「中古物件をリフォームして売るってどうなの？やった方がいいのかな？」
「中古物件はリフォームしないと売れないのかな？」

中古物件の売却を検討する際、「できるだけ高値で売りたい！」と誰しも考えますよね。そのために、売却前の物件のリフォームを検討する方も多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、以下の3つの理由から、基本的に中古物件をリフォームして売るのはおすすめできません。

中古物件をリフォームして売るのがおすすめできない3つの理由

・理由1｜リフォームにかけた費用を回収できない可能性が高くなる ・理由2｜売却活動が始められるまでに時間がかかる ・理由3｜買い手のニーズに合わないと売却が難しくなる

しかし、物件に激しい損傷や損壊などがある場合は、売却前に最低限のリフォームや修繕を行わないとそもそも買い手が見つからない可能性もあります。

ただその場合でも、自己判断でむやみやたらにリフォームや修繕を行うと、買い手のニーズと合わなくなり結局買い手がつかないという状況になりかねません。

このように、本来するべきではないリフォームにより中古物件の買い手がつきづらくなる事態を回避するため、この記事では以下のことをお伝えします。

• 中古物件をリフォームして売るべきではない理由
• 中古物件をリフォーム後に売って後悔した事例
• 最低限のリフォームをやっておくべきケース
• リフォームせずに中古物件を売却できる方法

中古物件をできるだけ「早く・高く」売りたいとお考えの方には、絶対に最後までお読みいただきたい内容となっていますので、ぜひ最後までお読みください。

1.中古物件をリフォームして売るのがおすすめできない3つの理由

中古物件の売却を検討する場合、多くの人が事前にリフォームすることを考えますが、基本的には中古物件をリフォームして売るのはおすすめできません。

その理由は主に3つあり、1章では3つの理由について詳しく深掘りして解説します。

中古物件をリフォームして売るのがおすすめできない3つの理由

・理由1｜リフォームにかけた費用を回収できない可能性が高くなる ・理由2｜売却活動が始められるまでに時間がかかる ・理由3｜買い手のニーズに合わないと売却が難しくなる

それでは、それぞれの理由を詳しく見ていきましょう。

1-1.理由1｜リフォームにかけた費用を回収できない可能性が高くなる

1つ目の理由は、リフォームにかけた費用を回収できない可能性が高くなるからです。

中古物件の価格は、主に立地や築年数によって大まかな相場が決まっています。そのため、中古物件のリフォームにかけた費用を上乗せした売却価格を設定すると相場から大きく外れてしまい、買い手が見つかりにくくなります。

例えば、2,000万円が相場の物件に600万円のリフォームを行い、2,600万円で売却希望を出したとします。しかし、この2,600万円という金額は物件相場よりも高い金額になってしまっているため、売れにくい可能性が高いのが実情です。

特に、中古物件の購入を希望する人は「できるだけ安い物件を買って自分好みにリフォームしたい」と考えている方が多いため、リフォーム済みでも相場からかけ離れた価格だと敬遠されてしまいます。

