「相続した実家を売ろうとしたら、この建物は登記されていませんね、と言われた」
「家を登記してないまま何十年も経っている。もう売れないのだろうか」
結論からお伝えします。
未登記建物でも、売却はできます。
ただし買主が住宅ローンを使えないため、①登記をしてから売る、②未登記のまま現金で買える相手に売るの二択になります。
どちらが得かは、土地の価値で決まります。
この記事では、費用と手続きを法務省・国税庁の情報にもとづいて整理したうえで、その判断基準まで具体的に解説します。
登記されていない家なんて、そもそも売れるものなんですか？
売れます。現金で買える買主なら、未登記のままでも取引は成立します。登記するかどうかは、そのあとで決めても遅くありません。
この記事を読んで理解できること
- 未登記建物とは何か（表題登記と所有権保存登記の違い）
- 自分の家が未登記かどうかを確かめる2つの方法
- 未登記のまま放置したときの4つのリスクと過料10万円以下の根拠
- 登記にかかる費用の目安と、セルフ登記が現実的かどうか
- 登記してから売るか、未登記のまま売るかの判断基準
この記事の目次
1. 未登記建物とは？「家を登記してない」状態はどんな状態？
固定資産税は毎年払っています。それでも未登記ということがあるのでしょうか？
よくあります。課税と登記はまったく別の制度です。自治体が独自に家屋調査をして課税しているので、税金だけは発生しているんです。
未登記建物とは、法務局に登記記録そのものが存在しない建物のことです。
土地は登記されているのに建物だけ未登記、というケースが大半を占めます。
登記簿がないため、公的に「この建物は誰のものか」を示す資料がない状態になります。
1-1. 表題登記と所有権保存登記は何が違う？
建物の登記は二段構えです。
まず表題登記で建物の物理的な情報を登録し、そのうえで所有権保存登記で所有者を記録します。
一般に「未登記建物」と呼ばれるのは、この最初の表題登記すらされていない状態です。
| 登記の種類 | 記録される内容 | 担当する専門家 |
| 表題登記（表示登記） | 所在・家屋番号・種類・構造・床面積など建物の物理的な情報 | 土地家屋調査士 |
| 所有権保存登記 | その建物が誰のものか（所有者の氏名・住所） | 司法書士 |
表題登記が入って初めて登記簿（登記記録）が作られます。
所有権保存登記は、その登記簿の甲区に最初の所有者を書き入れる手続きです。
順番を飛ばすことはできません。
1-2. 未登記になりやすいのはどんな家？
未登記建物が生まれる典型的なパターンは3つです。どれも「登記を促す人が誰もいなかった」という共通点があります。
- 昭和期に住宅ローンを使わずに建てた家——自己資金や親族間の資金で建てると金融機関が関与せず、登記されないまま完成します
- 増築部分だけが未登記——母屋は登記済みなのに、後から建てた離れ・車庫・物置・二世帯化した増築部分が未登記。実務では最も多いパターンです
- 相続が繰り返され、誰も気づかないまま数十年経った家——祖父の代の建物が未登記のまま孫の代に引き継がれている例もあります
とくに増築の未登記は、売却の直前に判明して手続きが止まりがちです。
登記簿上の床面積と現況の床面積が食い違っていれば、その差が未登記部分ということになります。
1-3. 「登記してない土地」もあるの？
土地が完全に未登記であることは、建物と比べるとごくまれです。
土地は明治期の地租改正以降に台帳が整備されているため、ほとんどの土地には登記記録があります。
相談で「登記してない土地」と言われるものの多くは、次のどちらかです。
| 名義が古いまま | 登記記録はあるが、所有者欄が亡くなった祖父母の名義のまま。相続登記が済んでいない状態 |
| 地図に載っていない | 登記記録はあるが、公図上の形状や境界が現況と合っていない。地積更正や分筆が必要になる |
いずれも「登記がない」のではなく「登記が古い・現況と合っていない」状態です。
建物の未登記とは対処が違うので、まず登記事項証明書を取って現状を確かめてください。
