空き家の問題で悩んでいませんか？

「実家を相続したけど住むつもりがない」「空き家の管理が大変」「解体しないと売れないのでは？」という声をよく耳にします。

しかし、空き家は、ほとんどの場合そのまま売却することができます。

本記事では、いらない空き家の処分方法について、空き家再生のプロであるリハコが詳しく解説します。

これを読めば、あなたの空き家問題の解決への道筋が見えてくるはずです。

1. いらない空き家の処分方法4選

空き家の処分方法は、その状態や立地条件によってさまざまです。

しかし、最も重要なポイントは、多くの場合、空き家はそのまま売却できるということです。

ここでは、代表的な4つの方法をご紹介しますが、特に売却に焦点を当てて解説します。

1-1. 空き家を解体せずそのまま売却する【最適な方法】

空き家を処分する最も一般的で効果的な方法は、そのまま売却することです。

多くの方が「空き家は解体しないと売れない」と思い込んでいますが、それは大きな誤解です。リハコの経験から言えば、ほとんどの空き家はそのままの状態で売却可能です。

売却方法には主に2つの方法があります：

1. 不動産仲介を通じて買主を探す
2. 不動産買取業者に買い取ってもらう

リハコでは、まず不動産仲介を通じて買主を探す方法をおすすめしています。その理由は、より高値で売却できる可能性があるからです。

1. 例えば、査定額が100万円の物件があったとします。
2. リハコではまず、180万円で市場に出してみます。
3. ]もし180万円で売れれば、とてもラッキーです。
4. 買主が見つからなければ、リハコが100万円で買い取ります。

このように、仲介→買取の順で進めることで、売主様の利益を最大化することができます。

そして、リハコではこれまで100戸以上の空き家を解体せずお買取りして、リノベーションしています。

そのため、空き家はそのままの状態で売却することがベストだと、自信をもって言えます。

第2章で具体的な成功事例を上げているので、後ほどご覧ください。

1-2. リフォームして価値を上げる

空き家の状態が比較的良好で、立地に魅力がある場合、リフォームやリノベーションで価値を高められる可能性があります。ただし、注意点があります。

• コストと効果のバランスを慎重に検討
• ターゲット（売却か賃貸か、どんな層か）を明確に

例えば、築古の和室を現代的な洋室にリノベーションしたり、水回りを一新したりすることで、若い世代の関心を引くことができます。

外壁の塗り替えなど、比較的小規模な改修でも印象は大きく変わります。

重要なのは、物件の特性や地域のニーズを理解し、費用対効果の高いリフォーム計画を立てることです。専門家と相談しながら、慎重に検討を進めることをおすすめします。

ただし、大幅なリフォーム費用は200～500万円ほど掛かってきますのでご注意ください。

このコストを考えると、やはりそのままの状態で売却することが良いと言えます。

1-3. 解体して更地にする

空き家の状態や立地によっては、建物を解体して更地にすることも選択肢の一つです。

ただし、解体を選択する際は以下の点に注意が必要です：

• 解体費用の負担：一般的な木造住宅で100万円以上かかることがあります。
• 固定資産税の増加：住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が増える可能性があります。
• 土地の評価：更地にしても必ずしも価値が上がるとは限りません。特に利便性の低い地域では注意が必要です。

3つ目が特に重要で、更地にして価値が下がってしまう場合があります。

解体を検討する際は、不動産の専門家に相談し、解体後の土地の価値や売却の見込みについて十分に検討することが重要です。

場合によっては、自治体の空き家解体補助金制度を利用できる可能性もあるため、地元の行政にも確認してみるとよいでしょう。ただし、多くの自治体では、補助金は100万円以上は出ません。

解体費用が払えない方は、空き家をそのままの状態で売却する方法がベストと言えます。

1-4. 空き家バンクを活用する

立地条件が良くない場合や、すぐに買い手が見つからない場合は、空き家バンクの活用も選択肢の1つです。ここでも、空き家はそのままの状態で登録され、売却や賃貸の機会を得ることができます。

