将来への不安が尽きない今の時代、「自分の力で稼ぐ柱がほしい」と考えるのは当然のことです。そこで今、注目されているのが空き家投資。

しかし、いざ始めようと思っても、 「古い家を買って、本当に人は住んでくれるの？」 「結局、リフォーム費用で赤字になるんじゃないか……」 といった不安を抱えて、あと一歩が踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

初めにお伝えします。 空き家投資は、正しい「目利き」と「再生の仕組み」さえあれば、あなたを支える強力な「不労所得」へと変わります。

この記事では、リハコがこれまでに再生した空き家を画像とともに公開。

さらに、プロが教える「買ってはいけない物件」の選び方から、投資家の利益を最大化するリハコ独自の仕組みまでを全部まとめました。

読み終える頃には、空き家投資が「怖いもの」ではなく、「安心できる資産運用」に見えているはずです。

それでは、早速見ていきましょう。

1.埼玉県熊谷市の戸建を3ヵ月で空き家再生できた事例

「古い家が、本当に生まれ変わるの？」という疑問にお答えするために、まずはリハコが手がけた再生事例を公開します。

埼玉県熊谷市といえば猛暑で有名な地域です。実は、物件価格が抑えられて入居付けがしやすい穴場の立地です。

この物件は個人投資家に購入いただき、リフォームから入居付けまでサポートさせていただきました。購入後、リフォームは2ヵ月、入居付けは1ヵ月で完了し合計3ヵ月で満室にすることができています。

実際のビフォーアフターを紹介します。

1-1. 外構から内装までビフォーアフターを公開

駐車場

キッチン

リビング

洗面所

浴室

和室

このように古い空き家をリノベーションすることで、住みやすいお家ができました。通常は工期を3ヵ月としていますが、この空き家は2ヵ月で完工できています。

2.物件購入前に分かる利回りシミュレーション

このシミュレーションは物件の購入前に作成し、投資家に説明した資料です。それぞれの内容について解説します。

物件価格：1,800,000円（土地：120万円 / 建物：60万円）

不動産投資は仕入れ価格が全てを決めると言っても過言ではありません。立地にもよりますが、弊社はおおよそ以下の価格帯で仕入れるように努めています。

• 群馬、栃木、茨城、埼玉北部、千葉東部：200万円以下
• 東京、神奈川、埼玉・千葉都心部：500万円以下

リハコは直接売主様からお問い合わせいただくことも多く、安い戸建を仕入れることが出来ています。

諸経費（仲手・登記・取得税・融資手数料等）：312,000円

不動産の購入時には諸経費がかかります。本物件は業者が売主だったため、仲介手数料はかかりませんでした。リハコは物件の仕入れを行いますが、最終的な想定利回りの数字によっては仲介手数料は頂きません。