1-4. 自分の家が未登記かどうかを確かめるには？
確認は自分でもできます。手元の書類と、法務局の証明書の2ステップです。
確認の2ステップ
①固定資産税の納税通知書（課税明細書）を見る。家屋の欄に「未登記」と記載されている、または家屋番号の欄が空欄・ハイフンになっていれば未登記のサインです。②法務局で建物の登記事項証明書を請求する。「該当なし」と回答されれば未登記が確定します。
登記事項証明書の交付手数料は、書面請求で1通600円、オンライン請求で送付520円・窓口交付490円です（令和7年4月1日〜。法務省｜登記手数料について）。
窓口・郵送・オンライン（登記・供託オンライン申請システム）のいずれでも、誰でも取得できます。
2. 未登記のまま放置するとどんなリスクがある？
今すぐ困っていないなら、そのままでもいいのでは？
表題登記は法律上の義務で、怠ると10万円以下の過料の対象です。しかも相続が重なるほど、あとで登記する手間と費用は増えていきます。
未登記は、時間が経つほど解消が難しくなる問題です。主なリスクは4つあります。
| 過料の対象になる | 表題登記の申請義務を怠ると10万円以下の過料（不動産登記法164条1項） |
| 相続登記の義務も果たせない | 登記簿がないため、相続登記をしようにも対象そのものが存在しない |
| 売却・担保・相続が止まる | 買主が住宅ローンを使えず、自分も担保に入れられない |
| 第三者に権利を主張できない | 登記の対抗力がないため、法的に「自分のもの」と示せない |
2-1. 表題登記は義務？過料はいくら？
建物の表題登記は、不動産登記法47条1項で定められた義務です。
同項は、新築した建物だけでなく、表題登記がない建物の所有権を取得した人にも、所有権の取得の日から1か月以内に表題登記を申請しなければならないと定めています。
相続で未登記建物を引き継いだ場合も対象です。
これを正当な理由なく怠った場合、同法164条1項により10万円以下の過料の対象となります。
実際に過料が科された例は多くありません。
ただし「義務違反の状態が続いている」という事実は変わらず、売却時に買主から指摘される要素にもなります。
2-2. 相続登記の義務化とはどう関係する？
相続登記は令和6年（2024年）4月1日から義務化されました。
相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります（法務省｜相続登記の申請義務化について）。
注意したいのは施行前の相続です。
令和6年4月1日より前に相続を知った不動産で相続登記が済んでいないものは、令和9年（2027年）3月31日までに申請する必要があります（同上）。
2026年の今は、この猶予期限が視野に入ってきた時期にあたります。
順番に注意
未登記建物は、相続登記をしようにも登記する対象そのものがありません。まず表題登記を入れて登記簿を作り、そのうえで所有権保存登記を行う、という段取りになります。
2-3. 売却・担保・相続手続きが軒並み止まる
実務でいちばん深刻なのがこれです。登記簿がない建物は、公的に所有者を証明できません。その結果、次のような支障が生じます。
- 買主が住宅ローンを使えない——金融機関は建物に抵当権を設定できないため、原則として融資しません。未登記物件の売却が難しくなる最大の理由です
- 自分も担保に入れられない——リフォームローンや事業資金の担保として使えません
- 相続手続きが煩雑になる——遺産分割協議書に建物を特定して記載する際、家屋番号がないため課税明細に基づく記載が必要になります
- 時間が経つほど所有権の証明が難しくなる——建築時の書類が失われ、当時を知る人がいなくなると、表題登記に必要な証明書類が揃わなくなります
2-4. 第三者に権利を主張できない
登記には「対抗力」という機能があります。
登記がなければ、その建物が自分のものだと第三者に法的に主張できません。
トラブルになる頻度は高くないものの、権利関係が不安定な状態が続いていることは事実です。
