※本記事は2024年10月の情報をもとに執筆しております。

「再建築不可物件の実家を売りたいけれど、買い手がつくのかな？」
「古くなってしまった再建築不可物件ってどう売ればいいの？確実に売れる方法を知りたい」

一度壊してしまうと、法律上、新たに家の建て替えができない再建築不可物件。新築や増築、改修が自由にできる一般的な不動産と比べ、売却が難しいのではないかと悩みますよね。

結論からお伝えすると、再建築不可物件であっても売却できます。もちろん一般的な不動産よりも購入希望者が少なく、売却しにくい点はあります。

しかし、

• 仲介業者もしくはこのような訳あり物件を専門に扱う不動産業者を利用する
• 工夫を加えることで「再建築が可能な物件」にする

という方法で、売却しやすい条件を作ることができるのです。

とはいえ、不動産の知識があまりない一般の方が「再建築が可能な物件」に整えるのは、とても難しいものです。そのため、基本的には不動産業者に依頼することになります。

今回の記事では、そんな再建築不可物件をスムーズに売却するための対策やコツをご紹介していきます。

売却の相場価格などにも触れていきますので、ぜひ参考にしてくださいね。

※2025年4月からは、建築基準法の改正により再建築不可物件がより一層売却しにくくなります。法改正が行われる前の今であれば、再建築不可物件がまだ高く売れる可能性があります。

下記の内容を参考に、ぜひ売却に向けた1歩を踏み出してみましょう！

1.再建築不可物件は相場の5～7割程度になるが売却できる！

冒頭でもお伝えしたように、相場価格は5～7割程度になるものの、再建築不可物件でも売却できます。

なぜなら、再建築不可物件に対するニーズは、あなたが想像しているよりも高いからです。

例えば、投資家が購入してリフォームした上で、賃貸物件にするケースも増えています。賃貸で住む人は一時的な住まいとして借りるだけなので、再建築不可物件であっても特に気にすることはありません。

一方投資家からしてみれば、再建築不可物件は相場よりも安く購入できるため、賃貸として貸し出すことで高い収益を上げることができます。

このように、再建築不可物件は一部の人から高いニーズがあるため、売却できる可能性があるのです。

実際の売却事例を見てみましょう。

【再建築不可物件の売却事例①】

住所	群馬県高崎市昭和町
築年数	70年
買取価格	250万円

経緯

群馬県高崎市昭和町にあった、再建築不可物件です。家屋自体は比較的良好な状態でしたが、再建築不可に定められた物件であったため、なかなか売却ができず、売主も困っていました。 通常の不動産屋であれば、査定を出すのも難しい状況でしたが、再建築不可物件のプロ不動産業者であるリハコが250万円で買取しました。

【再建築不可物件の売却事例②】

住所	茨城県古河市
築年数	50年
買取価格	50万円

経緯

茨城県古河市の再建築不可物件です。築50年が経過した家屋は老朽化しており、賃貸として出すにもしっかりした手入れやリフォームが必要な状況でした。通常の不動産屋であれば、査定を出すのも難しい状況であり、売主も困っていたところ、リハコが50万円で買取しました。

