30秒でわかる、この記事の答え
- 答え市街化調整区域の家は、解体せずに今のまま売れます
- 理由適法な家を直して使う人なら、新しく建てる許可は要らないから
- まずやること壊す前に、建てたときの許可の内容を役所で確かめる
あなたの状況から読む
- 手放し方を比べたい手放す方法の比べ方へ
- 建て替えできるか心配建て替え・用途変更のルールへ
- 壊してから売るか迷う解体する前に考えることへ
- 国に返したい国庫帰属制度と相続放棄へ
「親から継いだ家が市街化調整区域にある。不動産屋さんに『売りにくい』と言われて、もう手放したい」
「建て替えもできないと聞く家を、いったい誰が買うんだろう」
結論からお伝えします。
市街化調整区域の家は、手放せます。
家が建っているなら、解体せずに今のまま売るのがいちばんの近道です。
市街化調整区域は、都市計画法で「市街化を抑制すべき区域」とされた場所です。
新しく家を建てたい買い手は少なくなります。
そのぶん、今ある家を直して住む人・貸す人に届けるのがコツです。
この街で、調整区域の家でも、あなたの空き家を買いたい人がいます。
リハコは、市街化調整区域の戸建てを8件買い取ってきました。
この記事では、まず手放す方法を比べます。
次に、建て替え・用途変更のルールを都市計画法と国の指針で確かめます。
ことばの説明：用途変更
建物の使い方を変えることです。たとえば、家族が分かれて住むために建てた家を、別の人が住む家や貸す家として使うような場合です。
最後に、実際に買い取った市街化調整区域の家の例をお見せします。
地元の不動産屋さんに「調整区域だから難しい」と言われました。それでも相談していいんでしょうか。
もちろんです。調整区域の家は買い手を選びますが、買い手がいないわけではありません。まず、今の家の条件を一緒に確かめましょう。
この記事を読んで理解できること
- 市街化調整区域を手放す方法（買取・仲介・隣地・空き家バンク・国庫帰属・相続放棄）の比べ方
- 建て替えや用途変更ができるかを、都市計画法と国の運用指針で確かめる方法
- 「属人性」のある家を別の人に売るときに必要な手続き
- 市街化調整区域の家を、解体してから手放すと困る理由
- 相続土地国庫帰属制度と相続放棄が使えるかどうか
- 市街化調整区域の家を解体せずに買い取った実例
市街化調整区域の家を、解体せず・片付けずに査定します。
「難しい」と言われた家こそ、まず条件を確かめさせてください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
この記事の目次
市街化調整区域を手放したいとき、どの方法を選べばいい？
手放す方法って、いくつもあるんですか。
あります。ただ、家が建っているか、更地かで選べる方法が変わります。先に一覧で比べましょう。
市街化調整区域の家や土地を手放す方法は、主に次の6つです。
| 方法 | 家が建っている・更地・向いている人 |
| 買取（不動産会社が直接買う） | 家が建っている：◯ 更地：◯ 向いている人：早く、確実に手放したい人 |
| 仲介（買い手を探してもらう） | 家が建っている：◯ 更地：◯ 向いている人：時間をかけても買い手を広く探したい人 |
| 隣の土地の人に売る | 家が建っている：◯ 更地：◯ 向いている人：隣で敷地を広げたい人がいるとき |
| 空き家バンク | 家が建っている：◯ 更地：△ 向いている人：自分で交渉や契約を進められる人 |
| 相続土地国庫帰属制度 | 家が建っている：×（建物があると申請できない） 更地：◯（要件あり） 向いている人：売れなかった土地を、お金を払ってでも手放したい人 |
| 相続放棄 | 家が建っている：相続の前だけ 更地：相続の前だけ 向いている人：ほかの財産もまとめて引き継がない人 |
家が建っているなら、最初に考えたいのは買取と仲介です。
国に返す制度は、建物がある土地では申請できません（法務省）。
相続放棄も、家だけを選んで手放すことはできません。
家が建っている調整区域の売り方
- 一般の買い手を広く探す
- 建築の制限で買い手が絞られやすい
- 売れるまで税金と草刈りが続く
- 不動産会社が直接買う
- 荷物や草木が残ったままでよい
- 仲介手数料がかからない
※リハコは仲介と買取の両方を扱っています。
市街化調整区域が売りにくいといわれる理由
都市計画法7条3項は、市街化調整区域を「市街化を抑制すべき区域」と定めています。
開発許可を受けた区域の外で家を新築するには、知事などの許可が要ります。
ことばの説明：開発許可
市街化調整区域で家を建てるときなどに、知事などから受ける許可です。工事の前に、役所から「建ててよい」というお墨付きをもらうイメージです。