空き家バンクとは、自治体が空き家情報を提供するサービスです。

田舎暮らしを希望する人や、セカンドハウスを探している人などのニーズに対応できるため、一般の不動産市場では売れにくい物件でも、新たな可能性が開けるかもしれません。

ただし、自治体が関わるときは、時間が掛かることが多いため、直ぐに空き家を処分したいという方には向きません。

以上、結論として、空き家はほとんどの場合、そのまま売却することが可能です。

解体や大規模なリフォームを行わずとも、適切な方法で市場に出せば、買い手が見つかる可能性が高いのです。

次の章では、実際の売却事例を紹介し、どのような状態の空き家でも売却の可能性があることをさらに詳しくお伝えします。

2. いらない空き家の売却事例

「うちの空き家は条件が悪いから売れないのでは？」と心配される方も多いでしょう。

しかし、実際には、一見難しそうな条件の空き家でも売却できる可能性は十分にあります。

ここでは、一般的には売却が難しいと思われる空き家の売却事例をご紹介します。

これらの事例から、諦めずに専門家に相談することの重要性がよくわかります。

2-1. ゴミ屋敷状態の空き家をそのまま売却した事例

• 住所：群馬県館林市加法師町
• 築年数：43年
• 問題点：ゴミ屋敷状態、天井崩壊、ハクビシンの住み着き
• 買取価格：105万円

この物件は、長年放置されたことでゴミ屋敷状態となり、さらに天井が崩壊し、野生動物（ハクビシン）まで住み着いていました。

多くの不動産業者は、このような状態の物件の取り扱いを敬遠します。

しかし、経験豊富な不動産業者は、このような物件でも価値を見出すことができます。

この事例では、リハコがそのままの状態で買い取りを行いました。

売主様は片付けや修繕の費用を一切負担することなく、空き家を手放すことができました。

その後、適切なリノベーションにより、新しい家族が住める素敵な家に生まれ変わりました。

2-2. 再建築不可の空き家を売却した事例

• 住所：茨城県古河市幸町
• 築年数：50年
• 問題点：再建築不可
• 買取価格：50万円

この物件は、建築基準法の改正により、現在の法律では建て替えができない「再建築不可」の物件でした。

一般的に、再建築不可の物件は資産価値が極めて低くなり、売却が非常に難しいとされています。

多くの不動産業者は、このような物件の取り扱いを敬遠します。再建築ができないということは、将来的な活用の幅が極端に狭まるためです。

通常の不動産市場では、このような物件の価値を適切に評価することが難しく、買主を見つけることも容易ではありません。

しかし、専門的な知識を持つ不動産業者であれば、このような物件でも価値を見出すことができます。再建築はできなくても、既存の建物を活かしたリノベーションは可能です。

一見難しそうな物件でも新たな可能性を見出すことができます。

この空き家は、リノベーションが可能だと判断し、リハコが50万円で買い取りました。

買主は、建物の構造を活かしながら内装をリノベーションし、古民家風の魅力的な住まいとして再生させる計画を立てました。

このケースは、一般的には「売れない」と思われがちな物件でも、適切な評価と対応があれば売却できる可能性があることを示しています。

所有者にとっては、負担になっていた物件を手放すことができ、買主にとっては独自の魅力を持つ物件を手に入れることができた、双方にとって満足のいく結果となりました。

2-3. 市街化調整区域の空き家を売却した事例

• 住所：群馬県館林市赤生田本町
• 築年数：40年
• 問題点：市街化調整区域、田舎
• 買取価格：180万円

この物件は、市街化調整区域にある田舎の空き家でした。

市街化調整区域とは、都市計画法によって市街化を抑制すべき区域とされ、新たな開発が制限される地域です。

そのため、一般的には不動産の流動性が低く、売却が難しいとされています。

しかし、経験豊富な不動産業者は、このような物件の潜在的な価値を見出すことができます。

建物自体はしっかりとしており、リノベーションによって十分に再利用が可能だと判断し、お買取りしました。