境界未確定・共有名義といった他の問題と重なると、解決の難易度はさらに上がります。
訳あり物件全般の売り方は訳あり物件の売却でも整理しています。
3. 未登記建物を売る方法は2つ｜費用はいくらかかる？
登記してから売るのと、そのまま売るのと、どちらがいいのでしょう？
登記に10万〜20万円かけて、その分だけ売値が上がるかどうか。判断軸はここに尽きます。まず両方の中身を見てください。
未登記建物の売り方は、大きく2つに分かれます。どちらが正解ということはなく、土地の価値と、かけられる時間で選びます。
3-1.【方法①】表題登記→所有権保存登記をしてから売る
登記を整えてから売る正攻法です。
登記さえ入れば買主は住宅ローンを使えるようになり、一般のマイホーム購入層に売却できます。
手順は次のとおりです。
- ①所有権を証明する書類を集める（4章で詳しく解説します）
- ②土地家屋調査士に表題登記を依頼する——現地調査・建物図面／各階平面図の作成を経て法務局へ申請。ここで初めて登記簿が作られます
- ③司法書士に所有権保存登記を依頼する——所有者として自分の名義を記録します
- ④不動産会社に売却を依頼する——ここで通常の仲介売却が可能になります
| 表題登記（土地家屋調査士報酬） | 7万〜15万円程度。建物の規模・構造・書類の揃い具合で変動します |
| 所有権保存登記（司法書士報酬） | 3万〜5万円程度 |
| 登録免許税 | 所有権保存登記は不動産の価額の0.4%（国税庁 No.7191）。表題登記自体には登録免許税がかかりません |
| 登記事項証明書 | 書面請求600円／オンライン請求・送付520円／窓口交付490円（令和7年4月1日〜） |
| 期間の目安 | おおむね1〜2か月。書類が揃っていれば1か月ほどで終わります |
登録免許税がかかるのは所有権保存登記からです。
表示に関する登記である表題登記そのものには登録免許税がかかりません（税率は国税庁｜登録免許税の税額表で確認できます）。
増築部分だけの登記（表題部変更登記）であれば、これより安く収まることも多くあります。
見積もりを先に取る
費用は建物の規模・構造・残っている書類で大きく変わります。まず土地家屋調査士に現況を見てもらい、見積もりを取ってから進めると想定外の出費を防げます。
3-2. セルフ登記（自分で登記）はできる？
表題登記は、所有者本人が自分で申請することもできます。
いわゆるセルフ登記です。
土地家屋調査士への報酬7万〜15万円を節約でき、表題登記には登録免許税もかからないため、実費はほぼ書類の取得費だけで済みます。
ただし、未登記の古い建物ではハードルが上がります。
建物図面と各階平面図を、自分で採寸して作図する必要があるからです。
新築の家を建てたばかりで確認済証・検査済証・工事完了引渡証明書が揃っているなら現実的ですが、書類が残っていない築古の相続物件では、法務局との事前相談を何度も重ねることになります。
| 比較項目 | セルフ登記 | 土地家屋調査士に依頼 |
| 費用 | 実費のみ（証明書代など数千円） | 報酬7万〜15万円程度 |
| 図面作成 | 自分で採寸して作図する | 調査士が現地調査のうえ作成 |
| 向いているケース | 新築で書類が完全に揃っている | 築古・相続・書類が不足している |
売却を前提にするなら、時間の価値も含めて考えてください。登記の完了が1か月遅れれば、その分だけ売却も後ろにずれます。
3-3.【方法②】未登記のまま、現金買取に売る
もうひとつが、登記をせずにそのまま売る方法です。
買主が住宅ローンを使わない、つまり現金で買える相手であれば、未登記のままでも取引は成立します。
具体的な買主は、不動産投資家・買取業者・隣地所有者などです。
彼らは融資を前提としないか、購入後に自分で登記を入れる前提で動くため、未登記が決定的な障害になりません。
メリットは明快で、登記費用がかからず、1〜2か月の待ち時間もないことです。
