きっと「空き家は処分できる！」と自信になると思います。

1. 空き家の処分方法は3つ

空き家処分の手段は3つあります。

1. そのままの状態で売却する
2. 建物を解体して更地で売却する
3. リフォームして売却する

空き家が田舎にあったり、状態が良くなかったりする場合は、そのままの状態で売却する方法がおすすめです。

1-1. そのままの状態で売却する

はい、売れます。古い空き家でもリノベーションして再利用ができます。

それが、プロの手にかかればリノベーションが可能です。

• 住所：埼玉県本庄市
• 築年数：45年
• 訳あり：ツタや草が生い茂り、ゴミ屋敷の状態
• 買取価格：145万円

こちらは本記事を運営するリハコが、実際に買取したお家になります。

契約時にお伺いした売主様の声です。同じようにお困りの方も多いのではないでしょうか。

このように、和室から洋室へリノベーションしました。

このように、たくさんの不用品が残っている状態でも、綺麗にリノベーションができるんです。

リノベーションすることで、新しい家族が住んでくれるので、近所の方々にも迷惑をかけずに安心です。

そんな方のために、トラブルの多い空き家の事例を5つご紹介します。

事例① ゴミ屋敷、天井崩壊、ハクビシン

• 住所：群馬県館林市
• 訳あり：ゴミ屋敷、天井崩壊、ハクビシン
• 買取価格：100万円

荷物が多いだけでなく、天井裏にハクビシンが住んでいたので天井崩壊していました。

荷物の処分は、業者に依頼すると一戸建てなら50~80万円ほどかかります。

しかし、リハコは撤去業者さんとお付き合いがあるので、土地とお家丸ごと購入させていただきました。

売主様も荷物の処分に困っていたようですが、売却できて安心されていました。

事例② 再建築不可

• 住所：茨城県古河市
• 訳あり：再建築不可
• 買取価格：50万円

再建築不可とは、家を建て直せない土地です。再建築不可は特に売れにくいですが、こんなお家でもリノベして再利用することは可能なので、値段次第では売却可能です。

事例③ 雨漏り、天井・床崩壊、シロアリ

• 住所：群馬県邑楽郡
• 訳あり：雨漏り、天井・床崩壊、シロアリ、市街化調整区域
• 買取価格：100万円

雨漏りの修繕には、100万円以上かかることがあり、売却のハードルが高いです。

また、この家は市街化調整区域にあります。市街化調整区域とは、自治体がこれ以上の開発をしないと決めた地域で、市内でも田舎の場所のことを言います。

このような空き家は、値段がつかないことがありますが、それでもリノベできると思ったため、お買取りいたしました。

事例④ 旗竿地

• 住所：土浦市中央2丁目
• 訳あり：旗竿地
• 買取価格：200万円

この家は「旗竿地」と呼ばれる、小道の先にあるお家です。駐車場はなく、日も当たりにくいため湿気で床が緩くなっていました。

お買取り後は、床も修繕して、今では4人のご家族様が住んでいます。

事例⑤ 水道と電気使用不可

• 住所：高崎市寺尾町
• 訳あり：水道と電気使用不可
• 買取価格：150万円

水道管も室内の電気ケーブルも全て取り外されていました。このままでは住めない状態でしたが、リハコの設備屋さんが全て新しく設置し、家として復活しました。

以上が5つの事例です。他にもたくさんの事例がありますが、状態の悪い空き家でも売却できることがお分かりいただけたのではないでしょうか？

これらの事例は、すべて売主様の手元に現金が残っています。地域にもよりますが、手数料を差し引いてもマイナスにならないので、空き家はそのまま売却する方法が一番おすすめです。