つまり、費用をかけてリフォームしても、リフォームせずにそのまま売りに出しても、元の相場と同じくらいの価格帯での販売になる可能性が高いでしょう。

このような背景から、売却前にリフォームをしても費用を回収できない可能性が高くなるため、中古物件をリフォームしてから売るのはおすすめできないのです。

1-2.理由2｜売却活動が始められるまでに時間がかかる

2つ目の理由は、売却活動が始められるまでに時間がかかるからです。

中古物件のリフォームやリノベーションを行うには、以下の通り工事だけでもこれだけの時間がかかると言われており、工事が完了するまでは売却活動がスタートできません。

• キッチンのみ・トイレのみなどの部分的な工事で1日〜1週間
• 家の内外を丸ごと工事する場合には1〜3ヶ月

加えて、

• ネットや雑誌でリサーチを行い、どんなリフォームを行うか考える
• リフォーム業者を選定して契約を結ぶ
• 業者との細かい打ち合わせや現地調査を行う

などの行程が発生するため、リフォームを検討しはじめてから工事が完了し、売却活動を始められるまでには最低でも半年〜1年程度の時間がかかるのが一般的です。

不動産売却において物件を売りに出すタイミングはとても重要ですが、リフォームに時間をかけすぎていると適切な売却タイミングを逃してしまう可能性が高くなります。

一般的に需要の少ない夏や冬よりも、新生活が始まる時期や転勤シーズンの春や秋の方が買い手からの需要が高まるため、適切なタイミングで売りに出すことで買い手が付きやすくなるでしょう。

リフォームにかける時間を省くことで、より迅速に売却活動を始め、好条件での売却チャンスを逃さないようにするのが大切です。

1-3.理由3｜買い手のニーズに合わないと売却が難しくなる

3つ目の理由は、買い手のニーズに合わないと売却が難しくなるからです。

近年では、中古物件を手頃な価格で購入し、自分好みにリフォーム・リノベーションしたいと考えている買主も増えています。

しかし、売却前に売主の判断でリフォームが行われた物件だと、必ずしも買い手のニーズや好みに合うとは限らないため、なかなか買い手が見つからず売却が難しくなる可能性があります。

例えば、

• 売主の好みが強い内装デザイン
• 防音室やホームジム用などの特殊な用途の部屋
• 収納スペースを減らして作った書斎

など、リフォームによって物件の個性が強くなりすぎると、かえって買主候補が限定されてしまいます。

そのため、買主が見つかるのに時間がかかったり、値下げをしなければ売却できずに損失を出してしまう恐れがあるのです。

2.中古物件をリフォーム後に売って後悔した「よくある」事例2選

2章では、中古物件をリフォーム後に売って後悔した人の「よくある」事例を2つご紹介します。

• よくある事例1｜設備更新に多額の投資をしたが、費用が無駄になってしまった
• よくある事例2｜個性的すぎるデザインリノベーションで売却に苦労した

中古物件をリフォームして売る具体的なリスクを把握するために、ぜひ参考にしてください。

2-1.よくある事例1｜設備更新に多額の投資をしたが、費用が無駄になってしまった

設備更新に多額の投資をしたが買主のニーズと合わず、費用が無駄になってしまうというケースがよく見られます。

例えば、次のような状況になる可能性があります。

60代の夫婦が、30年以上住んだマンションの売却を決意しました。

そのマンションは設備が古かったため、「これでは買い手がつかないだろう」と350万円以上をかけて設備を一新しました。

しかし、このマンションを購入したいと申し出た若い夫婦が「間取りを変更したいので、新しい設備も交換したい。その分売却金額を値引きしてほしい」と交渉してきたのです。

結果、350万円かけて新しくした設備は購入希望者によって再度一新されることになり、さらに売却価格を値下げして売却することになってしまいました。

このケースでは、中古物件のリフォームは売主の意向と買主のニーズが一致しなかったために、設備の更新にかけた費用が無駄になってしまいました。

このように、中古物件を売却するにあたって必要以上のリフォームをしてしまうと、買主のニーズと合わなかった場合に希望価格で売却することが難しくなります。

また、リフォームにかけた費用を回収できないどころか赤字になってしまう可能性が高くなるため、リフォームせずに売却する方が安全なのです。

2-2.よくある事例2｜個性的すぎるデザインリノベーションで売却に苦労した

個性的すぎる内装デザインやリノベーションで売却自体に苦労したというケースもよく見られます。

例えば、次のような状況になることが考えられます。

40代の単身男性が「オシャレな家」を目指してデザイン面にこだわったリノベーションを行いました。

モダンなインテリアと斬新な色使いを取り入れて、一時は満足していました。

しかし、数年後に転勤が決まったため売却を試みたところ、問題が発生しました。

男性がリノベーションした家はデザインが個性的すぎて、多くの購入希望者から「好みに合わない」と敬遠されてしまったのです。

結果、売却が完了するまでに予想以上の時間がかかり、売却価格も大幅に下げざるを得ませんでした。

このケースでは、リフォーム済み中古物件の個性が強すぎてなかなか買い手が見つからず、希望した売却価格よりも大幅に値下げして売却せざるを得なくなりました。

すでにお伝えしたように、中古物件を購入する人は「安く買って自分好みの家にリフォームしたい」と考えている人が多く、すでにリフォームされている物件はそのような買主のニーズに合いません。