相続税の納付期限が迫っている、遠方で何度も足を運べない、といった事情がある方には現実的な選択肢です。
一方で、買主が引き受ける手間とリスクの分、価格は市場相場より抑えめになる点は理解しておく必要があります。
3-4. 2つの方法を比較すると？
| 比較項目 | ①登記してから売る | ②未登記のまま買取に売る |
| 買主の対象 | 一般のマイホーム購入層＋投資家 | 現金で買える投資家・買取業者・隣地所有者 |
| 住宅ローン | 買主が利用できる | 買主は利用できない |
| 売主の初期費用 | 10万〜20万円程度＋登録免許税 | 原則かからない |
| 売却までの期間 | 登記1〜2か月＋売却活動期間 | 最短で数週間 |
| 想定される価格帯 | 市場相場に近づきやすい | 相場より抑えめになりやすい |
| 手続きの手間 | 書類収集・専門家の手配が必要 | 買主側で対応できることが多い |
| 向いている人 | 土地の価値が高く、時間に余裕がある人 | 早く手放したい人・土地値が低い地域の人 |
未登記のままで、いくらになるか。登記すべきかどうかも含めて、状況の整理からご一緒します。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
4. 相続した未登記建物の手続きと必要書類は？
相続で判明したのですが、何から集めればいいのでしょうか？
まず建築確認済証を探してください。所有権を示す書類として、いちばん強い1枚です。見つからなくても、代わりになる書類はあります。
相続をきっかけに未登記が判明するケースがいちばん多いため、この章では相続の場面に絞って手続きを整理します。
4-1. 表題登記に必要な「所有権証明書類」とは？
所有権証明書類とは、その建物が確かに自分（被相続人）のものであることを示す書類です。
1点では足りないことが多く、一般には複数点を組み合わせて提出します。
- 建築確認済証・検査済証——最も強い証明書類です。まず探すべきものと考えてください
- 固定資産税の納税通知書・課税明細書・固定資産課税台帳（名寄帳）——自治体が課税してきた実績の証明になります
- 工事請負契約書・工事代金の領収書——誰が費用を負担して建てたかを示します
- 施工業者の工事完了引渡証明書（業者が現存する場合）
- 被相続人の戸籍謄本一式・相続人の戸籍謄本・住民票——相続関係を示す書類
- 遺産分割協議書（相続人全員の実印・印鑑証明書付き）
書類がなくても諦めない
建築確認済証が失われていても、名寄帳の写し、自治体の建築指導課で取得できる建築計画概要書、近隣住民の証明書などを組み合わせて登記できる場合があります。判断は法務局の運用にもよるため、手元にある書類だけを持って土地家屋調査士に相談してください。
4-2. 遺産分割協議書にはどう書く？
未登記建物は登記簿がないため、登記事項証明書の内容を書き写すという通常のやり方が使えません。
代わりに、固定資産税の課税明細書に記載された内容を用いて建物を特定します。
具体的には「所在（地番）／種類／構造／床面積」を明記し、末尾に「（未登記）」と付記するのが一般的な書き方です。
この記載が曖昧だと、後の表題登記や売却時に「この協議書はどの建物のことか」で揉める原因になります。
相続人が複数いる場合はとくに、司法書士に文案を確認してもらうことをおすすめします。
協議書に建物を書き忘れて、土地だけ分割していたというケースは実務でよく見ます。相続人が集まれるうちに、未登記の建物も入れておいてください。
4-3. 相続人が複数・行方不明のときは？
相続人全員の同意がなければ、遺産分割協議は成立しません。
連絡が取れない相続人がいる、認知症で判断能力が低下している方がいる、といった場合は、不在者財産管理人や成年後見人の選任といった手続きが必要になります。
時間はかかりますが、放置すればさらに相続人が増えて難しくなるだけです。
世代が下がるほど関係者が増える。
これが未登記・未相続の物件で共通して起こることです。
税務・登記の個別判断は、税理士・司法書士にご確認ください。
