「ゴミ屋敷を早く売却したい。売却ってどうやるの？」

家を相続することになったものの、部屋はゴミだらけで足の踏み場もない。
ゴミが多すぎて片付けも難しいけどなるべく早く処分したい、という方も多いのではないでしょうか？

ゴミ屋敷を放置すればするほど、固定資産税なども発生するし、できるだけ早く売りたいものの、そもそも売れるかどうか不安に感じますよね。

結論から言えば、多少売りにくい状態ではありますが、ゴミ屋敷でも売却することは可能です！

ゴミ屋敷を売却する方法は次の画像のように、主に2種類存在します。

パターン2のように自力でゴミの処理やリフォームを行って売却も行えますが、基本的にはパターン1のようにゴミ屋敷のまま売却を行うのがおすすめです。

正直なところ、ゴミ処分は自分だけで行うと途方もなく時間と手間がかかり、ゴミまみれになっているような家はゴミの処分費用やリフォームの費用も高くなりやすいからです。

ただし、パターン1の場合でも高額で売却できたりスピーディーに売却できる業者は限られるため、業者を見極める必要はあるでしょう。

そこでこの記事では、

• ゴミ屋敷を売却する方法や具体的な手順
• ゴミ屋敷の売却にかかる費用
• ゴミ屋敷を早く高く売却できるおすすめの業者

について詳しく解説します。

この記事を読めば、ゴミ屋敷の売却に関する不安を解消し、相場よりも早く高く売却ができるようになるでしょう。

頭痛の種であるゴミ屋敷から早く解放されるためにも、ぜひ読み進めてくださいね。

1.ゴミ屋敷を売却する方法は2択

ゴミ屋敷を売却する場合、方法としては上記2つが考えられます。

基本的には、よほどのことがなければ「ゴミ屋敷のまま売却する」のがおすすめです。

ゴミ屋敷は、ゴミを片付けない状態でも売れます。案外知られていませんが、実は投資家に需要があるからです。

投資目的で購入し、投資家がゴミ処分やリフォームなども負担してくれるケースが多いのです。

パターン2のように、自力でゴミを処分して売却を目指すこともできますが、画像のように自分自身で対応すべき工程が多く、手間も費用もかかります。

そのため、自力で売却を目指すのは、次のような状況での最終手段として考えましょう。

• ゴミが非常に少なく処分
• リフォームの手間・費用が少なくてすむ
• 買取業者に買い取れないと断られた
• 引き取りはできるが、処分費用を払うように言われた

ではそれぞれの具体的な手順や方法について見ていきましょう。

• ゴミ屋敷のまま売却する
• 自力でゴミを処分して売却を目指す

2.ゴミ屋敷のまま売却する方法は2つ

まずは、ゴミ屋敷のまま売却する方法を紹介します。

• ゴミ屋敷買取業者に売る
• ゴミ屋敷の状態で売却に出せる仲介会社に依頼する

不動産における「買取」と「仲介」のちがいは下記のとおりです。

	買取	仲介
概要	不動産会社が直接家を買い取る	不動産会社に依頼して買主を探してもらう
買手	不動産会社	個人
売却にかかる期間	1週間～1ヶ月程度	買手が見つかるまで（平均3～6ヶ月）
売却額	相場の6～7割（ゴミ処分で5割になる場合も）	相場に近い額
仲介手数料	基本的になし	売却額×約3～5%（売却額によって手数料も変動）
おすすめの人	早く売りたい人	高く売りたい人