1-2. 建物を解体して更地で売却する

2つ目の処分方法は、空き家を解体して更地（さらち）で売却する方法です。

しかし、この方法はおすすめできません。

建物を解体する費用は、建物の大きさにもよりますが、通常100～200万円かかるからです。

解体費用でマイナスになるよりも、解体せずそのまま売却した方が手残りが見込めます。

大きな駅の近くや都心でない限り、建物を解体せずにそのままの状態で売却することをおすすめします。

1-3. リフォームして売却する

荷物を片付けて、リフォームしてから売却する方法もあります。しかし、荷物が大量にあると片付けが大変で、業者に頼むとお金がかかります。

戸建ての不用品処分は、一般的に50～80万円かかります。また、リフォーム費用は200～500万円ほどかかります。

業者とのやり取りで手間がかかる上に、費用も高額になるため、あまり現実的ではありません。

どうしてもリフォームにチャレンジしたいという方は、内装は白を選んでください。白は全年齢層・男女に好まれる色なので、売却がしやすくなるためです。

以上が空き家の3つの処分方法でした。

空き家は、そのままの状態で売却した方が良いということがお分かり頂けたかと思います。

しかし、建物の状態と立地が悪いと、地元の不動産会社に断られてしまうことが良くあります。不動産会社もトラブルはなるべく避けたいからですね。

このように、空き家の価値を見極めることは非常に難しく、査定のスキルに大きく依存します。

2. 空き家を損せず早く処分する最適な流れ

2-1.不動産仲介→不動産買取の流れがオススメ

不動産仲介：不動産会社が買主を探し、買主が空き家を購入します。

不動産買取：不動産会社が直接、空き家を買い取ります。

まずは不動産仲介を通じて買主を探してもらいましょう。初めから不動産買取を依頼すると、不動産会社に安く買い取られてしまう可能性があるからです。

リハコでは、具体的に以下の手順で進めます。

1. リハコが空き家の査定を行います。例えば、査定額が100万円とします。
2. 試しに少し高く180万円で市場に出してみます。
3. もし180万円で売れた場合、とてもラッキーです。
4. 買主様が見つからなければ、リハコが査定額100万円で買い取りします。

③で買主様が見つかった場合は、手数料をいただきますが、買取業者に安く買い取られるよりも、売主の手残りが最も多くなる方法となっていますので、ご安心ください。

このような流れで進めると、空き家の正確な市場価値が分かるようになります。

不動産仲介を通じて買主様が見つからなかった場合に、不動産買取を依頼する流れが一番オススメの流れです。

2-2. 買取会社に直接空き家を買い取ってもらう

もし買主が見つからない場合は、不動産会社に直接、空き家を買い取ってもらうことができます。

買取のメリットは、すぐに空き家を手放して現金化できることです。

ただし、仲介で売る場合の半額以下になることが多いです。買取会社もリスクを負うため、その分価格が安くなってしまうからですね。

お金はあまり必要なく、とにかく早く空き家を手放したいという方には、買取会社に相談するのが良いでしょう。

3. 不動産会社を通さない3つの処分方法

不動産会社を通さない処分方法も気になる方がいると思うので、紹介します。

1. 無償譲渡する
2. 空き家バンクに登録する
3. 相続土地国庫帰属制度で国に返す

無償譲渡から解説します。

3-1. 無償譲渡する

無償譲渡とは、空き家を無料で譲る方法です。

例えば、お隣さまの家が再建築不可の状態だったとします。その方に土地ごと譲渡すれば、土地が広くなり、再建築可能になることがあります。

長年お付き合いしてきたお隣さまに、お礼として譲るのは、とても良いことだと思います。

ただし、無償譲渡の場合は、贈与税がかかることがあるので注意が必要です。

また、素人同士のやり取りだとトラブルになることもあります。ですので、気軽に無償譲渡を選ぶことはおすすめしません。

3-2. 空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、自治体が運営する仕組みで、空き家を探している人に情報を提供するものです。