5. 登記するか、しないかはどう判断する？
結局のところ、うちはどちらを選べばいいのでしょうか。
土地の価値が高ければ登記してから仲介、低ければ未登記のまま買取。この一点で決められます。迷ったら、登記する前に査定を取ってください。
ここが、この記事でいちばんお伝えしたい判断軸です。
登記費用は10万〜20万円程度かかります。
その分だけ売却価格が上がるかどうかで決めます。
5-1. 登記してから売るべきケースは？
- 駅近・都市部など土地の需要が高いエリア——マイホーム購入層が買える状態にすることで、売却価格が登記費用を上回って伸びる可能性があります
- 建物が比較的新しく、そのまま住める状態——実需層が付きやすく、住宅ローンの有無が価格に直結します
- 売却を急いでいない——1〜2か月の登記期間を待てる余裕がある
- 所有権証明書類が手元に揃っている——登記がスムーズに進み、追加費用も抑えられます
5-2. 未登記のまま売ったほうが合理的なケースは？
- 郊外・地方など土地値が低いエリア——10万〜20万円の登記費用を投じても、売却価格がその分上がるとは限りません
- 建物が老朽化して、買主が解体前提で買う——建物に価値がない以上、登記は買主にとっても重要度が下がります。古い家を売る方法もあわせてご覧ください
- 再建築不可など、ほかにも制約がある——もともと住宅ローンが付きにくい物件です。再建築不可物件の売却と同様、買主は投資家が中心になります
- 相続税の納付期限が迫っている・遠方で動けない——スピードが最優先の場面です
- 所有権証明書類が揃わない——登記自体に時間と追加コストがかかります
| 判断材料 | 登記してから仲介 | 未登記のまま買取 |
| 土地の相場 | 坪単価が高い市街地 | 坪単価が低い郊外・調整区域 |
| 建物の状態 | 手を入れれば住める | 老朽化・解体前提 |
| 書類 | 確認済証などが揃っている | 何も残っていない |
| 時間 | 1〜2か月＋売却活動を待てる | 数週間で終わらせたい |
5-3. 迷ったら「登記前に査定を取る」
判断に迷ったときの実務的な進め方は、登記する前に、未登記の状態のまま査定を取ることです。
「登記した場合の想定価格」と「未登記のままの価格」を並べれば、登記費用をかける価値があるかどうかが数字で見えます。
先に登記してしまうと、この比較ができません。順番を間違えないこと。それだけで数十万円の判断ミスを防げます。
よくある後悔
とりあえず登記しておけば安心だと20万円かけたのに、売却価格が変わらなかったという例があります。順番は逆で、まず査定を取ってから登記するかどうかを決めるほうが安全です。
6. リハコは未登記のままでも相談できる？
登記を済ませてから来てください、と断られませんか？
お断りしません。未登記のままの状態で査定して、そのまま買い取ることもできます。登記の要否だけを知りたい、という段階のご相談で構いません。
リハコは、未登記の建物を対象物件として明記している買取・仲介会社です。
群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川で空き家を買い取っています。
進め方は二段構えです。
①まず仲介で買い手（多くは投資家）を探し、②見つからなければリハコ自身が買い取ります（選ばれる4つの理由）。
仲介で売れればより高い価格が期待でき、売れなくても買取という出口があります。
リハコはリノベーション費用まで自社で見積もれます。
再生後にいくらで貸せるかを実額で計算できるため、工事費を多めに見込んで安全側に振る必要がありません。
そのぶん、同じ物件でも提示できる金額が高くなりやすいのが強みです。
実際に、埼玉県本庄市台町の空き家は、仲介で解体前提380万円として3か月動かなかったものを、解体せず145万円でそのまま買い取りました（売却者様の声）。
千葉県君津市の築50年・ゴミ屋敷状態の戸建ては、片付けずに50万円で買い取り、解体せずリノベーションして新しいご家族が入居しています（売却者様の声）。
