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2024.12.29 更新 2024.12.29 公開
空き家を有効活用する方法9選!方法別におすすめな人を紹介
古い空き家の外観

「せっかく空き家があるから、活用して収入を得たい!」
「空き家を活用したいけど、どんな方法がおすすめなの?」

手元に空き家はあるものの、思い入れのある実家は売りたくないですし、そう簡単に手放したくはない…という人が多いでしょう。

空き家の活用方法には、大きく分けて次の3つがあります。

【空き家の活用方法とおすすめの人】

  • そのまま活用
    →空き家の姿をそのまま残したい人、空き家が綺麗な人
  • 建て替えて活用
    →費用に余裕がある人、所有している空き家が古い人
  • 更地にして活用
    →費用に余裕がない人、所有している空き家が古い人

また、詳しい活用方法ごとに、初期費用の高さや収益性などが異なってきます。

たとえば初期費用を抑えつつ、手軽に安定した収益を得たいのなら、戸建て賃貸として貸し出す方法がおすすめです。

ただし、活用方法を自己判断で決めるのは大変危険です。高額なリノベーション費用や建築費用の支払いに追われたり、入居者トラブルに巻き込まれたりするかもしれません。

また更地にしてしまうと、あとから建物を元に戻すことはできなくなるので、最終手段として考えておく必要があります。

建物によっては、更地にせずに売却などの方法をとったほうが、お得に活用できる可能性があるからです。

そのため、空き家の活用を行う際は、必ず不動産会社などの専門家に相談することが大切です。相談せずに活用方法を決めてしまうと、大損するかもしれません。

そこで、この記事では空き家の活用で失敗しないために、次の2点について解説しています。

【この記事で分かること】

  • 空き家の活用方法ごとのメリットやデメリット、かかる費用
  • 空き家を活用する際に覚えておきたい注意点

この記事を読めば、大事な空き家の最適な活用方法がわかります。空き家の活用で大損しないためにも、ぜひ最後まで記事を読んでみてくださいね。

1.空き家の活用方法1|そのまま活用

空き家をそのまま活用する方法は、空き家の姿をそのまま残したい人や、空き家が綺麗で再利用できる状態の人におすすめです。

思い出の空き家をそのまま活用できるので、思い入れのある実家を、解体する必要はなくなります。

そのまま活用する方法には、次の4つがあります。

【空き家をそのまま活用する方法とおすすめの人】

  • 戸建て賃貸として貸し出す
    →手軽に家賃収入を得たい人
  • シェアハウスにする
    →高い収益性を求める人
  • 介護事業者に貸し出す
    →空き家を地域貢献や福祉に活用したい人
  • セーフティネット住宅にする
    →収益目的ではなく困っている人のために空き家を有効活用したい人

それぞれかかる費用や、メリット・デメリットが異なります。どんな人におすすめなのかも含めて紹介するので、参考にしてみてください。

1-1. 戸建て賃貸として貸し出す

費用【初期費用】
管理委託費用:家賃の5~10%

【リフォーム費用(必要な場合のみ)】
フルリフォーム:750万円~1,150万円(20坪の場合)
クロスの貼り替え:45~60万
キッチンのリフォーム:50~150万
トイレのリフォーム:10~50万
外装のリフォーム:100~150万

【運用コスト】
修繕費用:場所によって異なる
固定資産税:約10~15万
メリット・リフォームしなければ初期費用が安い
・安定した収入が得やすい
デメリット・修繕費用が発生する
・固定資産税がかかる
・空室になるリスクがある
相談先賃貸管理会社(不動産管理会社)