上記の事例はほんの一部ですが、売却しにくい再建築不可物件であっても、仲介業者やプロの不動産業者が入ることで、売却できることがわかりますね。

ただし再建築不可物件は、買い手が住宅ローンを組んで購入したくても、住宅ローンを組めないというデメリットがあります。

通常物件に比べると、スムーズな売却につながりにくいケースもあるので、あらかじめ注意しておきましょう。

とはいえ、その点を差し引いても、再建築不可物件は投資家や彼らに物件の売買を持ちかけたい専門の不動産業者にとっては、ニーズのある物件です。

そのため、なかなか売れないからといって諦めるのではなく、次章からお伝えする売却方法を参考にしながら、ぜひあなたにとってベストな売却方法を模索してみてくださいね。

2.再建築不可物件の売却をする方法は「そのまま売るか」か「再建築可能な状態に整える」

前章では、再建築不可物件をそのままの状態で売却できた事例をお伝えしましたが、実際の売却方法は大きく分けて２つあります。

• 現状のままで売る
• 再建築が可能な状態に整えて売る

「現状のままで売る」とは、文字通り、現状の「再建築ができない物件」のまま売却することを指します。

「このような不利な条件では、売却が難しいのでは？」と心配になりますが、次のような買い手にとっては充分魅力のある物件になります。

投資家	物件を安く購入できるため、賃貸に出した時賃料次第では利益を得やすい
再建築不可物件に強い不動産業者	物件購入後、良質なリノベーションを施すことで買い手を見付けやすいよう工夫できる
隣家	所有地が増えることで高額で売却できる可能性が高まる。また隣家も再建築不可物件だった場合、敷地を拡張することで建築可能な土地にできる

2つ目の「再建築が可能な物件に整えて売る」よりも、売り手の負担がぐっと減るため、基本的には「現状のままで売る」方がおすすめです。

詳しくは「3.再建築不可物件をそのまま売却する方法」で解説していますので、ぜひお読みください。

一方、「再建築が可能な状態に整えて売る」のは、時間や金銭的な負担が大きくかかるため、ハードルが高くなります。

不動産の知識があまり多くない一般の方にとって、土地を再建築できる状態まで持っていくのは、とても大変ですよね。

そのため、まずは「4.再建築不可物件を建築可能な物件に整えて売却する方法」の内容を詳しく読んでみて、「そのままの状態で売る」のか「建築可能な物件に整える」のかを検討してみるといいでしょう。

3.再建築不可物件を現状のまま売却する方法

それでは、再建築不可物件の「現状のまま売却する方法」についてご紹介していきましょう。

「現状のまま売却する」具体的な売却方法は、次の３つに分かれます。

１つずつ見ていきます。

3-1.【おすすめ】仲介会社経由で投資家に売却する　

もっともおすすめの方法は、仲介会社経由で投資家に売却することです。

なぜなら、再建築不可物件は投資家に需要があり、売却できる可能性がもっとも高いからです。

投資家の中には、再建築不可物件を取得後、賃貸として収益を上げようとする人が多くいます。そのため、相場価格よりも安く手に入る再建築不可物件は、投資家にとってとても魅力的なのです。

一方、物件を借りる居住者側にとってみれば、住みやすい物件であれば再建築不可物件かどうかはあまり問題ではありません。

それよりも、住み心地の良い家かどうかに重点を置くので、投資家が再建築不可物件をリフォームする際は、断熱性や耐震性などの住設備をしっかり取り入れ、しっかり居住者を確保していくことが重要です。

ただ唯一の難点は、再建築不可物件は、災害などで建物が損壊・倒壊した場合、再建築できないという大きなリスクが伴うことです。

そのため投資家に購入してもらうためには、物件の購入価格を下げて、投資家への負担が減るよう調整することが重要です。

リハコの場合、投資家様がリハコで物件を購入した場合、同時に投資家様へリノベ費用を破格で提供することで、物件の購入価格を下げずとも売却できる可能性があります。

ぜひお問い合わせください。

3-2.再建築不可物件に強い不動産業者に買い取りしてもらう

再建築不可物件を専門とする、不動産業者に買い取りしてもらうのもおすすめです。

前述した仲介と比べると売却価格は落ちてしまいますが、専門の不動産業者は再建築不可物件であっても買い取ってくれる可能性が高いので、売り主にとっても助かるからです。

このような不動産業者は、普段から再建築不可物件を多く取り扱っているため、その後良質なリノベーションを施し、買い手を見つけていきます。

売り手から見ると負担の大きい物件ですが、専門の不動産業者から見れば十分に利用価値のある物件として査定してくれます。

このような不動産業者を選ぶ際は、下記のポイントに注意しながら業者選びを行いましょう。

上記のポイントを参考にして、ぜひ信頼の置ける不動産会社を選んでくださいね。

こうした業者を選ばずに、通常の不動産業者に再建築不可物件の買取査定を依頼してしまうと、家屋の解体費用を請求されたり、0円で引き受けるなど利益につながらない結果に終わることもあります。