千葉県流山市西深井の物件は、市街化調整区域・地目が山林という条件でしたが、市役所で再建築可を確認したうえで投資家へ紹介し、2日で買主が決まりました（売却者様の声）。
群馬県高崎市寺尾町の築52年・水道も電気も使えない戸建ては、150万円で買い取り、売主様の手続きは約1か月で完了しています（売却者様の声）。
10年間どうにもならなかったのに、1か月前にお電話してトントン拍子に進みました（千葉県流山市西深井・A様）。
買取後は、リハコの側で表題登記から所有権保存登記まで整理し、リノベーションして次の入居者へつなぎます。
解体して更地にするのではなく、家として再生する。
だからこそ、建物に手をかける前提で価格を検討できます。
受付時間
ご相談はメールでもお電話（0120-228-590／09:00〜21:00・土日祝日も可）でも受け付けています。査定・ご相談は無料です。
7. まとめ｜未登記でも売る道はある
最後に、押さえるべき点をまとめてください。
未登記は売却を諦める理由になりません。登記費用をかける価値があるかを先に見極める。順番さえ間違えなければ、余計な出費は防げます。
| この記事のまとめ |
| ・未登記建物とは表題登記がされていない建物。納税通知書と登記事項証明書（600円）で確認できる ・表題登記は不動産登記法47条1項の義務。怠ると164条1項により10万円以下の過料の対象 ・相続登記も令和6年4月1日から義務化。施行前の相続は令和9年3月31日が期限 ・登記費用の目安は表題登記7万〜15万円＋保存登記3万〜5万円＋登録免許税0.4% ・土地値が高ければ登記して仲介、低ければ未登記のまま買取。登記の前に査定を取る |
未登記であることは、売却を諦める理由にはなりません。大切なのは、登記費用をかける価値があるかを先に見極めることです。
「登記していない家をどうすればいいか分からない」という段階で構いません。状況の整理だけでも、一度お話をお聞かせください。
よくある質問
未登記の建物は、本当に売却できるのですか？
売却できます。
ただし買主が住宅ローンを使えないため、現金で購入できる投資家・買取業者・隣地所有者が主な買主になります。
一般のマイホーム購入層にも届けたい場合は、表題登記と所有権保存登記を済ませてから売却するのが確実です。
未登記建物の登記費用はいくらかかりますか？
土地家屋調査士への表題登記の報酬が7万〜15万円程度、所有権保存登記の司法書士報酬が3万〜5万円程度、加えて所有権保存登記の登録免許税が不動産の価額の0.4%（国税庁 No.7191）が目安です。
表題登記そのものには登録免許税がかかりません。
増築部分だけの表題部変更登記であれば、これより安く収まることもあります。
未登記のまま放置すると罰則はありますか？
あります。
建物の表題登記は不動産登記法47条1項で義務とされ、正当な理由なく怠った場合は同法164条1項により10万円以下の過料の対象です。
また令和6年4月1日からは相続登記も義務化され、こちらも正当な理由なく3年放置すると10万円以下の過料の対象になります。
令和6年4月1日より前に相続を知った不動産は、令和9年3月31日が期限です。
表題登記はセルフ登記（自分で申請）できますか？
できます。
表題登記には登録免許税がかからないため、実費はほぼ書類の取得費だけです。
ただし建物図面と各階平面図を自分で採寸して作図する必要があり、確認済証などが残っていない築古の相続物件では、法務局との事前相談を重ねることになります。
書類が揃っている新築なら現実的ですが、売却を急ぐ場合は土地家屋調査士へ依頼するほうが早く進みます。
母屋は登記済みで、増築部分だけが未登記です。売却できますか？
売却は可能です。
ただし登記簿の床面積と現況が食い違うため、買主や金融機関から指摘される可能性があります。
実務では表題部変更登記で増築部分を追加するのが一般的で、建物全体を新規に登記するより費用は抑えられます。
買取であれば、そのままの状態でご相談いただけます。