空き家を戸建て賃貸として貸し出す方法は、手軽に家賃収入を得たい人におすすめです。

戸建てはファミリー層に需要があるため、借り手が見つかりやすく、収益も得やすいです。

さらに、ファミリー層は長期間住み続けてくれる人が多く、長く安定した収入が得られるのも特徴です。

また、空き家がそのまま活用できる綺麗な状態なら、リフォームなどの手間や費用もかかりません。初期費用が大幅に抑えられます。

ただし、物件の修繕費用が発生したり、空室になった場合は、収益がゼロになったりというリスクがあります。

空き家があまりにも古い場合などは、リフォーム費用が高額になる可能性もあるでしょう。

リフォームを行う場合は、中古物件専門のリノベーション業者など、事前に専門家に相談することが大切です。

【空き家によっては買取も検討しよう】
空き家によっては、空き家を買い取ってもらう方法のほうが向いている場合もあります。

空き家ならなんでも戸建て賃貸に出せるとは限りません。

立地や築年数などによっては賃貸の需要がないからです。

また、貸し出してもなかなか入居者が決まらず、時間だけが経過する場合があります。

しかし、買取を利用すれば、活用しづらい家でも、おしゃれにリノベして有効活用することができます。

詳しくは6.空き家を活用したいならリハコに一度ご相談ください!で解説しています。

1-2. シェアハウスにする

費用【初期費用】
管理委託費用:家賃の5~10%

【リフォーム費用(必要な場合のみ)】
フルリフォーム:750万円~1,150万円(20坪の場合)
クロスの貼り替え:45~60万
キッチンのリフォーム:50~150万
トイレのリフォーム:10~50万
外装のリフォーム:100~150万

【運用コスト】
固定資産税:約10~15万
メリット・複数人からの家賃収入が期待できる
・空室リスクが低い
デメリット・管理や契約の手間がかかる
・入居者トラブルに巻き込まれる可能性がある
相談先一般社団法人日本シェアハウス協会

空き家を民泊やシェアハウスにする方法は、高い収益性を求める人におすすめです。

複数人に空き家を同時に貸し出せるため、ひと家族に戸建てを貸し出す時よりも収入が多くなります。

また、ひと部屋空室になっても、収入がすぐにゼロになるわけではありません。入居している住人がいる限り、収入は入り続けます。

ただし、シェアハウスは複数人が共同生活を行うという特性上、戸建てよりもトラブルが発生しやすいです。たとえば、次のようなトラブルです。

【シェアハウスでよくあるトラブル】

  • 入居者同士のもめごと
  • 入居者が集まらない
  • 共用部分の手入れ不足によるクレーム

これらのトラブルを避けるために、シェアハウスを運営する際は、生活ルールを明確に定めることが大切です。

また「こんな人が集まるシェアハウス」などと、コンセプトをしっかり打ち出すことで、入居者が集まりやすくなるでしょう。

さらに、賃貸会社に任せれば管理を代わってもらえるので、共用部分の手入れや物件全体の管理が苦手という人は、管理を委託するのもおすすめです。

人との交流が好きな人、管理・運営を楽しく行えそうだという人なら、自主管理もできるでしょう。

1-3. 介護事業者に貸し出す

費用【改修費用】
手すりの設置:10~20万(階段の場合)
バリアフリー化:約300万
引き戸への交換:5~15万
メリット・介護事業者から安定した収入が得られる
・固定資産税が非課税になる
デメリット・条件が複雑
・市町村との協議が必要
相談先地域のNPO法人や介護事業者

介護事業者に貸し出す方法は、空き家を地域貢献や福祉に活用したい人におすすめの方法です。

高齢者の人口は、年々増加傾向にあります。そのため、介護施設の需要も増加しており、借り手も見つかりやすいでしょう。

ただし、立地条件などが厳しく定められており、どれだけ状態の良い空き家であっても、介護事業者に貸し出せない場合があります。

バリアフリー化なども必要なので、高額な改修費用もかかってくるでしょう。

まずは地域のNPO法人などに相談し、改修前に、空き家が介護施設として活用できるか聞いてみることが大切です。

1-4. セーフティネット住宅にする

費用【初期費用】
管理委託費用:家賃の5~10%

【リフォーム費用(補助金あり)】
フルリフォーム:750万円~1,150万円(20坪の場合)
クロスの貼り替え:45~60万
キッチンのリフォーム:50~150万
トイレのリフォーム:10~50万
外装のリフォーム:100~150万