建物の改築や用途の変更にも、同じ許可が関わります（都市計画法43条）。
家を新しく建てたい一般の買い手には、ここが大きな壁になります。
地元の不動産会社で「難しい」と言われやすいのは、このためです。
ただ、今ある家を直して住む人・貸す人にとっては、話が変わります。
適法に建てられ、使う人の制限がない家なら、新しく建てる許可は要らないからです。
市街化調整区域を手放したいときは、「直して使う買い手」に届けるのが近道です。
売買の仕組みそのものは、市街化調整区域の売買でもまとめています。
調整区域を外す（市街化区域にする）ことはできる？
「調整区域から外れれば売れるのでは」と考える方もいます。
市街化区域と市街化調整区域の線引きは、都道府県が都市計画で決めます。
根拠は都市計画法15条で、持ち主の希望で一つの土地だけを外す仕組みではありません。
現実的なのは、今の区域のままで建てられる条件に当たるかを確かめることです。
その確かめ方を、次の章でお話しします。
隣の人に売る・空き家バンクに出す
隣の土地の人が、庭や駐車場を広げたいと考えていることがあります。
一度声をかけてみる価値はありますが、相手しだいの方法です。
空き家バンクは、自治体が空き家を紹介する仕組みです。
交渉や契約は持ち主と買い手で進めることが多く、手間がかかります。
遠方に住んでいる方には、負担の大きい方法です。
建て替えや用途変更ができる家かどうか、役所での確認から一緒に進めます。
建てたときの書類が見つからなくても大丈夫です。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
市街化調整区域の家は建て替え・用途変更できる？都市計画法で確かめる
調整区域の家は、建て替えも一切できないんですよね。
一切できない、ではありません。もとの家が適法に建てられていれば、条件つきで建て替えられることがあります。
買い手がいちばん気にするのは、「将来、建て替えられるか」です。
売れるかどうかに直結するので、公的な資料で確かめておきましょう。
建て替えは「同じ敷地・同じ用途」が目安
国土交通省の「開発許可制度運用指針」に、建て替えの考え方があります。
目安は、もとの建物の敷地の範囲内で、原則として同じ用途であることです。
規模や構造も、もとの建物と比べて大きすぎないことが求められます。
建て替え後の床面積の合計が、もとの建物の1.5倍以下の場合も示されています。
建て替えの目安（国の運用指針）
- 敷地もとの建物の敷地の範囲内
- 用途原則として同じ用途
- 床面積もとの1.5倍以下の場合も示される
※実際の扱いは都道府県や市で違います。
構造と用途がほぼ同じなら、許可の要らない「改築」と扱ってよいとされています。
ただ、これは国が示した考え方で、実際の扱いは都道府県や市で違います。
たとえば神戸市は、一定の要件を満たせば許可なしで建て替えられると案内しています。
一方で、建築確認の前に「事前確認書」の手続きを求めています。
出典は神戸市「市街化調整区域での開発（建築）許可に関するよくある質問」です。
お持ちの家がある市町村の、開発許可の窓口で確かめてください。
「属人性」のある家は、使う人を変える手続きが要る
市街化調整区域の家の中には、特定の人が使う前提で許可された家があります。
たとえば、家族が分かれて住むために建てた家（分家住宅）などです。
こうした家を「属人性のある建物」と呼びます。
別の人が使うには、使用者の制限を解く手続きが必要です（神戸市の案内）。
国の運用指針は、こうした用途変更を許可するかの目安も示しています。
許可を受けて建てられ、相当の期間（10年程度が目安）きちんと使われた家であること。
そして、持ち主の死亡や遠方への転居など、やむを得ない事情があることです。
親が亡くなり、子が遠方に住んでいる実家は、指針が挙げる事情と重なります。
2016年12月には、国土交通省が用途変更の運用を見直しました。
集落の空き家を、移住・定住のための賃貸住宅などに変えやすくしています。
出典は国土交通省の報道発表（平成28年12月27日）です。
建てたときの許可に、使う人の制限がある？
※都市計画法43条・国土交通省「開発許可制度運用指針」。判断は市町村の窓口で。
条例で建てられる区域に入っていることもある
都市計画法34条11号・12号では、都道府県などが条例で区域を決められます。
市街化区域に近く、おおむね50以上の建物が連なる地域などが対象です。
条例の区域に入っていれば、家を建てる許可の道が開けます。
どこが指定されているかは自治体ごとに違うので、これも窓口で確かめます。
売る前に役所で確かめたいこと
