「空き家をずっと放置しているけれど、このままでいいのだろうか」
「放置していると税金が6倍になる、罰金が来ると聞いて不安になった」
結論から言うと、空き家の放置で最初に来るのは罰金ではなく、固定資産税が最大6倍になる「勧告」です。
そのうえで命令に従わないと50万円以下の過料、最後は行政代執行で解体費を全額請求されます。
うちの家も、いきなり罰金が来ることがあるのでしょうか？
いきなりは来ません。助言・指導から始まって段階的に進みます。ただし勧告を受けて直さないままだと、翌年度から固定資産税が跳ね上がります。
この記事を読んで理解できること
- 空き家を放置するとどうなるか（助言・指導→勧告→命令→行政代執行の流れ）
- 特定空家等と管理不全空家等の違いと、2023年12月の法改正で変わった点
- 空き家の放置で起きる5つのリスクの中身
- 空き家の放置が高額な損害賠償につながった想定事例（5,630万円・6,375万円）
- 放置空き家の対処方法3つと、解体せずに手放した実際の売却事例
この記事の目次
1. 空き家を放置するとどうなる？固定資産税が最大6倍になります
放置していると、具体的にはまず何が起きるのですか？
自治体からの助言・指導です。それに応じないまま勧告まで進むと、土地の固定資産税の優遇が外れます。
空き家を放置すると、自治体の手続きが進むにつれて金銭的な負担が段階的に重くなります。
最初は助言・指導という連絡ですが、応じないまま勧告を受け、賦課期日である1月1日までに改善しないと翌年度から住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大6倍になります。
さらに命令に従わない場合は50万円以下の過料、最終的には行政代執行で解体され、その費用を全額請求されます。
住宅用地の特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税の課税標準を6分の1（200㎡以下の小規模住宅用地）、都市計画税を3分の1に軽減する制度です。
空き家であっても建物が建っていれば適用されますが、勧告を受け、賦課期日（毎年1月1日）までに必要な措置をとらなかった土地は、翌年度からこの特例の対象外になります。
これが「空き家を放置すると税金が6倍」と言われる仕組みです。
| 助言・指導 | 自治体から改善を求める連絡が入る。税負担はまだ変わらない |
| 勧告 | 1月1日までに改善しないと、翌年度から住宅用地の特例が外れる。土地の固定資産税が最大6倍・都市計画税が最大3倍になる |
| 命令 | 勧告に従わない場合の措置。命令に違反すると50万円以下の過料が科される |
| 行政代執行 | 自治体が所有者に代わって解体・撤去し、費用を所有者から徴収する |
この流れは、空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）で定められています。
2023年12月13日に施行された改正法では、特定空家等になる一歩手前の状態を「管理不全空家等」として新たに位置づけました。
これにより、倒壊寸前まで傷んでいなくても、窓が割れたまま・草木が越境したままといった状態で勧告を受ければ、固定資産税の優遇が外れる可能性が出てきました。
| 区分 | どういう状態か | 勧告を受けたときの影響 |
| 管理不全空家等 | そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態。窓の破損・草木の繁茂・外壁の剥がれなど | 改善しないと翌年度から住宅用地の特例が外れる（固定資産税が最大6倍） |
| 特定空家等 | 倒壊等著しく保安上危険、著しく衛生上有害、著しく景観を損なっている、周辺の生活環境の保全上放置が不適切のいずれかに当たる状態 | 同じく翌年度から住宅用地の特例が外れ、命令違反で50万円以下の過料、行政代執行の対象になる |
2023年の改正点
改正前は「特定空家等」に指定されるまで税の優遇は続きました。改正後は、その前段階である「管理不全空家等」でも、勧告を受けて改善しなければ優遇が外れます。行政が動き出すタイミングが早くなった、と理解してください。
「まだうちは倒れそうではないから大丈夫」という基準では、もう間に合わなくなっています。
さらに重いのが行政代執行です。