【運用コスト】
固定資産税:約10~15万
メリット・生活に不安を感じている人の手助けができる
・補助金が活用できる
デメリット・条件が複雑
・入居を拒むことができない
・家賃滞納などのリスクがある
相談先居住支援協議会

空き家をセーフティネット住宅にする方法は、収益目的ではなく、困っている人のために空き家を有効活用したい人におすすめの方法です。

セーフティネット住宅の利用者は、住宅確保要配慮者です。低所得者、高齢者、障がい者、ひとり親家庭、外国人などが住宅確保要配慮者に当てはまります。

空き家をセーフティネット住宅にする場合は、国からの補助金が活用できます。

【住宅確保要配慮者専用賃貸住宅改修事業】

詳細
要件・住宅確保要配慮者専用の住宅として登録すること
・公営住宅に準じた家賃の額以下であること など
補助の対象となる工事・バリアフリー改修
・耐震改修工事
・共同居住用の住居とするための改修・間取り変更
・子育て世帯対応改修工事(子育て支援施設の併設を含む)
・防火・消火対策工事
・交流スペースを設置する工事
・省エネルギー改修工事
・安否確認のための設備の改修工事
・防音・遮音工事
補助限度額改修工事の1/3の費用(上限50万円/戸)
出典:国土交通省

ただし、登録基準が細かく設けられているほか、家賃滞納や緊急時の対応が必要になったり、高齢者を受け入れる場合は孤独死などのリスクも高まったりします。

リスクを抑えて手軽に空き家を活用したい、という人にはあまり向かない方法です。

2.空き家の活用方法2|建て替えて活用

空き家を建て替えて活用する方法は、費用に余裕があり、所有している空き家が古い人におすすめです。

空き家を解体する必要が出てきてしまいますが、古い空き家を活用するよりも、収益性は見込めるようになるでしょう。

ただし、場合によっては大損してしまう可能性もあるので、計画的に取り組む必要があります。

建て替えて活用する方法には、次の3つがあります。

【空き家を建て替えて活用する方法とおすすめの人】

  • 新築戸建てとして貸し出す
    →費用に余裕があり、なおかつ安定した収入を得たい人
  • 新築アパートを建てて貸し出す
    →多くの収益を手に入れたい人
  • コインランドリーに建て替える
    →安定した収益が得られる商売をはじめたい人

ここからは、それぞれの費用やメリット・デメリット、どんな人におすすめなのかも含めて紹介するので、参考にしてみてください。

2-1. 新築戸建てとして貸し出す

費用【解体費用】
80~100万円(20坪木造住宅の場合)

【建築費用】
2,000万円前後(20坪の土地の場合)

【初期費用】
管理委託費用:家賃の5~10%

【運用コスト】
修繕費用:場所によって異なる
固定資産税:約10~15万
メリット・安定した収入が得やすい
・入居者が決まりやすい
デメリット・解体費用や建築費用が高額
・収支計画をしっかり立てなければ損をする
相談先賃貸管理会社(不動産管理会社)

空き家を新築戸建てとして貸し出す方法は、費用に余裕があり、なおかつ安定した収入を得たい人におすすめです。

綺麗な新築の一戸建てに住みたい、と考えている人には高い需要があり、特にファミリー層は長く住んでくれやすいです。

ただし、一度空き家を解体しなければならないため、解体費用が掛かります。

地域や立地、物件によって変動はあるものの、高額な建築費用も発生します。

収入があればこつこつローンを返済していけますが、入居者が決まらないと、収入はゼロのままのため返済が難しくなるかもしれません。

2-2. 新築アパートを建てて貸し出す

費用【解体費用】
200~250万円(50坪木造住宅の場合)

【建築費用】
2億円前後(建坪50坪の場合)

【運用コスト】
管理委託費用:15,000円前後/戸
修繕費用:場所によって異なる
固定資産税:約10~15万
メリット・多くの収益が期待できる
デメリット・費用が高額
・ローンの支払いなどが発生する
相談先賃貸管理会社(不動産管理会社)

