため、買取金額は仲介相場の70〜80％程度と、どうしても売却価格が安くなってしまうのです。

特に市街化調整区域の場合、市街地にある物件や土地よりも資産価値が低いと見なされてしまうため、買取金額も相場の50％まで下がってしまう可能性があります。

したがって、買取業者へ依頼するのはできるだけ短期間で売却したい人におすすめの方法です。

2-3.空き家売買サイトを利用する

3つ目は、空き家売買サイトを利用する方法です。

空き家売買サイトは、空き家の売買・賃貸情報が掲載されているホームページで、自治体や民間企業が運営する空き家売買のマッチングサイトのようなものです。

非営利目的のサービスのため基本的に登録も利用も無料で行えて、空き家売買サイトに登録した物件は自治体からの補助を受けられるといったメリットがあります。

しかし、空き家売買サイトを利用しての売却はあくまでも個人同士のものになるため

• 物件の管理
• 内覧対応や購入希望者との交渉
• 売買の際に起こるトラブルへの対応

などを全て、売主側で行うことになります。

空き家の売買に関わる様々な手続きや交渉は、法律や金融・建築などの専門的な知識を持っていないと購入者とのトラブルの原因になってしまいます。

特に、市街化調整区域は法律による制限が厳しい土地であるため、専門家の介入なしでスムーズかつ安全に取引を完了させるのはかなり難しいでしょう。

そのため、空き家売買サイトを利用して市街化調整区域を売却するのは、仲介・買取両方がダメだった場合に検討するのがおすすめです。

3.【土地のみを持っている人向け】国に返す（相続土地国庫帰属制度）

土地のみを所有している人であれば、国の制度を利用して市街化調整区域にある土地を国に返すという方法もあります。

この制度は相続土地国庫帰属制度と言って相続した更地や山林を国に引き取ってもらえる制度で、「相続した土地が放置され所有者も分からない」といった問題が増えるのを防ぐために設けられました。

仲介や買取のように手放してお金に換えることはできませんが、確実に手放して管理や維持にコストがかかる「負動産」を残したくない人におすすめな制度です。

相続土地国庫帰属制度の特徴は、以下の通りです。

相続土地国庫帰属制度の特徴

1.制度を利用するのにお金がかかる 2.条件が厳しく時間もかかる

それでは、それぞれの特徴を詳しく解説します。

3-1.特徴1｜制度を利用するのにお金がかかる

相続土地国庫帰属制度を利用する場合、土地の所有者は最低限の以下のお金を払う必要があります。

	相続土地国庫帰属制度の利用にかかるお金
審査手数料	法務局への申請時に支払う費用で、土地1筆あたり14000円申請が承認されなかった場合でも返金されない
負担金	国が引き取った土地を管理するための費用の一部（およそ10年分相当）原則として20万円だが、土地の条件によっては金額が異なる

さらに土地の状態によっては、制度の要件を満たすための追加の工事・整備費用が必要になる可能性があります。

また、制度の申請は極めて複雑なため申請者によっては弁護士や専門家に依頼するのがおすすめですが、その場合にはさらに弁護士や専門家へ支払う報酬も発生します。

相続土地国庫帰属制度を利用すれば、相続したけど不要な土地を手放すことはできますが、手放す際にお金に換えたり利益を得られるわけではありません。

3-2.特徴2｜条件が厳しく時間もかかる

相続土地国庫帰属制度を利用するには一定の条件を満たしていなければなりませんが、その条件はかなり厳しく承認が下りにくいとされています。

申請できる土地・申請できない土地の条件は、以下の通りです。

申請できる土地	・相続や遺言によって譲り受けた土地 ・複数人で相続した場合、全員が了承している土地
申請できない土地	・建物が建っている土地 ・他人が利用する予定の土地 ・土壌汚染されている土地 ・境界が明確でない土地 （下記は申請できるが不承認になる） ・30度の傾きや高さ5m以上の崖がある土地 ・地上や地下に管理を妨げる物体がある土地 ・隣接する土地の所有者と争わなければならない土地

法務省のデータによると、2024年9月30日の時点の申請件数2697件のうち実際に国に返還された件数は868件と発表されており、約30％しか承認されていないことが分かります。　

また、制度に申請してから引き取り完了までに半年〜1年ほど言われており、標準期間でも8ヶ月とされています。

ここまでを踏まえると、相続土地国庫帰属制度で土地を手放すのは非常にハードルが高いと感じてしまいますが、条件さえ満たしてしまえば国は引き取りを拒否できません。

そのため、時間とお金がかかっても確実に手放してしまいたいとお考えの方は、弁護士や専門家に相談のうえ審査に通る準備を整えてから申請に臨むのがいいでしょう。

4.【農地を持っている人向け】農業委員会へあっせん依頼する

市街化調整区域に農地を持っている人は、農業委員会へのあっせん依頼で売却することもできます。

農業委員会とは、農地の適切や利用や地域の農業を促進するための活動・支援を行っている、各市町村に設置された組織です。

農業委員会へあっせんを依頼すると、「買いたい・借りたい」と申出のあった農家の中から売却する相手を選定・紹介してもらえます。一般的な仲介と違い売買の対象は農地のみで、売り手は誰に売却するかを選ぶことはできません。