このようにゴミ屋敷、再建築不可、市街化調整区域など、さまざまな課題を抱えた空き家でも売却は可能です。

空き家の所有者の方々にとって重要なのは、諦めずに専門家に相談することです。

見た目や立地だけで判断せず、プロの目で物件の潜在的な価値を評価することで、思わぬ高値で売却できる可能性があります。

次の章では、一般的に売れにくいとされる空き家の特徴について、より詳しく解説していきます。

これらの特徴を理解することで、自身の空き家の状況をより客観的に把握し、適切な対策を講じることができるでしょう。

3. 売れにくい空き家の特徴

空き家の売却を考える際、「自分の家は売れるだろうか」と不安に思う方も多いでしょう。

ここでは、一般的に売れにくいとされる空き家の特徴をご紹介します。

ただし、これらの特徴があるからといって、必ずしも売れないわけではありません。

前章で紹介した事例のように、適切な対策を講じることで売却の可能性は十分にあります。

3-1. 立地条件が悪い空き家

立地は不動産の価値を大きく左右する要素の一つです。以下のような特徴がある空き家は、一般的に売却が難しいとされています：

• 最寄り駅から遠い
• 日当たりが悪い
• 周辺に生活利便施設（スーパー、病院など）が少ない
• 災害リスクが高い地域にある

しかし、立地条件が悪くても、リモートワークの増加や田舎暮らしを望む人の需要など、新たなニーズに合致する可能性もあります。

建物の状態が悪くなければ、数百万円で売れる可能性もあるため、諦めずに相談してください。

3-2. 老朽化が進んだ空き家

長年放置された空き家は、老朽化が進み、さまざまな問題を抱えていることがあります：

• 雨漏りや壁のひび割れ
• 水回りの劣化
• 外壁の損傷
• 害虫や害獣の侵入

これらの問題は、買主にとって大きな懸念材料となります。

しかし、前述の事例のように、リノベーションの可能性を見出せれば、むしろ魅力的な物件となる可能性もあります。

リノベーションできる買主であれば、水回りはもちろんのこと、雨漏りや外壁の損傷なども修繕可能でです。

建物の状態が悪いと判断せず、空き家の専門家の意見を聞いてみてください。

3-3. 法的制限がある空き家

法律や規制によって、物件の利用や売却に制限がかかっている場合があります：

• 再建築不可の物件
• 市街化調整区域内の物件
• 接道義務を満たしていない物件

これらの制限は、物件の価値や将来的な活用の可能性に大きく影響します。

しかし、専門的な知識を持つ不動産業者であれば、これらの制限内でも価値を見出し、適切な買主とマッチングできる可能性があります。

3-4. 相続や権利関係が複雑な空き家

空き家の売却を困難にする重要な要因の一つに、相続や権利関係の複雑さがあります。

例えば：

• 相続登記が完了していない物件
• 複数人で所有している共有名義の物件
• 抵当権が設定された物件

これらの問題は売却プロセスを複雑化し、時間を要することがあります。

しかし、不動産の専門家のアドバイスを受けながら、問題を一つずつ解決していけば、売却は可能になります。

こうした特徴を持つ空き家は確かに売りにくい傾向がありますが、売却が不可能というわけではありません。

大切なのは、あきらめずに専門家に相談し、適切な対策を講じることです。

続く章では、空き家所有者が実際に直面する悩みやリスクについて、より詳細に探っていきます。

4. 空き家を抱える人の悩みとリスク

空き家を所有していると、さまざまな悩みやリスクに直面します。

これらを理解し、適切に対処することが、空き家問題の解決への第一歩となります。

ここでは、空き家所有者が抱える主な悩みとリスクについて詳しく見ていきましょう。

4-1. 固定資産税の負担

空き家を所有していると、たとえ使用していなくても毎年固定資産税を支払う必要があります。

• 固定資産税は土地と建物の評価額に応じて課税されます。
• 通常、住宅用地は税額が軽減されますが、長期間放置された空き家は軽減措置が適用されなくなる可能性があります。