逆に言えば仕入れからリフォームまで一括して請け負うことができるため、利回りをコントロールできるという強みがあります。

投資家様と長期的な関係を築くために、利回りが最優先で、利回りが合うようなら仲介手数料を頂いています。

移転登記費用も司法書士の先生によって報酬額が異なりますが、投資家に代わって報酬額の交渉を行います。

実質利回りが重要なので、この諸経費も漏れなくシミュレーションに入れることが大切です。

リフォーム価格：4,603,900円

ビフォーアフターの写真の通り、フルリノベーションを行いました。外構、内装含めて全てのリフォームを500万円以内で行うことを目指しています。

この後に説明しますが、リフォームローンを使用することを推奨しています。

物件総額：6,715,900円

諸経費なども含めた物件の総額費用になります。実質利回りを求める際に使用します。

建物耐用年数：4年

木造の耐用年数は22年になりますが、築古戸建を扱うことがほとんどで耐用年数オーバーのため4年になります。

リフォーム耐用年数(年)：22年

リフォームした部分は、木造新築の耐用年数と同等になるので22年です。

減価償却年数：20年

建物耐用年数とリフォーム耐用年数を按分すると20年となります。

年間減価償却費：275,795円

建物価格を減価償却年数20年で割ると275,795円になります。このようにリフォームした部分も減価償却を行うことができます。ここは節税になるポイントです。

賃貸管理費率：5.5%

賃貸管理会社に支払う管理費です。5%+税が基本となります。

空室率：5.0%

空室率は5%としています。しかし、戸建は長期入居する傾向が高く、自社物件の平均で見ても5年以上入居される方が多いです。

一度戸建に住むと荷物も多く、お子様も通学しているので引っ越しが難しくなることが理由と見ています。

長期入居に繋がる可能性は高いですが、あえて厳しく見てリスクフィーとして5%にしています。

修繕費率：5.0%

フルリノベーションしても突風や豪雨などで建物にトラブルが起きる場合があるため、5%の修繕率を見込んでいます。

経費率：15.5%

賃貸管理費率+空室率+修繕率の合計が経費率です。家賃収入のうち、15.5%は経費になると想定しています。

以上が経費率です。経費率を10%と甘くしても良いのですが、投資は厳しく計画することが大事なのでこの数字で説明しています。

自己資金：1,725,791円、融資額１：4,990,109円

リフォームローンを使うことを推奨しています。それにより、自己資金は約170万円で抑えられています。

株や債権などと異なり、不動産投資は融資が利用できる点が最大のメリットです。

地方の築古戸建は土地に価値が出ないため有担保ローンは使えないことが多いですが、リフォームローンが活用できる点が、実はこの投資の一番の強みです。

利率１(%)：3%、　返済期間１(年)：20年

リフォームローンの金利は属性や金融機関によって異なりますが、この方は年収1000万前後のサラリーマンの方で、金利3%・借入20年で滋賀銀行から借りることができました。

法人の場合は借入が10～15年になる場合が多いです。

想定賃料（月）：55,000円

想定賃料は利回りを出すうえで重要な数字になります。ただ、この賃料を見極めることが最も難しいところです。

賃貸ポータルサイトや実績から入念に調査を行い、想定賃料を決定します。本物件は無事に想定賃料で入居付けすることができました。

表面利回り：10.31%

内装や外装のリフォームだけでなく、シロアリや害獣防除工事まで行った戸建で表面利回り10%を超えることを目標にしています。本物件は外壁塗装がされていたので利回りは少し控え目ですが、平均では12%前後になります。