行政代執行とは、所有者が命令に応じない場合に、自治体が代わりに解体や撤去を行い、その費用を所有者から徴収する制度です。
自治体は相見積もりで安い業者を探すわけではないため、自分で解体を手配するより費用が高くなりやすく、支払えなければ財産の差押えに進みます。
2. 空き家の放置で起きる5つのリスクとは？
お金の話以外にも、放置で困ることはありますか？
あります。壊れる・入られる・住み着かれる、この3つが実際によく起きます。
空き家の放置で起きるリスクは、大きく次の5つに整理できます。
いずれも「起きてから対処する」と費用が跳ね上がるのが共通点です。
- 特定空家等の指定による金銭リスク…固定資産税が最大6倍・過料・行政代執行
- 老朽化による倒壊や落下…屋根瓦・外壁・塀が落ちて通行人に当たる
- 放火・不法侵入など犯罪の発生…人目がなく、放火や住み着きの対象になる
- 害獣・害虫の発生…ハクビシン・ネズミ・シロアリ・ハチが住み着く
- 景観の悪化…草木の越境やゴミの散乱で近隣とのトラブルになる
2-1. 特定空家等の指定による金銭リスク
金銭リスクは、5つのなかで最も現実に起きやすく、影響も大きいものです。
勧告で固定資産税が最大6倍になり、命令違反で50万円以下の過料、行政代執行では解体費が全額請求されます。
木造戸建ての解体費は延床30坪で100万〜200万円程度が目安ですが、立地や残置物の量によってはこれを大きく超えます。
実際に、千葉県流山市西深井の空き家では解体の見積もりが700万〜800万円と提示されていました。
3階部分が玄関という特殊な構造で重機が入りにくく、通常の相場では収まらなかったためです（ご売却者様の声）。
2-2. 老朽化による倒壊や落下
誰も住まなくなった家は、換気が止まることで湿気がこもり、木材の腐朽やシロアリの食害が急速に進みます。
1981年5月31日以前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で建てられており、大きな地震で倒壊する危険が高いとされています。
倒壊まで至らなくても、瓦・外壁材・ブロック塀の落下は起こり得ます。
群馬県邑楽郡板倉町でリハコが買い取った築50年の戸建ては、雨漏りから天井と床が崩壊し、シロアリの被害も出ている状態でした（空き家の処分方法）。
ここまで進むと、屋根や外壁がいつ落ちてもおかしくありません。
2-3. 放火・不法侵入など犯罪の発生
| 不法投棄 | 人目がないためゴミを捨てられ、庭にゴミが散乱する。捨てた人が分からなければ処分費は所有者負担になりやすい |
| 放火 | 散乱したゴミや伸びた草木は燃えやすく、火災の出火点になりやすい |
| 不法侵入 | 家財や布団が残っている家は住み着かれやすい。窓を割って侵入されるケースもある |
この章の冒頭に載せた割れた窓ガラスは、群馬県高崎市山名町の空き家で実際に割られたものです。
一度割られると雨風が入り込み、傷みが一気に進みます。
不法投棄されたゴミも、捨てた人が特定できなければ、土地の所有者が自分の負担で処分することになるケースがほとんどです。
廃棄物処理法でも、土地の所有者・占有者には清潔を保つ努力義務が定められています。
2-4. 害獣・害虫の発生
空き家にはハクビシン・アライグマ・ネズミ・シロアリ・アシナガバチなどが住み着きます。
群馬県館林市加法師町でリハコが買い取った戸建ては、ゴミ屋敷状態で天井が崩落し、ハクビシンが入り込んでいました（いらない空き家の対処法）。
糞尿による悪臭や断熱材の損傷は、近隣からの苦情に直結します。
2-5. 景観の悪化
草木の越境やゴミの散乱は、周囲から見て最もわかりやすい放置のサインです。
隣地に枝が越境した場合、2023年4月施行の改正民法により、催告しても切除されないときは隣地の所有者が自ら切り取れるようになりました。
切除にかかった費用は、越境させた側に請求され得ます。
埼玉県本庄市台町の売主様は、台風で自宅の波板が隣家に飛んだことをきっかけに売却を決意されています（ご売却者様の声）。
景観の問題は、そのまま近隣トラブルの問題でもあります。
草刈りだけで年1万円超
千葉県流山市西深井の売主様は、草刈り1.2万円と固定資産税4万円で、年間およそ5.2万円の負担が10年以上続いていました。10年で50万円を超える計算です。
3. 空き家の放置で損害賠償になった事例はいくら？
