「相続したら登記はしないといけないの？」
「未登記の家はどうやって登記すればいいんだろう」

相続登記が義務化されたというニュースを聞いて、未登記の家や相続した家を登記したかどうかよく覚えていないという方も多いのではないでしょうか。

結論から言うと、登記してない家はペナルティが発生するため、今からでも登記することをおすすめします。

相続登記してない家を登記する方法と、そもそも登記してない未登記の家を登記する方法の2つに分けました。

相続登記してない家を登記する方法

・司法書士に相続登記の手続きを依頼する【費用は高いけどラク】 ・自分で法務局に行ってセルフ登記を行う【手間はかかるけど安い】

登記してない未登記の家を登記する方法

1.司法書士と土地家屋調査士を探す 2.土地家屋調査士が家の調査を行う 3.司法書士が登記手続きを行う

今回の記事では登記してない家について、以下の内容を詳しく解説します。

この記事を読めば登記の手続きについて詳しく知り、所有権を巡るトラブルや、未登記によるペナルティの発生を防げるようになります。

そして、未登記や相続登記してない家を売却する予定の方は、売却と同時に登記することをオススメします。

なぜなら家の売却と同時に、司法書士に「移転登記」や「相続登記」なども一括で依頼することで、費用を抑えられるからです。

ぜひ最後まで読んで、登記してない家を登記する際の参考にしてみてくださいね。

相続登記ではなく、そもそも登記してない未登記の家を登記する方法が知りたい方は3章からお読みください。

1.2024年4月1日より相続登記が義務化

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった後、相続人に名義変更する手続きのことです。この相続登記が2024年4月1日より義務化されました。

過去に相続した家を相続登記しておらず、焦っている方も多いと思いますが、過去に相続した家の登記は2027年3月まで猶予があります。

ただし、「登記の手続きをするのが面倒だから」と放置していると、次のようなリスクが発生する可能性があります。

• 行政上のペナルティの発生
• 固定資産税が高くなる可能性がある

それぞれ簡潔に解説します。

1-1.行政上のペナルティの発生

正当な理由なく期限内に相続登記しなかった場合、10万円以下の過料が請求されるようになりました。

登記の期限と登記しなかった場合のペナルティはこちらです。

期限	・不動産相続の所有権の取得を知った日から3年以内 ・遺産分割が成立した日から3年以内
ペナルティ	10万円以下の過料

ただし、「正当な理由」があればペナルティはありません。

• 相続人の人数が多く、戸籍関係書類等の収集や相続人の把握に時間がかかる
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われている
• 相続人自身が重病等の事情がある　など

このように「正当な理由」で相続登記ができない場合は、その旨を記載した書面を法務局に提出しましょう。

また、ペナルティは未登記が発覚したらすぐに発生するわけではなく、一定の手順を踏んだうえで請求されます。ペナルティが発生するまでの流れは、以下の通りです。

流れ	担当	内容
STEP1	登記官	相続登記されていない不動産を発見
STEP2	登記官	相続人に相続登記をするよう勧告
STEP3	相続人	登記官からの勧告を無視・放置
STEP4	登記官	裁判所に相続登記されない旨を通知
STEP5	裁判所	ペナルティを課すか判断

相続人はSTEP2で登記官からの通知を受けます。その時点で、相続登記をするか期間内に相続登記ができない旨を申請すれば、ペナルティを避けることができます。

1-2.固定資産税が高くなる可能性がある

家を登記してないと「住宅が建っていない土地」と判断され、固定資産税と都市計画税が上がる可能性があります。

住宅が建っている土地には、固定資産税の軽減措置が適用されます。

• 土地にかかる固定資産税が最大で6分の1減額される
• 都市計画税は最大3分の1減額される

登記して軽減措置されることで、どのくらい納税の負担を軽減できるのか、300万円の土地の例を見てみましょう。

	固定資産税	都市計画税	税合計
軽減措置あり	300万円×1/6×1.4%=7,000円	300万円×1/3×0.3%=3,000円	10,000円
軽減措置なし	300万円×1.4%=42,000円	300万円×0.3%=9,000円	51,000円

