夜逃げ・入居者が亡くなった部屋の残置物は勝手に処分できない｜大家さんの正しい手順と費用

「家賃が2か月止まって、部屋に行ったら誰もいない。荷物だけ残っている」
「入居者が部屋で亡くなった。家族とも連絡がつかない」

先に答えます。

残された荷物は、夜逃げなら入居者本人の、亡くなった場合は相続人のものとされています。

大家さんが勝手に処分すると、損害賠償を求められたり、罪に問われたりするおそれがあります。

法律の手続きに沿って進めるのが原則です。夜逃げなら「契約の解除 → 明渡しの裁判 → 強制執行」の順です。

亡くなった場合は「相続人と話す → 相続人がいなければ相続財産清算人」です。

時間もお金もかかりますが、あとで訴えられるよりはずっと小さく済みます。

この記事では、夜逃げと死亡を分けて手順を整理し、かかる費用の目安と、これから貸す部屋でできる備えまでまとめました。

法律の判断は事案によって変わるので、実際に進めるときは弁護士や司法書士、管理会社に相談してください。

残置物は入居者（相続人）のもの｜勝手に処分できない理由

入居者がいなくなっても、部屋に残った家具や家電の持ち主は入居者のままです。

神奈川県弁護士会は、家賃を払わずに出て行った借主の荷物について解説しています。

大家さんが勝手に処分すると、損害賠償を求められたり、器物損壊などの罪に問われたりする可能性があるとしています。

穏当なのは、借主に引き取りを求め、応じなければ裁判で撤去を求める方法だとしています（神奈川県弁護士会）。

法律の手続きによらずに自分の力で権利を実現すること（自力救済）は、原則として許されないと考えられています。

契約書に「処分できる」と書いてあっても

「一定期間連絡が取れなければ、残置物は処分できる」といった条項を契約書に入れている大家さんもいます。

しかし、こうした条項があっても、それだけで処分できるとは限らないとされています。

2022年12月12日の最高裁判決は、家賃保証会社の契約書にあった条項を、消費者契約法に反して無効と判断しました。

条項は、家賃を2か月以上滞納し、連絡が取れないときの扱いを決めたものです。

電気・ガス・水道の利用状況などから住んでいないと見られれば、明渡しがあったものとみなす、という内容でした。

判決は、この条項を著しく不当だとしています（最高裁判所 令和4年12月12日判決）。

明渡しが「法律に定める手続によることなく実現されたのと同様の状態に置かれる」からです。

これは保証会社の条項についての判断です。

ただ、法律の手続きを飛ばして明け渡しを実現する形は認められにくい、という考え方を知っておくことが大切です。

夜逃げされたときの正しい手順

夜逃げの場合、一般的には次の順で進めます。

途中で本人と連絡が取れ、荷物の引き取りや処分の同意が得られれば、そこで終えられることもあります。

段階	やること
連絡を尽くす	本人・連帯保証人・緊急連絡先に連絡。住民票や戸籍の附票で今の住所が分かることもある
催告と契約の解除	内容証明郵便で、滞納家賃の支払いを求め、払わなければ契約を解除すると通知する
明渡しの裁判	建物の明渡しを求める訴訟。本人の居場所が分からない場合も、裁判所の手続きで進められる
強制執行	判決をもとに、地方裁判所の執行官に明渡しの強制執行を申し立てる