これらの方法はゴミの処分を行わないため、後ほど「3.自力でゴミを処分してゴミ屋敷売却を目指す手順3step」で紹介するような費用は一切かかりません。

また、そのまま売却できるため自力で売却する方法に比べて手間も時間もかからないのが魅力です。

それぞれのやり方について詳しく方法を見ていきましょう。

2-1.ゴミ屋敷買取業者に売る

まずは、ゴミ屋敷買取業者に売ることを検討しましょう。

通常、自力で売却する場合はゴミの処理やリフォームなどを行ったあと、不動産の仲介業者を通して売却を行います。

しかし不動産の買取業者であれば、これらの処理を飛ばしてゴミ屋敷のまま直接査定し、買い取ってくれるのです。

なかには「訳あり物件専門の買取業者」も存在するため、評価が低くなりがちなゴミ屋敷でも買い取ってもらえ、仲介手数料もかかりません。

ただし、ゴミの処理費用も含めて相場の売却額よりも半額近く値段が下がる可能性があるため、注意が必要です。

買取は金額よりも売却のスピードを重視したい方におすすめです。

2-2.ゴミ屋敷の状態で売却に出せる仲介会社に依頼する

ゴミ屋敷のまま売却したい場合は、特殊な不動産の仲介会社に依頼するのもおすすめです。

前述したように、一般的な不動産仲介会社の場合ゴミがある状態では買主は見つかりません。

しかしゴミ屋敷のままで査定をして仲介し、買主を見つけられる不動産会社もごくわずかですが存在します。

この方法であれば、次のように仲介と買取のいいとこ取りが可能です。

• ゴミの処分やリフォーム・リノベーションなどにかかる費用・手間を省略
• 相場に近い額での売却が可能

ただし、仲介の場合買取を希望する人が現れなければ売却できません。

そのため、売却までの期間が長くなりやすく、最悪買主を見つけられない可能性もあります。仲介は売却のスピードよりも、金額を重視したい方におすすめです。

「仲介」と「買取」のどちらにも対応している不動産会社がおすすめ

ゴミ屋敷の場合は、「リハコ」のように「仲介」と「買取」のどちらにも対応している不動産会社がおすすめです。まず仲介でゴミ屋敷を買い取ってくれる買主を見つけ、買主が見つからなかった場合に不動産会社が直接買取をしてくれる流れで売却を行います。買主が見つけられないという不安もなく、比較的短期間かつ売主が損をしない売却を実現できるでしょう。

3.自力でゴミを処分してゴミ屋敷売却を目指す手順3step

一方で、自力でゴミを処分して売却を目指す場合は、次のような手順で進めます。

• step1.ゴミを処分して清掃（ハウスクリーニング）をする
• step2.リフォーム（リノベーション）する
• step3.家を解体し更地にして売る

具体的にどのように行うのか、詳しく見てみましょう。

3-1.step1.ゴミを処分して清掃（ハウスクリーニング）をする

まず家にあるゴミを処分し、汚れや染み付いた臭いを除去します。

なぜなら、物件にゴミや悪臭のある状態だと、一般的な不動産会社に売却を断られるからです。

ゴミ屋敷の場合、ゴミの処分やハウスクリーニングは業者に依頼するのがおすすめです。

おすすめする理由としては、次のポイントが挙げられます。

• 自力でゴミを撤去すると、ゴミの量が多すぎて膨大な時間と手間がかかる
• 粗大ごみは廃棄が有料のケースも多く、自治体によっては指定された場所まで運ぶ必要がある
• 悪臭が家に染み付いている場合、素人が匂いを完全に取り切るのは難しい

業者に依頼することであらゆるゴミを適切に処理し、廃棄や臭いまでしっかり対応しましょう。

3-2.step2.リフォーム（リノベーション）する

もしハウスクリーニングを行った後でも家の劣化や汚さが気になる場合には、リフォームやリノベーションを行ってください。

家は長年住むことで、次のような劣化・損傷が発生します。

• 床や壁に家具や家電製品の設置跡がつく
• 外壁の塗装剥がれや屋根の雨漏り、手すりのサビといった経年劣化による設備の損傷
• 蛇口の水漏れや配管・床の腐食、給湯器の故障といった水回りの損傷