空き家を新築アパートに回収して貸し出す方法は、多くの収益を手に入れたい人におすすめです。

戸数が多くなればなるほど、入居者の数も増えるので、収入はどんどん増えていくでしょう。

ただし、アパートに適した土地の広さがなければ、そもそも建築すること自体が難しいです。

また、ローンを利用することはできるものの、建築費用が高額なため、建築後はローンの返済に追われることとなります。

十分な初期費用が用意できない場合は、あまりおすすめできません。また、入居者が集まらなければ収入も十分に増えません。

まずは立地的に、入居の需要があるかどうかを調べるようにしましょう。需要があれば、アパート経営で収入が得られるため、ローンの返済もしやすくなります。

2-3. コインランドリーに建て替える

費用【解体費用】
80~100万円(20坪木造住宅の場合)

【建築費用】
1,200万円前後(20坪の土地の場合)

【内装設備費用】
内装工事費:約800万円(20坪の店舗の場合)
機器・設備費:約1,400万円

【運用コスト】
維持費用:約30万円/月
固定資産税:約10~15万
メリット・フランチャイズならノウハウを教えてもらえる
・収入が安定しやすく管理もしやすい
デメリット・初期費用が高い
・無人店だと犯罪のリスクがある
相談先FCオーナー募集中のコインランドリー

コインランドリーに建て替える方法は、安定した収益が得られる商売をはじめたい人におすすめです。

フランチャイズ店にすれば、運営元からノウハウを教えてもらえるので、経営初心者でも始めやすいでしょう。

ただし、内装設備を整える費用などが掛かってくるため、初期費用は高くなります。

またコインランドリーは無人店であることが多く、窃盗などの犯罪が起きるリスクがあります。

なお、コインランドリー以外にも、トランクルームやレンタルスペースなどとして活用する方法もあります。

運営元に問い合わせ、どの経営方法が自分に合うのか、比較して検討してみましょう。

3.空き家の活用方法3|更地にして活用

空き家を更地にして活用する方法は、費用に余裕がなく、さらに所有している空き家が古い人におすすめです。

費用に余裕がない場合や、入居者が集まりにくい立地だという場合は、更地にして活用する方法も検討してみましょう。

ただし、更地にしてしまうと、建物を元に戻すことはできません。空き家を売却したり、賃貸に出したりすることはできなくなります。

また、建物が建っている状態よりも、更地のほうが固定資産税が高いです。

様々な活用方法で、長期的な収益は見込めるかもしれませんが、思った以上の収益が出なければ、結果的に赤字になってしまう可能性もあります。

そのため、空き家を更地にする場合は、慎重に判断することが大切です。なお、活用方法は次の2つあります。

【空き家を更地にして活用する方法とおすすめの人】

  • 駐車場にする
    →空き家が古い人、初期費用を多く用意できない人
  • 貸地にする
    →初期費用をなるべく安く抑えたい人、固定資産税の負担を減らしたい人

ここでは、上記2点の活用方法について詳しく解説します。

なお、どうしても空き家を解体したくない人、そのままの形で有効活用したい人は6.空き家を活用したいならリハコに一度ご相談ください!を、読んでみてくださいね。

3-1. 駐車場にする

費用【解体費用】
80~100万円(20坪木造住宅の場合)
※一括借り上げなら各種費用は発生しない
メリット・一括借り上げなら初期費用が抑えられる
・立地に左右されにくい
デメリット・固定資産税がかかる
・解体した空き家は戻ってこない
相談先駐車場経営企業

空き家を解体して駐車場にする方法は、空き家が古い人や、初期費用を多く用意できない人におすすめです。

一般的に、駐車場経営では「一括借り上げ方式」という方法が採用されています。

これは駐車場経営企業に管理をお願いする方法で、駐車場に必要な機材の設置や管理など、すべて借り主の代わりに担ってくれる方式です。

収益が毎月一定になってしまうものの、メンテナンスの手間もかかりません。駐車料金の滞納や未払いがあっても企業側が対応してくれます。

こちらは空き家を解体するだけなので、解体の手間はかかるものの、手軽に空き家を活用したい人に向いています。

3-2. 貸地にする

費用【解体費用】
80~100万円(20坪木造住宅の場合)
メリット・初期費用が安く抑えられる
・収益が見込める
デメリット・固定資産税がかかる
・貸した土地に建物が建てられると、しばらく土地を返してもらえない
相談先不動産会社