再建築不可物件であっても、ご両親から譲り受けたり、思い入れのあるあなたの大切な資産なのですから、タダ同然で扱われるのは納得がいきませんよね。

ご自身の資産をしっかり守るためにも、再建築不可物件の売買については、専門の不動産業者にお任せするのが一番いいでしょう。

3-3.隣家に買い取ってくれるよう相談する

あなたの敷地を隣家に買い取ってくれるよう相談するのもいいでしょう。

隣家も同じように再建築不可物件だった場合、あなたの敷地を取得することで建築が可能な物件になることもあります。

さらに、あなたの敷地と合わせることで、まとまった大きさの土地を手に入れることができるので、今後売却する際も高値で売れる可能性が高まります。こうした隣家との需要がぴったり合えば、話もとんとん拍子に進むかもしれません。

とはいえ、土地の売買という大きな話なので、なかなか実現に至らないケースもあることを理解しておきましょう。その上でまずは一度、隣家に相談してみることをおすすめします。

4.再建築不可物件を建築可能な物件に整えて売却する方法

再建築不可物件を「そのまま売却する」方法についてご紹介してきましたが、以下のような３つの工夫を行うことで「再建築不可物件を再建築可能な物件に整えて売却する方法」があります。

ここで改めて、再建築不可物件の定義をおさらいしてみましょう。

再建築不可物件とは、下記のように、「法律上で定められた道路」にきちんと接していない物件の事を指します。

1. 敷地の前面に接している道路が「建築基準法上」の道路ではない
2. 敷地の前面に接している建築基準法上の道路幅が４ｍ未満である
3. 敷地の前面に接している建築基準法上の道路との接道部分が２ｍ未満である

上記の理由から、再建築不可物件を建築可能な物件にするためには、道路幅や接道部分の広さを広げて「接道義務」を果たしたり、「建設基準法上」の道路になるよう働きかけていく必要があるのです。

以下詳しく見ていきましょう。

4-1.自力で土地を整える

まずは自力で「再建築不可物件を再建築可能物件に整える」方法をご紹介します。

4-1-1.セットバックして道路幅を4m以上に広げる

セットバック（後退）して道路幅を4ｍ以上に広げることで、再建築可能な物件にすることができます。

セットバックとは、自分の敷地を減らして前面道路を広げることを指します。

【セットバックとは？】
自宅の前面道路が4ｍ以上になるよう、自宅敷地を後退させることをセットバックと言います。道路の中心線から図って、2ｍの位置が取れる場所まで敷地をずらします。

なぜこのようなことが必要なのかというと、建築基準法により、再建築が可能な物件は敷地の前面に「幅4ｍ以上の道路が接していること」というルールがあるからです。

災害時に消防車や救急車輌が入れるような広さがないと、防災上の観点からもリスクが大きいからです。

再建築不可物件の条件から抜けるために、自宅の敷地自体をセットバックし、道路幅4ｍ以上を確保することを検討してみましょう。

4-1-2.隣地を買い取り道路に接する自宅敷地の接道部分を2m以上にする

自宅敷地が前面道路に接する接道部分を、2m以上に広げる方法があります。

具体的には、隣家の敷地を一部買い取り、自分の敷地とします。

隣家の土地を取得した分自宅の敷地が広がるので、2ｍ未満だった接道部分が広がり、再建築が可能な物件となります。

【隣地の敷地を一部買い取る例】

ただし、隣家との交渉がスムーズに行えればいいのですが、場合によっては交渉が難航してしまい、隣家の土地を取得できないこともあります。

普段から隣家との関係性が良好であれば、敷地売却の相談もしやすいのですが、疎遠になっている場合は交渉を進めるのも難しいかもしれません。

そのため、隣家と土地購入についての込み入った相談ができる方に限り、この方法はおすすめと言えるでしょう。

4-2.「43条但し書き」の認定を受けられるよう自治体に申請する

前述したように、再建築不可物件のままでは建物を新しく建て直すことはできません。

しかし「43条但し書き（43条2項2条）」の通路だという認定を受けられれば、再建築不可物件であっても新しく家を建て直すことができます。

「43条但し書き（43条2項2条）」とは？

建築審査会※から許可を得ることで、新築や増築ができるようになった通路の事。 そもそも建築基準法で定められた通路ではないため、本来であれば再建築不可だが、建築審査会の審査により通常の物件と同様に、新築や増改築ができるようになる。 但し一度認定を受けてＯＫが出たからといって、永久的なものではないことに注意。その後も新築や増改築を希望するたびに認定を受けるために、申請する必要がある。 ※建築審査会…市町村・都道府県に設置される審査会のこと。