空き家のせいで人がけがをしたら、私が払うことになるのですか？
はい、所有者が負います。建物の管理を人任せにしていた、という言い訳は通りません。
民法717条の土地工作物責任により、建物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害を与えた場合、その建物の所有者は損害賠償責任を負います。
占有者が損害の発生防止に必要な注意をしていたときは所有者が責任を負う仕組みで、所有者の責任は、過失がなくても免れない無過失責任とされています。
空き家は所有者がそのまま占有者でもあるため、責任の逃げ場がありません。
では、実際にいくらの請求になるのか。
東京都住宅政策本部「東京空き家ガイドブック」（2023年3月版）が示している想定事例が参考になります。
外壁の落下で5,630万円、火災で6,375万円という金額です。
以下は同ガイドブックの試算をそのまま引用したものです。
3-1.【ケース1】外壁の落下による5,630万円の賠償
劣化した外壁が落下し、通行中の小学6年生の男子児童に当たって死亡した場合の想定です。
| 死亡逸失利益 | 3,400万円 |
| 慰謝料 | 2,100万円 |
| 葬儀費用 | 130万円 |
| 合計 | 5,630万円 |
死亡逸失利益とは、亡くなった方が将来的に得られたはずの収入のことです。
外壁やブロック塀の落下は、台風や地震のような特別な災害でなくても起こり得ます。
出典は東京都住宅政策本部「東京空き家ガイドブック」（2023年3月版）です。
3-2.【ケース2】火災による6,375万円の賠償
空き家からの出火で隣家が全焼し、居住していたご夫婦が亡くなった場合の想定です。
所在地は東京都（郊外）、敷地面積50坪、築20年、世帯主74歳（無職）・妻69歳（無職）という条件で試算されています。
| 物件損害等 | 1,315万円 |
| 人身損害 | 5,060万円 |
| 合計 | 6,375万円 |
失火の場合、失火の責任に関する法律により、重大な過失がなければ失火者は損害賠償責任を負わないとされています。
ただし、建物の設置・保存の瑕疵が原因の火災では、民法717条の工作物責任が問われる余地があります。
裁判例では、その瑕疵について重大な過失があったかどうかが争点になります。
放置して傷むにまかせた空き家は、この点を問われやすい状態だとお考えください。
賠償額の位置づけ
5,630万円・6,375万円はいずれも東京都のガイドブックが示す想定額で、判決で確定した金額ではありません。ただし、解体費100万〜200万円と比べれば桁が違うことは変わりません。
空き家を対象にした火災保険は、居住中の住宅より加入できる商品が限られ、個人賠償責任の特約を付けられないケースもあります。
「保険があるから大丈夫」と考えている方は、今の契約が空き家の状態でも有効かどうかを一度確認してください。
その空き家、解体せずそのまま買い取れる可能性があります。残置物の片付けも草刈りも不要です。
査定・ご相談は無料です。しつこい営業はいたしません。
4. 放置空き家の対処方法3つ、どれを選べばいい？
放っておけないのはわかりました。何から手を付ければいいですか？
管理する・売る・活用するの3つです。維持費を出し続けられないなら、売るのが最も早く終わります。
放置空き家の対処方法は、管理する・そのまま売却する・活用するの3つです。
解体は「対処」ではなく費用の先払いになるため、ここでは3つに絞って比較します。
判断の軸は、その家に今後もお金と時間をかけられるかどうかです。
| 方法 | 向いている方 | 注意点 |
| 1. 空き家を管理する | 家を残したい。車で通える距離にある | 月1回以上の換気・掃除・点検が必要。業者に頼むと月5,000円〜1万円程度かかる |
| 2. そのまま売却する | 維持が難しい。早く終わらせたい | 解体・片付けは不要。買主が実需から投資家に変わるため、専門の会社を選ぶ |
| 3. 空き家を活用する | 賃貸需要のある立地。リフォーム資金を用意できる | リフォーム費と家賃収入のバランスを事業計画で確認する必要がある |
4-1. 空き家を管理する
家を残したいなら、傷みを止める管理が必要です。
雨漏りなどの異常に気づける頻度として、月1回以上の訪問が目安です。
近隣への挨拶をしてから換気を始め、屋外・屋内の順に点検します。