空き家を貸地にする方法は、初期費用をなるべく安く抑えたい人や、固定資産税の負担を減らしたい人に向いている方法です。

貸地に出したことで得られる収益で、固定資産税を賄うことができるでしょう。

ただし、土地を人に貸す際は「借地借家法」に注意が必要です。

貸した土地に借り主が建物を建て、登記すると、借り主には「借地権」という権利が発生します。

借地権が発生した土地は、たとえ貸主側が「返してほしい」と頼んでも、借地借家法が定める期間中なら、借り主は土地を返す必要がありません。

契約内容によって期間は異なりますが、最低でも30年間は返ってこないので注意が必要です。

そのため、この先土地を活用する別の予定があったり、とりあえず貸地にして収入を得ようとしたりしているのなら、貸地にするのはおすすめできません。

4.空き家を活用する際の注意点

ここまで、さまざまな空き家の活用方法を紹介してきました。自分に合う活用方法を見つけた人も多いかもしれません。

ただし、空き家の活用には次の3つの注意点があります。

【空き家を活用する際の注意点】

  • リノベーション費用が高くなると損をするリスクがある
  • 管理を自分で行うとトラブルに巻き込まれる可能性もある
  • 土地を更地にするのは最終手段

上記3点の注意点を知ったうえで、空き家を活用しなければ、思わぬ損をしてしまうかもしれません。

さっそく注意点について解説するので、空き家を活用する前の参考にしてみてください。

4-1. リノベーション費用が高くなると損をするリスクがある

空き家のリノベーションにお金をかけすぎると、損をする可能性が高くなるので注意しましょう。

高額なリノベーション費用を、家賃収入で回収することが難しくなり、結果的に赤字になってしまうからです。

たしかに、リノベーションして内装を綺麗に整えたほうが、入居者は集めやすくなります。たとえば古いキッチンよりも、真新しいシステムキッチンのほうが、好印象でしょう。

しかし、あれもこれもとリノベーションをすれば、費用はどんどん高くなってしまいます。

あとで回収できなくなる可能性を考えれば、リノベーションする箇所は、必要最低限にとどめることが大切です。

4-2. 管理を自分で行うとトラブルに巻き込まれる可能性もある

賃貸物件として空き家を貸し出す際、管理を自分で行うと、トラブルに巻き込まれる可能性があるので注意しましょう。

賃貸管理会社に管理を委託すると、その分費用が発生するので、費用節約のために自主管理を検討する人も多いかもしれません。

しかし、入居者に何かあった場合に、すべて自分で対応しなければいけなくなります。

たとえば、住民同士の騒音トラブルの仲裁を行ったり、孤独死が発生した部屋の清掃手配を、すべて自力で行わなければいけなくなったりします。

管理人側の負担が増えてしまうので、トラブル対応の時間があまりとれないという人は、管理を委託するようにしましょう。

4-3. 土地を更地にするのは最終手段

空き家を解体して更地にしてしまったあとでは、建物を元に戻すことはできません。

空き家の状態や立地によっては、解体費用も高額になります。もしかしたら、解体せずに空き家を売却したほうが、得をしていた可能性もあるでしょう。

さらに更地は、空き家が建っている状態よりも固定資産税が高くなります

更地を有効活用できなければ、固定資産税だけが重くのしかかり、結果的に大損をしてしまうかもしれません。

更地にするのは最終手段だと思っておくことが大切です。

5.空き家の活用は専門家に相談してから決めることが大切

空き家にはさまざまな活用方法がありますが、活用する際は、必ず空き家の活用に詳しい不動産会社など、専門家に相談してから、活用方法を決めるようにしましょう。

なぜなら、判断を誤ってしまうと、出費を回収できなかったり、大損してしまったりするリスクがあるからです。

たとえば、古い家だからと建て替えて、新築の戸建てを貸し出したとします。

入居者はすぐに決まるかもしれませんが、高額なローンの返済が待ち構えており、家賃収入だけでは賄えなくなる可能性もあります。