「43条但し書き」は再建築不可物件を抱えて困っている方にとって、新築・増築が可能となる絶好の機会です。しかし、認定を受けるためには、以下のような条件をクリアする必要があります。

「43条但し書き道路」に認定されるための条件

・敷地の周囲に広い空地を有するなどの基準に適合すること  ・交通、安全、防火、衛生上支障がないこと

上記の条件を満たしているかどうかについては、すべて建築審査会で判断します。

申請を希望される方は、お住まいの市区町村の「建築課」や「建築住宅課」、「建築指導課」などの窓口で詳細を確認されるといいでしょう。

5.再建築不可物件の売却を成功させるコツ

ここまで再建築不可物件の売却方法についてご紹介してきましたが、冒頭からお伝えしているように、再建築不可物件は通常の不動産に比べると、増改築や建築が制限されている分、買い手がつきにくい傾向にあります。

そんな中でも、少しでも売却に結びつけるために、心がけたいことが2つあります。

【再建築不可物件の売却に成功するためのコツ】

・物件の状態を良好に保つ ・むやみにリフォームしない

１つずつ見ていきましょう。

5-1.物件の状態を良好に保つ（風を通す、排水管に水を通すなど）

物件の状態を良好に保つために、窓を開けて風を通したり、蛇口をひねって水を流すなどの作業を定期的に行いましょう。

このような最低限の「お手入れ」をしないと、家の劣化がどんどん進んでしまいます。

室内に風を通さないと起きること	・湿気がこもりカビが発生する ・ホコリが溜まり害虫が発生しやすくなる
排水管に水を通さないと起きること	・水道管が錆びて汚水が出る ・排水トラップが蒸発することで悪臭が発生する

特に通水は、最低でも1か月に1分以上、すべての蛇口から水を出すようにしてください。なぜなら、排水管を長い間使用しないと、水道管が錆びてしまい、錆を含んだ汚水が出てしまう恐れがあるからです。

こうなってしまうと、水道管自体を新しい物に交換する必要が出てくるので、予想外の費用が発生してしまいます。

また、長時間放置することで、排水トラップ（排水管の途中に設けられ、水を溜めておけるようになっている場所）内の水が蒸発してしまい、下水道の悪臭などが直接室内に侵入してしまいます。

この排水トラップの中に、水が溜まった状態を作るためにも、1か月に1度は通水する作業を忘れないようにしましょう。

5-2.むやみにリフォームしない

少しでも買い手がつくようにと、むやみにリフォームするのもやめた方がいいでしょう。

自分たちの好み通りにリフォームしたい買い手も多いため、あらかじめ費用をかけてリフォームしても、気に行ってもらえないケースがあるからです。

さらに再建築不可物件は古い建築物が多いため、リフォームをするのにも多額の費用がかかります。

耐震性、断熱性を備えた大幅なリフォームが必要なだけでなく、広い道路に接していないことで工事費用が多くかかるからです。

リフォームに使用する資材や機材などを運ぶ車両が入れるほど道が広くないため、工事工程が多くかかり、その分費用もかさんでしまうのです。

そのためリフォームするかどうか迷った時は、再建築不可物件の売却に詳しいプロの不動産業者などに助言を仰いだうえで判断することをおすすめします。

6.リハコなら再建築不可物件をそのままの状態でスムーズに売却できます

再建築不可物件の売却方法と、売却を成功させるためのコツについて解説してきましたが、そうはいっても買い手がなかなかつかず、焦っている方も多いのではないでしょうか？

どうしても自力での売却が難しいと思ったら、再建築不可物件のプロであるリハコにぜひご相談ください！

リハコでは、再建築不可物件を含む100軒以上の空き家を売却につなげてきた実績があります。あなたの再建築不可物件も、価値ある物件へと再生させ、買い手を見つけることができます。