例えば、評価額1000万円の空き家を所有している場合、年間約14万円の固定資産税がかかります。これが何年も続くと、大きな経済的負担となります。

4-2. 維持管理の手間とコスト

空き家を適切に維持管理するには、定期的な点検や修繕が必要です。これには時間とコストがかかります。

• 庭の手入れ（草刈りなど）
• 建物の点検（雨漏り、シロアリ被害のチェックなど）
• 清掃や換気
• 防犯対策

特に遠方に住んでいる場合、これらの管理を自身で行うことは困難です。

業者に依頼すれば費用がかさみ、放置すれば建物の劣化が進んでしまいます。

4-3. 近隣トラブルのリスク

適切に管理されていない空き家は、周辺の住環境に悪影響を及ぼし、近隣トラブルの原因となることがあります。

• 庭木の繁茂や雑草の繁殖による景観の悪化
• 不法投棄や不法侵入の温床になるリスク
• 害虫や野良猫の住処になることによる衛生問題
• 台風や地震時の倒壊リスク

最悪の場合、近隣住民から訴訟を起こされる可能性もあります。

2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、管理不全の空き家に対する行政の指導や勧告が強化されています。

4-4. 資産価値の低下

空き家は時間の経過とともに急速に資産価値が低下していきます。

• 建物の経年劣化による価値の低下
• 適切な管理がされていないことによる価値の低下
• 周辺の開発状況や地価の変動による価値の変化

例えば、新築時に2000万円だった建物が、20年後には半額以下になっていることも珍しくありません。さらに、管理状態が悪ければ、その低下速度は加速します。

これらの悩みやリスクは、空き家所有者にとって大きな負担となります。

しかし、適切な対策を講じることで、これらの問題を軽減または解決することができます。

次の章では、空き家が売れない場合の具体的な対策について見ていきましょう。

5. 空き家が売れないときの対策

空き家を売却しようとしても、すぐに買い手が見つからないことがあります。

しかし、諦めずに適切な対策を講じることで、売却の可能性を高めることができます。ここでは、空き家が売れないときの具体的な対策をご紹介します。

5-1. 価格の見直しと調整

売却が進まない最も一般的な理由の一つは、価格設定が適切でないことです。

• 周辺の相場を再確認し、必要に応じて価格を調整します。
• 最初は少し高めの価格で出し、徐々に下げていく戦略も効果的です。
• 例えば、当初180万円で出していた物件を150万円に下げることで、新たな購入検討者の目に留まる可能性が高まります。

ただし、価格を下げすぎると逆に不審に思われる可能性もあるため、適切な価格設定が重要です。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に判断しましょう。

5-2. 部分的なリフォームの検討

建物の状態が売却の障害になっている場合、リフォームを検討しても良いでしょう。

• 庭の手入れなど、見た目を改善するだけでも印象が大きく変わります。
• クロスを張り替えるだけで部屋がきれいに見えます。クロスの外注は戸建なら数十万円が相場です。
• 例えば、40年前の古い和室をフローリングの洋室に変更するだけで、若い世代の購入検討者の関心を引くことができます。

ただし、リフォームにはコストがかかるため、売却価格の上昇分と比較して判断する必要があります。

5-3. 不動産会社の変更や複数社への依頼

一つの不動産会社だけでなく、複数の会社に依頼することで、売却の可能性が高まります。

• 異なる不動産会社は、それぞれ独自の顧客層や販売戦略を持っています。
• 地域に精通した地元の不動産会社と、広域ネットワークを持つ大手不動産会社を組み合わせるのも効果的です。
• 例えば、地元の不動産会社A社では売れなかった物件が、別の不動産会社B社の顧客にマッチすることもあります。