軽減措置ありの場合は税負担が10,000円ですが、登記しておらず軽減措置が適用されない場合は51,000円も税金がかかります。

このように、負担軽減につながるため、登記してない家は必ず登記しましょう。

2.相続登記していない家を登記する方法

相続登記してない家を登記する方法は、主に2つの方法があります。

• 司法書士に登記の手続きを依頼する
• 自分で法務局に行ってセルフ登記を行う

基本的には登記は司法書士に依頼してください。ただし、どうしても費用が足りないときは自分で法務局に行ってセルフ登記ができます。

2-1.司法書士に登記の手続きを依頼する

相続登記してない家は、司法書士に手続きを依頼してください。

登記とは、土地や建物の所有者を公的に記録し証明する制度で、司法書士は登記の専門家になります。

司法書士に依頼するメリットです。

• 専門家の知識で安全確実に手続きが完了できる。
• 必要書類の収集から申請まで全て任せられる。
• 将来のトラブルを防ぎ、不明点があれば相談できる。

ただし、司法書士に費用を支払う必要がありますので、費用について気になる方は、4章をご確認ください。

また、司法書士に家の登記の手続きを依頼するために必要な書類は、次の通りです。

• 委任状
• 住民票
• 印鑑証明書
• 建築確認書

資金面の負担がありますが、日頃から登記業務に慣れている人に手続きを担当してもらえるため、スムーズに登記ができます。

登記は複雑なため、司法書士に依頼することをおすすめします。

2-2.自分で法務局に行ってセルフ登記を行う

登記手続きに時間がかかり、ミスも発生しやすいためオススメはしませんが、どうしてもコストを抑えたい方は、自分で法務局に行って手続きができます。

法務局の担当の方が丁寧に説明してくれるため、時間に余裕のある方には良いでしょう。

自分で登記する手順は、必要書類を揃えて法務局に提出します。

自分で登記するときの必要書類

・登記申請書 ・登記したい建物の図面 ・住民票 ・引渡証明書や建築事業者の印鑑証明書　など

状況に応じて登記方法は異なるため、ネットで調べるよりも、法務局に足を運んで確認する方法が確実です。

3.登記してない家を登記する手順

昔は登記のルールが緩かったため、建築当初から登記してない古い家は、日本には数多く存在します。

未登記の家の登記手続きは、基本的には次のような手順で行います。

1. 司法書士と土地家屋調査士を探す
2. 土地家屋調査士による家の調査を受ける
3. 司法書士が登記手続きを行う

それぞれの手順について、詳しく解説します。

3-1.登記手続きを依頼する司法書士と土地家屋調査士を探す

登記することを決めたら、まずは手続きを依頼する司法書士と土地家屋調査士を探します。

登記は「表題部」と「権利部」の大きく2つの項目に分かれており、それぞれ担当する専門家が異なります。

	土地家屋調査士	司法書士
担当部分	表題部	権利部
登記の内容	・所在地 ・建物の構造 ・建物の免責 ・建物の築年数	・所有権の履歴 ・抵当権の履歴(借入など)

表題部の登記は土地家屋調査士、権利部の登記は司法書士に依頼しましょう。

依頼する専門家を探すときは、次のようなポイントを確認することをおすすめします。

• 登記の手続きに慣れている・実績がある
• 接客態度は親切か
• 対応の早さ・正確さ
• 土日祝日・夜間でも相談を受け付けているか
• 弁護士・税理士など他の専門家との連携はできているか