金利の上昇も見込んで表面利回りは10%を確保するようにしたいです。

以上の前提から、10年間のシミュレーションを算出した結果が次の通りです。

横軸が年数です。年間賃料から経費率、元金・利息、減価償却、所得税・住民税を考慮すると税引き後のキャッシュフロー（手残り）を求めることができます。

そして自己資金に対する収益率（CCR）は初年度10.08%をマークしています。

不動産投資は融資を活用することで効率の良い投資が出来ると伝えました。逆に言えば自己資金でどれだけ効率の良い投資ができたかを測る数字がCCRです。

税引き前ではなく、税引き後でCCR10%というのは投資として合格と言えるのではないでしょうか。

このように物件購入前にシミュレーションを提示することで、納得して戸建を購入いただきました。

3.空き家の仕入れ：プロが「買わない物件」

空き家の仕入れは難しく、利回りだけを見て購入してはいけません。

リスクを想定しながら買い進める必要があります。

3-1. 初心者が絶対に買ってはいけない空き家 3選

「安いから」という理由だけで以下の物件に手を出すと、後悔することになります。

再建築不可

 法律上、建て替えができない物件です。大規模なリフォームに制限がかかるだけでなく、将来売却しようとしても買い手が見つかりにくくなります。

借地権

土地が自分のものではないため、毎月の地代が発生します。金融機関からの担保評価も低く、融資を受けたい時に大きな壁となります。

駐車場なし

地方の戸建て投資において、駐車場がないのは「致命的」です。どれだけ内装が綺麗でも、車社会のエリアでは入居が決まりません。

他にも注意しなければならない条件はありますが、特にこの3つは注意してください。

3-2. なぜリハコは「お値打ち物件」を独占できるのか

良い物件は、表に出る前にプロの間で取引されます。リハコには独自の仕入れルートがあります。

一般の方が手出しできないような「掘り出し物」を見つけることができるのが私たちの強みです。

とはいえ、ネットに出てきたお値打ち物件を購入することもあります。格安物件というのは出てきた時点で問い合わせが殺到するため、スピード勝負になります。

その日にリハコの担当が現地に出向き、リフォームの概算を算出して投資家に説明し、即断即決できるように情報を整理します。

このように、格安物件を仕入れるような仕組み作りをしています。

4. 利回りを最大化する「リハコ流」再生術

「リフォームにいくらかかるか分からない」という不安。これを解消するのがリハコの仕組みです。

投資家は安定した利回りを得ることが最大の目的です。そこから逆算して仕入れ価格・リフォーム価格・想定賃料を決めていきます。

4-1. 投資家の利益を第一に考えた「逆算見積」

「この家賃なら、リフォーム費はここまで」という、利回りから逆算した見積もりを提示します。投資家の利益を削るような過剰な工事は提案しません。

逆に、入居付け後のトラブルをなるべく減らすように急所を捉えてリフォームします。例えば古いトイレは新品に変えた方がコスパが良いです。

トイレの水漏れは緊急対応で10万円以上かかる場合がありますが、新品に交換する費用は10万円以内に抑えることができます。

また、屋根裏や床下にネズミやコウモリなどの害獣が住んでいる可能性があります。最初に害獣駆除・防除を行わないと入居付け後に退去リスクになります。

そのため、最初の段階でこのように害獣が入らないように害獣防除する必要があります。

リハコは賃貸業も行っており、実際に入居者から「屋根裏にネズミがいる」という報告を受けたことがあります。

入居者が住んでいることで、害獣駆除費用も高くなってしまった経験があるため、リフォーム時点で防除するようにしています。

このように賃貸経営で発生したトラブルをリフォーム業に活かしているため、どこを優先してお金をかけるべきか判断することが出来ています。

投資・経営において毎月のキャッシュフローは重要です。なるべく最初のリフォームローンで修繕を行い、ランニングコストを抑えることを意識しています。

4-2. リハコが格安リフォームできる理由は2つ

リハコが格安リフォームできる理由は2つあります。

• 相見積もりによる失注が無いから
• 不動産業としても利益を上げられているから

職人への報酬を下げることでもなく、自社の利益を削ることでもない理由を説明します。

相見積もりによる失注が無いから

空き家の仕入れからリフォームまでワンストップで行うため、リフォームで失注することがありません。そのため、リハコの粗利益は2割になるように調整することができます。

通常の工務店は、依頼主から相見積もりを受けて失注する可能性があるため、粗利益を最低でも3割にしないと経営が成り立ちません。

空き家のフルリノベーションとなると、見積だけで多くの時間とコストが発生するからです。

一方でリハコは、相見積もりの失注コスト・受注の勝率を考える必要がないため、工務店としての粗利益を抑えてリフォームすることが出来ています。

不動産業としても利益を上げられているから

不動産業者でもあるため仲介手数料や転売益が得られます。不動産業だけであれば、この利益をしっかり取らなければ経営は成り立ちません。

しかし、リフォームまで請け負うので、仲介手数料や売却益を調整することができます。極端に言えば、不動産業とリフォーム業の利益は半分半分にしても経営は成り立ちます。

投資家目線に立つと安定した利回りが全てなので、その利回りを調整できるという最大の強みがあります。

仲良くさせて頂いている投資家からは「目標利回りさえ達成していれば購入価格とリフォーム価格はどのように按分されても気にしない」と仰っていただいています。合理的ですね。