この状態ではやはり買手が付きにくいため、より買手を見つけやすく高い値段で売れるようにするため、リフォーム・リノベーションを行いましょう。

リフォームとリノベーションの違いは次の通りです。

	リフォーム	リノベーション
居住設備の性能	新築（元）に近い状態に直す・戻す	高い性能や新しい間取りにして価値を高める
工事の規模	既存設備の一部修理・入れ替え	間取りや設備の提案・設計～家全体の施工
費用	6～300万円	750～1,500万円
工事の期間	1日～1ヶ月程度	2～4ヶ月程度
工事の例	壁紙の貼り替えトイレやキッチンの設備交換	普通の床を床暖房にする壁を壊しリビングダイニングキッチンにする

築年数が比較的浅い場合はリフォーム、築年数が長く劣化が激しい場合や設備が古い場合はリノベーションがおすすめです。

ただし、奇抜なリフォーム・リノベーションをしてしまうと、売却が困難になる可能性があります。基本的には白基調でアクセント色をグレーにするとホテルライクになり、万人受けしますのでオススメです。

3-3.step3.家を解体し更地にして売る

もし家がリフォーム・リノベーションも難しいほど劣化・欠損している場合や、リフォーム・リノベーションをしても買手がつかない場合は家を解体し、更地にして売却する方法もあります。

ただし、立地が悪い家を更地にしてしまうと、さらに売れにくくなります。
よほど立地が良くない限り、更地にするのは基本的に避けた方がよいでしょう。

さらに、解体すると下記のデメリットがあります。

• 解体費用がかかる
• 固定資産税などの軽減措置が適用されなくなる

ゴミを残したまま家を解体し、まとめて処分することはできません。

また、家の解体で発生する木材といったゴミは、家庭ゴミには分類できないため、処分するには別途費用がかかります。

くわえて、家を壊して更地の状態になると、下記の固定資産税などの軽減措置が適用されなくなります。

軽減措置がなくなると、固定資産税の額は最大6倍、都市計画税は最大3倍にもなります。

	小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	一般住宅用地（200㎡を超える部分）
固定資産税	1/6に減額	1/3に減額
都市計画税	1/3に減額	2/3に減額

家の解体は慎重に検討しましょう。

4.ゴミ屋敷の売却にかかる費用は約13～880万円

ゴミ屋敷の売却にかかる費用相場は、次のとおりです。

	費用相場
ゴミ処分・清掃費用	約5.5〜30万円
リフォーム費用	約6〜300万円
解体費用	約90～240万円
売却費用	約1～6万円
合計	約13～880万円

ゴミ屋敷を売却する場合、自力でゴミの処分などを行うと合計で約13～880万円※1かかります。

ただし、ゴミ屋敷におけるゴミの処分やリフォームに費用がかかりやすいため、最低額程度の安い額に収まることは少ないでしょう。

また、ゴミ屋敷のまま買取や仲介を依頼する場合でも、家の売却自体に費用がかかるため、相場として約1～6万円※2かかります。

では、それぞれの費用相場について、詳しく解説します。

※1 最低額はゴミ処分・清掃費用＋リフォーム費用＋売却費用で計算、所得税は除外
※2 所得税は除外

業者依頼時は必ず相見積もりをとって！

費用相場はあくまでも目安として考え、正確な費用が知りたい場合は各業者に見積もりを依頼するのがおすすめです。また見積もりを依頼する場合には悪質な業者に騙されないよう、複数の業者に見積もりを依頼し適正な価格を把握してください。

4-1.ゴミの処分や清掃にかかる費用：約5.5〜30万円

まずは家の中にあるゴミを処分し清掃（ハウスクリーニング）を行うための費用が必要です。

ゴミの処分にかかる費用相場をみてみましょう。

▼ゴミの処分にかかる費用相場

間取り	費用相場
1K・1R	3～4万円
1DK・1LDK・2DK	5～10万円
2LDK・3DK・3LDK	14～18万円
4DK・4LKD	20万円～

ゴミの処分を行う場合、間取りの広さによって費用の相場は大幅に変わります。

ハウスクリーニングの相場は次のとおりです。

▼ハウスクリーニングにかかる費用相場

間取り	費用相場
1K・1R	2.5万円～
1DK・1LDK・2DK	3.5万円～
2LDK・3DK	5万円～
3LDK・4DK	6.5万円～
4LKD～	8万円～