リハコの強み

・再建築不可物件の売買からリノベーションまで一貫して任せられる ・再建築不可物件に高いニーズを持つ多くの投資家に紹介できる ・質の高いリノベーションを低価格で実現できる・買い手が見つからなければ自社で買い取りできる

以下詳しく説明していきましょう。

6-1.再建築不可物件の売買からリノベーションまで一貫して任せられる

リハコは、再建築不可物件の売買からリノベーションまで対応できる不動産会社です。

これまでリハコでは、100戸以上の空き家を再生してきた実績があり、再建築不可物件の取り扱いにも十分なノウハウを備えています。

再建築不可物件の購入者様にたいしてリノベーションが提供できるため、再建築不可物件の持ち主様には一切リノベーション費用の負担がございません。

空き家の売買もリノベーション実施も、窓口は当社1社のみで行えますので、売主様にご負担もかからないためご安心ください。

6-2.再建築不可物件に高いニーズを持つ多くの投資家に紹介できる

リハコでは、投資物件として再建築不可物件や空き家を探している多くの投資家とつながりがありますので、買い主を見つけることに長けています。

投資家の多くは、大手企業のサラリーマンです。再建築不可物件や空き家をリノベーションし、賃貸で家賃収入を得たいサラリーマンが増えているのです。

当社ではそうした買い主に、詳細なリノベーションプランをしっかり提示することができます。賃貸運営の正確な利回りを算出できるよう、信頼性の高い情報を提供しているので、その分、多くの買い主とのつながりができているのです。

こうした価格情報は、当社で実際に提供している賃貸物件の情報に基づいています。そのため現状に即した、信憑性のある数字を提示しており、買い主からの信頼も得ています。

こうした経緯から、リハコでは再建築不可物件を望む投資家に向けて、あなたの物件を紹介する体制が整っています。

※対象エリアは関東圏（東京・神奈川・埼玉・千葉・群馬・茨城・栃木・山梨）

6-3.質の高いリノベーションを低価格で実現できる

質の高いリノベーションを、投資家様へ低価格で実現できるのも、当社の強みです。

リノベーションを施して十分な住居環境を整える代わりに、必要以上に高い装飾や設計を行わないことで、リノベーション価格をリーズナブルに抑えることが可能です。

また、良心的な工事費でリノベーションを請け負ってくれる業者との提携もしっかり行っています。

例えば、リノベーションで出た不用品を有料で処分するのではなく、アジア諸国で販売するなどの工夫をしながら、リノベーション費用を抑えられるようにしています。

こうした価格面での努力と同時に、アクセントクロスやダウンライトなど、おしゃれな仕様を取り入れたリノベーションも積極的にご提案しています。

つまり、売主様にとっては、追加でリノベーションをしなくても、リハコ経由ならそのままの状態で売却できるのです。

6-4.買い手が見つからなければ自社で買い取りできる

再建築不可物件の買い手がなかなか見つからない場合は、最終的に当社で買取いたしますのでご安心ください。

当社ではこれまで100軒以上の空き家を魅力的な物件へと再生させてきた実績があります。

そのため、売るのを諦めてしまった物件であっても、必ず買い取らせていただき、投資物件として買い手のつくような物件へと再生いたします。

通常の不動産会社に依頼すると、逆に物件の解体費用を請求されたり、ゼロ円で引き取ってもらわなければいけない場合もあります。

諦めずに、ぜひご連絡ください。

7.まとめ

今回は再建築不可物件の売却方法と相場価格、そしてスムーズに売却するためのコツをご紹介しました。

再建築不可物件であっても、相場の５～7割程度の売却額にはなりますが、売却することは可能です。

今回挙げた売却方法のうち、もっともおすすめなのは「仲介会社経由で投資家に売却する」ことです。

ただでさえ制約の多い再建築不可物件は、自力での売買は相当複雑で難しいことが予想されます。

確実に、早く売却したい際は、ぜひ当社をはじめとした再建築不可物件のプロにご相談ください！

ご連絡を心よりお待ちしております。