ただし、複数の不動産会社に依頼する場合は、各社との契約内容をしっかり確認し、トラブルを避けることが重要です。

これらの対策を講じても売却が難しい場合は、お金を払って処分してもらう方法があります。

なるべく取りたくない手段ですが、最終手段はその手が一番簡単で早いです。

次の章では、空き家に関してよくある質問とその回答をまとめています。具体的な疑問や不安の解消にお役立てください。

6. いらない空き家の売却に関するよくある質問

空き家の処分や活用について、多くの方が同じような疑問を抱えています。ここでは、よくある質問とその回答をまとめました。

6-1. ゴミ屋敷状態でも空き家は売却できますか？

A: はい、売却は可能です。前述の事例でも紹介したように、ゴミ屋敷状態の空き家でも買取する不動産業者は存在します。多くの場合、買主が片付けを行うため、所有者が清掃や片付けの費用を負担する必要はありません。ただし、物件の状態が悪いほど売却価格は下がる傾向にあります。

6-2. 遠方にある空き家の処分はどうすれば良いですか？

A: 遠方の空き家処分には、主に以下の方法があります：

1. 地元の不動産業者に依頼する
2. 全国展開している不動産会社を利用する
3. 空き家の買取を専門とする業者に相談する

多くの場合、現地での立ち会いなしで手続きを進められます。信頼できる業者を選び、電話やメールでのやり取りで売却を進めることが可能です。

6-3. 空き家の解体費用はどのくらいかかりますか？

A: 解体費用は建物の規模、構造、立地条件などによって大きく異なります。一般的な木造2階建て住宅（延床面積30坪程度）の場合、解体費用は100万円から200万円程度が目安となります。ただし、アスベストの処理が必要な場合や、特殊な立地条件下では、さらに費用が高くなる可能性があります。

6-4. 空き家を相続放棄することは可能ですか？

A: 空き家だけを選んで相続放棄することはできません。相続放棄は、プラスの財産もマイナスの財産も含めた相続財産全体を放棄することを意味します。また、相続放棄の手続きは被相続人の死亡を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所で行う必要があります。相続放棄を検討する場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

以上、いらない空き家の処分方法と活用法について詳しく解説してきました。空き家問題は簡単には解決できない場合もありますが、適切な対策を講じることで、多くの場合、良い解決策を見出すことができます。

重要なのは、諦めずに専門家に相談し、さまざまな選択肢を検討することです。空き家は負担ではなく、新たな可能性を秘めた資産だと考えることで、より良い活用方法が見つかるかもしれません。

空き家でお悩みの方は、ぜひ専門家に相談してみてください。きっと、あなたの空き家問題を解決する糸口が見つかるはずです。

7. 空き家の処分はリハコにお任せ

ここまで読んでいただきまして、ありがとうございます。

本ブログを運営するリハコは、空き家をリノベーションして、新たな家族に「低価格の家賃・低価格の中古住宅」として住まいを提供しています。

茨城県かすみがうら市の空き家をリノベーションしたビフォーアフターです。リフォーム途中のお写真との比較になりますが、ぜひご覧ください。

7-1. 茨城県かすみがうら市のリノベーション

空き家だったお家がリノベーションされて、傾きもしっかり直すことができました。

不動産買取がメインの会社は、転売益を出すことが目的のため、空き家を安く買われていまう傾向があります。

一方でリハコは、

1. 空き家を解体せずそのまま活かす
2. 仲介を通じて市場に売り出して、適正価格で売却する

これにより、多くの方が利益を最大化して売却ができています。

また、リハコは自社の職人によるアフターフォローが可能です。そのため、ご近所に迷惑をかけず、安心して空き家を売却できます。

空き家の売却はぜひリハコにお任せください。

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