しかし、市役所の職員は不動産の専門家ではないため、対応に時間がかかることが多いです。

また、空き家バンクでは法人が購入できません。買主には法人が一定数いるため、この点は不利です。

早く処分したい方には向かない方法かもしれません。

時間をかけて信用できる役所に任せたいという方には、空き家バンクを使ってみるのも一つの方法です。

3-3. 相続土地国庫帰属制度で国に返す

相続土地国庫帰属制度を利用して、空き家を国に返す方法もあります。

ただし、この方法も役所が関わるため、時間がかかることを覚悟する必要があります。

また、この制度を利用できる空き家は限られており、自治体が土地を引き取る可能性は低いです。

4. 空き家の売却にかかる費用

• 仲介手数料
• 相続登記費用
• 印紙税

空き家の売却にかかる費用は、主にこの3つです。

4-1. 仲介手数料

仲介手数料は、不動産仲介を通じて買主様が見つかり、売却が成立した際に不動産会社に支払う成果報酬です。

上限金額は、宅地建物取引業法で定められており、2024年7月に改訂されました。

ほとんどの不動産会社では上限通りの金額が請求されます。

売却価格（税別）	仲介手数料の上限
800万円以下	30万円（税別）
800万円超	売却価格×3％＋6万円（税別）

4-2. 相続登記費用

空き家を相続したときに、相続登記を行っていればこの費用はかかりません。

相続登記を行っていなければ、法務局に申請して不動産の名義変更を行う必要があります。

項目	費用
登録免許税	固定資産税評価額の0.4%
司法書士の報酬	5～15万円ほど（価格による）

ただし、付き合いのある不動産会社が紹介する司法書士であれば、空き家の売却と同時に、通常より安い費用で相続登記をしてくれる場合があります。

そのため、一度相談してみることをお勧めします。

4-3. 印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書を含む文書を作成する際に課せられる国税です。不動産取引を行うときは、みなさん支払わなければなりません。

ただし、売却額が500万円以下の空き家であれば、印紙税は1000～2000円なので、売却益から支払えます。特に気にする必要はないでしょう。

以上が空き家の売却にかかる費用となります。

5.空き家を早く処分した方が良い理由

空き家を早めに処分した方が良い理由について説明します。

• 住んでいない家は早く傷む
• 固定資産税が掛かる

これは皆さまなら、よく聞いたことがある話だと思います。

今回は、具体的にどうして早く処分した方が良いのか、事例を交えてご紹介したいと思います。

1. 時間が経つと築年数が増えて価格が下がるため
2. 管理費がかかるため
3. トラブルや犯罪のリスクがあるため

5-1. 時間が経つと築年数が増えて価格が下がるため

空き家は時間が経つと価値が下がります。買主は築年数を必ず確認するからです。

例えば、築49年と築50年では、見え方が大きく変わります。築年数が40年代と50年代では、査定額も変わってきます。

そのため、その空き家を使わないのであれば、今すぐ処分した方が良いでしょう。

5-2. 管理費がかかるため

空き家は見えない管理費がかかります。その中でも一番大きなものは草むしりです。

例えば、群馬県桐生市の戸建てを購入したときのことですが、右側の草がボーボーに生えていました。お隣が空き家で、その草がこちらの土地にまで伸びてきていたのです。

偶然、その日にお隣の所有者のお母さまが草むしりに来ていました。

前橋市から来ていて、片道40分の車の移動です。その交通費と移動時間だけでもコストがかかっており、さらに夏には暑い中、草むしりをしなければなりません。

夏は草むしりをしないと、虫が大量に発生してご近所に迷惑がかかるからです。

このように、空き家には見えないコストがたくさんかかります。このお母さまも空き家を手放したいとのことで、そのときに直接ご相談いただきました。

5-3. トラブルや犯罪のリスクがあるため

空き家はトラブルや犯罪のリスクがあります。

こちらの画像をご覧ください。窓ガラスが割れていますね。

これは群馬県高崎市の物件を購入したときの話ですが、泥棒に入られてしまいました。

今年2024年の冬が明けた頃、外国人の窃盗団がこの周辺の空き家に侵入して窃盗を行ったようです。

幸いにも、この物件の荷物は全て片付けてあり、何も盗まれませんでした。

しかし、もし泥棒が間違えてお隣さまのお宅に侵入していたらどうなっていたでしょうか。考えるだけでも恐ろしいです。

後日、その窃盗団は捕まりましたが、このように空き家はご近所に危険を及ぼすこともあります。ですので、直ぐに処分した方が良いです。

その他にも以下のリスクがあります：

• 波板が隣の家に飛んで車にぶつかりそうになった
• 子どもに負の資産を残すことになる
• 火災の危険がある

このように空き家にはリスクやトラブルが潜んでいますので、早めに処分することをおすすめします。

6. 空き家を処分するときの注意点

空き家を処分するときの注意点を3つご紹介します。

1. 相続して名義が変更されているか
2. 親族との合意は得られているか
3. 土地の境界確定はされているか

6-1. 相続して名義が変更されているか

まず、空き家の売却を考える際には、相続時に所有者が正しく移転されているか確認しましょう。これは非常に重要なステップです。

もし、相続したときに司法書士の先生に相続登記を行ってもらっていれば、特に問題はありません。

例えば、先ほど群馬県桐生市の例で登場したお隣さまの話です。お兄さんが亡くなられた後、特に何も手続きを行っていなかったため、お兄さんが所有者のままになっていました。