4-3.実際のリフォーム費用を公開！

実際に熊谷市のリフォームの請求書を一部公開します。一般的にリフォーム工事の中でも、設備工事が特に高いので、設備に焦点を合わせて解説します。

こちらは洗面台の工事です。洗面台の給水給湯管を給湯器から伸ばして、外壁に穴を空けて、洗面台に接続する工事です。

技術も労力も必要としますが、給水管・給湯管の工事がそれぞれ1.8万円となっています。

画像のような架橋ポリエチレン管という新築物件にも利用されるような高耐久性の部材を使用しています。

この工事を1.8万円の価格に抑えられていることは自信を持って公開できる値段です。

こちらは洗面台の部材と工賃になります。部材込みで約5万円で設置まで行います。

昨今は問屋さんから部材を調達するよりも、楽天やAmazonで購入した方が部材が安いことが多いです。

あらゆるサイトで調査して、賃貸向けのコスパの良い部材を選定しています。ちなみに今回の洗面台は楽天で現地に発注しました。

なんと送料無料です。現地の職人が直接受け取ることでそのまま施工ができます。

通常ならホームセンターへ行って、部材を購入して、現地に運ぶという手間がありますがそのようなコストを省くことも心掛けています。

4-4. 工期は3ヵ月という圧倒的なスピード感！工期が短い2つの理由

工期が短い2つの理由は、

1. 空き家の仕入れの内見時に見積できる
2. 空き家の賃貸リノベに特化しているためパッケージ化できている

そのため、1～3ヵ月で施工を完了させることができます。

空き家の仕入れの内見時に見積できる

空き家の仕入れ時に既に内見を行っており、その時点で動画を撮影します。その動画を確認しながら見積を行うことができます。

また、通常なら投資家は、

1. 空き家の購入
2. 工務店に相見積もり依頼
3. 各工務店が現地調査
4. 投資家が各工務店の見積チェック
5. 選定した工務店と詳細打ち合わせ

このような流れになりますが、リハコは全てを請け負っているため、この工程を省くことができます。

空き家の賃貸リノベに特化したパッケージ

空き家の賃貸リノベは横展開ができます。それぞれの工事は大変ですが、工事内容は変わりません。

和室であれば、

• 砂壁にパテ → クロス作業
• 床は畳を撤去して床上げ工事 → クッションフロア

このようにコスパの良い最適な工事方法は決まっています。

賃貸向けの外構・内装工事はおおよそ決まっており、止まることが無いので最短で工事を進めることができます。

5. 運用・アフターフォロー：買って終わりではない「不労所得」への道

「家を直して終わり」ではありません。 入居者が住んで、家賃が振り込まれて初めて、その家は「金融商品」になります。

リハコでは、入居付けからその後の管理まで、一貫してサポートできる体制を整えています。

そもそも代表の藤本と本記事を執筆している森田は不動産投資家です。賃貸業を行う上であらゆるトラブルを乗り越えてきました。

不動産投資を始めた当初は、管理会社から「水漏れしています」という連絡が入ったときは、あたふたしてク〇シアンに連絡して高額費用を払っていたことを覚えています。

入居付けにおいても、レインズ・エコーズ・ジモティなどポータルサイトを活用して入居者を見つける方法をアドバイスすることができます。

私は前職で博報堂という広告代理店に勤めていましたが、集客というのはターゲットに対していかにリーチさせるかが肝だと考えてます。

そして、そのターゲットが賃貸募集の文章を読んだときに、その家に住みたいと思ってもらえる内容にしなければなりません。

一つひとつのステップを丁寧に作り上げることで、入居付けの確率を高める作業を行います。

トラブルが起きたときに相談役がいないことは不安だと思うので、管理中でもお気軽にLINEやメールでご連絡いただけます。

6.まとめ

空き家投資は、正しいステップを踏めば決して怖くありません。 

もし今、手元に活用しきれていない資金・与信があるなら、まずはリハコにご相談ください。

• 年収500万円以上のサラリーマン
• 金融機関とお付き合いのある経営者

特にこのような属性の方であれば直ぐに始められます。詳細はテレビ電話で直接ご説明いたします。

森田のLINEに直接ご連絡いただいても大丈夫です。本当にお気軽にご連絡ください。なんでも答えます。

• 儲かるならリハコで買わないの？
• 管理会社はどうすればいい？
• 自分で物件を探しても良い？

いろんな疑問が出てくると思いますが、丁寧に回答いたします。

ぜひ一緒に空き家投資ライフを築いていきましょう！ご一読ありがとうございました。