司法書士や土地家屋調査士を探す方法としては、

1. インターネットやSNSで検索
2. 友人や知人からの紹介
3. 無料相談会への参加
4. 司法書士会や土地家屋調査士会への問い合わせ

などが挙げられます。

④の司法書士会や土地家屋調査士会の情報を、以下の表にまとめました。ぜひ活用してみてください。

	司法書士会	土地家屋調査士会
東京都	東京司法書士会	東京土地家屋調査士会
神奈川県	神奈川県司法書士会	神奈川県土地家屋調査士会
埼玉県	埼玉司法書士会	埼玉土地家屋調査士会
千葉県	千葉司法書士会	千葉県土地家屋調査士会
茨城県	茨城司法書士会	茨城土地家屋調査士会
栃木県	栃木県司法書士会	栃木県土地家屋調査士会
群馬県	群馬司法書士会	群馬土地家屋調査士会
山梨県	山梨県司法書士会	山梨県土地家屋調査士会

3-2.土地家屋調査士による家の調査を受ける

土地家屋調査士による家の調査を受け、表題部に記載する情報を集めます。

表題部に記載する主な情報は、家の持ち主・所在地・家屋番号・構造・登記の日付などです。

基本的には、以下のような流れで調査と登記の手続きが進みます。

1. 面談
2. 資料の調査
3. 現地調査
4. 表題部の登記申請

ただし、土地家屋調査士による家の調査を受け、表題部の登記が完了すればすべての手続きが終わるわけではありません。

表題部のみの登記だと第三者に「この家は私のものです」と主張できないため、権利部まで登記する必要があります。

3-3.司法書士が登記手続きを行う

最後に、司法書士が登記手続きを行います。司法書士が主に担当するのは、権利部という部分です。

権利部の登記を申請できるのは、表題部に記載されている家の持ち主や、持ち主の相続人か一般承継人に限られています。

権利部はさらに細かく分けると「甲区」と「乙区」の2つの欄があり、登記してない家を登記する場合は甲区に情報を記載します。

権利部の登記の流れは非常にシンプルです。

1. 必要書類を集める
2. 必要書類と登記申請書を法務局に提出する
3. 登記官による審査を受ける

審査を通過すれば「権利証（登記識別情報通知書）」という証明書が発行され、すべての登記の手続きが完了します。

4.登記をするために必要な費用

登記をするために必要な費用は、主に3つに分けられます。

1. 専門家への依頼費
2. 登録免許税
3. 必要書類の取得費

それぞれの費用の相場を、以下の表にまとめてみました。

▼相続登記の場合

項目	費用相場
司法書士への依頼費（権利部登記）	移転登記：3万～10万円
登録免許税	表題登記：0円 権利登記：不動産評価額×0.4%
書類の取得費	住民票：250～350円 印鑑証明書：250～350円

▼登記してない未登記の家を登記する場合

項目	費用相場
土地家屋調査士への依頼費（表題部登記）	8～12万円
司法書士への依頼費（権利部登記）	権利部登記：2～3万円
登録免許税	表題登記：0円 権利登記：不動産評価額×0.4%
書類の取得費	住民票：250～350円 印鑑証明書：250～350円

相続登記は約10万円、未登記の家の登記費用は約15万円ほどになります。

登録免許税は権利部を登記する際にかかり、不動産評価額は、固定資産税納税通知書に記載されている固定資産税評価額となります。

例えば固定資産税評価額が300万円の場合、登録免許税は12,000円です。

5.登記手続きが完了するまでの期間の目安

登記手続きが完了するまでの期間は、1〜2カ月を目安に考えておくと良いでしょう。登記に必要な書類の準備に数週間〜1カ月半、法務局での登記申請から申請完了まで1週間程度かかる計算です。

登記を早く完了させたいときは、次のようなことを試してみてください。

• 登記することが決まり次第、早めに書類の準備に取り掛かる
• 登記を完了させたい日付を前もって司法書士等に伝える
• 登記を完了させたい日から逆算してスケジュールを組む