このような場合、空き家の売却ができないだけでなく、3年以内に登記しなければ、10万円以下の罰金が科せられる可能性があります。2024年4月から相続登記が義務化されたためです。

もし、現在の登記状況がわからない場合は、法務局に行って登記簿を取得してみましょう。これにより、所有者の確認ができ、必要な手続きを進めることができます。

この手順を踏むことで、安心して空き家の売却を進めることができます。

6-2. 親族との合意は得られているか

空き家を売却する前に、親族の方々と合意が得られているかを確認することも大切です。

例えば、ご兄弟がその空き家に今後住みたいという希望があるかもしれません。事前に確認しておいた方が無難です。

法律上は、あなたに所有権があるため、独断で売却を決めても問題ありません。しかし、親族間でのトラブルを避けるためにも、事前に報告しておくことが賢明です。

このようにして、親族の皆さんと良好な関係を保ちながら、空き家の売却を進める必要があります。

6-3. 土地の境界確定はされているか

空き家を売却する前に、土地の境界が確定しているかを確認することも重要です。

なぜなら、買主がすべての境界が確定しているかを条件として求めてくるケースがあるからです。

しかし、古い空き家の場合、境界があいまいなケースがほとんどです。

境界を確定するには、土地家屋調査士に依頼が必要ですが、その費用は50万円以上かかります。

そのため、売却時には「現況有姿・境界非明示」という特約を契約書に記載して売却しましょう。

この部分は不動産会社が正確に行うべきですが、適当に契約書を作成する不動産会社も多いので、売主様もしっかり確認しておく必要があります。

このように、境界の確認と特約の記載をすることで、スムーズに空き家を売却できます。

7. 空き家処分に使える補助金

空き家処分に使える補助金は、自治体によって異なります。

補助金は主にリフォーム費や解体費に対して支給されますが、その額は費用の1/5や1/2程度が一般的です。

また、補助金を受け取るための条件は厳しく、手続きには手間がかかることが多いです。

空き家はそのままの状態で処分することをおすすめしましたが、どうしてもリフォームや解体をして売却したいという方は、自治体に問い合わせて補助金の詳細を確認してみてください。

このように、補助金を活用する際には事前にしっかり調べることが大切です。

8. 空き家処分のよくある質問

Q. ゴミ屋敷でも片付けせずに引き取ってもらえるんですか？

A. はい、お荷物の片付けは不要です。リハコではそのまま売却できます。不動産会社によって片付けが必須の会社もありますのでご注意ください。

Q. 遠方に住んでいるのですが、どうしたら良いですか？

A. 鍵を預ければ、査定から売却まで進めてくれる不動産会社もあります。

Q. 田舎の市街化調整区域でも売れますか？

A. 田舎の市街化調整区域でも買い手がつきますのでご安心ください。値段が付かない場合でも処分は可能です。

Q. ご近所にお家が売れることを知られたくないのですが、どうすればいいですか？

A. その場合はポータルサイトの掲載はいたしません。リハコが抱えている買主様にご紹介し、それでも売れなければリハコが買い取りますのでお任せください。

9. 空き家処分は専門の会社に依頼しましょう

空き家の処分は、専門の会社に依頼してください。

普通の不動産とは異なり、空き家は建物の状態に問題があることが多いため、適切な契約書を作成しないとトラブルになることがあります。

売却後でも「瑕疵担保責任」と言い、売却後にトラブルがあった際は、売主に修繕義務がある場合があります。

契約書を適切に作成すれば、売主を守ることができるのですが、契約書が不十分な不動産会社も多いので、注意しましょう。

そのため、空き家の売却は、信頼できる不動産会社に依頼しましょう。これにより、安心して売却を進めることができます。

10. 空き家処分はリハコ

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