そのため、そもそも買主を見つけるのが難しく、結果として売却が完了するまでに時間がかかったり、買主が再度自分好みのリフォームを行うために値引き対応を求められたりします。

3.最低限必要な修繕やリフォームは専門家と相談のうえで実施するならOK

中古物件は基本的にリフォームせずに売るのがおすすめですが、物件の状態によっては専門家と相談の上、最低限の修繕やリフォームを実施しても良い場合があります。

例えば、以下のような不具合や破損がある場合には、そうした例外に当てはまる可能性があります。

重要な損傷や不具合がある	・床や壁に穴が空いている ・窓ガラスが割れている ・給湯器などの生活に必要な部分が破損している ・水回りの劣化や汚れが激しい
著しく見た目が悪い	・壁に落書きがある ・喫煙による壁紙の黄ばみや臭いが激しい

このような物件は価値が低いと見なされるため、そもそも買い手が見つからない可能性が非常に高いものばかりです。

そこで最低限の修繕やリフォームを行い、物件の大きなマイナス面を解消し、買い手からの印象をよくすることで、早期売却に繋がる可能性が高まるでしょう。

しかし、実際のところ

「最低限とはどれくらいなのか」
「どの部分をリフォームするのが最適なのか」

といった詳細な部分を自分で適切に判断するのは難しいと思われます。

そのため、不動産会社など物件のプロに相談をした上で、費用に見合った効果が期待できる部分のみリフォームや修繕を行うといいでしょう。

4.中古物件をリフォームせず「そのまま」売却する方法

ここまで何度もお伝えしている通り、中古物件はリフォームせず「そのまま」売却するのが最適です。

そこでここでは、中古物件をリフォームなしで「そのまま」売却する方法を主に3つご紹介します。

中古物件をリフォームなしで「そのまま」売却する方法

・買取業者に買い取ってもらう ・不動産会社に仲介してもらう ・「古家付き土地」として自力で売却する

それぞれの特徴を比較すると、以下の表の通りになります。

	業者買取	不動産仲介	古家付き土地
概要	業者に買い取ってもらう	不動産会社に買主を 探してもらう	家を「土地のおまけ」として売り出す
買主	不動産会社 専門業者	一般の人	一般の人
売却にかかる期間	1週間〜1ヶ月が目安	買主が見つかるまで （3〜6ヶ月が目安）	買主が見つかるまで （6ヶ月〜1年が目安）
売却金額	相場の5〜8割	相場の8〜10割	土地の価格 – 解体費用
仲介手数料	なし	売却額 × 約3〜5％ （売却額によって手数料も変動する）	なし （自力で売却した場合）
おすすめの人	早く確実に売りたい人	高く売りたい人	売却コストを抑えたい人

それでは、詳細を1つずつ見ていきましょう。

4-1.買取業者に買い取ってもらう

中古物件をリフォームせずに売却する選択肢の一つとして、買取業者に買い取ってもらうという方法があります。

買取業者は物件を買い取った後、自社でリフォームを行い再度販売することを前提としているため、物件の状態に関わらずリフォームや修繕をしなくても「そのまま」売却することが可能です。

業者買取は「売却スピードの早さ」と「売却の確実性」に優れているため、中古物件をそのまま売却するにあたってはこの方法が一番おすすめです。

中古物件を買取業者に買い取ってもらうメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	・最短1週間〜長くても1ヶ月程度で現金化できる ・売却後の物件に対して責任を追わなくていい ・買主を探す手間や内覧への対応をしなくていい
デメリット	・市場相場※の5〜8割程度の売却価格になる ・買取に対応している業者は限られる