上記2つは、次のような要因によっても費用は変動します。

• ゴミを積むトラックのサイズ
• 作業人数
• 家電や解体が必要な家具の量
• 消臭といったオプションサービス

このようにさまざまな要因で費用は大きく変わるため、ゴミの量や状態によっては相場よりも遥かに費用が高額になる可能性もあります。

4-2.家のリフォームにかかる費用：約6〜600万円

家のリフォームにかかる費用の相場は次のとおりです。

修繕箇所	費用相場
壁紙の交換畳の交換段差の解消	6～30万円
バスタブの交換シロアリ防止処理給湯器の交換	15～50万円
トイレの改修キッチンの交換階段の改修バルコニーの改修屋根の塗り替え	20～100万円
ダイニングの改修耐震補強屋根の交換や重ね葺き	100～300万円

このように、リフォームはどこを修理するか、どこまで修理するかによって金額は大きく異なります。

また次の要素によっても費用は大きく変動します。

• 家の劣化状況
• 築年数
• 修理修繕する場所と範囲
• 設備のグレード
• 交換する設備の性能

そのため、こちらも同じようにリフォーム業者に見積もりを依頼し、正確な費用を確認しましょう。

4-3.家の解体にかかる費用：約120～240万円

家の解体にかかる費用の相場は、約120～240万円程度です。

解体にかかる費用は、家の構造と広さによって決まります。

ただし、木造でも築年数が浅く頑丈なつくりや複雑なつくりになっている場合は想像以上にコストがかかるケースも考えられます。

また、通常の解体工事にプラスして、次のような付帯工事を行うことも少なくありません。

該当するものがある場合は追加で費用がかかるため、チェックしましょう。

アスベスト撤去費用	1万円/m²～8.5万円/m²（処分面積によって変動）
外構撤去	樹木1本：1～5万円 ブロック塀：2千円～3千円/m² カーポート：2万円～3万円/台 庭石：30～40円/1kg 庭木：5m以上1.5～3万円/本
浄化槽撤去	5～10万円
給排水設備の撤去	30万円前後/20m
地中埋設物の撤去	12,000円/1m²～※
重機の回送費や整地費	重機回送費：3～5万円整地費：800円前後/1㎡
家屋調査費用	3万円/木造住宅1件あたり
作業・工程追加のための人件費	1～2万円/1日
門扉・倉庫・フェンスの撤去	2～3万/個
井戸の埋め戻し	10万円程度

くわえて次のような要因でも費用は大きく変動します。

• 使用されている建材
• 家の広さ
• 2階建て
• 地下室の有無

こちらも正確な費用を確認したい場合は、業者に見積もりを依頼しましょう。

4-4.家の売却にかかる費用：約1～15万円＋譲渡所得税

ゴミ屋敷であるかに関係なく、家を売却する場合には費用が約1～15万円がかかり、これにくわえて譲渡所得税がかかります。

費用の相場は次のとおりです。

項目	概要	費用相場
相続登記費用	所有者変更手続き費用(必要なら)	10～15万円
印紙税	契約書といった文書の作成にかかる税	1,000円～1万円
譲渡所得税	不動産の売却利益にかかる税	譲渡所得×20.315～39.63%