強制執行で、残置物はどう扱われるか

強制執行では、執行官がまず「明渡しの催告」を行い、原則としてその日から1か月後を引き渡しの期限とします。

期限までに明け渡されなければ、執行官が部屋の占有を解いて大家さんに引き渡します（断行）。

このとき部屋に残った荷物は、執行官が取り除いて本人に引き渡し、引き渡せない物は売却でき、売らなかった物は保管されます。

保管などにかかった費用は執行費用になります（民事執行法第168条、裁判所「不動産引渡（明渡）執行」）。

裁判所に納める予納金は、裁判所によって異なります。

本人から「処分してよい」という書面をもらう

本人や連帯保証人と連絡が取れた場合は、同意の書面をもらっておくとよいとされています。

残置物の所有権を放棄し、大家さんが処分することに同意する書面です。その後の片付けを進めやすくなります。

神奈川県弁護士会も、所有権放棄の合意書面を取り交わすことをすすめています。

裁判から強制執行までは、数か月以上かかることが多く、弁護士費用や執行の費用もかかります。

どこまで手続きを進めるかは、滞納額や部屋の状態を見ながら、弁護士や管理会社と相談して決めてください。

入居者が部屋で亡くなったとき

入居者が亡くなっても、賃貸借契約は自動では終わりません。

部屋を借りる権利も、部屋の荷物も、相続人に引き継がれます（民法第896条）。

相続人は、相続を知ってから3か月以内に、相続するか放棄するかを決めます（同第915条）。

相続人がいる場合

相続人と連絡を取り、契約の解除と荷物の引き取り・処分について話し合います。

相続人が荷物の処分に同意すれば、同意の書面をもらってから片付けます。

未払いの家賃や原状回復の費用も、相続人と話し合うことになります。

なお、個人の連帯保証人がいる場合、入居者が亡くなった時点で保証する元本が確定するとされています（民法第465条の4）。

亡くなった後に発生する家賃は、保証の対象外になると考えられるので、早めに相続人と話を進めることが大切です。

相続人が全員、相続放棄した場合

大家さんにとっていちばん困るのが、このケースです。

知恵袋にも「相続人全員に放棄されて、請求できる相手がいない」という大家さんの相談がありました。

2023年4月に改正された民法では、相続放棄をした人が荷物を保存する義務を負う場面が限られました。

義務を負うのは、放棄のときにその財産を「現に占有しているとき」だけです（民法第940条）。

離れて暮らしていた相続人は、部屋の荷物を片付ける義務を負わないと考えられる場合があります。

個別の判断は弁護士に確認してください。

相続人がいない・全員放棄したときは「相続財産清算人」

相続人がいないときは、大家さんなど利害関係のある人が、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てられます（民法第952条）。

清算人が選ばれれば、清算人と部屋の明け渡しや荷物の処分を進められます。

項目	内容
申し立て先	亡くなった方の最後の住所地の家庭裁判所
申し立てられる人	亡くなった方にお金を請求できる人（大家さんなど）ほか
費用	収入印紙800円、郵便切手、官報公告料5,582円、予納金（相続財産の内容による）
期間	相続人を探す公告の期間だけで6か月以上

出典：裁判所「相続財産清算人の選任」。予納金は事案によって大きく変わり、数十万円〜100万円程度かかる例もあると言われます。

滞納額や部屋の状態と見比べて、進めるかどうかを弁護士と相談してください。

孤独死や残置物の片付けにかかる費用の目安

入居者が亡くなった部屋でかかる費用は、日本少額短期保険協会の「孤独死現状レポート」で分かります。

保険金の支払いデータ（2015年4月〜2025年3月）をまとめたもので、平均は次のとおりでした。

費用	平均額
残置物の処理（遺品整理）	294,131円
原状回復	494,344円
家賃の保証（支払われた家賃の平均）	337,035円

出典：日本少額短期保険協会「第10回 孤独死現状レポート」（2025年12月）。発見までの平均は19日でした。

発見が遅れるほど、特殊清掃や床の張り替えなど原状回復の費用がふくらみます。

荷物だけなら、ワンルームで数万円から

特殊清掃が要らない部屋で、荷物を片付けるだけなら、費用はずっと小さくなります。

間取り	荷物が少ない	ふつう	多い	ゴミ屋敷
1R・1K	2万〜3万円	3万〜5万円	5万〜8万円	7万〜12万円
1DK〜2DK	4万〜7万円	6万〜11万円	10万〜18万円	15万〜27万円
2LDK〜3DK	8万〜14万円	13万〜23万円	21万〜36万円	31万〜54万円

※税込の目安。リハコが手配した片付けで実際にかかった費用をもとにした 片付け費用のページの料金の目安 と同じ数字です。

「ふつう」は暮らしていたままの量、「多い」は床が見えない所がある量。

物置・倉庫・庭の物、2階以上で階段しかない場合は上がります。

リハコが手配したアパートの部屋の片付けで、前の入居者の荷物の撤去に実際にかかった費用（税込）は、次のとおりです。

所在地・部屋	実際にかかった費用（税込）
群馬県内のアパート 1R＋ロフト・ほぼ空室	1.1万円
神奈川県相模原市中央区高根 アパートの一室（1R）	3.5万円
群馬県桐生市境野町 アパートの一室（2K相当）・荷物少ない	5.28万円
群馬県桐生市境野町 アパートの一室（4部屋ほど）・古い建具と畳	12.1万円
神奈川県横須賀市富士見町 アパート（4戸）の残置物撤去と砂利敷き	19万円