しかし、農業委員会が買い手をしっかり調査し適切な相手を紹介してくれるだけでなく、売買価格や貸出価格を適正に調整してくれるため安心して取引できます。

農業委員会のあっせん依頼の特徴は、以下の通りです。

農業委員会のあっせん依頼の特徴

1.最大800万円の控除が受けられる 2.手続きに時間がかかる

それでは、それぞれの特徴を詳しく解説します。

4-1.特徴1｜最大800万円の特別控除が受けられる

農業委員会のあっせんを利用して農地を売却した場合、売り手は譲渡所得から最大800万円の特別控除が受けられます。

譲渡所得とは、農地の売却費用から売却するためにかかった費用を差し引いた金額のことで、課税の対象になるため税金を納めなければなりません。

譲渡所得にかかる税金は農地の所有期間によって異なり、

• 所有期間が5年以下：約40％
• 所有期間が5年以上：約20％

となっています。

しかし、あっせんを利用して最大800万円の特別控除を受けることで所得にかかる税金を減らすことができるため、利益を多く手元に残すことができます。

4-2.特徴2｜手続きに時間がかかる

農業委員会のあっせんは、控除で税金の支払いを軽減できるメリットがあるものの、手続きに時間がかかるのが難点です。

あっせんに必要な手続きや主な流れは、以下の通りです。

農業委員会のあっせんを利用する流れや手続き

1.農業委員会に売却したい旨を申し出る 2.現地調査と買い手の選定を並行して行う 3.売り手と買い手・農業委員会で話し合いを行う 4.売買に必要な書類を作成する 5.所有権の移行手続きを行い代金を受け取る 6.売却完了

手続きごとにかかる日数は自治体によって多少前後しますが、売却の申し出〜売却完了までは最低でも3ヶ月以上かかるとされています。

農業委員会へのあっせん依頼は公的機関で農地を安全に売却したい人や、税金支払いの負担を減らしたいと考える人におすすめの方法です。

5.市街化調整区域に家があるなら取り壊す前に売却を！

もし、所有している市街化調整区域に家があるなら、取り壊す前に売却してしまうことを強くおすすめします。

なぜなら、市街化調整区域は原則として住宅や商業施設・工場などを建てることが法律で禁止されているため、取り壊してしまうと新たに家を建てられなくなるからです。

せっかく更地にしても、新たに家を建てられないとなると土地を活用する方法も限られてしまうため、買い手がなかなか見つからないといった状況になってしまいます。

その結果、ただでさえ手放すのが難しい市街化調整区域ですが、ますます手放しにくくなってしまうでしょう。

例えどんなに古い家だったとしても、解体して更地にしないほうが高く・早く売れる可能性があるため、取り壊す前に一度不動産会社に問い合わせてみてください。

6.「リハコ」なら市街化調整区域を手放したい人の力になれます！

「リハコ」なら、売却の難しい市街化調整区域を手放したい方の力になれます。

リハコでは、高い空き家リノベーションの技術と仲介スキルを駆使して様々な空き家の売却に成功してきました。

そのため、他社で断られる可能性が高く売却に時間がかかる市街化調整区域でも、「高く」「早く」手放せるようサポートが可能です。

6章では、リハコが市街化調整区域を「高く」「早く」手放せる理由を解説していきます。

リハコが市街化調整区域を「高く」「早く」手放せる理由

・家の解体不要でそのまま売却できる ・100万円以上の買取実績多数あり！買い手が見つからなければリハコが買い取る

それでは、それぞれを深掘りして見ていきましょう。

6-1.家の解体不要でそのまま売却できる

リハコなら、どんな空き家でも解体不要でそのまま売却できます。

なぜなら、リハコには空き家を格安で、オシャレかつ機能的に生まれ変わらせる高いリノベーション技術があり、投資目的で空き家を購入される投資家様へと売却の後押しができるからです。

実際に、リハコのリノベーション技術で生まれ変わった空き家をご覧ください。

上記の物件は茨城県かすみがうら市にある物件ですが、かなり田舎にあるにも関わらず入居希望者が殺到した物件です。

他社で「売却するなら解体が必要」と言われた市街化調整区域の物件でも、リハコのリノベーション技術によって魅力的な空き家にリフォームすることで、投資家様への売却に成功している実績があります。

6-2.100万円以上の買取実績多数あり！買い手が見つからなければリハコが買い取る

リハコではまず仲介として購入希望者を探した後、それでも買い手が見つからなければリハコが買い取りを行います。

リハコが実際に買い取りを行った市街化調整区域を、一部ご紹介します。

群馬県高崎市阿久津町

築24年 買取価格 150万円

群馬県館林市東広内町

築43年 買取価格 80万円

群馬県館林市赤生田本町

築40年 買取価格 180万円

このように、リハコではいくつもの市街化調整区域の買取実績があります。

もし市街化調整区域に家があるなら、解体してしまう前にぜひ一度リハコにご相談ください。

7.まとめ

この記事では、「市街化調整区域を手放す方法」について解説してきました。

市街化調整区域を手放す方法には、以下の5つがあります。

市街化調整区域を手放す5つの方法

1.専門の仲介会社で売却を依頼する 2.専門の業者で買取を依頼する 3.空き家売買サイトを利用する 4.国に返す制度（相続土地国庫帰属制度）を利用する 5.農業委員会へあっせんを依頼する

市街化調整区域といっても「家＋土地」「更地・山林」「農地」のパターンに分かれており、どの方法がおすすめなのかはどのパターンに当てはまるかでも変わってきます。

しかし、上記の方法なら市街化調整区域を手放して、管理や維持のための負担をなくすことができるでしょう。

ただし、国に土地を返還する相続土地国庫帰属制度の利用は、時間とお金がかかるうえ厳しい条件をクリアしなければなりません。

条件をクリアするには弁護士や専門家に協力を依頼する必要があるため、どうしてもの場合の最終手段として検討するのが良さそうです。

手放すのに苦労している市街化調整区域を所有している方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。