業者買取なら、購入希望者の内覧対応や買主を探す手間がないため、最短1週間〜1ヶ月程度で物件を売却し現金化まで完了できます。

また、仲介での売却と違って買主が買取業者になるため、売却後の物件に対する責任が免除されるといったメリットもあります。

一方業者買取では、不動産仲介サイトなどに掲載されているような販売価格の5〜8割程度でしか売却できないのが一般的です。

また、買取に対応している業者や不動産会社が限られるため、対応してくれるところを探す必要もあります。

買取業者を探す際は、地元の不動産情報に精通している地域密着型の不動産会社や買取業者に依頼するのがおすすめです。

4-2.不動産会社に仲介してもらう

2つ目の売却方法は、不動産会社に仲介してもらい、一般の方に売却するというものです。

仲介とは、不動産会社に仲介手数料を支払い物件の宣伝や広告をしてもらうことで、不動産会社に買主を探してもらうことを言います。

不動産会社の仲介を通して、リフォームする前の中古物件を希望する買主を探してきてもらうことで、物件をリフォームせずに売却することが可能です。

ただ、不動産仲介での売却は、買い手が見つからなければそもそも売却できないため、「いつまで経っても売れない」という可能性も0ではありません。

しかし、じっくり時間をかけて買主を探せば希望価格で売却できる可能性が高いため、とにかく少しでも高く売りたいとお考えの方であれば選択肢としては有効です。

中古物件を不動産会社の仲介で売却するメリット・デメリットは、以下の通りです。

メリット	・市場相場※に近い金額で売却できる可能性がある ・売却活動〜交渉、書類の準備などを代行してもらえる ・法律や税金などの専門知識の提供により、安全な取引ができる
デメリット	・売却が完了し、現金化できるまでに時間がかかる ・物件の売却が近所に知られやすい

不動産会社に仲介してしてもらえば、業者買取よりも高額な市場相場の8〜10割程度の価格で売却できる可能性が高くなります。

また、法律や税金などの専門知識を活用して、売却活動から買主との交渉・書類の準備などを代行してもらえるため、知識や経験がない人でも安心安全な取引ができるのがメリットです。

一方不動産会社の仲介では、買主は探してきてもらった一般の方になります。そのため、売却活動が始まってから無事に売却・現金化が完了するまで、全ての行程がスムーズに進んだとしても3〜6ヶ月はかかってしまいます。

こういったことから、早く確実に売却したい場合には不向きな方法と言えるでしょう。

4-3.「古家付き土地」として自力で売却する

最後に、中古物件を「古家付き土地」として自力で売却するという方法もあります。これは、空き家売買サイトなどを通じて中古物件を「土地のおまけ」として売却する方法です。

再建築不可物件や、かなり築年数が経っているといった問題のある物件でも、土地目当ての買い主に、物件をリフォームせずに売却できる可能性があります。

ただし、空き家売買サイトを通じた取引は売却活動〜買主との交渉・契約までを、売主が自力で行わなければなりません。

この方法だと、知識や経験のない初心者がスムーズかつ安全に取引を完了させるのは非常に困難なため、業者買取・仲介でも物件を売却できなかった場合の最終手段として検討するのがいいでしょう。

中古物件を古家付き土地として売却するメリット・デメリットは、以下の通りです。

メリット	・解体費を節約できる ・売却後の責任が免除される場合が多い ・物件の状態によっては、リフォームして再利用できる
デメリット	・そもそも購入を希望する人が少ない ・買主から値引きを要求される可能性が高い ・買主が限られるため、売却までに時間がかかる