ただし法務局が混んでいたり、書類に不備があったりしたときは、より長い時間がかかる可能性があります。登記をするときは、余裕を持って準備を進めましょう。

6.登記しているか分からないときの確認方法

自分が所有している家が登記されているか分からないときは、以下の方法で確認できます。

確認方法	確認箇所
固定資産税の課税証明書を見る	家屋番号の欄が空欄もしくは「補○○番」「未登記」といった記載がある場合、未登記の可能性あり
登記事項証明書を確認する	法務局で登記事項証明書の取得ができなかった場合、未登記の可能性あり

登記されている建物には、登記番号という番号が割り振られます。登記番号の欄に番号が記載されていないときは、未登記である可能性があります。

固定資産税の課税証明書は毎年4～5月に自治体から送付されるので、確認してみましょう。

ただし自治体によっては、同じ土地に建設されていることを理由に、複数の家に同じ家屋番号を割り振っている場合があります。

より確実に家を登記しているか知りたいときは、法務局で登記事項証明書を取得できるか試してみてください。

7.「リハコ」は登記してない家の売買にお困りの方の力になります！

まだ登記してない家の売却を考えているなら、仲介と買取の両方に対応している「リハコ」にぜひお声がけください。

リハコは家のリノベーション、空き家・古民家の仲介や売却に取り組んでいる不動産会社です。

リハコが登記してない家の売買のお役に立てる理由は、大きく2つあります。

登記してない家の売買にリハコが役に立つ理由

・家の売買と同時に行うと登記費用が安くなる ・未登記や相続登記だけでもOK！リハコの司法書士と土地家屋調査士に依頼できる

それぞれの理由について、以下で詳しく紹介します。

7-1.家の売買と同時に行うと登記費用が安くなる

家の売買と同時に行うと、登記費用が安くなるのが、登記してない家を売却する魅力のひとつです。

登記費用が安くなる理由は、登記してない家の登記手続きは購入者が担当するのが一般的だからです。今後家に住むのは購入者であるため、登記も購入者が行います。

登録免許税や専門家への依頼費など10万円前後の負担を軽減できるのが、登記してない家を売却するメリットです。

未登記の家を持っている方は、登記しないまま売却することをぜひ検討してみてください。

7-2.未登記や相続登記だけでもOK！リハコの司法書士と土地家屋調査士に依頼できる

リハコには司法書士や土地家屋調査士の資格を保有し、豊富な経験を持っている人が在籍しているのも特徴のひとつです。

通常なら登記をするために、外部の事務所と連絡を取り合って専門家を確保する必要があります。

しかしリハコは社内に司法書士と土地家屋調査士がいるため、外部の専門家を探す手間を省き、スムーズに売却と登記の手続きを進めることが可能です。

未登記の家や、相続登記が完了していない家でもお任せあれ。売却と登記の手続きをまとめて依頼したい方は、ぜひリハコにご相談ください。

8.まとめ：登記してない家は登記を必ず行ってください

2024年4月1日から、相続登記が義務化されました。相続登記の手続きは家の所有権を知った日から3年以内、もしくは遺産分割が成立した日から3年以内に完了させる必要があります。

登記できなかった場合は10万円以下のペナルティが課せられるため、必ず登記をするようにしましょう。

登記してない家は、以下の流れで登記ができます。

1. 登記手続きを依頼する司法書士と土地家屋調査士を探す
2. 土地家屋調査士による家の調査を受ける
3. 司法書士が登記手続きを行う

家を登記しているか分からないときは、固定資産税の課税証明書か登記事項証明書を確認してみてください。

登録免許税の減税措置を活用したり、登記しないまま売却したりすることで、登記の費用を節約できる可能性があります。

リハコでも懇意にさせていただいている司法書士の先生が土地家屋調査士の資格も保有しているため、売却から登記の全てを対応できる体制を整えています。

登記してない家の売却にお困りのときは、ぜひリハコにご相談ください。