- 近隣への挨拶・換気…物音で不審に思われないよう先に挨拶し、窓・押入れを開けて湿気を逃がす
- 屋外の点検…ポスト・ゴミ・庭木の越境・外壁や塀のヒビ・水道メーターのパイロットを確認する
- 屋内の点検…天井と床の雨漏り跡、建具の動き、排水トラップの封水切れ（水道を1分流す）
水道メーターのパイロットが回っていれば、どこかで漏水しています。
自分で通えない場合は空き家管理サービスを使う方法もありますが、月額の費用がかかるうえ、固定資産税と火災保険料は別に発生し続けます。
4-2. そのまま売却する
維持費を出し続けられないなら、解体も片付けもせずそのまま売るのが最も早い解決です。
築古の空き家は、買主が「自分で住む人」から「リフォームして貸す投資家」に変わります。
そのため、内見でよく見せる必要も、事前に工事をする必要もありません。
千葉県流山市西深井のケースでは、市街化調整区域・地目が山林という条件で不動産会社に断られ続けていましたが、市役所で再建築可能であることを確認したうえで投資家に紹介し、2日で買主が決まり、2024年12月2日に決済まで進みました（ご売却者様の声）。
10年以上動かなかった空き家が、相談から約1か月で手を離れています。
4-3. 空き家を活用する
リフォームして賃貸に出す方法もあります。
リハコが再生した埼玉県熊谷市西城の戸建ては、物件価格180万円・リフォーム費4,603,900円で、想定賃料は月55,000円、表面利回りは10.31%という数字になりました。
リフォーム2ヵ月・入居付け1ヵ月の計3ヵ月で満室になっています。
ただし、この方法はリフォーム資金を先に用意できることが前提です。
賃貸需要のない立地でリフォームすると、費用だけかかって入居者が決まらない状態になります。
着工前に、地元で賃貸を扱う会社に需要と想定家賃を確認してください。
迷ったときの目安
今後その家に住む予定も、貸すための資金の当てもないなら、そのまま売却が最短です。管理を続けても資産価値は下がり続けます。
5. 放置した空き家をリハコに相談するとどうなる？
草だらけで荷物も残ったままです。それでも見てもらえますか？
そのままで結構です。片付けも草刈りもこちらでやりますので、手を付けずにご連絡ください。
リハコはこれまでに100戸以上の空き家を買い取り、再生してきました（空き家リフォームの費用相場）。
買い取った家は自社でフルリノベーションして次の入居者につなぐため、解体を前提にした査定にはなりません。
これが、放置された空き家でも値段を付けられる理由です。
もう一つの理由は、リノベーション費用まで自社で見積もれることです。
工事を外注する会社は、いくらかかるか読み切れない分を安全側に見て査定額を下げます。
リハコは実額で工事費を出せるため、余計な余裕を持たせる必要がありません。
| 埼玉県本庄市台町（築45年） | 相続後10年空き家・草だらけ・傾きあり。仲介で解体前提380万円→3か月動かず、解体せず145万円で買取 |
| 群馬県高崎市寺尾町（築52年） | 水道も電気も使えず地元不動産に断られた状態から、150万円で買取。手続きは約1か月で完了 |
| 千葉県君津市（築50年） | 都市計画区域外のゴミ屋敷。片付けずに50万円で買取し、解体せずリノベーションして新しいご家族が入居 |
| 群馬県館林市加法師町（築43年） | ゴミ屋敷・天井崩壊・ハクビシンの被害がある状態で105万円で買取 |
相続してから10年、草だらけで傾きもあり、台風で波板が隣に飛んだときはどうしようかと思いました。解体しないで買い取ってもらえるとは思っていませんでした。
進め方は2段構えです。
まず仲介として投資家ネットワークに紹介し、3か月売れなければリハコ自身が買い取ります（選ばれる理由）。
群馬県館林市のゴミ屋敷では、他社査定100万円のところ200万円で公開し、1か月目に150万円、2か月目に180万円の申込が入り180万円で成約しました。
仲介手数料30万円を払っても、買取より50万円多く手元に残っています。
| 放置空き家の売主様の手出しはゼロ |
| ・残置物の処分・草刈り・解体・リフォームはすべてリハコ側で行う ・まず仲介で高く売ることを試し、売れなければリハコが買い取る ・買取なら準備1〜7日＋売却約14日、最短14日で買取が完了する ・契約完了後は最短即日でお支払いが可能 |