古家付き土地として中古物件を売却する場合、物件はあくまでも「土地のおまけ」とみなされます。

そのため、解体やリフォームをせずに売却しても、売却後に見つかった建物の不具合に対しての責任から免除されるケースが多いのがメリットです。

建物の状態によっては、買主が土地を購入した後にリフォームして再利用することもできるため、一定の需要が見込まれます。

一方、古家付き土地はそもそも購入を希望する人が少なく買主候補が限られるため、売却できるまでに時間がかかる可能性が非常に高いです。

また、買主が土地を購入した後で建物の解体を検討している場合、解体費用分の値引きを要求されるケースもあるでしょう。

5.中古物件を「そのまま売る」ならリハコへご相談ください

中古物件を「リフォームなし・解体なしでそのまま売る」なら、空き家再生のプロである「リハコ」へご相談ください。

ここでは、なぜ中古物件をリハコに売却するのがおすすめなのか、当社の強みとともにその理由を詳しくご紹介します。

中古物件の売却に関して、リハコには以下のような特徴や強みがあります。

リハコの特徴や強み

・様々な状態・条件の物件でもリハコなら積極的に買取できる ・中古物件を魅力的に再生できるから売却後も大切に住んでもらえる

それでは、以下より1つずつ見ていきましょう。

5-1.様々な状態・条件の中古物件でもリハコなら積極的に買取できる

中古物件の購入希望者の多くは、賃貸として貸し出して家賃収入を得たいと考えている不動産投資家の方です。

リハコではそのような投資家の方との繋がりと、空き家を魅力的に再生できるノウハウを持っているため、様々な状態・条件の空き家でも積極的に買取を行っています。

リハコが実際に買取を行った物件の一部をご紹介します。

• 住所：茨城県かすみがうら市
• 築年数：40年
• 買取価格：180万円

• 住所：高崎市昭和町
• 築年数：70年
• 買取価格：250万円

• 住所：埼玉県本庄市小島
• 築年数：54年
• 買取価格：200万円

上記のように、築年数が50年を超えていたり、旗竿地のような条件がよくない中古物件でも、リハコなら積極的に買取を行えるため、ぜひお任せいただければと思います。

5-2.中古物件を魅力的に再生するから売却後も大切に住んでもらえる

リハコでは、リノベーション技術を駆使して中古物件を魅力的に再生し、次の入居者の方へ橋渡しを行います。

実際に、100戸以上の物件を復活させた実績もあり、売却後も多くの入居者の方に大切に住んでいただけています。

リハコがこれまでリノベーションを行ってきた物件の一部をご紹介します。

このように、リハコならあなたが大切にしてきた中古物件をオシャレで機能的な物件へと再生し、次の買主や入居者に引き継ぐことができます。

あなたが大切に守ってきた中古物件の売却にお悩みの方は、ぜひ空き家再生のプロであるリハコにご相談ください。

6.まとめ

この記事では、「中古物件をリフォームして売るのがおすすめできない理由」についてご紹介してきました。

リフォームして売るのがおすすめできない理由は、以下の3つです。

中古物件をリフォームして売るのがおすすめできない3つの理由

・理由1｜リフォームにかけた費用を回収できない可能性が高くなる ・理由2｜売却活動が始められるまでに時間がかかる ・理由3｜買い手のニーズに合わないと売却が難しくなる

しかし、以下のような状態・条件の物件の場合には、最低限の修繕やリフォームを行うことでスピード売却を目指すことができます。

	具体例
重要な損傷や不具合がある	・床や壁に穴が空いている ・窓ガラスが割れている ・給湯器などの生活に必要な部分が破損している ・水回りの劣化や汚れが激しい
著しく見た目が悪い	・壁に落書きがある ・喫煙による壁紙の黄ばみや臭いが激しい

さらに、中古物件をリフォームせずにそのまま売却する方法も併せてご紹介しています。

中古物件をリフォームせずに「そのまま」売却する方法

・買取業者に買い取ってもらう ・不動産会社に仲介してもらう ・「古家付き土地」として売却する

この記事が、中古物件の売却にお悩みの方の参考になれば幸いです。