それぞれ詳しく解説します。

4-4-1.相続登記費用（まだ相続していない場合）

相続登記費用とは、ゴミ屋敷を含めた不動産の持ち主が、亡くなった方から変更していない場合、所有者を変更するのにかかる費用です。

依頼にかかる費用は、状況にもよりますが10～15万円が相場です。

所有者の変更自体は自分でも行えますが、必要書類の収集や書類の作成といった手間がかかり、専門的な知識も必要になります。

そのため基本的には司法書士へ依頼しましょう。

4-4-2.印紙税

印紙税とは、ビジネスにおいて契約書や領収書といった文書を作成する際にかかる税金のことです。

作成した契約書や領収書に収入印紙を貼付し、消印を押すことで印紙税を納めます。

ゴミ屋敷といった不動産の売買契約書においては、物件の価格によっても多少変わるものの、印紙税は1,000円～1万円程度に収まることがほとんどです。

収入印紙は契約書・領収書につき1通必要であり、売買契約書は売主分と買主分で2通作成するため、収入印紙も2枚必要です。

4-4-3.譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売却で得られる所得（譲渡所得）にかかる税金のことです。

譲渡所得は、次のような計算式で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却金額 -（ 取得費 ＋ 譲渡費用 ）

譲渡費用と取得費は次のようなものであり、これらをゴミ屋敷の売却金額から差し引きます。

	概要	例
取得費	不動産を手にいれるためにかかった費用	・印紙税 ・登記費用　など
譲渡費用	譲渡や売却を行うために使った費用	・ゴミの処分費用 ・リフォーム費用 ・解体費用　など

相続の場合、取得費は所有者の変更手続きにかかった登記費用などが該当するでしょう。

この譲渡所得に対し、20.315～39.63％をかけた額が譲渡所得税となります。税率は、その不動産を所有した期間によって次のように変わります。

所有期間が5年以下	39.63％
所有期間が6年以上	20.315％

ただし、譲渡所得税には特例も多く、大幅な減税も可能です。

5.ゴミ屋敷は自力で売却を試みるより早い段階で業者に任せるべき

ここまで読んできても分かるように、基本的には自力で売却を目指すよりも、早い段階で業者に任せるのがおすすめです。

なぜなら売却できる状態にするまでに手間がかかる上、ゴミ屋敷はかかる費用が高額になりやすいからです。

これではたとえ家を相場より高く売れたとしても、結局かかった費用で相殺されるか、依頼する業者によっては最悪費用でマイナスになる可能性もあるでしょう。

補助金も確実にもらえるわけではないうえ、利用するには手間や時間がかかります。

売れる状態にできたとしても、家を売却できる買主が見つかる保証もありません。

しかし早めに業者へ依頼すれば、自身でごみ処理やリフォームの業者を探してやり取りを行う手間を省けるうえ、やり方によっては相場に近い額での売却も可能です。

そのため早く確実に高額で売却をしたい場合は、ゴミ屋敷の状態で査定や見積もりを行ってくれる業者に相談しましょう。

6.リハコならあなたのゴミ屋敷を「そのままの状態で」早く高く売却できます

ゴミ屋敷を「そのままの状態で」早く高く売却したいなら、「リハコ」にぜひご依頼ください。

私たちリハコは、「リノベ×仲介×買取」すべてに対応している空き家・訳あり物件に特化した不動産会社です。

リノベを前提としてゴミ屋敷の状態で仲介を行って買主を探したあと、買主が見つからなかった場合にリハコ自身が買取を行います。

そのため、ゴミ屋敷でもスピーディーかつ高額での売却を実現させてきました。

私たちが依頼者の方のゴミ屋敷売却を成功させてきたには、次の理由があります。

• 過去100戸以上のリノベ実績あり！ゴミ屋敷そのものの価値を正確に算出できる
• ゴミまみれでも売却を成功させる仲介スキルがある
• ゴミ屋敷でも100万円の買取実績！もしも買い手が見つからなければリハコが買い取る