建てたときの許可の内容（使う人の制限があるか）、条例で指定された区域に入っているか、建築確認の書類があるか、前の道路の種類と幅。分からないことがあっても、リハコが一緒に確かめます。
市街化調整区域の家は、取り壊す前に手放す方法を考える
古い家なので、壊して更地にしたほうが売れると言われました。
調整区域では、壊す前にもう一度考えてください。建物があることそのものが、買い手にとって価値になることがあります。
市街化調整区域で家を新築するには、許可が要ります（都市計画法43条）。
更地にすると、次の人が家を建てられる保証はなくなります。
建て替えの目安も、もとの建物があることを前提にしています。
解体にはお金がかかるうえ、買い手の幅を自分で狭めてしまうおそれがあります。
解体して更地にしてから売る？
| 比べること | 解体してから売る | 今のまま売る |
| 解体費 | 持ち主が払う | かからない |
| 建て替えの話 | もとの建物が無いので使えない | もとの建物を前提に相談できる |
| 買い手 | 駐車場・資材置き場などに限られやすい | 直して住む人・貸す人に届く |
| 国に返す制度 | 要件を満たせば申請できる | 建物があるので申請できない |
解体の費用の目安は、解体のページにまとめています。
群馬県館林市東広内町の築43年の家も、解体せずにそのまま買い取りました。
壊すかどうかは、買い手の話を聞いてから決めても遅くありません。
国に返す前に、売れるかどうかを確かめてください。
更地にする前なら、選べる道はまだ残っています。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
市街化調整区域は国に返せる？相続土地国庫帰属制度と相続放棄
売れないなら、国に引き取ってもらえないんですか。
土地だけなら制度があります。ただ、建物があると申請できず、お金もかかります。相続放棄も含めて、条件を見ておきましょう。
相続土地国庫帰属制度は「建物のない土地」だけ
相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を条件つきで国に引き取ってもらう制度です。
法務省の案内によると、2023年4月27日に始まりました。
申請できない土地の最初に挙げられているのが、「建物がある土地」です。
境界がはっきりしない土地や、担保がついている土地も申請できません。
費用は、審査手数料が土地1筆14,000円、負担金が原則20万円です。
売るのと違い、お金を受け取るのではなく、払って手放す制度です。
相続土地国庫帰属制度の申請と結果
- 申請5,997件
- 国庫に帰属3,119件
- 取下げ1,139件
※法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」（2026年8月31日現在・速報値）
法務省の統計では、2026年8月31日現在の申請は5,997件です。
そのうち国庫に帰属したのは3,119件でした。
取下げ1,139件のうち405件は、却下・不承認になると分かったためです。
家が建っている市街化調整区域なら、売る道を先に確かめるのが順番です。
相続放棄は「家だけ」を手放すことはできない
相続放棄は、家庭裁判所に申し出て、相続人にならない手続きです。
相続の開始を知ったときから3か月以内に申し出ます（民法915条）。
費用は申述人1人につき収入印紙800円分と、連絡用の郵便切手です。
出典は裁判所「相続の放棄の申述」です。
放棄すると、初めから相続人でなかったことになります（民法939条）。
預貯金などほかの財産も、まとめて引き継がないということです。
放棄したときに家を実際に管理していた人には、保存の義務が残ります。
次の相続人などに引き渡すまでの間です（民法940条）。
国庫帰属制度と相続放棄
- 審査手数料は土地1筆14,000円
- 負担金は原則20万円
- 相続の開始を知ってから3か月以内
- ほかの財産も引き継がない
詳しくは空き家の相続放棄でまとめています。
市街化調整区域の家を解体せずに買い取った実例
本当に、調整区域の家を買う会社なんてあるんですか。
あります。リハコは市街化調整区域の戸建てを8件買い取ってきました。ここで紹介する群馬の家は、どれも解体していません。
リハコが買い取った市街化調整区域の戸建ての一部です。
| 所在地 | 築年数 | 買い取ったときの状態 |
| 群馬県高崎市阿久津町 | 築24年 | 市街化調整区域 |
| 群馬県館林市赤生田本町 | 築40年 | 市街化調整区域・草木が生い茂る |
| 群馬県館林市東広内町 | 築43年 | 市街化調整区域 |
| 群馬県邑楽郡板倉町 | 築50年 | 市街化調整区域・雨漏り・天井と床の崩壊・シロアリ |