手続きが済んだあとの片付けで気をつけること

本人や相続人の同意、または強制執行などで片付けられる状態になったら、次の点に気をつけて進めます。

国土交通省と法務省の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」でも、適正な処理が求められています。

廃棄物は廃棄物処理法に従って処理し、事前に自治体の窓口に確認することとされています。

業者の選び方は 残置物撤去の業者の選び方 にまとめています。

これから貸す部屋でできる備え

残置物のトラブルは、起きてからでは時間もお金もかかります。これから貸す部屋では、次のような備えができます。

国の「残置物の処理等に関するモデル契約条項」

国土交通省と法務省は2021年6月、契約のひな形を公表しました（国土交通省）。

単身の高齢者が亡くなった後の契約の解除と残置物の処理を、あらかじめ決めた「受任者」に任せるものです。

• 入居のときに、入居者と受任者（推定相続人、または居住支援法人や管理業者などの第三者）が契約を結ぶ
• 入居者が亡くなったら、受任者が賃貸借契約を終わらせ、残置物を処理できる
• 入居者が残したい物は「指定残置物」として決めておき、指定された先に送る
• それ以外の物も、すぐには捨てず、一定期間（3か月を下回らない期間が望ましい）を置いてから処分する

入居のときに結んでおく仕組みなので、すでに亡くなった後では使えません。

高齢の方に貸すときは、管理会社と相談して取り入れることを検討してください。

そのほかの備え

• 家賃保証会社を付ける（保証の範囲に残置物の撤去費用が入るかも確認）
• 孤独死に備える保険（大家さん向けの保険や、入居者が入る家財保険の特約）
• 緊急連絡先を複数もらい、定期的に更新する
• 見守りサービスや、電気・水道の使用状況で異変に気づける仕組み

まとめ

• 残された荷物は、夜逃げなら入居者本人、亡くなった場合は相続人のもの。大家さんが勝手に処分すると賠償などを求められるおそれがある
• 夜逃げは「連絡 → 催告と解除 → 明渡しの裁判 → 強制執行」、亡くなった場合は相続人と話し、いなければ相続財産清算人
• 荷物の片付けだけなら、ワンルームで数万円から。孤独死は残置物の処理の平均が約29万円（日本少額短期保険協会）
• 片付けの前に写真で記録し、貴重品は分けて保管。業者は部屋のある市町村の許可を確かめる
• これから貸す部屋は、国のモデル契約条項・保証会社・保険・見守りで備えられる

片付けの金額が分かると、裁判や清算人の手続きをどこまで進めるかを決めやすくなります。

すぐ下のボタンから部屋の間取りと荷物の量を選んで、残置物撤去の税込の目安を確かめてください。

手続きが済んだあとの片付けは、写真を送っていただければ見積書を無料でお出しします。

よくある質問

夜逃げした入居者の荷物を、倉庫に移して保管するのはいいですか？

荷物を動かすこと自体が、入居者の権利を侵すと見られるおそれがあります。

保管であっても、先に弁護士や管理会社に相談してから進めてください。

未払いの家賃のかわりに、残った家電を売ってもいいですか？

勝手に売ると、窃盗などの罪に問われるおそれがあると指摘されています。強制執行の中で、執行官が売却する手続きがあります。

入居者が亡くなった部屋の片付けは、誰が費用を払いますか？

原則は相続人です。

相続人が全員放棄した場合は請求できる相手がいなくなり、相続財産清算人の手続きか、大家さんの負担になることがあります。

家賃保証会社や保険でまかなえる場合もあるので、契約内容を確かめてください。

連帯保証人に残置物の撤去を頼めますか？

連帯保証人は、残置物の持ち主ではありません。

撤去費用を保証の範囲で請求できる場合はありますが、荷物を処分してよいかは、本人か相続人の同意が必要とされています。

片付けの見積りは、手続きが終わる前でも取れますか？

取れます。費用の目安が分かると、裁判や清算人の手続きを進めるかどうかの判断材料になります。

実際の作業は、手続きが済んでからになります。

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