また、人が住めないようなボロボロの古い家旗竿地などは、建て替えずに買取業者に売却したほうが、得をしていたかもしれません。

建て替えたり、更地にしてしまったりした後で、建物を元に戻すことはできませんし、かかった費用をゼロにすることも不可能です。

そのため、空き家を活用する際は自己判断せず、専門家に相談してから最適な方法を決めることが大切です。

6.空き家を活用したいならリハコに一度ご相談ください!

株式会社リハコ_トップページ

活用の難しい空き家の活用方法に迷ったら、まずは私たち、リハコにご相談ください!

訳ありの空き家でも、どれだけ古い空き家でも、私たちなら大事に活用することができます!

【リハコが買い取りできる空き家の例】

  • 買取拒否された空き家
  • 訳アリの空き家
  • 解体費用がかかると言われた家
  • 築年数50年以上の古い空き家

このように、他社では買取を拒否され「解体するしかない」と言われてしまったような古い空き家も、リハコなら魅力的なリノベーションを行い、買主様をお探しすることができます。

さらに、リノベーション費用は買主様が負担するので、高額な費用の支払いに追われる心配もありません。

ここで、実際のリノベーション実例をご覧ください。高崎市寺尾町で実際にリハコが150万円で買い取り、リノベーションを行った実例です。

群馬県高崎市寺尾町_外観_before
群馬県高崎市寺尾町_外観_after

外壁塗装を行い、見た目の印象は大きく生まれ変わりました。

群馬県高崎市寺尾町_内装_before
群馬県高崎市寺尾町_内装_after

和室も洋室にリノベーションし、今どきのファミリー層が住みやすいように整えています。

水回りもおしゃれにリノベーションさせていただき、清潔感溢れるおしゃれな内装へ生まれ変わりました。

これらのリノベーションを自力で行うと、高額な費用が発生してしまいます。また、解体をするとなれば、大体100万円前後の解体費用が必要になります。

しかし、リハコにお任せいただければ、リノベーション費用や解体費用の負担は一切発生しません。

万が一空き家が売却できなかったとしても、ご安心ください!

リハコでは、買主様が見つからなかった空き家でも、買い取ることが可能です。過去には、査定額100万円で買い取らせていただいた実績もあります。

間違った活用方法を選んで損をする前に、ぜひ一度私たちにご相談ください。

CTA

7.まとめ

空き家の活用方法は、大きく分けて3つの方法があり、それぞれおすすめの人が異なります。

【空き家の活用方法とおすすめの人】

  • そのまま活用:空き家の姿をそのまま残したい人、空き家が綺麗で再利用できる状態の人
  • 建て替えて活用:費用に余裕がある人、所有している空き家が古い人
  • 更地にして活用:費用に余裕がない人、所有している空き家が古い人

それぞれの方法で様々な活用方法がありますが、更地にして活用する方法は最終手段です。

解体した建物を元に戻すことはできませんし、建物がある状態よりも固定資産税が高くなってしまうからです。

空き家の活用方法に悩んだら、まずは専門家に相談するようにしましょう。

私たちリハコなら、どれだけ古い空き家でも、次の入居者様にお渡しできるよう大切にリノベーションを行うことができます。

損をしない活用方法を選びたいのなら、ぜひ一度ご相談ください。

藤本 祐輔
記事監修
藤本 祐輔
代表取締役

同志社大学を卒業後、株式会社光通信に入社し営業職に従事。2019年から不動産賃貸業をはじめ、築古戸建の再生を主とした賃貸業を営む大家さんの一面を持つ。空き家問題をさらに大きな枠組みで解決するために、「空き家を復活させ、街を復活させ、活気あふれる日本をつくる」という理念で株式会社リハコを設立。保有資格は宅地建物取引士と空き家相談士。

ガッツポーズしている男性のイラスト
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