ではそれぞれの特徴について、詳しく紹介します。

6-1.過去100戸以上のリノベ実績あり！ゴミ屋敷そのものの価値を正確に算出できる

リハコは、ゴミ屋敷でも正確な価値が算出でき、より高額な値段をつけられるのが大きな特徴です。

なぜならリハコは空き家や古い家の再生に強く、リノベーションと売却をセットで行っている不動産会社だからです。

リノベーションに関しては過去100件以上の実績があり、他社と比較しても破格な値段でおしゃれかつ機能性も担保したリノベーションができます。

次の画像は、実際にリハコで行ったリノベーションの事例です。

こういったリノベーションを行うことで、ゴミ屋敷でも家の魅力を引き出し、不動産としての価値を大幅に高めることが可能です。

また家を復活させるための費用は、次のような工夫により大幅な削減を行っています。

• 工務店にありがちな完璧なリフォームではなく、住むうえで十分なリノベで破格の値段を実現
• ゴミや家具の処分は、格安業者とのつながりがあるため費用を安く抑えられる

こういった取り組みにより、ゴミ屋敷を査定する場合でも家の価値を正確に算出でき、かかる費用も少ないため、高額な金額をつけることが可能です。

6-2.ゴミまみれでも売却を成功させる仲介スキルがある

リハコは独自の仲介方法・スキルによって、ゴミ屋敷の状態でも買主を見つけ出せます。

仲介方法やスキルの特徴としては、次の2つのポイントが挙げられます。

• リノベーションした空き家を賃貸して家賃収入を得たい個人投資家に売っている
• 買主が負担するリノベやゴミ処分の価格もすべて明らかにしたうえで売却を提案する

特に、後者に関してはリハコ独自の強みであり、投資家は費用をすべて理解したうえで正確な利回り（投資物件に対してどの程度の利益が出るか）を計算できます。

つまり、投資家の方は安心して物件を購入しやすくなるため、たとえゴミにまみれていたとしても買主は見つけられるのです。

6-3.ゴミ屋敷でも100万円の買取実績！もしも買い手が見つからなければリハコが買い取る

もしも仲介によって買主を見つけられなかった場合、リハコ自身がゴミ屋敷の買取を行います。

前述したように買取の場合、売却額は低くなりやすいものの、リハコの場合はリノベーションで価値を高めてから高額で売却を行えるため、買取においても高額な値段をつけられます。

実際に、以前ゴミ屋敷を次のような高額な値段で買い取った事例があります。

【茨城県古河市桜町　80万円】

【栃木県足利市山川町　120万円】

リハコではこのように、ゴミ屋敷の状態のまま「仲介→買取」を行うため、スピーディーかつ高額での売却が実現できます。

ゴミ屋敷の売却を希望する場合は、ぜひリハコにご相談ください。

7.まとめ

いかがでしたでしょうか。

ゴミ屋敷を売却する方法やかかる費用などについておわかりいただけたかと思います。

では最後に記事の要点をまとめましょう。ゴミ屋敷を売却する方法は次の2つです。

• ゴミ屋敷のまま売却する
• 自力でゴミを処分し売却を目指す

ただし、2つ目に関しては手間も費用もかかるため、基本的にはゴミ屋敷のまま売却するのがおすすめです。

ゴミ屋敷のまま売却する方法としては次の2つが挙げられます。

• 買取
• 仲介

自力で売却を目指す場合は次の手順で行います。

• ゴミを処分し清掃する
• リフォームをする
• 解体して更地にして売却

ゴミ屋敷の売却にかかる費用は約13～880万円で、内訳は次の通りです。

• ゴミの処分・清掃費用：約5.5～30万円
• リフォーム費用：約6～600万円
• 解体費用：約120～240万円
• 家の売却自体にかかる費用：約1～6万円＋譲渡所得税

このようにゴミ屋敷の処分には手間も費用もかかるため、早い段階で業者に任せるのがおすすめです。

リハコでは「リノベ・仲介・買取」に対応しており、ゴミ屋敷をそのままの状態で早く高く売却できます。

ゴミ屋敷の売却を検討している場合は、ぜひ相談してください。

この記事が、ゴミ屋敷のスピーディーかつ高額な売却につながることを願っております。