| 埼玉県熊谷市 | 築51年 | 市街化調整区域（市内でも田舎） |
館林市赤生田本町：草木に覆われた家を、そのまま
築40年で、庭木と草が家を覆うほどに伸びた状態でした。
リハコは草木もそのままで買い取り、外まわりを整えて直しました。
館林市の例は、館林市の空き家売却でも紹介しています。
高崎市阿久津町・板倉町：新しめの家も、傷んだ家も
高崎市阿久津町の家は築24年と新しめでしたが、市街化調整区域にありました。
新しく建てたい人には選ばれにくくても、今の家に住みたい人には十分な家です。
板倉町の家は築50年で、雨漏りから天井と床が崩れ、シロアリもいました。
調整区域で状態も悪い家でしたが、解体せずに買い取っています。
高崎市の例は高崎市の空き家売却にもあります。
流山市西深井：役所で確かめて、2日で買い手が決まった
千葉県流山市西深井の家は、市街化調整区域で、地目は山林でした。
10年以上空き家で、草刈りと固定資産税で年5.2万円の負担が続いていました。
解体の見積もりは700〜800万円で、地元の不動産会社には断られていました。
リハコの担当者が売主様と市役所へ行き、再建築できることを確かめました。
投資家に紹介すると、2日で買い手が決まりました（売却者様の声）。
流山市西深井の家が売れるまで
- ご相談解体見積は700〜800万円
- 市役所で確認売主様と同行し、再建築できると確認
- 投資家に紹介買い手が決まる2日
- 決済・引き渡し相談から約1か月
※この例は仲介での売却です。
「建てられない」と思われていた家も、確かめたら道があった例です。
遠方にお住まいでも、荷物が残ったままでも大丈夫です。
住所と、分かる範囲のことだけ、まず教えてください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
遠方からでも、市街化調整区域の家を手放す進め方
実家は遠くて、なかなか行けません。兄弟ともまだ話がまとまっていなくて。
最初は住所と、分かる範囲の状況だけで大丈夫です。査定の結果は、ご家族で話し合う材料にしていただけます。
リハコは、古い空き家を買い取り、直して、その街で家を探している人に貸す会社です。
これまでに空き家・築古物件を累計200戸以上再生してきました。
リハコの実績
リハコには、直した空き家を待っている投資家の方もいます。
だから調整区域で「売りにくい」と言われた家でも、直したあとの使い道から考えられます。
- 現況のまま買い取ります。残置物・雨漏り・傾きがあっても、解体も片付けも不要です
- 建てたときの許可や建て替えの条件を、役所で確かめるところから一緒に進めます
- 仲介と買取の両方を扱うので、家に合った売り方をご提案します
- 全国対応。関東はリハコが直接買い取り、関東外は提携先と進めます
- 査定・相談は無料。返信は2営業日以内が目安です。お電話が苦手な方はフォームからどうぞ
市街化調整区域の家は、放っておくほど傷み、税金と草刈りの負担が続きます。
手放したいと思ったら、まず家を壊さずに、今の条件を確かめてください。
この街で、調整区域の家でも、あなたの空き家を買いたい人がいます。
読み終えたら、まずやること
- 建てたときの許可や建築確認の書類を探す
- 家のある市町村の、開発許可の窓口を調べる
- 家を壊す前に、今のままで査定を頼む
よくある質問
市街化調整区域の家は、手放したくても売れないのでしょうか？
売れます。家が建っているなら、解体せずに今のまま売るのが近道です。
新しく家を建てたい買い手は少なくても、直して住む人・貸す人がいます。
リハコは、市街化調整区域の戸建てを8件買い取ってきました。
市街化調整区域の古い家は、売る前に解体したほうがいいですか？
解体する前に、今のまま売る方法を考えてください。
調整区域で家を新築するには許可が要り、更地にすると建てられる保証がなくなります。
建て替えの目安も、もとの建物があることを前提にしています。
売れない市街化調整区域の家は、国に引き取ってもらえますか？
家が建っている土地は、国に引き取ってもらえません。
相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地は申請できない決まりです。
土地だけでも、審査手数料が1筆14,000円、負担金が原則20万円かかります。
空き家の売り方の全体像は、空き家買取のまとめでご案内しています。
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市街化調整区域の家を、壊さず、次の家族が住む家に。
手放すかを決める前に、まずは条件と金額だけ確かめてください。
査定・ご相談は無料です。2営業日以内にご連絡します。