| 1. お問い合わせ | 住所と、わかる範囲の情報を伝える。現地の写真は不要 |
| 2. 机上査定 | 登記情報と周辺の成約事例から概算を出す |
| 3. 現地調査 | 傾き・雨漏り・シロアリ・残置物の量を確認する。立ち会いは任意 |
| 4. 価格のご提示 | 仲介で狙える価格と、リハコの買取価格の両方を提示する |
| 5. ご契約・決済 | 残置物はそのままで引き渡し可。契約完了後は最短即日でお支払い |
リノベーションの工期は3〜6か月です。
完了後にはビフォーアフターのお写真をアルバムにして売主様にお渡ししています（売却の流れ）。
ご実家が壊されるのではなく、次のご家族に住み継がれる形で終われます。
6. まとめ｜空き家の放置は「いずれ」ではなく今日から止められる
結局、いつまでに動けばいいのでしょうか。
自治体から助言・指導の連絡が来る前が理想です。来てしまった後でも、売却で止められます。
空き家の放置で起きることを、もう一度整理します。
勧告を放置すれば翌年度から固定資産税が最大6倍、命令違反で50万円以下の過料、行政代執行で解体費の全額請求です。
そして万一の事故では、東京都の想定事例で5,630万円・6,375万円という賠償額が示されています。
- 空き家の放置は、助言・指導→勧告→命令→行政代執行の順に進む
- 2023年12月13日施行の改正空家法で「管理不全空家等」が新設され、優遇が外れる時期が早まった
- 放置のリスクは、金銭・倒壊・犯罪・害獣害虫・景観の5つ
- 外壁落下で5,630万円、火災で6,375万円という賠償の想定事例がある（東京都住宅政策本部「東京空き家ガイドブック」2023年3月版）
- 対処方法は管理・売却・活用の3つ。維持費を出せないならそのまま売却が最短
千葉県いすみ市大原の築50年の戸建ては、フルリフォーム後、募集開始から約1週間で入居者が決まりました（施工事例）。
放置されていた家でも、手を入れれば住まいとして戻ります。
解体費を用意する前に、まずそのままで売れるかどうかを確かめてください。
群馬・栃木・茨城・埼玉・千葉・神奈川で現地調査に伺っています。
査定・ご相談は無料で、しつこい営業はいたしません。
なお、譲渡所得税や相続登記の具体的な取り扱いは、税理士・司法書士にご確認ください。
よくある質問
空き家を放置すると罰金はいくらですか？
空家法に基づく命令に違反した場合、50万円以下の過料が科されます。
また、自治体の立入調査を拒んだ場合は20万円以下の過料の対象です。
ただし、いきなり過料が科されるわけではなく、助言・指導、勧告、命令という段階を経て進みます。
実際に先に効いてくるのは、勧告による固定資産税の負担増です。
空き家の固定資産税が6倍になるのはどの時点ですか？
特定空家等または管理不全空家等として勧告を受け、賦課期日である1月1日までに必要な措置をとらなかった場合、その翌年度の課税分からです。
住宅用地の特例が外れ、200㎡以下の小規模住宅用地で6分の1だった課税標準の軽減がなくなります。
その結果、土地の固定資産税は最大で6倍、都市計画税は最大で3倍になります。
逆に、1月1日までに改善すればその年度は特例が続きます。
管理不全空家等と特定空家等は何が違いますか？
管理不全空家等は、そのまま放置すれば特定空家等になるおそれのある状態を指します。
2023年12月13日施行の改正空家法で新設された区分です。
特定空家等は、倒壊等の危険、衛生上の有害、景観の著しい悪化などがすでに生じている状態で、命令違反による過料や行政代執行の対象になります。
空き家の外壁が落ちてけがをさせたら誰が払いますか？
建物の所有者が損害賠償責任を負います。
民法717条の土地工作物責任により、建物の設置または保存に瑕疵があって他人に損害を与えた場合、所有者は過失がなくても責任を免れません。
東京都住宅政策本部「東京空き家ガイドブック」（2023年3月版）では、外壁落下で小学6年生が死亡した想定で5,630万円という試算が示されています。
草だらけで荷物も残った空き家でも買い取ってもらえますか？
買い取れます。
草刈り・残置物の処分・解体はすべてリハコ側で行うため、売主様が事前に手を入れる必要はありません。
群馬県館林市加法師町のゴミ屋敷（天井崩壊・ハクビシン被害）は105万円、千葉県君津市のゴミ屋敷は50万円で、いずれも片付けずに買い取っています。
